Аренда нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности

Аренда имущества, находящегося в долевой собственности: споры разрешаются судом

Аренда нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности

В случае когда отдельные части недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, находятся в собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью, можно говорить о том, что возникли правоотношения совместного домовладения (ст. 1 Закона).

Какое имущество можно отнести к общему имуществу?

Под общим имуществом понимают обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Если имущество создавалось в рамках совместной деятельности (гл. 54 ГК) и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 249 ГК), можно говорить о том, что это общая долевая собственность этих лиц (товарищей, участников).

Важно! Участник (товарищ) не вправе без согласования с другими участниками (товарищами) совместной деятельности распорядиться таким имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества, например, в аренду.

Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только:

1) по решению общего собрания собственников;

2) лишь в том случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников (ст. 9 Закона).

Если договор аренды такого имущества заключался без согласия всех сособственников, он является ничтожной сделкой (ст. 169 ГК).

В том случае, когда доля в общей собственности не выделена в натуре из общей собственности, она не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п. 1 ст. 578 ГК.

Признаки, позволяющие отнести имуществок совместному домовладению

К признакам, позволяющим отнести имущество к совместному домовладению, в первую очередь можно причислить наличие в объекте недвижимости инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном объекте.

В тех случаях, когда недвижимое имущество было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения), право общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникает.

Причем наличие в нем, например, инженерных коммуникаций не имеет значения, поскольку они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на имущество, так как являются обособленными и выделенными для самостоятельного использования объектами, не связанными с обслуживанием недвижимого имущества.

Приведенные выше положения законодательства были положены в основу решения по одному судебному спору.

Цокольный этаж для размещения административных помещений –это не подвал, относящийся к общему имуществу

Начало спору положила ситуация, когда цокольный этаж (подвальное помещение) в доме был сдан в аренду коммерческой структуре.

Товарищество собственников дома на собрании решило, что заключение договора аренды на данное помещение должно было проходить с их участием.

А поскольку собственник цокольного этажа даже не спросил согласия товарищества на заключение такого договора, был составлен иск и произошло судебное разбирательство.

Решением исполкома ЧУП был предоставлен земельный участок и выдано разрешение на строительство жилых домов в соответствии с генеральным планом. Для строительства привлекались денежные средств физических и юридических лиц с последующим оформлением в собственность этих лиц жилых и нежилых помещений.

После завершения строительства Государственным унитарным предприятием по государственной регистрации и земельному кадастру (далее – Предприятие) было выдано регистрационное удостоверение на жилой дом, являющийся совместным домовладением, где собственником 30 жилых помещений (квартир) указано ООО “С” (инвестор), и регистрационные удостоверения – гражданину М. о праве собственности на цокольный этаж жилого дома и ЧУП-застройщику о праве хозяйственного ведения на цокольный этаж (ЧУП принадлежало гражданину М.).

Основанием для регистрации явились решение исполкома, акт приемки объекта в эксплуатацию и справка о балансовой стоимости цокольного этажа.

Помещение, которое принадлежит гражданину М. на праве собственности, сдано в аренду третьим лицам (без уведомления и согласия товарищества собственников).

Товарищество собственников здания (истец) обратилось в суд с иском к Предприятию и гражданину М. о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина М. и права хозяйственного ведения ЧУП на цокольный этаж жилого дома и, как следствие, о признании недействительным договора аренды на помещение цокольного этажа.

Позиция истца – товарищества собственников

Истец обосновывал иск тем, что в цокольном этаже жилого дома расположены технические помещения – водомерная, электрощитовая и котельная, относящиеся к общему имуществу, согласно перечню общего имущества здания как объекта совместного домовладения, составленного представителями товарищества собственников здания и ЧУП. А следовательно, все договоры аренды должны заключаться либо с согласия, либо с разрешения товарищества собственников. Товарищество собственников такого согласия не давало.

Решения судов: имуществом, находящимся не в общем пользовании, собственник вправе распоряжаться без согласования

Хозяйственный суд первой и апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

Суд согласился с тем, что общим имуществом признаются, в частности, технические этажи и подвалы зданий, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри нежилых помещений (часть первая ст. 1 Закона).

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по соглашению собственников.

Собственник должен использовать такое имущество по его целевому назначению и не препятствовать осуществлению соответствующих прав других собственников.

В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему помещений (части первая и вторая ст. 9 Закона).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик – гражданин М.

как собственник ЧУП “К” зарегистрировал право собственности на цокольный этаж, отличный по функциональному назначению и конструктивным признакам от технического этажа или подвала, возведенный на основании скорректированной проектно-сметной документации на строительство жилого дома. Инвестором же – ООО “С” осуществлялось финансирование строительства жилых помещений. Именно на них впоследствии ООО “С”зарегистрировало право собственности.

Суд констатировал, что гражданин М. может иметь в собственности цокольный этаж жилого дома как обособленный объект недвижимости (при наличии свидетельства о государственной регистрации прав на него) с соблюдением порядка эксплуатации находящихся в нем объектов общего имущества – электротехнического и иного оборудования.

Регистратор, основываясь на законодательстве, сделал вывод о фактической принадлежности ЧУП и гражданину М.

цокольного этажа в жилом доме и зарегистрировал право собственности на основании представленных документов: решения Мингорисполкома об отводе земельного участка под строительство объекта, акта приема объекта в эксплуатацию и справки с указанием балансовой стоимости помещения.

Эти документы были представлены в совокупности с документами инвестора ООО “С” для регистрации права собственности на 30 жилых помещений (квартир) в жилом доме пропорционального вложенным инвестициям.

Суд указал, что в данном случае на спорное помещение право совместной собственности не возникло, поскольку изначально имущество строилось для самостоятельного использования собственником исключительно для его целей. Значит, при передаче такого имущества в аренду получать согласие иных собственников не требуется.

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/posled-m-arenda-imushchestva-nakhodyashc_0000000

Договор аренды нежилого помещения. (помещение принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности)

Аренда нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности

Г. [место заключения договора]

[число, месяц, год]
[Ф. И. О./наименование арендодателя], именуемый в дальнейшем “Арендодатель 1”, в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности],

[Ф. И. О./наименование арендодателя], именуемый в дальнейшем “Арендодатель 2”, в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], вместе именуемые “Арендодатели”, с одной стороны и [Ф. И. О./наименование арендатора], именуемый в дальнейшем “Арендатор”, в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатели предоставляют Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенное по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту – помещение), с целью [вписать нужное].

1.2. Помещение находится в [тип здания/сооружения, например, торгово-офисный центр] на [значение] этаже [значение]-этажного здания.

1.3. Характеристики помещения:

– общая площадь – [значение] кв. м;

– количество и площадь комнат – [значение];

– инвентарный номер – [значение];

– [иные характеристики].

1.4. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро – и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

1.5. На момент заключения настоящего договора помещение принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается у Арендодателя 1 [наименование и реквизиты документа, подтверждающего право общей долевой собственности], у Арендодателя 2 [наименование и реквизиты документа, подтверждающего право общей долевой собственности].

1.6. Доли Арендодателей в праве собственности на помещение являются равными [или указать размер доли каждого из Арендодателей].

1.7. На момент заключения настоящего договора Арендодатели гарантируют, что помещение не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

1.8. Требования и обязательства Арендодателей по настоящему договору являются солидарными.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета [вписать нужное] за 1 кв. м в месяц.

2.2. Общая стоимость аренды помещения составляет [вписать нужное] рублей в месяц.

2.3. Арендатор обязан вносить арендную плату не позднее [вписать нужное] числа каждого месяца.

2.4. Арендная плата уплачивается [наличными денежными средствами/путем перечисления денежных средств на банковские счета Арендодателей] в сумме [значение] рублей каждому из Арендодателей [или указать сумму отдельно для каждого из Арендодателей, если их доли в праве собственности не являются равными].

2.5. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние помещения существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателей сдавать арендованное помещение в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателей производить улучшения арендованного помещения.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателями своей обязанности по производству капитального ремонта:

– производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателей;

– требовать соответственного уменьшения арендной платы;

– требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

3.2.2. Пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемого помещения.

3.2.3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателям помещение в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатели имеют право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры [указать периодичность, например, не чаще одного раза в месяц] в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду помещения.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного п. 2.3 настоящего договора.

3.4. Арендодатели обязаны:

3.4.1. Предоставить Арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением.

3.4.3. Каждые [вписать нужное] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с их согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по передаточному акту помещение в [значение]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4. Срок аренды

4.1. Настоящий договор заключен на [указать срок].

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателей не менее чем за [срок] до окончания действия настоящего договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. Если Арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

5.3. По требованию Арендодателей настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

– грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое помещение не по целевому назначению;

– существенно ухудшает состояние арендуемого помещения.

5.4. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, если:

– Арендодатели не предоставляют помещение в пользование Арендатору либо создают препятствия пользованию помещением в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

– переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателями при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

– Арендодатели не производят капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки;

– помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателям убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата помещения.

6.3. Арендодатели несут перед Арендатором ответственность за недостатки помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора они не знали об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателям пени в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателям штраф в [значение]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6.6. Любой из Арендодателей вправе предъявить к Арендатору требование в полном объеме.

6.7. До предъявления требования одним из Арендодателей Арендатор вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

6.8. Исполнение обязательства полностью одному из Арендодателей освобождает Арендатора от исполнения другому Арендодателю.

6.9. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из Арендодателей освобождает другого Арендодателя от исполнения этой обязанности Арендатору..

6.10. Стороны освобождаются от ответственности в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязательств по настоящему договору будет связано с обстоятельствами, не зависящими от их воли: природных явлений (землетрясений, наводнений, эпидемий), действий государственных органов, актов террора, войн и т. д.

6.11. Сторона обязана незамедлительно после наступления указанных в п. 6.10 настоящего договора обстоятельств уведомить другую Сторону о невозможности исполнения договора и подтвердить документально факт наступления указанных обстоятельств.

Неисполнение условий настоящего пункта влечет для Сторон обязанность по возмещению убытков, связанных с неисполнением условий настоящего договора.

7. Заключительные положения

7.1. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в [наименование регистрирующего органа].

7.2. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию возлагаются на [указать сторону].

7.3. Передача помещения Арендодателями и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.4. В случае прекращения настоящего договора помещение должно быть возвращено Арендодателям по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.5. Переход права собственности на помещение к одному из Арендодателей или к третьему лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

7.6. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.7. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.8. Настоящий договор составлен и подписан в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах [указать наименование регистрирующего органа], а остальные выдаются по экземпляру Арендодателям и Арендатору.

7.9. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8. Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель 1:

[вписать нужное] [должность, подпись, инициалы, фамилия]

М. П.

Арендодатель 2:

[вписать нужное] [должность, подпись, инициалы, фамилия]

М. П.

Арендатор:

[вписать нужное] [должность, подпись, инициалы, фамилия]

М. П.

Источник: http://love-credit.ru/content/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya-pomeshchenie-prinadlezhit-arendodatelyam-na-prave

Ветка права
Добавить комментарий