Арендуемое помещение для бизнеса отапливаем углем, скоро проверка прокуратуры

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Арендуемое помещение для бизнеса отапливаем углем, скоро проверка прокуратуры

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Прокурорская проверка: боевая готовность № 1

Арендуемое помещение для бизнеса отапливаем углем, скоро проверка прокуратуры

Комиссаров Андрей

Руководитель коллегии адвокатов
“Комиссаров и партнеры”

специально для ГАРАНТ.РУ

Прокуратура – это орган, осуществляющий надзор за соблюдением законов во всех сферах общественной жизни.

Прокуратора имеет самые обширные полномочия среди всех представителей власти, не считая правоохранительных органов.

Поэтому если тот или иной госорган хочет проверить предпринимателя, он нередко действует в тандеме с прокуратурой, дабы задействовать широкий спектр ее полномочий в своих целях.

Прокуратура также может прийти к предпринимателю по своей инициативе в случае плановой проверки или проводя проверку по жалобе гражданина или иного лица.

Первые проводятся, если в прокуратуре запланировано, к примеру, на апрель проверить соблюдение предпринимателями трудового законодательства, а на май – деятельность предприятий строительной отрасли.

Кроме того, прокуратура уполномочена формировать ежегодный сводный план проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, проводимых различными государственными надзорными органами.

Перечень организаций, в отношении которых запланировано проведение проверки в текущем году, является публичным. Проверить информацию относительно своей организации можно в соответствующем сервисе на официальном сайте Генеральной Прокуратуры РФ.

Напомню, что с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года установлен запрет на проведение плановых проверок в отношении субъектов малого предпринимательства (п. 1 ст. 26.

1 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 246-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля”).

Что касается внеплановых проверок, то жалоба может поступить от вашего конкурента, недовольного потребителя или иного недоброжелателя.

По данным Генеральной прокуратуры РФ в 2015 году 66% проверок носили именно внеплановый характер.

Если на пороге вашей организации появилось лицо с прокурорским служебным удостоверением, будет полезно знать следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 17 января 1992 г. № 2202-1 “О прокуратуре Российской Федерации” прокурор имеет право:

  • беспрепятственно входить на территории и в помещения любых коммерческих и некоммерческих организаций;
  • требовать от руководителей и сотрудников организаций представления документов, материалов и иных данных;
  • требовать выделения специалистов для выяснения возникших вопросов;
  • требовать проведения ревизий деятельности подконтрольных организаций;
  • вызывать должностных лиц и граждан для получения объяснений по поводу нарушений законодательства;
  • инициировать привлечение лиц, виновных в нарушении закона, к административной и уголовной ответственности (если прокурор выявит нарушения, не относящиеся к предмету проверки, к примеру, налоговые, он обязан уведомить о них налоговую инспекцию, которая в свою очередь предпримет свои меры реагирования).

Прокурор не имеет права:

  • вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность организации;
  • истребовать излишние материалы, документы и сведения, которые могут быть получены прокурорами непосредственно в ходе проверки с выходом на место;
  • возлагать на организации обязанности по представлению в органы прокуратуры сведений, не относящихся к предмету проверки либо выходящих за ее пределы.

Предприниматель (руководитель организации) обязан:

  • безусловно исполнить требования прокурора в установленный им срок;
  • безвозмездно предоставить всю требуемую прокурором информацию (справки, документы и их копии).

Последствия неподчинения требованиям прокурора

Умышленное невыполнение требований прокурора, осуществляющего производство по делу об административном правонарушении, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – от 50 тыс. до 100 тыс. руб. либо административное приостановление деятельности организации на срок до 90 суток (ст. 17.7 КоАП РФ).

Вмешательство в какой бы то ни было форме в деятельность прокурора в целях воспрепятствования всестороннему, полному и объективному расследованию дела наказывается штрафом в размере до 80 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо арестом на срок до шести месяцев (ч. 2 ст. 294 УК РФ).

Краткий порядок действий при появлении прокурора (его заместителя или помощника) в вашем офисе

Пригласите вашего юриста или адвоката для того, чтобы он оказал юридическое сопровождение проводимой проверки.

Попросите должностное лицо органа прокуратуры предъявить служебное удостоверение и разъяснить предмет проверки, предъявить письменный документ, подтверждающий основания проведения проверки. В случае отказа в предъявлении подтверждающего проверку документа, официально запросите этот документ у прокуратуры, ведь согласно Приказу Генпрокуратуры России от 7 декабря 2007 г.

№ 195 “Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина” прокурорский надзор осуществляется гласно, что означает, что вам должна быть доступна вся информация, касающейся вашей проверки. Подобные запросы прокуратура рассматривает в течение 15 дней.

После получения запрошенного документа на нем можно основывать те или иные жалобы на действия прокурора.

Желательно организовать видео- или аудио-запись процесса прокурорской проверки.

Если прокурор требует представления документов, не относящихся к предмету проверки, вы можете предоставить эти документы, и в последствии обжаловать неправомерные действия прокурора через суд, либо отказать в предоставлении указанных документов, и в случае возбуждения дела об административном правонарушении, предусмотренном ст. 17.7 КоАП РФ, доказывать неправомерность требований прокурора в суде. Если суд установит факт существования нарушения со стороны прокурора, решение суда можно будет впоследствии использовать в другом судебном процессе, например при обжаловании представления прокурора.

Если прокурор обращается к вам с абстрактным требованием представления “всех документов”, вы можете отказать в нем до получения конкретного перечня требуемых для проверки документов, зафиксировав ваш отказ в письменной форме с обоснованием причин и уведомлением о готовности предоставить документы после определения конкретного круга, либо как в предыдущем случае, вы можете удовлетворить требования прокурора и далее подготовить жалобу на его незаконные действия.

Давать прокурору объяснения по обстоятельствам, относящимся к предмету проверки, лучше после консультации с юристом.

Передавайте документы прокурору только по описи.

В случае невозможности представления запрашиваемых документов письменно проинформируйте прокурора о причинах, препятствующих исполнить его требования, и сроках, в которые документы могут быть вами предоставлены.

Если до вас не дошли результаты проверки, воспользуйтесь своим правом – обратитесь в прокуратуру с заявлением об ознакомлении с материалами проверки.

Если прокурор вынес в ваш адрес представление или предостережение, и вы согласны с выявленными им нарушениями, устраните их в указанный в представлении срок, обязательно уведомив об этом событии прокурора в течение 30 календарных дней.

Если прокурор вынес в ваш адрес представление или предостережение, и вы не согласны с выявленными им нарушениями, вы можете обратиться с жалобой в суд.

Срок на обжалование составляет три месяца со дня, когда проверяемому стало известно о нарушении его прав.

Можно попробовать обжаловать представление вышестоящему прокурору, но в этом случае существует риск пропустить срок на обращение в суд, поэтому лучше сразу обращаться в органы судебной власти.

БЛАНКИ

Заявление о предоставлении проверяемому лицу перечня документов для проведения прокурорской проверки

Заявление об отсрочке представления документов по требованию прокуратуры

Другие бланки

По данным Генпрокуратуры РФ в 2015 году в прокуратуру поступило 4 412 370 жалоб, в ходе прокурорских проверок выявлено 5 141 906 случаев нарушений закона, из них 1 171 530 нарушений в сфере экономики.

К дисциплинарной ответственности за нарушение закона в экономической сфере привлечено 163 692 лица, к административной ответственности – 55 839 лиц, возбуждено 7800 уголовных дел.

Следование приведенным в статье инструкциям поможет вам не попасть в статистику органов прокуратуры.

В следующей части я расскажу об особенностях проверки, проводимой Роспотребнадзором, и рассмотрю наиболее уязвимые места предпринимателей в части соблюдения требований законодательства в области защиты прав потребителей, продажи товаров, санитарии и эпидемиологии.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/komissarov/721721/

Ветка права
Добавить комментарий