Братья предлагают выкупить их доли в квартире по завышенным ценам, что делать?

13 июля 2017

“Несчастливая доля”. Мошенники принуждают петербуржца выкупить часть своей квартиры, к тому же по завышенной цене”. Комментарий юриста Антона Куликова для “Российской газеты-Неделя”

В Петербурге к семи годам лишения свободы приговорили главу банды “черных риелторов” – несколько лет женщина руководила преступным сообществом, куда входили чиновники жилищного агентства Московского района, двое сотрудников полиции и нотариус.

Как выяснил суд, мошенники обманом получили права на 13 квартир и одну комнату в коммуналке, в планах было еще четыре сделки. Торжество справедливости омрачают два обстоятельства: во-первых, жертвам махинаций пришлось запастись терпением – задержали фигурантов еще в далеком 2010 году, а во-вторых, вряд ли этот случай что-то изменит.

Сегодня десятки горожан не знают, у кого искать защиты от внезапно объявившихся новых собственников.

Брат за братаПетербуржец Иван Остапов борется за собственное жилье с декабря прошлого года. Именно тогда к члену правления ТСЖ его дома по Большой Морской улице пришли трое неизвестных и потребовали ключи от парадной и от двора. Представились они новыми владельцами части квартиры, а в подтверждение показали договор дарения.

Якобы право на свою долю за долги им передал брат Остапова – братья являются сособственниками, но живут раздельно.- Ключей им не дали, но после Нового года эти джентльмены попытались сломать мне дверь. С ними был мастер, вооруженный монтировкой. Я вызвал правоохранителей.

Мастер исчез, а остальные при полицейском заявляли, что пришли на переговоры по поводу их долей и квартиры в целом, – рассказывает Иван.Мужчина уверен, что решение “подарить” свою долю брат принимал не самостоятельно: “Мне думается, они использовали его неуравновешенность, он ведет не совсем здоровый образ жизни”.

Все стало ясно, когда мошенники предоставили Остапову еще один договор – теперь уже купли-продажи. В нем цена доли заметно возросла: если по договору дарения она составляла 50 тысяч рублей, то теперь 2,6 миллиона. А собственники – одни и те же.

– Они в открытую сказали, что договор дарения мнимый и что просто вынудят нас выкупить эту долю, – говорит мать Ивана Ольга Борисовна. – А договор нужен, чтобы обойти преимущественное право сына как второго собственника и назвать свою цену доли, потому что право преимущественной покупки доли в случае ее дарения не действует.

Схема проста и по сути представляет собой вымогательство в чистом виде: владелец квартиры может опротестовать договор купли-продажи через суд, однако по договору дарения часть его собственности уже перешла в чужие руки, и этот факт официально зарегистрирован. То есть преимущественное право выкупа к нему возвратится, и мошенники хотят заставить его воспользоваться этим правом.

ДоговорилисьОба договора составлены в один и тот же день, на одних и тех же лиц. Но договор дарения на 50 тысяч рублей заверен нотариально, а договор купли-продажи на сумму, в 50 раз большую, составлен в простой письменной форме.

А в Регистрационной палате заверен только первый, при этом там не моргнули глазом, “забыв” про запрет на все сделки с квартирой Остапова без его уведомления, – такое заявление он подавал еще до случившегося. Однако объяснять свои действия ни нотариальная, ни регистрационная палаты не стали: на обращения петербуржца они просто не ответили.

Полиция тоже разбиралась не слишком заинтересованно: на заявление в УМВД по Центральному району через неделю ответили отказом в возбуждении уголовного дела. Однако, как уверяет Иван, никого из причастных к происходящему даже не опросили.

То, что работа была проведена плохо, подтвердили в городской прокуратуре, где решение об отказе отменили и поручили “провести процессуальные действия в полном объеме”. Через время пришел второй отказ. В нем полиция уверяет, что опрошен в частности и “продавец недвижимости”. Журналист “РГ” попросила предоставить редакции протоколы, которые бы это подтвердили.

Правоохранители ответили коротко: “Мужчина написал объяснение, что свои доли он продал добровольно и без какого-либо принуждения”, – но бумаг, конечно, не показали. Вот только Иван Остапов уже долгое время связаться с братом не может и даже не знает точно, где он находится. А письменные показания, считает он, мог дать кто угодно.

Сообразили на троихЕще интереснее дела обстоят с “покупателями”. При попытке вскрытия квартиры присутствовал также Игорь Аболемов – генеральный директор агентства недвижимости. На сайте компании предлагают “приобрести долю в квартире и гарантированно получить постоянную регистрацию в ней”, стоимость услуги – 99 тысяч рублей.

Вот только обратившись к архиву городского суда, несложно выяснить, что человек с таким именем значится ответчиком как минимум в шести разбирательствах, касающихся именно вселения по долям. Последние из них датированы прошлым годом.

И еще один штрих: третий “владелец” свою долю тут же продал, причем не кому-то, а супруге адвоката, который представляет интересы той же группы лиц в суде. Третий владелец – некая Дарья Дементьева, которая, как удалось выяснить, в собственности имеет уже 34 доли различных объектов недвижимости.

В квартире Ивана Остапова за ней числится чуть более двух квадратных метров, но без точного указания комнаты. То есть теоретически она имеет право получить их в комнатах Ивана.- По документам они закона, возможно, и не нарушают, но сейчас настаивают на скорейшем получении денег, а ведь сумма завышена, угрожают вскрыть квартиру, шантажируют.

Разве это не создание невыносимых условий для прочих собственников? Почему ни суд, ни полиция не принимает эти факты во внимание? – задается вопросом Остапов.

Тем временем пачка ответов от ведомств и правоохранителей у него становится все толще.

Правда, ни одного вразумительного среди них нет: следственный комитет и прокуратура адресуют письма в полицию, а полиция присылает шаблонные отписки. Впрочем, и журналисту “РГ” ни в одном из ведомств ничего прояснить не смогли. Разве что посоветовали обратиться с заявлением на недобросовестную работу Регистрационной палаты.

P.S. “РГ” просит считать эту публикацию официальным обращением в правоохранительные органы и прокуратуру.

Мнение
Антон Куликов, юрист Коллегии адвокатов “Барщевский и Партнеры”:- В данной ситуации, скорее всего, была совершена притворная сделка, прикрывающая сделку купли-продажи. Защитить свои права можно в суде, подав иск о признании сделки недействительной в силу ее притворности.

А для предупреждения таких случаев необходима реакция государства с корректировкой норм уголовного законодательства. Статья 179 УК РФ предусматривает наказание за принуждение к совершению сделки. Однако в УК не отражены все возможные способы этого принуждения.

Так, вполне реальна ситуация, когда намеренно создаются невыносимые условия для жизни: например, заселение в квартиру посторонних лиц якобы по договору найма жилого помещения. Такой механизм воздействия статьей не охватывается – она предусматривает наиболее опасные способы.

Поэтому злоумышленники находят лазейки в законе, применяя “неопасное” влияние на волю человека. Оно не наказуемо, но является эффективным и распространенным.

//rg.ru/2017/07/13/reg-szfo/moshenniki-podarili-sebe-chast-kvartiry-peterburzhca.html

Статья (PDF)

вернуться к списку новостей

Источник: //www.bbp.ru/news/media/neschastlivaya-dolya

Принудительный выкуп доли у сособственника возможен!

Братья предлагают выкупить их доли в квартире по завышенным ценам, что делать?

Всем доброго времени суток.

Предыдущий пост имел относительный успех //new.pikabu.ru/story/ne_lenites_otmenyat_sudebnyie_pr…), поэтому я решил поделиться с Вами решением еще одной проблемы. Убежден: лучше знать, как ситуация может быть решена, и избегать возможных рисков ее возникновения, ну а коль она возникла – знать, какой выход возможен из нее.

К слову, сам я избежать случившегося не смог. Но обо всем по порядку…

Итак, небольшая предыстория.

Два года назад, после смерти моего деда, отец вступил в наследство. Из наследственной массы, т.е. того, что оставил после себя покойный дед, была однокомнатная квартира. Разумеется, тут же нашлись «родственники», кто посчитал возможным заявить свои притязания на это имущество.

Ситуацию в некотором смысле упрощало то, что наследство было отписано отцу по завещанию, составленному у нотариуса, и сомнений в подлинности не вызывало.

Опуская подробности того судебного процесса и всю ту грязь, что неизменно является следствием семейных и наследственных споров, скажу лишь то, что сводная сестра отца, оформив справку об инвалидности, требовала обязательную долю. Суд сестре её присудил. В размере 1/6 доли от однокомнатной квартиры.

Именно о том, как можно принудительно лишить сособственника его доли, и хочу рассказать. Опять же, отходя несколько от предмета рассказа, я хочу упомянуть, что этот пост носит скорее информативный характер, для людей, далеких от правовой науки, и может быть кому-то полезным.

Конечно, мы – не из той породы людей, кто стремиться обобрать пенсионерку-инвалида. Суд стал для нас крайней мерой, поскольку в силу личных неприязненных отношений с отцом было ясно: владеть/пользоваться/распоряжаться совместно с сестрой мы этой квартирой не сможем.

Договориться же о суммах выплаты мы не смогли.

И хотя цифры, озвученные нами, были взяты не с потолка (руководствовались заключением оценочной экспертизы, на проведение которой сестра была согласна), тем не менее, суммы, определенные экспертизой, она посчитала «варварски заниженными» и ни о каком выкупе в добровольном порядке уже не могло быть и речи.

Значит, для того, чтобы по суду Вы могли требовать выкупа доли у сособственника, необходимо наличие одновременно (именно, одновременно!) трех обстоятельств:

– доля сособственника мала;

– она не может быть выделена в натуре, т.е. как отдельный объект права;

– и, наконец, сособственник не имеет интереса в этой доле.

А теперь, несколько слов о том, что скрывают за собой сие сухие канцелярские понятия.

Определение незначительности (или малозначительности) доли устанавливается через соотношение того, какая площадь у самого объекта недвижимости и того, какой долей владеет сособственник.

Судебная практика по этому вопросу идет по пути того, что всякая доля ниже ¼ части, признается малозначительной. Данная цифра не является голословной. Так, в своем решении Московский городской суд, по-моему, в 2016 году, признал ¼ часть как незначительную.

Наиболее часто встречающиеся размеры долей, признаваемых малозначительными – это ¼, 1/8, 1/10 ну, и так далее…

При этом, очень важным моментом в определении малозначительности доли является то, может ли размер выкупаемой доли соответствовать площади жилого помещении (именно жилого). Для целей определения малозначительности доли площадь туалета, коридора, балкона, разумеется, не учитывается, поскольку проживание там с точки зрения права невозможно.

В нашем случае, при общей площади «однушки» в 34,7 кв. метров, 1/6 доли соответствовала примерно 5,8 кв. метрам жилья. Согласно техпаспорту квартиры ни комната, ни кухня такой площади не соответствовали.

Предвосхищая тезис о том, что при владении долями мы владеем «абсолютной долей» во всем объекте недвижимости (ну т.е. 1/6 в туалете, 1/6 – в коридоре, 1/6 – в кухне и т.д.), и поэтому вопрос о выделе доли ставиться не должен, скажу: Должен!

Должен именно потому, что определение реальных площадей имеет значение для квалификации второго пункта, а именно – возможно или невозможно выделение доли сособственника в натуре.

Ставя этот вопрос на рассмотрение суда, будьте заранее убеждены в том, что выкупаемая доля с ее фактической площадью, не может быть изолирована от остального объекта недвижимости.

В том случае, если Ваша доля соответствует площади какой-нибудь комнаты, которую можно изолировать, завести туда отдельные коммуникации и прорубить вход, выдел в натуре будет признан судом возможным.

Соответственно, в этом случае мы теряем совокупность тех условий, о которых я сказал изначально, и рассчитывать на удовлетворение заявленных требований не придется.

Опять же, в нашем случае!, выдел доли был возможен.

Возможен потому, что квартира расположена на 4 этаже многоквартирного дома, коммуникации в доме едины и их перепланировка также не реальна, прорубить отдельный вход мы также не имеем возможности (ну не залетать же она туда будет?). Ну, и наконец, ЧТО отделять в таком случае, если сособственнику принадлежит всего-то порядка 6 кв. метров жилплощади?

Нужно отдать юристу сестры должное, так как он пытался парировать эти доводы тем, что мы, мол, чиним сестре препятствия: прописаться ей не даем, всячески ее ущемляем. Хороший ход, но – слабый.

Данные аргументы нами были озвучены, как злоупотребление правом, с чем суд согласился.

Мы показали, что за два года (ДВА, Карл!) она не понесла ни копейки расходов на содержание жилья, ни разу не приехала и не поинтересовалась судьбой квартиры-кровинушки, да и сами требования о прописке магическим образом были заявлены только в здании суда; сама же она проживает по другому адресу и домашнее хозяйство ведет там же.

Оригиналы кассовых чеков об оплате всех расходов, связанных с содержанием жилья за два года, а также показания жильцов подъезда дома были обоснованно приняты судом во внимание, а сестра – послана в пешее эротическое.

Касаемо размера выплачиваемой доли она, конечно, поупиралась. Мы сказали о том, что оценщик посчитал квартиру в 750К, соответственно, её доля – это 125К. Сказали и о том, что предлагали ей 150К, но ей и этого показалось несправедливо мало. Хочет человек больше!

Юрист заявил о том, что экспертиза не должна приниматься во внимание, т.к. цитата «эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний».

Честно говоря, еб@нутый аргумент, восходящий к анналам гражданского процессуального законодательства. Т.е. если расчет в целом проведен верно и методика проведения экспертизы отвечает требованиям ФСО (не путать с Федеральной службой безопасности), но эксперту Вы не погрозили УК РФ, то нет правды в его писанине.

Ну, хрен с ним! Экспертиза, так экспертиза. Суд производство приостановил.

Видели бы Вы её глаза, когда судебная экспертиза показала меньше того, что насчитал «наш» эксперт. Было вякание насчет того, чтобы взять за основу нашу оценку, но и мы, и суд сказали – в основу судебного решения положить выводы судебного эксперта.

Итог: Еще один год судебных баданий и доля, что выкуплена за более, чем скромную сумму. Оплата судебной экспертизы легла на нее, плюс я оформил договор через знакомого ИП на «якобы» оказываемые им нам услуги в части составления иска. Мол, мы дурачки: ничего не понимаем и пошли к юристу.

Суд все это дело удовлетворил.

Мораль? Всегда оставайтесь людьми, не будьте жадными и знайте, что выкуп доли через суд возможен.

Всем добра, адекватных родственников и справедливых судов.

Источник: //pikabu.ru/story/prinuditelnyiy_vyikup_doli_u_sosobstvennika_vozmozhen_5700940

Мошенники

Братья предлагают выкупить их доли в квартире по завышенным ценам, что делать?

В Петербурге к семи годам лишения свободы приговорили главу банды “черных риелторов” – несколько лет женщина руководила преступным сообществом, куда входили чиновники жилищного агентства Московского района, двое сотрудников полиции и нотариус.

Как выяснил суд, мошенники обманом получили права на 13 квартир и одну комнату в коммуналке, в планах было еще четыре сделки. Торжество справедливости омрачают два обстоятельства: во-первых, жертвам махинаций пришлось запастись терпением – задержали фигурантов еще в далеком 2010 году, а во-вторых, вряд ли этот случай что-то изменит.

Сегодня десятки горожан не знают, у кого искать защиты от внезапно объявившихся новых собственников.

Петербуржец Иван Остапов борется за собственное жилье с декабря прошлого года.

Именно тогда к члену правления ТСЖ его дома по Большой Морской улице пришли трое неизвестных и потребовали ключи от парадной и от двора.

Представились они новыми владельцами части квартиры, а в подтверждение показали договор дарения. Якобы право на свою долю за долги им передал брат Остапова – братья являются сособственниками, но живут раздельно.

Как изменятся методы борьбы с “черными риелторами”

– Ключей им не дали, но после Нового года эти джентльмены попытались сломать мне дверь. С ними был мастер, вооруженный монтировкой. Я вызвал правоохранителей. Мастер исчез, а остальные при полицейском заявляли, что пришли на переговоры по поводу их долей и квартиры в целом, – рассказывает Иван.

Мужчина уверен, что решение “подарить” свою долю брат принимал не самостоятельно: “Мне думается, они использовали его неуравновешенность, он ведет не совсем здоровый образ жизни”.

Все стало ясно, когда мошенники предоставили Остапову еще один договор – теперь уже купли-продажи. В нем цена доли заметно возросла: если по договору дарения она составляла 50 тысяч рублей, то теперь 2,6 миллиона.

А собственники – одни и те же.

– Они в открытую сказали, что договор дарения мнимый и что просто вынудят нас выкупить эту долю, – говорит мать Ивана Ольга Борисовна. – А договор нужен, чтобы обойти преимущественное право сына как второго собственника и назвать свою цену доли, потому что право преимущественной покупки доли в случае ее дарения не действует.

Схема проста и по сути представляет собой вымогательство в чистом виде: владелец квартиры может опротестовать договор купли-продажи через суд, однако по договору дарения часть его собственности уже перешла в чужие руки, и этот факт официально зарегистрирован. То есть преимущественное право выкупа к нему возвратится, и мошенники хотят заставить его воспользоваться этим правом.

Договорились

Оба договора составлены в один и тот же день, на одних и тех же лиц. Но договор дарения на 50 тысяч рублей заверен нотариально, а договор купли-продажи на сумму, в 50 раз большую, составлен в простой письменной форме.

А в Регистрационной палате заверен только первый, при этом там не моргнули глазом, “забыв” про запрет на все сделки с квартирой Остапова без его уведомления, – такое заявление он подавал еще до случившегося.

Однако объяснять свои действия ни нотариальная, ни регистрационная палаты не стали: на обращения петербуржца они просто не ответили.

Что будет с ценами на жилье в 2017 году

Полиция тоже разбиралась не слишком заинтересованно: на заявление в УМВД по Центральному району через неделю ответили отказом в возбуждении уголовного дела. Однако, как уверяет Иван, никого из причастных к происходящему даже не опросили.

То, что работа была проведена плохо, подтвердили в городской прокуратуре, где решение об отказе отменили и поручили “провести процессуальные действия в полном объеме”. Через время пришел второй отказ. В нем полиция уверяет, что опрошен в частности и “продавец недвижимости”.

Журналист “РГ” попросила предоставить редакции протоколы, которые бы это подтвердили. Правоохранители ответили коротко: “Мужчина написал объяснение, что свои доли он продал добровольно и без какого-либо принуждения”, – но бумаг, конечно, не показали.

Вот только Иван Остапов уже долгое время связаться с братом не может и даже не знает точно, где он находится. А письменные показания, считает он, мог дать кто угодно.

Сообразили на троих

Еще интереснее дела обстоят с “покупателями”. При попытке вскрытия квартиры присутствовал также Игорь Аболемов – генеральный директор агентства недвижимости. На сайте компании предлагают “приобрести долю в квартире и гарантированно получить постоянную регистрацию в ней”, стоимость услуги – 99 тысяч рублей.

Вот только обратившись к архиву городского суда, несложно выяснить, что человек с таким именем значится ответчиком как минимум в шести разбирательствах, касающихся именно вселения по долям. Последние из них датированы прошлым годом.

И еще один штрих: третий “владелец” свою долю тут же продал, причем не кому-то, а супруге адвоката, который представляет интересы той же группы лиц в суде. Третий владелец – некая Дарья Дементьева, которая, как удалось выяснить, в собственности имеет уже 34 доли различных объектов недвижимости.

В квартире Ивана Остапова за ней числится чуть более двух квадратных метров, но без точного указания комнаты. То есть теоретически она имеет право получить их в комнатах Ивана.

Депутаты узаконят деятельность риелторов

– По документам они закона, возможно, и не нарушают, но сейчас настаивают на скорейшем получении денег, а ведь сумма завышена, угрожают вскрыть квартиру, шантажируют. Разве это не создание невыносимых условий для прочих собственников? Почему ни суд, ни полиция не принимает эти факты во внимание? – задается вопросом Остапов.

Тем временем пачка ответов от ведомств и правоохранителей у него становится все толще.

Правда, ни одного вразумительного среди них нет: следственный комитет и прокуратура адресуют письма в полицию, а полиция присылает шаблонные отписки.

Впрочем, и журналисту “РГ” ни в одном из ведомств ничего прояснить не смогли. Разве что посоветовали обратиться с заявлением на недобросовестную работу Регистрационной палаты.

P.S.

“РГ” просит считать эту публикацию официальным обращением в правоохранительные органы и прокуратуру.

Мнение

Антон Куликов, юрист Коллегии адвокатов “Барщевский и Партнеры”:

– В данной ситуации, скорее всего, была совершена притворная сделка, прикрывающая сделку купли-продажи. Защитить свои права можно в суде, подав иск о признании сделки недействительной в силу ее притворности.

А для предупреждения таких случаев необходима реакция государства с корректировкой норм уголовного законодательства. Статья 179 УК РФ предусматривает наказание за принуждение к совершению сделки. Однако в УК не отражены все возможные способы этого принуждения.

Так, вполне реальна ситуация, когда намеренно создаются невыносимые условия для жизни: например, заселение в квартиру посторонних лиц якобы по договору найма жилого помещения. Такой механизм воздействия статьей не охватывается – она предусматривает наиболее опасные способы.

Поэтому злоумышленники находят лазейки в законе, применяя “неопасное” влияние на волю человека. Оно не наказуемо, но является эффективным и распространенным.

Источник: //rg.ru/2017/07/13/reg-szfo/moshenniki-podarili-sebe-chast-kvartiry-peterburzhca.html

Как продать квартиру по долям

Братья предлагают выкупить их доли в квартире по завышенным ценам, что делать?

Как выделяется доля в квартире для продажи? Согласно каким правилам можно оценить размер доли? Нужно ли обращаться к нотариусу для совершения сделки? Ответы на эти и другие вопросы – в статье. Как продать квартиру по долям одному покупателю? В чем сложность данной процедуры? Расскажут наши опытные юристы по жилищному праву.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки.

Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.

При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке).

В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру.

Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации.

Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире.

В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю.

Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

  • подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
  • государственная регистрация прав на имущество. С документом, подтверждающим государственную регистрацию прав собственности на жилье, является выписка из ЕГРН (до – ЕГРП). До этого времени также требовалось дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
  • документация и выписки из БТИ (собираются в течение 2-3 недель), поэтажный план и экспликация;
  • выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
  • нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Такой документ необходим, если совладельцы являются супругами и приобрели право на недвижимость, находясь в браке. Если право на собственность было приобретено во время супружества, но было безвозмездным (в случае приватизации, дарения либо наследства), то согласие второй половины не требуется (СК РФ, ст. 33, ст. 34). В других случаях потребуется согласие на продажу других долевых совладельцев;

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости.

Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором.

Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Вернуться

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Источник: //xn----8sbihapevvwmmb6n.xn--p1ai/kak-prodat-kvartiru-po-dolyam.html

Ветка права
Добавить комментарий