Арендодатель пытается выселить раньше срока, как этому противодействовать?

Что делать, если хозяева выгоняют со съемной квартиры раньше срока

Арендодатель пытается выселить раньше срока, как этому противодействовать?

  • страница
  • Жизнь в Москве
  • Недвижимость
  • Аренда

Юлия Анташева | 25.08.2009

Хозяин арендованной квартиры вдруг предложил вам собрать и поскорее освободить квартиру, хотя договоренность об аренде квартиры была на больший срок? В каких случаях хозяин не может выгнать со съемной квартиры раньше оговоренного периода времени?

Все зависит от наличия договора аренды (найма) либо его отсутствия. Если договор найма (аренды) есть и составлен правильно, он станет вашим оружием в споре о сроках аренды квартиры.

Права нанимателя жилого помещения:

  • жить в арендуемом помещении;
  • подать в суд в случае невыполнения договора хозяином квартиры.

Обязанности хозяина арендуемой квартиры (ст.676 ГК РФ):

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Договора нет↑

Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без договора найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире.

В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно.

Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.

Вы не подписывали договор аренды (найма), но брали расписку с хозяина квартиры об оплате аренды? В этом случае можете попробовать доказать через суд факт аренды жилья. Процесс будет сложен, т.к. договора, в котором бы были прописаны сроки аренды жилья, у вас все равно нет.

Процесс в суде пойдет легче, т.к. есть документы, подтверждающие оплату аренды. И не забудьте пригласить в суд свидетелей.

Вас выгнали, но деньги уплачены вперед? Требуйте возврата суммы за вычетом дней проживания через суд.

Вне зависимости от наличия договора найма вас выгоняют вскоре после вселения по требованию совладельцев квартиры, не дававших согласия на сделку? Это могут быть мошенники. Если же просто хозяин – растяпа, требуйте возвращения средств, в т.ч. через суд.

Маленькая месть – сообщите в налоговую инспекцию о незадекларированых доходах:

  • Если договор не заключался, и расписку вы не брали – инспекция доставит хозяину несколько  неприятных минут, но сильно прижать не сможет – нет доказательств.
  • Договора нет, но вы брали расписки об оплате аренды. В этом случае налоговики доставят бывшему арендодателю куда больше проблем. Ему придется доказывать, что он не имеет к этому отношения, и, если не докажет, – заплатить штраф.
  • Если хозяин не регистрировал заключенный договор аренды «где надо», то ему грозит штраф в размере 20% (ст.122 НК РФ) от общей полученной суммы за аренду.

Договор есть↑

Договор найма жилого помещения подписан, но хозяин квартиры безосновательно вас выгоняет из съемной квартиры? Если договор с вашей стороны не нарушен, то живите спокойно в квартире. Раньше срока, указанного в договоре, хозяин выгнать вас не имеет права. Попытка вас выселить – нарушение договора аренды.

Если хозяин арендованной квартиры грозит судом и прочими карами, например милицией, смело идите в суд. Судья будет на вашей стороне, если только арендодателю не удастся доказать, что договор найма нарушен именно вами.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Имейте в виду, если срок договора найма подходит к концу – арендодатель должен вас предупредить об отказе продлить его за три месяца.

Если ни вы, ни хозяин не позаботились о продлении договора и срок его действия вот-вот закончится, возникает спорная ситуация ибо, если хозяин квартиры не предупредил о своих намерениях, как должен был, с юридической точки зрения договор считается продленным (ГК РФ, стр. 684).

В суд!↑

Выселение нанимателей при расторжении договора аренды производится в судебном порядке. Без решения суда ни арендодатель, ни милиция не вправе выселить нанимателя квартиры и вынести из нее его вещи.

В соответствии со ст.687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования квартирантом или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, либо систематического нарушения ими прав и интересов соседей.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Ссылки

Источник: https://molnet.ru/mos/ru/rent/o_4856

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков :: Жилье :: РБК Недвижимость

Арендодатель пытается выселить раньше срока, как этому противодействовать?

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки.

Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю.

Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа.

Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба.

Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта.

Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры.

Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона.

Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время.

Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество.

Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя.

Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества.

Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет.

Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня.

Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном.

Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий.

Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей.

Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя.

Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель.

Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы.

Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения.

Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора.

Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора.

Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели.

При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией.

Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры.

При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества).

Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592c086c9a7947d1d219e4b8

Oklahoma

Арендодатель пытается выселить раньше срока, как этому противодействовать?

Общая информация о законе об арендодателях и арендаторах

Срок аренды

  • Если у вас заключен договор аренды на определенный срок, его действие заканчивается в соответствующий день без дополнительных уведомлений. Например, действие договора аренды на 1 год заканчивается по прошествии одного  года.
  • Если у вас нет договора аренды, и вы вносите арендную плату каждый месяц, вы являетесь помесячным арендатором. Вы или ваш арендодатель можете прекратить аренду, направив ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ за 30 дней.
  • Если у вас нет договора аренды, и вы вносите арендную плату каждую неделю, вы являетесь понедельным арендатором, и вы или ваш арендодатель можете прекратить аренду, направив ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ за 7 дней.
  • Если вы просрочили внесение арендной платы, ваш арендодатель должен направить вам не позднее чем за 5 дней письменное УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕОБХОДИМОСТИ ОПЛАТЫ ИЛИ ВЫСЕЛЕНИЯ. В течение этих пяти дней вы должны оплатить задолженность по арендной плате или съехать. Если вы не сделаете этого, арендодатель может возбудить против вас в суде дело о выселении. Вас могут выселить и запретить вам доступ к общественным зданиям на срок до трех лет.

Договора аренды

  • При въезде от вас может потребоваться внесение обеспечения или депозита за домашних животных, а также оплаты за первый и последний месяцы аренды.
  • Вы и ваш арендодатель можете заключить договор аренды на разумных условиях, и при необходимости обращаться в суд штата для использования прав по этому договору. Если условия договора не соответствуют правам, гарантированным законами штата или федеральными законами, суд не будет выносить решения о принудительном применении этих условий.
  • При аренде арендодатель должен сообщить вам В ПИСЬМЕННОМ ВИДЕ имя и адрес менеджера, домовладельца или другого лица, ответственного за принятие ПИСЬМЕННЫХ УВЕДОМЛЕНИЙ от вас.

Менять замки незаконно
По закону ваш арендодатель не может выселить вас или сменить замки, не направив вам ВЫЗОВ В СУД и не предоставив вам шанса появиться в суде Если ваш арендодатель незаконно воспрепятствует вашему доступу в арендуемое помещение, вы можете подать на него в суд.'

Обеспечение
Это денежная сумма, которую вы вносите, прежде чем въехать. Цель обеспечения гарантировать, что вы будете обеспечивать чистоту и хорошее состояние помещения. Ваш арендодатель обязан хранить ваш депозит на отдельном счете арендатора.

Вы не можете использовать депозит для уплаты арендной платы за последний месяц, если ваш домовладелец не согласен с этим. При переезде вы должны вручить арендодателю письменное требование о возврате обеспечения с указанием почтового адреса, на который арендодатель должен его отправить. Арендодатель должен вернуть депозит в течение 30 дней с момента получения письма.

Если арендодатель решит полностью или частично удержать депозит, он должен предоставить детализированный список ущерба и расходов.

Общественное жилье
Если вы пользуетесь общественным жильем, вы можете иметь особые права, и в отношении вас могут действовать особые правила. Дополнительную информацию можно получить, позвонив в юридическую службу по телефону 1-888-534-5243 или связавшись с агентством по сдаче общественного жилья.

Правила для арендодателя

  • В течение всего срока аренды арендодатель должен обеспечивать надлежащий ремонт жилья и безопасность, чистоту и надлежащее санитарное состояние всех общественных мест.
  • Апартаменты: Арендодатель обязан обеспечить:
    • контейнеры для мусора и отходов и их вывоз, водосток, горячее водоснабжение и отопление;
    • кондиционирование воздуха, если это указано в договоре аренды.
  • Отдельно стоящие дома:
    • арендатор платит за коммунальные услуги и вывоз мусора, если арендодатель не должен обеспечивать их согласно договору аренды.
    • Обычно арендатор должен обеспечивать уход за газоном, если договор аренды не возлагает эту обязанность на арендодателя.

Другие виды ремонта или усовершенствования, согласованные вами с арендодателем, могут быть предписаны судом только при наличии ОТДЕЛЬНОГО ПИСЬМЕННОГО ДОГОВОРА.

Право арендодателя входить в ваш дом
Арендаторы должны разумно относиться к праву арендодателя входить в дом.

  • Арендодатель должен уведомить вас о посещении дома или квартиры не менее, чем за 24 часа.
  • Арендодатель может входить в дом только в удобное время, кроме как в чрезвычайных ситуациях, например, при пожаре, наводнении или для срочного ремонта.
  • Вы должны разрешать арендодателю входить в ваш дом или квартиру для текущих проверок, ремонта и других разумных целей.

Права арендодателя
Ущерб квартире или дому в течение срока аренды
Если вы или ваши гости причините помещению ущерб сверх обычного износа, арендодатель может направить вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ, дающее вам 10 дней на проведение ремонта или уборки.

Если вы не произведете ремонт или уборку в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления, арендодатель может войти в помещение и провести ремонт или уборку самостоятельно или выставить вам детализированный счет за ремонт и уборку в срок внесения следующего платежа по аренде.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Здоровье и безопасность
Если вы нарушаете правила аренды и это влияет на здоровье и безопасность других лиц, арендодатель может направить вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если вы не устраните проблему в течение 10 дней, у вас будет 15 дней на то, чтобы выехать, или он обратится в суд за предписанием о выселении. Если вы устраните проблему за 10 дней, арендодатель не сможет выселить вас по прошествии 15 дней.

Чрезвычайные ситуации
Если по вашей вине возникнет пожар, наводнение или другая ЧРЕЗВЫЧАЙНАЯ ситуация, арендодатель может выселить вас через 24-48 часов с ПИСЬМЕННЫМ УВЕДОМЛЕНИЕМ.

Противоправная деятельность
Арендодатель может немедленно обратиться в суд с иском о выселении если вы, любой проживающий с вами человек или ваш гость: ведет преступную деятельность, связанную с наркотиками, или совершает преступление, угрожающее здоровью, безопасности или благополучию других лиц поблизости от арендуемого жилья. Арендодатель должен дать вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о расторжении договора аренды всего за 24 часа.

Имущество (вещи, которые вы оставляете)

  • Если вас выселяют, шериф повесит у вас на двери уведомление. У вас есть ВСЕГО 48 часов, чтобы вывезти имущество.
  • Если вы оставите свое имущество, вы должны будете погасить всю задолженность перед арендодателем, прежде чем сможете вернуть его.
  • Если арендодатель посчитает, что имущество не имеет ценности, он может его выбросить. Если арендодатель посчитает, что имущество имеет ценность, он может направить вам уведомление на известный ему адрес, предоставив вам два варианта на выбор:
    • вы можете забрать свое имущество до определенного срока и уплатить задолженность; ИЛИ,
    • если вы не заберете имущество, арендодатель продаст его и вычтет полученную сумму из суммы задолженности по арендной плате. Вы должны будете покрыть расходы на продажу и хранение.

Права арендатора
Въезд: Если арендодатель препятствует вашему въезду в жилье, вы должны направить ему ПИСЬМЕННОЕ ТРЕБОВАНИЕ возврата денег с указанием почтового адреса. Для получения денег назад вы можете обратиться в суд мелких тяжб.

Ремонт: Если арендодатель не обеспечивает надлежащий ремонт жилья и его состояние опасно для здоровья или безопасности вы можете:

  1. Произвести ремонт и остаться: Если ремонт стоит 100 долларов или менее, отправьте арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если он не решит проблему в течение 14 дней, вы можете произвести ремонт за сумму не более 100 долларов и вычесть эту сумму из арендной платы за следующий месяц. Вы должны будете вручить арендодателю детальный счет за выполненные работы; ИЛИ,
  2. Произвести ремонт или выехать: Вы должны направить арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если ремонт не будет выполнен в ближайшие 14 дней, вы выедете через 30 дней и не будете больше платить арендную плату.
  3. Непригодно для проживания: Если жилье непригодно или опасно для проживания,вы можете направить арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о проблеме и немедленно выехать. ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЮРИСТОМ О ТОМ, КАКОЕ ЖИЛЬЕ СЧИТАЕТСЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ!
    Вы не можете продолжать проживать там, заявляете, что жилье непригодно для проживания и отказываетесь платить арендную плату.
  4. Коммунальные услуги: Если ваш арендодатель не обеспечивает отопление, водоснабжение, подачу горячей воды, электричество, газ или другие необходимые коммунальные услуги, вы должны направить ему ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о проблеме, а затем вы можете:
  • -расторгнуть договор аренды посредством ПИСЬМЕННОГО УВЕДОМЛЕНИЯ;или,
  • организовать коммунальные услуги самостоятельно и вычесть расходы из арендной платы; или, потребовать по суду разницу между суммой ежемесячной арендной платы и фактической стоимостью аренды (без газа и т.д.); или,
  • Переехать на период отсутствия коммунальных услуг и не платить арендную плату за этот период.

Источник: https://oklaw.org/resource/landlord-tenant-rights-and-duties?lang=RU

Что делать, если выгоняет арендодатель

Арендодатель пытается выселить раньше срока, как этому противодействовать?

Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди.

Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом.

Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

1. Изучить договор аренды

Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством.

Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды.

Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.

Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.

2. Проверить письменное уведомление о расторжении

Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.

3. Понять, почему выгоняют

Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.

4. Поговорить с арендодателем

Юрисконсульт «Интерцессии»

В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.

5. Заключить новое соглашение

После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.

6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать

Старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнёры»

Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.

Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.

7. Зафиксировать требования арендодателя

Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении.

Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).

Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности.

Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны.

После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.

8. Перестать платить

На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.

9. Вывезти имущество

Старший партнёр адвокатского бюро «Юрлов и партнёры»

В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора.

Арендодатель при этом ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно.

Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не «попасть» на дополнительные арендные платежи.

Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Инвестиции» компании «ЭНСО»

Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.

Управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнёры»

В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе.

Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.

Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества.

Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.

10. Обратиться в суд самому

Советник практики недвижимости и строительства CMS

Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.

Второй вариант — обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК.

Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений.

Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.

Управляющий группой компаний «Гордейчик и партнёры»

За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой «свободе договора», существенно изменился.

Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью.

На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.

Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом.

Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями.

Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.

Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.

Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»

У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое — читать предоставленный второй стороной договор аренды.

Второе — предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье — согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний.

Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.

Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор — в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах «на словах». Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений.

У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись.

Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало.

Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.

На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом.

Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня — это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.

Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet

Сегодня в большинстве случаев между арендатором и собственником коммерческих помещений заключаются договора, в которых обязательно оговариваются условия расторжения арендных отношений, как раз чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем.

Детективных историй, когда собственники выгоняют арендаторов, закрывают свои помещения и удерживают их имущество, я давно не встречала. У людей вырос уровень юридической грамотности.

Как правило, в договорах прописывается, что собственник имеет право на досрочное расторжение договора с уведомлением арендатора как минимум за месяц по причине нарушения арендатором договора или в силу изменения личных обстоятельств.

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе

Источник: https://secretmag.ru/business/methods/chto-delat-esli-vygonyaet-arendodatel.htm

Ветка права
Добавить комментарий