Что делать, если застройщик нарушил срок ввода объекта в эксплуатацию?

Застройщик нарушил срок сдачи дома. Права дольщика

Что делать, если застройщик нарушил срок ввода объекта в эксплуатацию?

Выбирая способ приобретения квартиры, сегодня многие останавливаются на сделках с жильем, находящимся в стадии строительства. Причины здесь могут быть разные. Во-первых, строящаяся квартира намного дешевле, чем квартира в доме, уже введенном в эксплуатацию.

Во-вторых, жилье получается новым, а, значит, его можно обустраивать под свои желания и возможности. Купить квартиру в собственность до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию, невозможно – возможно приобрести права на нее после окончания строительства.

Наиболее распространенный вариант оформления отношений между приобретателем будущей квартиры и застройщиком – договор долевого участия в строительстве.

В договоре долевого участия одним из важнейших обязательств застройщика – передать квартиру участнику долевого строительства в определенный срок. Как правило, в современных договорах долевого участия есть два разных срока – срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры от застройщика дольщику.

Не секрет, что нарушения сроков сдачи дома и передачи квартиры дольщикам случаются гораздо чаще, чем хотелось бы.

В средствах массовой информации говорится лишь о вопиющих случаях фактического обмана со стороны застройщиков, а вот сколько жилых многоквартирных домов сданы с нарушением сроков – даже подсчитать сложно. Явление это достаточно распространенное.

А дольщики, уставшие ждать заветного момента получения ключей, подписывают Акт приема-передачи квартиры с облегчением, радуясь данному свершившемуся факту. Мало кто задумывается о наказании застройщика за просрочку обязательств по сдаче дома в эксплуатацию.

А ответственность эта состоит из обязательства застройщика уплатить дольщику неустойку, возместить ему убытки и, если дольщиком является физическое лицо – потребитель, возместить ему моральный вред.

Не поленитесь, прочитайте внимательно договор долевого участия, сравните сроки, указанные в договоре, с реальными сроками исполнения обязательств застройщиком. И даже если в договоре долевого участия не прописана ответственность застройщика – она предусмотрена Законом, а именно ст. 6 Федерального закона от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В ней говорится об уплате неустойки – дольщик имеет право требовать уплаты неустойки в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (это примерно составляет 20% годовых) от стоимости участия в строительстве квартиры.

Размер такой материальной ответственности застройщика при средней стоимости квартиры в строящемся доме может быть достаточно существенной. Учитывая, что дольщики становятся обладателями жилья, как правило, без отделки, им предстоят немалые расходы, и взысканные суммы от недобросовестных застройщиков будут ощутимым подспорьем.

Если раньше судебная практика шла по пути урезания размера заявленной дольщиком неустойки, то сейчас суды, как правило, взыскивают неустойку в полном, заявленном, размере.

К убыткам дольщика можно отнести его затраты на проживание в съемной квартире тот период, когда застройщик нарушил свои обязательства по договору долевого участия.

Сюда можно включить расходы на представителя и иные затраты, связанные с судебным взысканием сумм ответственности застройщика.

Необходимо только позаботиться о том, что факты указанных затрат необходимо будет подтвердить в суде документально.

Некоторые дольщики пытались включать в требования о возмещении убытков сумму процентов по кредиту, оплачиваемую участником долевого строительства в период просрочки передачи квартиры. Надо сказать, что в данном вопросе судебная практика достаточно неоднородна, и процент дел, где подобные требования дольщиков не удовлетворяются судом, больше.

Что касается возмещения морального вреда, то здесь законодательство целиком и полностью стоит на стороне потребителя. С него снята обязанность доказывать свои физические и моральные неудобства и страдания. Как определил Пленум Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, для взыскания морального вреда достаточно установить факт, что права потребителя нарушены.

Для обращения в суд Вам потребуются следующие основные документы: договор долевого участия, документы, подтверждающие Вашу оплату за участие в строительстве, Вашу переписку с застройщиком (если Вы обращались к нему с требованиями уплаты неустойки), а также Акт приема-передачи квартиры, из которого усматривается, что квартира Вам передана, но сроки, предусмотренные договором долевого участия, нарушены.

Соответственно, если квартира Вам еще не передана, то Акт приема-передачи у Вас отсутствует, но это не мешает обращаться в суд. Если сроки исполнения обязательств застройщиком по договору прошли – право на получение неустойки у дольщика уже возникло.

При любых опасениях, что Вам будет не под силу судиться с компанией-застройщиком, помните, что есть профессионалы, которые окажут Вам любую помощь в Ваших интересах.

См. также:

Источник: //pravoektb.ru/stati/zastroyshchik-narushil-srok-sdachi-doma-prava-dolshchika/

Суд с застройщиком

Что делать, если застройщик нарушил срок ввода объекта в эксплуатацию?

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: //journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий

Что делать, если застройщик нарушил срок ввода объекта в эксплуатацию?

Отношения между строительной организацией (застройщиком) и покупателем жилья (дольщиком) регламентируются ФЗ-214 от 30.12.2004 – законом, регулирующим участие физлиц/юрлиц в долевом строительстве недвижимых объектов (многоквартирных зданий, других недвижимых объектов).

Чтобы урегулировать взаимоотношения по поводу участия в долевом строительстве, компания-застройщик и гражданин-дольщик заключают ДДУ, устанавливающий принципы и условия таких взаимоотношений.

Как известно, оформление ДДУ является одним из способов привлечения средств физлиц – будущих собственников квартир – для возведения многоквартирного здания, ещё не введенного в эксплуатацию на момент привлечения данных средств (часть вторая статьи первой ФЗ-214).

Основные принципы составления и оформления ДДУ предписываются нормами статьи 4 вышеупомянутого ФЗ-214:

  1. Так, пункт первый статьи 4 ФЗ-214 четко оговаривает, что компания-застройщик по соглашению обязана построить многоквартирное здание и передать надлежащий жилой объект (квартиру) дольщику, соблюдая временные рамки, прописанные в договоре. При этом передача жилого помещения гражданину-дольщику должна проводиться своевременно, но только после получения (оформления) компанией-застройщиком разрешения на ввод соответствующего здания в эксплуатацию.
  2. Гражданин-дольщик – покупатель квартиры – должен уплатить цену приобретаемого помещения, установленную соглашением, и принять надлежащий объект долевого строительства (квартиру), если у компании-застройщика имеется официальное разрешение на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию.

Пункт 4 статьи 4 нормативного акта 214-ФЗ определяет перечень обязательных сведений, содержащихся в соглашении:

  1. Детальное описание и основные характеристики недвижимого объекта (жилого/нежилого помещения), подлежащего передаче гражданину-дольщику по ДДУ.
  2. Срок передачи гражданину-дольщику приобретенного недвижимого объекта.
  3. Стоимость объекта, а также порядок/сроки её оплаты.
  4. Гарантийный период, официально установленный для объекта долевого строительства.
  5. Способы, которые применяются компанией-застройщиком, чтобы обеспечить выполнение договорных обязательств. Статьей 12.1 ФЗ-214 предусматриваются два таких способа. Первый – возврат денег гражданину-дольщику. Второй – возмещение ущерба, уплата неустойки. Статьями 13-15 ФЗ-214 предписывается залоговое обеспечение обязательств застройщика по ДДУ.
  6. Прочие условия, указание которых предусматривается подпунктом 6 пункта 4 статьи 4 ФЗ-214 (если есть необходимость).

Почему застройщик переносит сроки

Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику — не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.

Причинами просрочки сдачи дома может быть следующее:

  • несвоевременная поставка оборудования;
  • устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.

Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.

Стройка заморожена, на площадке нет техники, рабочих; появилась информация о смене застройщика, отсутствии разрешительной документации, введении процедуры банкротства – причины, по которым стоит начать незамедлительно действовать для защиты своих прав.

В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры.

Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность.

При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.

Изменение и расторжение договора между застройщиком и дольщиком

Итак, застройщик задерживает сдачу дома, что делатьв таком случае? Участник вправе воспользоваться тремя способами.

  1. Мирное разрешение путем перезаключения со строительной фирмой соглашения с изменениями. Здесь нужно учитывать наличие такой возможности по условиям основного договора.

Согласно действующему законодательству, средства материнского капитала можно направить на приобретение любого жилья, в том числе квартиры в новостройке. Главное — жилая недвижимость должна приобретаться в соответствии с законом 214-ФЗ, путем заключения договора долевого участия в строительстве или вступления в жилищно-строительный кооператив.

Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика.

Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.

Дата зависит от ввода дома в эксплуатацию. «Срок ввода дома в эксплуатацию – до 31.03.2018. Застройщик передаст квартиру по истечении 14 дней со дня получения разрешения на эксплуатацию».

Помимо этого, по истечении двух месяцев, начиная от даты срока сдачи объекта (первоначальная дата, указанная в договоре), дольщик может расторгнуть договор. Раньше это можно было сделать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок к ФЗ-214 (с января 2017 года), теперь необходимо решать такие вопросы через суд.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по дду?

Что является доказательством просрочки сдачи дома Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

  • отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок в договоре истек);
  • акт подписан, но позже, чем было запланировано в договоре.

Порядок действий при нарушении сроков В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства.

Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д.

Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
  • Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Источник: //obrazovanie.okd1.ru/spravka/zastrojshhik-narushil-sroki-sdachi-doma-poryadok-dejstvij/

Что нужно знать о срывах сроков строительства дома

Что делать, если застройщик нарушил срок ввода объекта в эксплуатацию?

Эксперты рассказали, на что может рассчитывать дольщик при срыве сроков, когда нужно бить тревогу и что не стоит связывать с реальными проблемами у застройщика

Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС

К сожалению, в ситуации, когда сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию срываются, оказываются многие дольщики. И часто подобные задержки действительно связаны с финансовыми проблемами строительной компании, что переводит дольщиков из категории соинвесторов в категорию пострадавших. Однако задержка сроков не всегда однозначно указывает на то, что все закончится плохо.

Вместе с экспертами рынка мы составили список фактов, которые помогут разобраться, что действительно происходит на стройке и на что можно рассчитывать, если сроки сдачи дома сорваны.

1. Срыв сроков — не редкость

По статистике, более 50% всех многоквартирных комплексов в России по разным причинам сдается с нарушением сроков. Причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса, констатируют участники рынка.

2. Задержка не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика

Для срыва срока передачи ключей нужны веские основания. Не всегда причина заключается в неблагонадежности девелопера или его финансовых проблемах, особенно если продавец впервые нарушил сроки.

«Одна из распространенных причин — сложности с подключением объекта к коммуникациям, — рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

— На рынке предоставления подобных услуг давно сложилась монополия, из-за чего поставщики порой не справляются с потоком заявок и поэтому не могут в указанный срок подключить дом к водо- и теплоснабжению.

В результате покупатели не получают ключи вовремя, хотя все работы застройщик выполнил по графику. Поэтому, если дом уже построен, но не подключен к коммуникациям, не стоит паниковать и предпринимать какие-либо серьезные действия».

Задержка также может быть связана с тем, что госкомиссия по разным причинам не принимает объект. Например, обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, некачественными материалами, несоблюдением технологии строительства. Эти дефекты застройщику придется устранять. Часто сроки задерживаются из-за проблем с документацией, необходимой для государственной регистрации объекта.

3. Задержка до полугода считается допустимой

В среднем по России нарушение сроков сдачи домов достигает трех месяцев. Учитывая существующую практику ввода вновь построенных домов в эксплуатацию, срок задержки до полугода можно считать допустимым.

«Но лишь при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки.

Больший срок должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

4. Тревожный звонок — отсутствие работ на стройке

Вялые темпы строительства — один из верных признаков того, что на стройке «что-то пошло не так». Если техника стоит без движения, рабочих нет или их очень мало, то, скорее всего, строительство приостановлено или его темпы снижены до минимума. Дополнительно должно насторожить, что застройщик перестает информировать о ситуации на строительной площадке.

«Если девелопер раз в неделю регулярно выкладывал на сайт фотоотчет о стадии строительной готовности, а теперь стал делать это реже и в целом ограничивается определенными ракурсами, то, вероятно, в проекте не все гладко, — поясняет Евгения Акимова.

— Тревожный признак, если на сайте исчезли трансляции с видеокамер, по которым в любое время суток можно отследить активность работ.

Нехорошо также, если девелопер отказывается от проведения для клиентов экскурсий по строящемуся объекту, притом что таковые ранее имели место».

5. Строительные работы могут быть не видны

Нужно различать ситуации, когда стройка замерла на этапе возведения средних этажей и когда дольщикам просто не видно, какие ведутся работы.

«Некоторые дольщики болезненно реагируют на отсутствие кранов на стройке, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Но это нормально, когда первые корпуса уже построены, а корпуса следующих очередей находятся еще на нулевом цикле. Идет подготовительная работа, роют котлован — и краны пригонять еще рано.

На этот период застройщик может временно отказаться от аренды кранов, избегая больших издержек. Между тем в уже построенных корпусах могут активно вестись внутренние работы».

6. Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков

Законом определено, что застройщик обязан за два месяца до просрочки письменно известить дольщиков о задержке строительства и предложить подписать дополнительное соглашение на продление срока. При этом он должен указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Невыполнение данного требования предусматривает административную ответственность застройщика в виде штрафа.

«Надежные компании стараются максимально раскрывать информацию о причинах задержек и сроках их устранения, — отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. — Помимо информации от самого застройщика сведения можно получить из целого ряда источников, начиная от государственных органов и заканчивая социальными сетями».

7. Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки

Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры (если он не подписывал согласие на перенос сроков). Но, как отмечает Ирина Доброхотова, существующая практика показывает, что суды не присуждают неустойку в полном размере, так как это может привести к банкротству компании либо компания уже банкрот и средств на выплату неустойки у нее просто нет.

Нередко ситуацию усугубляет преждевременное взыскание штрафных санкций со стороны дольщиков, отмечает Дмитрий Логинов. «Зачастую дольщики, не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, обращаются с исками в суд и получают решение, по которому имеют право требования суммы неустойки за каждый день просрочки, — поясняет эксперт.

— Однако это хорошо для каждого дольщика в отдельности и плохо для всех дольщиков в совокупности. Для завершения работ застройщику необходимо стабильное финансирование, которое невозможно, если на банковские счета постоянно поступают исполнительные листы с требованиями списания сотен тысяч рублей.

В итоге ситуация только усугубляется и в конечном итоге может привести к банкротству застройщика».

8. Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги

Если сроки ввода в эксплуатацию сорваны, а стадия готовности дома далека от завершающей, у дольщиков есть два варианта. Если объект полностью построен, но не подключен к сетям, стоит добиваться полной готовности дома и требовать именно квартиру. Если стройка встала на нуле или на уровне первого-второго этажа, есть смысл попытаться вернуть деньги, отмечает Ирина Доброхотова.

«Шанс получить назад деньги есть до начала процедуры банкротства, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — А после признания застройщика банкротом дольщики попадают в третью очередь кредиторов.

Но обычно финансовое состояние застройщиков, которые близки к краху, настолько плачевно, что на деньги можно не рассчитывать. Поэтому следует идти по второму пути — требовать компенсаций у государства. Для этого необходимо, чтобы незавершенный ЖК признали проблемным объектом.

После банкротства это происходит автоматически. До банкротства должно пройти не менее шести месяцев с момента приостановки строительства».

После признания объекта долгостроем его дольщики включаются в списки пострадавших участников долевого строительства. На уровне каждого региона — свой список.

Эти люди в порядке очереди решают вопрос с помощью властей и других девелоперов. Им предусмотрена выплата компенсации из бюджета, если объект находится на нулевом цикле строительства.

При высокой готовности местные власти могут найти нового девелопера для завершения дома. 

Источник: //realty.rbc.ru/news/5bbcadf39a79475deb61eec3

Дмитрий Богомолов: «Застройщик задерживает сдачу дома? Инструкция для дольщика» – аналитика недвижимости и строительства

Что делать, если застройщик нарушил срок ввода объекта в эксплуатацию?

Дмитрий, начнем с того, как, собственно дольщик, т. е. человек, купивший квартиру на этапе строительства, узнает, что у него появились проблемы? Вернее, у застройщика. И сдача дома задерживается?

Шаг первый – получение уведомления. Пункт 3 статьи 6 федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает: в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Как правило, вместе с уведомлением строительные компании направляют также и дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе срока ввода дома в эксплуатацию.

Дольщик обязан это соглашение подписать?

Важно знать, что подписание подобного дополнительного соглашения – это не обязанность дольщика! В случае если покупатель не согласен с переносом сроков, он может отказаться от подписания дополнительного соглашения.

Если же дольщик подписывает дополнительное соглашение, тем самым он выражает свое согласие на перенос сроков ввода и утрачивает право на одностороннее расторжение договора долевого участия из-за переноса сроков, а также права на неустойку.

А что делать дальше?

Шаг второй – переговоры или претензия. В случае если дольщик, не согласившись с новыми сроками, отказался от подписания дополнительного соглашения, в дальнейшем есть два варианта действий. Первый путь – ведение переговоров с застройщиком, выдвижение ему требований без обращения с исковым заявлением в суд.

Как правило, многие застройщики идут на компромиссы и могут предложить ряд вариантов решения ситуации, в том числе проведение ремонта в приобретаемом жилье или скидка на ремонт. Второй путь – более радикальный, он предполагает обращение в суд с исковым заявлением.

Однако здесь важно учесть два основных момента: во-первых, если строительство жилого дома продолжается,– подобные судебные требования могут нанести серьезный удар по экономической части проекта; во-вторых, подготовка искового заявления и представление интересов в суде весьма сложные процедуры, требующие специальных профессиональных знаний. Без помощи компетентного юриста в споре с застройщиком обойтись не удастся.

Если умеренный подход и переговоры с застройщиком не дали результата, а соглашаться на перенос сроков и подписание дополнительного соглашения у дольщика желания нет – обращение в суд становится единственным возможным выходом.

Что дольщик может требовать у застройщика через суд?

Дольщик вправе потребовать от застройщика через суд взыскания неустойки за нарушение сроков ввода объекта, убытков, которыми могут, в частности, считаться затраты дольщика на аренду квартиры, связанные с затяжным ожиданием сдачи дома, компенсации морального вреда, возмещения судебных и представительских расходов, а в случае если застройщик проигнорировал претензию, дольщик также вправе требовать взыскания штрафа.

Какими документами нужно подкрепить эти требования?

Важно помнить, что для удовлетворения требований о возмещении убытков вам необходимо сохранить все документы, подтверждающие понесенные вами затраты, например, договор аренды, акт приема-передачи денежных средств по нему.

Кроме того, по своему желанию в подобной ситуации дольщик вправе требовать расторжения договора долевого участия. Этот шаг является крайней мерой и может применяться наряду с другими денежными требованиями.

Благодаря расторжению договора на застройщика возлагается также обязательство возвратить денежные средства, вложенные в строительство по ДДУ.

Для расторжения договора дольщику предварительно следует направить застройщику уведомление о расторжении, в котором необходимо указать положение договора, которое нарушил застройщик, в данном случае положения о сроках ввода в эксплуатацию.

Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения, Почтой России. После этого застройщик в течении 20 дней должен исполнить требования, указанные в уведомлении. На практике недобросовестные застройщики нередко игнорируют это правило, что является основанием для обращения дольщика в суд за защитой своих законных интересов.

Перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию может нарушить жизненные планы дольщика и спровоцировать дополнительные временные и финансовые затраты. Однако стоит помнить, что законом предусмотрены способы защиты ваших прав и воздействия на недобросовестного застройщика. Для грамотного и компетентного сопровождения спора с застройщикам необходимо обращаться к профессионалам.

Источник: //vseon.com/analitika/mnenie-eksperta/dmitrij-bogomolov-zastrojshhik-zaderzhivaet-sdachu-doma-instrukciya-dlya-dolshhika

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Что делать, если застройщик нарушил срок ввода объекта в эксплуатацию?

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Ветка права
Добавить комментарий