Что делать с недобросовестным офисом продаж?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Что делать с недобросовестным офисом продаж?

С точки зрения Уголовного кодекса мошенничество – это хищение имущества путем обмана или злоупотребления доверием. Мошенничество в бизнесе сейчас процветает, как и прежде. На какие уловки пускаются злоумышленники, чтобы воспользоваться доверчивостью, невнимательностью или халатностью предпринимателей?

Подделка платежки об оплате товара. Оптовый продавец оборудования из Москвы получил срочный заказ на поставку по предоплате от потенциального столичного клиента.

Клиенту высылают по электронной почте счет. Через пару часов поставщик получает платежку об оплате товара. Не проверив поступление денег, поставщик отгружает продукцию.

А потом обнаруживает, что никаких денег от клиента на счет не поступило.

В подобных случаях мошенники рассчитывают на небрежность продавца при проверке платежки, вызванную желанием менеджеров получить премию по результатам продаж. Как правило, такие платежки приходят в пятницу вечером, когда банки уже закрыты. Покупатель начинает активно убеждать продавца срочно отгрузить товар. Через пару дней найти его почти нереально.

А проверять поступление денег на счет перед отгрузкой продукции нужно всегда.

Перехват электронной почты. Если компания не имеет собственного почтового сервера, а пользуется бесплатными сервисами, их могут взломать и перехватить важные письма.

Столичный поставщик инженерного оборудования вел переговоры о поставке во Владивосток. Предполагалась предоплата, переговоры велись по электронной почте. Поставщик выслал счет покупателю по электронной почте. Последний уверял, что его заплатил, продукцию отгрузили, но деньги на счет поставщика так и не поступили.

Выяснилось, что покупатель получил поддельное письмо с приложенным счетом. В нем были указаны реквизиты фирмы-мошенника. Злоумышленники перехватили подлинное письмо поставщика и заменили подложным. Советую предпринимателям использовать собственный почтовый сервер, отслеживать поступление денег и проверять контрагентов перед началом сотрудничества.

Перерегистрация контрагента. Контрагент-должник предлагает вам перевести старые долги на новую фирму в связи со сменой юрлица? Традиционная смена каждые три года операционной компании в целях ухода от налоговых проверок, казалось бы, не вызывает подозрения, но может и быть сигналом, что вам не хотят возвращать долг.

Поэтому нужно проверить, что изменилось у контрагента: произошла ли смена директора, адреса, учредителей. Для этого можно воспользоваться специальными программами проверки контрагентов, которые проверят также подачу исков, блокировку счетов и т. п. Рекомендуется также потребовать поручительства по долгу от бенефициаров компании или его досрочного возврата.

Фабрикация фальшивых документов и сайтов. Пример из практики: фирма-покупатель просит большую партию товара с отсрочкой, но готова оплатить аванс в 30%. Служба безопасности, проверив ее, дает добро.

Но после заключения договора аванс приходит на счет поставщика не со счета покупателя, а от физлица. Покупатель объясняет, что так быстрее и удобнее, а продавец, получивший аванс, не подозревает об угрозе. После отгрузки товара закупщик исчезает.

Оказалось, что все документы и подписи покупателя на них подделаны.

Другой вариант мошенничества – некая фирма создает интернет-магазин для продажи востребованного товара по хорошей цене с отличными условиями поставки. Покупатели заключают договоры и платят авансы. Через некоторое время фирма исчезает.

Поэтому предпринимателям следует внедрить алгоритм тщательной проверки контрагентов (звонить по официальным телефонам, анализировать сайт, выяснять бенефициаров), проверять полномочия и документы подписывающих их лиц, а в случае оплаты не со счета покупателя выяснять причины.

Недобросовестное посредничество. Часто предприниматели ищут посредников для решения щекотливых административных или коммерческих вопросов.

Через знакомых или в интернете они находят людей, готовых решить проблему. Оплата обычно производится наличными или через подставные компании. После аванса посредник исчезает.

Совет один – не полагаться на посредников и действовать только законными методами.

Мошенничество через аффилированную фирму. Часто бизнес разделен на компанию-владельца активов и посредническую операционную компанию, которая общается с контрагентами. Такая схема часто становится причиной неисполнения обязательств посредником.

Бизнесмен заключил сделку о поставке топлива из России за границу, а для его перевозки нашел подходящее судно. Компания-судовладелец в целях оптимизации налогообложения предложила заключить договор фрахта с офшорной фирмой.

Но после погрузки топлива на $3 млн на судно оказалось, что товар испорчен, поскольку судовые резервуары не были как следует очищены.

Суды длились три года, и судовладелец избежал ответственности, так как формально договор был заключен с офшором.

Советы: заключайте сделки с головной компанией – владельцем активов и требуйте поручительства от бенефициаров или от самой головной компании.

Мошенничество с грузом. Нередко грузы, перевозимые автотранспортом, похищают – из-за высокой стоимости товаров, вмещающихся в фуру, и простоты способов хищений.

Обычно предприниматель заказывает перевозку груза у экспедиторских компаний, выбирая ту, которая предложит самый выгодный тариф.

Но большинство экспедиторов не имеют собственного автотранспорта, поэтому под заказ ищут перевозчика с машиной.

Экспедитор часто не успевает проверить своего контрагента и договаривается с ним даже без личной встречи, по электронной почте. Этим пользуются мошенники.

Уже через несколько часов после заказа груз может оказаться у аферистов, а заказчик будет спокоен, ведь он обратился к знакомому экспедитору. Груз, как правило, перегружается в нескольких местах для заметания следов. Найти его почти невозможно.

Ответственность за пропажу несет экспедитор, но у него может не хватить денег для возмещения убытков.

Поэтому следует подписывать договоры поручительства с бенефициарами экспедиторских компаний, страховать перевозки и работать только с проверенными и крупными транспортными компаниями.

Также под роспись предупредите водителей, что в случае звонка от перевозчика о смене места выгрузки немедленно следует сообщить об этом по телефону заказчику и в полицию – хотя и сам водитель может состоять в группе мошенников.

Автор – старший партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2017/11/23/742896-moshennichestva-kontragentov

Как распознать недобросовестного работодателя

Что делать с недобросовестным офисом продаж?

Каждый соискатель по неосторожности или незнанию может попасть к недобросовестному работодателю или даже к мошенникам. В период поиска работы мы наиболее уязвимы и доверчивы, из-за чего можем потратить драгоценное время впустую. Work.ua составил список признаков, по которым вы сможете определить нежелательных работодателей и мошенников, чтобы не попасться на их удочку.

Объявление о трудоустройстве

  • Объявления о вакансиях размещены на столбах, заборах, остановках.
  • Объявление содержит размытое описание вакансии: работа в офисе, часто предлагают работу в новом офисе в центре города, с бумагами, с людьми.
  • В объявлении говорится об ограниченном количестве вакантных мест.
  • Обещания неправдоподобно высокого оклада.
  • Указываются низкие и размытые требования к соискателям: целеустремленность, порядочность, без опыта работы.
  • В объявлении нет полноценной контактной информации.
  • Контактные номера телефоном имеют код 070 или 090. Это мошеннические номера телефонов.

Качественное объявление о вакансии должно содержать полное название компании, сферу деятельности, название должности, четкие требования к кандидату, его обязанности, условия работы, адекватную заработную плату и полную контактную информацию.

Встреча, беседа по телефону или электронной почте с представителем компании

  • Представитель компании не озвучивает ее название, ограничиваясь лишь шаблонными выражениями типа «крупная», «динамичная», «быстроразвивающаяся». Либо же дается вымышленное название.
  • Не указывается сфера деятельности компании.
  • Сфера деятельности компании странная или необычная. Например, распространение информации об услугах, производство и сбыт косметики или товаров народного потребления, налаживание контактов и т.п.
  • Представитель компании туманно указывает вашу будущую должность.
  • Представитель готов рассказать о должностных обязанностях только на собеседовании, а не по телефону.
  • Идет уклонение от вопроса о размере заработной платы или оказывается давление со словами «кто же такое обсуждает при первом общении».
  • На этапе рассмотрения вашей кандидатуры просят предоставить копию паспорта, выслав ее по почте.
  • Под различными предлогами просят отправить SMS-сообщение.

Запомните, вы можете смело спрашивать название организации, свою должность и обязанности.

И должны получить на эти вопросы прямые и понятные ответы. Если у вас есть какие-то подозрения, то проверьте в Интернете информацию о компании, название которой вам сообщили, и номер контактного телефона.

Внешние признаки

  • Место собеседования неопрятное или подвальное помещение, а название компании написано на обшарпанной табличке или напечатано на листе А4.
  • Место представляет собой полупустое неструктурированное на рабочие места пространство, количество людей в котором превышает рабочие места. Вывеска или табличка с названием компании отсутствует.

Если вы заметите жесткую экономию или вам пустят пыль в глаза, то рабочего места вы скорее всего не увидите.

Собеседование

  • Собеседование очень массовое с большим количеством кандидатов.
  • Начинается собеседование с разговора об успехе и мечте.
  • На собеседовании заставляются заполнять большое количество анкет, других бумаг и заявлений, необходимости в которых нет.
  • Просят заплатить некоторую сумму, утверждая, что это нужно для оформления документов, покупки обучающей литературы и т.п.
  • Интервьюер обещает лично вас курировать и научить быстро зарабатывать.
  • Несоответствие информации на собеседовании с ранее полученной.

Учтите, что вы в любой момент можете встать и уйти, никто вас ни к чему не может обязывать.

И еще

Есть еще ряд признаков, по которым вы можете определить недобросовестного работодателя:

  • Работодатель откладывает подписание трудового договора.
  • Отсутствие каких-либо должностных инструкций и явного перечня ваших обязанностей.
  • Вам сразу поручают сложную и ответственную задачу, которую не выполнил ваш предшественник.
  • На вас накладывают штрафы за нелепые или надуманные провинности.

Work.ua призывает вас быть бдительными, не торопиться хвататься за любую возможность и делать все обдуманно. Легких денег не бывает, равно как и бесплатного сыра.

Статья по теме: Признаки проблемного работодателя

Источник: https://www.work.ua/ru/articles/career/628/

Как не обмануться с жильем в новостройке: советы застройщиков

Что делать с недобросовестным офисом продаж?

В Ассоциации застройщиков Казахстана дали советы, как не попасть в ловушку при приобретении жилья в строящемся жилом комплексе

АСТАНА, 12 июн – Sputnik. Власти столицы опубликовали реестр недобросовестных застройщиков и возводимых ими долгостроев, в списке – 51 объект. 

© Sputnik / Болат Шайхинов

“51 жилой комплекс вошли в так называемый черный и серый список столичных властей. Где-то стройка заморозилась, где-то вместо жилых комплексов — пустыри, где нет ни свай, ни коммуникаций. Застройщики просто собирали деньги с дольщиков и пропадали. На руководителей некоторых из них завели уголовные дела”, — говорится в сообщении ассоциации застройщиков Казахстана.

Исполнительный директор “Ассоциации застройщиков Казахстана” Марат Идрышев рассказал, на что следует обратить внимание при самой главной и крупной покупке в своей жизни.

– Имидж застройщика

“В первую очередь, важна репутация застройщика. Репутация складывается из многих факторов. Выбирайте те строительные компании, которые существуют на рынке много лет, построили несколько десятков жилых комплексов.

Эти компании входят в престижные международные рейтинги и, конечно, являются членами Ассоциации Застройщиков Казахстана. Они занимаются благотворительностью, участвуют в социальных проектах, выполняют государственные заказы.

Их имена на слуху, они часто звучат в СМИ”, — посоветовал Идрышев желающим вложиться в строительство жилья. 

Однако изучение общественного имиджа — это лишь предварительный этап. Также надо обращать внимание и на помещение, где совершаются сделки.

– Офис продаж и сам объект

Конечно, нужно не только верить на слово и изучать новости о застройщике на информационных лентах. Обратите внимание на отдел продаж – важные сделки не могут осуществляться в вызывающем подозрение помещении.

Не поленитесь – лично съездите на стройки и уже построенные объекты и посмотрите, заселены ли дома, как выглядят дворы и подъезды.

Крупная компания не только построит дом, но и предоставит сервис после строительства, даст гарантии на свои объекты.

Например, ЖК “Оберег” от ТОО “Украинский национальный культурный центр “Оберег” возводится с 2014 года, сроки сдачи постоянно переносятся, стройка периодически останавливается.

Отдел продаж по работе с клиентами найти очень сложно, он находится в квартире одного из многоэтажных домов без опознавательных вывесок, причем о своем визите в отдел продаж нужно предварительно предупредить, иначе попасть туда невозможно, приводит пример Идрышев.

– Цена

Один из главных поводов для настороженности — слишком низкая, нерыночная цена на квартиру. Как ни странно, должна отпугнуть не высокая, а низкая цена на квартиру. 

© Sputnik / Андрей Старостин

В Ассоциации застройщиков отмечают, что стоимость 1 квадратного метра в новостройке не может быть ниже 220-240 тысяч тенге.

Себестоимость жилья складывается из стоимости земли, строительных материалов, зарплаты рабочих и многих других факторов. Поэтому, как говорится, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Строительные компании никогда не будут работать себе в убыток! Рынок уже достиг своего ценового дна. И падать ему ниже уже некуда.

– Документы и правовая основа

 Эксперты по недвижимости советуют внимательно изучать юридические документы компании, насколько это доступно для рядового покупателя.

“Напомню, что 10 октября 2016 вступил закон о долевом участии, лицензию на строительство получат и получили только крупные компании, гиганты строительного бизнеса, — добавил Идрышев.

– Обратите внимание на то, что те компании, которые не получили лицензии, нашли новую “лазейку” — ЖСК. В сравнении ЖСК и ДДУ, в последнем есть гарантии от государства, и все договора регистрируются в акимате.

В ЖСК пайщики на свой страх и риск приобретают жилье, в случае, если дом не достроят, помощи от государства не придется ждать”.

Если граждане пострадали от действий недобросовестных застройщиков или сомневаются в верном выборе застройщика, рекомендуется обращаться в управление государственного архитектурно-строительного контроля г.Астаны.  

Прежде чем вложить деньги в строительство, внимательно изучите закон “О долевом участии в жилищном строительстве”. “Остерегайтесь, если отношения с вашим застройщиком не регулируются законом, поскольку вряд ли кто сможет гарантировать Вам завершение строительства!”, — предупреждает эксперт. 

Список проблемных строительных компаний и объектов:

  • 1. ТОО “Центр архитектуры и дизайна” — ЖК “Айсанам де люкс” — ул. Орынбор, южнее ул. Керей, Жанибек хандар
  • 2. ТОО “КМ-Group-2004” — ЖК “Садовые кварталы” — в квадрате улиц 23-16, 23-17 и улиц А.Байтурсынова, Ж.Нажимеденова
  • 3. ТОО “Резон Астана-Строй” — ЖК “Гарант” — пересечение ул.Ы.Дукенулы и А.Панфилова, Ш.Уалиханова
  • 4. ТОО “Строй Портал Астана” — ЖК “Династия” — район пересечения ул. Р.Қошқарбаева и пр. М.Жұмабаева
  • 5. ТОО “Дикан Астана”, ТОО Жанатас Курылыс — ЖК “Comfort DeLuxe”  − жилой массив Шұбар, район пересечения улиц Қалқаман и Наркескен
  • 6. ТОО “Прайм Строй” — ЖК “Жеты Жол” —  пр. Тлендиева
  • 7. ТОО МегаСтрой-НС Астана – ЖК “Комсомольский” жилой массив Комсомольский — район пересечения ул.Кыз Жибек и пер. Улпан
  • 8. ТОО “ЦентрСтройKZ” — ЖК “Экспо Сити” — район пер. ул. Орынбор №29 и №30 ЖСК “Толенды”
  • 9. ТОО “СтарДаст” — ЖК “Аниса 1” — южнее Коргалжынского шоссе
  • 10. ТОО “Алматау 2000” — ЖК “Аниса —2” — улица № Е250
  • 11. ТОО “ПрофлайнГрупп — ЖК “Аниса-3” — район пересечения улиц №Е250 и Е489
  • 12. ТОО “Астана Сити Билд” (ранее ТОО “АкмолТепло Сервис”) — ЖК “Столичный-2” — район пер. Сарыарка и Абая
  • 13. ТОО “Международная инвестиционно-инновационная компания” — ЖК “Тельман”   − ж.м. Тельмана, ул. Жайсаң и Аңырақай
  • 14.Байжуманов Айдын Саятович — ЖК “Коктал” (первая очередь, 9 этажей) — жилой массив Коктал, район пересечения пр. Н.Тлендиева и улицы Улытау
  • 15. ТОО “Интел KZ” — ЖК “Абат” (ранее ЖК “Тыныс”) — район пересечения улиц Е181, Е363, Е429 (проектное наименование)
  • 16. Тыныс Диас — МЖК — на пересечении ул. 150 лет Абая и ул. Даулеткерей
  • 17. ТОО “АЛТЫН САПА 2011” — ЖК “Зере-1” — улица Акан Серы
  • 18. ТОО “АЛТЫН САПА 2011” — ЖК “Зере-2” — район пересечения улицы А244 и пр.Р.Кошкарбаева
  • 19. ТОО “КВАРТИРЫ НС” — ЖК “Араби 1” — район ул. №31
  • 20. ТОО Компания М.С.-7 — ЖК “Араби 2” — район пересечения улиц Ж.Тархана и А.Жубанова
  • 21. ТОО “IBG Group” — ЖК “Самал” — район пр Кабанбай батыра
  • 22. ТОО “Искандер НК” — ЖКс “Future Home Astana” — улица №23-31
  • 23. ТОО “Номад-Строй ЭК” — ЖК Есиль ЭК — район пересечения улиц №26, №36
  • 24. ТОО “Атлант Инжиниринг” — ЖК “Магистральный”, 3-я очередь — пр.Б. Момышулы
  • 25. ТОО “Атлант Инжиниринг” — ЖК “Рух” (он же ЖК “Жас Отау”) — ж.м. Коктал, улица Сұлукөл
  • 26. ТОО “Доступные квадраты” — ЖК “Пана” (он же ЖК “Молодая семья”) — р-н пер. ул.Карталы и Конституции
  • 27. АО “TAMIZ INVEST GROUP” — ЖК “Территория комфорта 2” — ул.Тараза
  • 28. АО “TAMIZ INVEST GROUP” — ЖК “Орбита” — ул.Петрова
  • 29. АО “TAMIZ INVEST GROUP”, ТОО “Управляющая компания “Территория Комфорта-2” — ЖК “Алтын Раид” — пр. Б.Момышулы
  • 30. ЖСК “ТК.1-Астана” − ЖК “Территория комфорта-1” — улица Түркістан, севернее улицы Алматы
  • 31. ТОО “Седанка” — ЖК “Светлый” — ул.Сарайшык 7/1
  • 32. ТОО “Стройкласс” — ЖК “Алтын Босага” — ул. Жангельдина
  • 33. ТОО “Инвестиционная строительная компания “ASI”, ЖСК “Министерский” — ЖК “Жагалау 3” − южнее Коргалжынского шоссе (ул.Ш.Айтматова, д.36)
  • 34. ЖСК “ТК-Жағалау” — ЖК “Жагалау-4” — район пересечения улиц 199, Е11, Е13, Е15, Е26, Е28 и Е29
  • 35. ТОО “Kaontech International” — ЖК “Шығыс” — расположенный по улице Е10
  • 36. Заказчик Мукашева Даметкен, подрядчик ТОО “Алга Токболат” — ЖК Западнее пр.Туран
  • 37. ТОО “Элит Строй 2” — ЖК Южнее ул. Сыганак западнее пр. Туран
  • 38. ТОО “НМ-Астана Құрылыс” — Жилой комплекс “Арыстан” — ул. М. Төлебаева
  • 39. ТОО “Бахыт XI” — ЖК “Жастар-4” — район гаражного кооператива “Степной”
  • 40. ТОО “Селигер” Жилой комплекс “Прага” — жилой массив Интернациональный, район переулка Ашутас
  • 41. ЖСК “Үміт — Береке” в составе ЖСК: инвесторы ТОО “Аль Баракат” по ЖК “Шарджа”, “Токио”, “Тенгиз, “Туран”, “Ак Жар”.
  • 42. ТОО “Капиталстройсервис” — Жилой комплекс “Гранитный” — пер. ул. Иманова, Бейсекбаева, переулок Радищего, Морозова
  • 43. ТОО “Капиталстройсервис” — Жилой комплекс “Тамаша уй” — пер. ул. Иманова, Бейсекбаева, переулок Радищего, Морозова
  • 44. ТОО “Орал-дизайн-сервис” — Жилой комплекс юго-восточнее пос. Коктал (Лот 1,2,3)
  • 45. ТОО “Инженерно-сервисная компания” Жилой комплекс (Лот 3 и 6)
  • 46. ТОО “MONESCO GROUP” ТОО “ШейхКазИнвест” — Жилой комплекс “Хазрет” — район пересечения улиц Е127 и Е535 
  • 47. ТОО “Асуа-2006” — ЖК “Акжол” — ул. Есемберлина
  • 48. ТОО “Прайс-Астана-Строй” — ЖК “Ак Шанырак 2” — проспект Б.Момышұлы
  • 49. РОО “Объединение оралманов “АСАР” МЖК — жилой массив Коктал
  • 50. ТОО “ЖилСтройГрупп 2007”, ТОО “Каражат НС” — ЖК “Аспан” — ул.Сарайшык (12), севернее пр.Абылай хана
  • 51. ТОО “Оберег” — Жилой комплекс “Оберег”

Источник: https://ru.sputniknews.kz/society/20170612/2502337/kak-ne-obmanutsya-s-zhilem-v-novostrojke-sovety-zastrojshchikov.html

Как бороться с недобросовестными риелторами — мнение

Что делать с недобросовестным офисом продаж?

В последнее время участились случаи мошенничества в сфере недвижимости. “Черными” риелторами называют людей, которые занимаются сделками купли-продажи недвижимости мошенническим путем.

Их цель — отобрать квартиру у законного владельца с целью перепродажи. Также есть компании, которые продают устаревшие базы данных желающим снять квартиру. Delo.

UA поинтересовалось у юриста компании ARPA Real Estate Александра Мороза, как можно обезопасить себя от недобросовестных риелторов.

“С морально-этической точки зрения мы видим ситуацию таким образом: человек обратился в агентство с целью снять конкретную квартиру, заплатил деньги, но не получил ожидаемого результата. То есть имеет все основания на возврат денег и возмещение ущерба.

Но это только с морально-этической точки зрения.

Рассматривая ситуацию с юридической стороны, мы имеем следующее: гражданин (“заказчик” по договору) заключил с агентством недвижимости (“исполнителем”) договор об оказании информационных услуг, предметом которого, согласно п. 1.1.

договора, является: предоставление информации в виде информационных пакетов (базы данных) по аренде недвижимости в виде открытия доступа к телефонам на сайте, либо в виде распечатки.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Стоит также отметить, что согласно п. 2.1.1. договора исполнитель обязуется ежедневно обновлять указанные информационные пакеты, а так же исполнитель несет ответственность за своевременность обновления информации (п .4.1. договора).

Все довольно ясно и прозрачно, проблема лишь в том, что в договоре нет ни слова о том, что исполнитель обязан предоставлять актуальную информацию.

То есть, предоставив заказчику базу данных и ежедневно ее обновляя (причем не важно, свежими или устарелыми данными) — исполнитель является таковым, который добросовестно и надлежащим образом исполняет все условия договора.

Соответственно, у заказчика нет правовых оснований для оспаривания договора в рамках неисполнения агентством своих обязательств.

В данном контексте можно говорить разве что о заключении договора под воздействием ошибки (статья 229 Гражданского кодекса Украины), ведь заказчик ожидал совершенно иного результата, заключая договор. В таком случае подобный договор может быть признан судом недействительным. Однако стоит обратить внимание на то, что согласно п.

19 постановления Пленума Верховного Суда № 9 от 06.11.2009 года “…Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК ( 435-15 )), мають існувати саме на момент вчинення правочину.

Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.

Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов'язань, які виникли з правочину, і не пов'язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину.”

Говоря простым языком, не важно, что заказчик хотел снять в аренду именно конкретную квартиру — он подписал договор, по которому ему предоставляли базу данных. Эту базу ему предоставили, соответственно, нет оснований для претензий, тем более что эта база еще и ежедневно “обновляется”.

Кстати, не важно что информация не актуальная, ведь о том что она должна быть “свежей”, нет ни слова в договоре. А заказчик, подписав такой договор, согласился с этим. Также не стоит забывать о том, что у исполнителя будет “железный” аргумент в виде п. 4.2. договора: исполнитель не несет ответственности за действия третей стороны.

На который последний будет ссылаться в оправдание того, что информация в базе не является актуальной.

Несмотря на изложенное выше, допустим, что истец все же выиграет судебное заседание, но какой ценой? Судебные издержки, затраты на правовую помощь, время и нервы, — и все это за 180 грн + маловероятное возмещение морального ущерба (ввиду того, что живем мы не в США и доказать его наличие и, что самое главное, обосновать размеры/цену — довольно проблематично).

Что делать, если вы попали в такую ситуацию?

Защита своих прав в суде в этой ситуации является нецелесообразной (по причинам, изложенным выше). Можно пожаловаться в прокуратуру и налоговую, сославшись на то, что вас обманули и ввели в заблуждение мошенники.

Также стоит обратить внимание на то, что после оплаты услуг Исполнитель не выписал товарный чек по вашему требованию, как это предусмотрено п. 15 ст. 3 Закона Украины “Про использование регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг”.

Ожидать многого от такой жалобы не стоит, но попортить нервы “Агентству недвижимости” вы сможете.

Предложенные механизмы правовой защиты, скорее всего, не оправдают ожиданий попавшего в подобную ситуацию человека, но позволят сделать соответствующие выводы и избежать в дальнейшем подобных неприятностей.

Очень важно внимательно читать договор и подписывать его только после того как вы убедитесь, что он отображает именно те правоотношения, в которые вы намерены вступить, в противном случае сетовать придется только на себя”.

Источник: https://delo.ua/business/kak-borotsja-s-nedobrosovestnymi-rieltorami-mnenie-221548/

Правильные вопросы к застройщику

Что делать с недобросовестным офисом продаж?

Как правильно «читать» рекламу новостройки, о чем спрашивать застройщика, на что обратить внимание на стройплощадке и при посещении отдела продаж –экономим время при выборе объекта и снижаем риски при покупке жилья.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Казалось бы, у покупателей жилья в новостройках сегодня есть вполне приличный выбор.

И хотя откровенно недобросовестных застройщиков в наше время в Москве и Подмосковье  уже практически не осталось, следует помнить, что сейчас сложное для строительной отрасли время, риски растут для всех игроков, поэтому важно выбирать не просто хорошее по потребительским характеристикам жилье, но и обращать внимание на надежность проекта и девелопера.

Конечно, 100%-ной гарантии, что у компании все будет безоблачно с бизнесом, не может дать никто, даже сотрудники этой самой компании. Но есть некоторые прямые и косвенные признаки, по которым уже в начале поисков можно отличить хороший проект от более рискованного.
 

Участники рынка недвижимости рассказали, какие факты должны стать стоп-сигналом для потенциального покупателя.
 

Ольга Павлова, директор Департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):
 

– Любая реклама – неважно, в газете, на сайте или на уличном щите – обязательно должна четко указывать название компании-застройщика и адрес его сайта.

Это позволит еще до прихода в офис продаж выяснить важную информацию о самом застройщике и его опыте, почитать форумы дольщиков или жильцов уже построенных им объектов.

Правда, если уже из рекламы вам не понятно, что это за объект и кто его строит, на дальнейшие изыскания можно не тратить времени.
 

На сайте застройщика должно быть размещено большинство нужных вам данных. Например, о кредитующих проект крупных государственных банках-партнерах и аккредитации в них самого объекта по ипотеке.

Это дает дополнительную гарантию, что объект будет достроен в любом случае.

На сайте обязательно должна быть размещена проектная декларация комплекса – если этого нет, лучше с таким объектом не связываться.
 

Кроме того, здесь должна находиться основная информация о проекте: его этажности, количестве квартир на этаже, технологиях строительства, оформлении входных групп, инженерном оснащении, наличии внутренней инфраструктуры, охране и т.д.

Далее следует изучить особенности ближайшего окружения комплекса: наличие вокруг парков, детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочее. Посмотрите планировки квартир – на сайте надежного проекта они, как правило, тоже должны быть. На некоторых сайтах (в том числе и на наших) можно даже в режиме реального времени отслеживать процесс строительства.

Ну и, конечно, здесь обязаны находиться четкие и правильные контактные данные – адрес офиса продаж, телефоны, почта.
 

Если к этому моменту у вас сложилось благоприятное впечатление о застройщике и самом проекте – можно позвонить в офис продаж для уточнения деталей, которые для вас важны, но остались неясными.

Позвонив, уточните, есть ли в продаже квартира с интересующими вас характеристиками (площадь, количество комнат, стоимость, наличие отделки и т.д.). Если таких в продаже осталось немного или они попадают под какую-нибудь акцию, лучше забронировать квартиру прямо по телефону и договориться о времени вашего визита.

Кстати, об акциях – реклама часто несет в себе информацию о специальных ценах или скидках. Уточните по телефону, правильно ли вы поняли условия акции.
 

Придя в офис, задавайте как можно больше вопросов.

Прежде всего советую очень внимательно изучить правовую базу проекта: договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на него, разрешение на строительство, инвестиционный контракт и прочие документы, проясняющие обязательства застройщика перед городом.

А заодно и продавца: тут главное – проверить грамотность оформления и сроки действия агентского договора риэлтора – он подтверждает право продавать квартиры. Отсутствие таких документов – явный повод задуматься.
 

Следующий важный этап – изучение договора приобретения жилья. Оптимальной правовой схемой на этапе строительства является продажа в соответствии с ФЗ-214. Обязательно попросите менеджера подробно описать вам процесс приобретения жилья – от момента внесения денег до получения ключей.

Причем со сроками: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будут выданы ключи, оформлена собственность. Обязательно возьмите контакты сотрудников, которые будут вас сопровождать в течение всего этого процесса и отвечать на возникающие у вас вопросы.

Помните, вы можете в любой момент потребовать деньги назад, но и это лучше обговорить «на берегу».
 

Обязательно поинтересуйтесь возможными схемами покупки: ипотекой, рассрочками и т.п. Даже если изначально вы были настроены на полную оплату квартиры, все же попросите специалистов рассказать вам и об альтернативных вариантах, возможно, какой-то из них окажется выгодным.
 

Не стесняйтесь расспрашивать обо всем: о транспортной ситуации в районе, стоимости коммунальных услуг, наличии услуг по подготовке и согласованию проекта перепланировки и по отделке помещений. Спросите про материал стен, отделки фасадов, мест общего пользования, разводке инженерных коммуникаций в квартире, изготовителя окон. Рассказывать вам всё должны четко и понятно.
 

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
 

– По красочному буклету трудно представить себе масштаб будущего дома и его расположение относительно каких-либо уже существующих объектов. Поэтому есть опасность выбрать квартиру, которая по представлениям клиента должна выходить «вот на ту церковь», а по факту, когда дом будет построен, ее окна окажутся прямо напротив  трубы ТЭЦ.
 

Чтобы этого не случилось, попросите менеджера сориентировать вас по макету дома, уточните, куда будут выходить окна именно вашей квартиры, а также постарайтесь выяснить, каковы планы освоения данной локации, кстати, эти сведения можно получить и в районной администрации.
 

При звонке в офис застройщика или продавца обязательно нужно узнать, в порядке ли разрешительные документы на строительство, особенно проектная декларация и  документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Все эти документы должны быть размещены на сайте проекта и/или застройщика, а в офисе вам по первому же требованию должны показать их копии. Если с этим возникает заминка, не торопитесь подписывать договор.
 

И, наконец, находясь уже непосредственно в офисе продаж, следует задать более подробные вопросы по инфраструктуре – что предполагается построить, в какие сроки, есть ли уже проекты на эти объекты.

Также не забудьте выяснить, в каком виде будет сдаваться квартира – с отделкой или нет,  как будет решаться вопрос в случае, если после сдачи дома возникнут расхождения по площади квартиры.

Кроме того, есть резон уточнить условия оплаты, возможность оформления рассрочки (если она вас интересует)  и, конечно,  посмотреть, есть ли активность на площадке.
 

Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
 

– Если реклама сделана застройщиком слишком просто, без применения современных технологий, 3D-визуализации и прочих привычных уже покупателю эффектов, то это говорит о том, что застройщик не вложил средства в стоящую рекламу или что он не следит за последними технологиями в области маркетинга. Это все косвенные факторы, которые не должны останавливать от покупки, но в принципе могут насторожить покупателя. Вообще реклама низкого уровня исполнения присуща для застройщиков комплексов, которые сильно удалены от Москвы.
 

Сейчас на рынке уже не встречается реклама, которая откровенно содержит ложную информацию или вводит клиентов в заблуждение. Да, в рекламе постоянно встречается информация «5 минут до метро» или «10 минут до МКАД», уже сами покупатели привыкли, что в реальности время до указанного пункта назначения будет в два раза больше.
 

Насторожиться покупатель должен в том случае, если сложно дозвониться до компании-застройщика, если там вовсе некоторое время никто не берет трубку. В минус застройщику будут непрофессиональные ответы менеджера, грубые формы взаимодействия или отсутствие справочной информации по проекту.

Клиент вправе уже по телефону узнать если не конкретную цену, то хотя бы диапазон цен на интересующий вид квартир. В том случае, если вместо конкретного ответа потенциальному покупателю предлагают подъехать в офис продаж, где он получит подробную информацию, также должно насторожить.

Сейчас, когда покупательский спрос снижен, застройщики клиентоориентированы и борются за каждого покупателя, поэтому вышеуказанные ситуации точно должны вызвать вопросы. А вот стоп-сигналом к покупке может послужить уклончивый отчет или вовсе отказ менеджера сообщить, по какой схеме осуществляется реализация квартир в проекте.

Если продажи идут не по 214-ФЗ, в крайнем случае, не по договору ЖСК, такая покупка выглядит рискованной.
 

При посещении отдела продаж и стройплощадки может насторожить плохая организация стройки, то есть строительные материалы неорганизованно лежат на стройке, особенно если без защиты, под дождем. Также должна соблюдаться техника безопасности.
 

Стоит присмотреться к проекту подольше, понаблюдать за динамикой строительства или отказаться от покупки квартиры в комплексе, если при визите строительной площадки потенциальный клиент не видит работы строителей и строительной техники. К тому же нужно учесть, что одновременно должно вестись несколько видов работ.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-pravilnye-voprosy-k-zastrojschiku-218270/

Двойные продажи квартир. Что делать обманутым покупателям?

Что делать с недобросовестным офисом продаж?

16 Июня в 19:11 5907

Покупатели недвижимости обычно мало знают о таком явлении как двойные продажи. Однако оно нередко в современных рыночных условиях. Чтобы избежать неприятностей при поиске жилья, важно тщательно разобраться в этом вопросе.

Специалист в области юридического права — адвокат Комиссаров Андрей Федорович (руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры») расскажет о том, где наиболее часто можно встретиться с явлением двойной продажи недвижимости, какие риски при этом возникают и что делать, если вы стали обманутым покупателем.

Двойная продажа — спорное явление

Андрей Комиссаров, адвокат

Обычно двойные продажи — явление, характерное для рынка новостроек. Казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое». Но иногда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько собственников.

Покупатель совершенно неожиданно узнает о том, что имеет место двойная продажа. Он может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ТСЖ, увидеть объявление в газете или в Интернете о продаже своей квартиры.

Единственно верное решение в данном случае — воспользоваться услугами адвоката. Известен случай, когда потребовалась защита дольщиков в Санкт-Петербурге, обманутых застройщиком ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит».

Примечательно, что дольщики, кто воспользовавшиеся услугами адвокатов, успешно подали свои заявления о включении их в реестр кредиторов.

Те же, кто решил действовать своими силами, столкнулись со сложностями в оформлении документов, и пока их заявления остались без удовлетворения.

Риски для покупателей недвижимости

Предпосылки двойных продаж возникают еще на стадии оформления документов при покупке квартиры. Существует несколько видов договоров, по которым возможны спорные ситуации:

  • ПДКП — предварительный договор купли-продажи;
  • договор уступки права требования (инвестирования) на квартиру;
  • договор об участии в ЖСК (жилищно-строительных кооперативах).

Если используются эти виды договоров, риски покупателя возрастают, поскольку в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федеральным законом от 27.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 30.12.

2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» данные документы не нужно регистрировать в Росреестре в обязательном порядке. Тогда покупка квартиры от застройщика может обернуться проблемами.

Недобросовестные компании в этом случае попытаются воспользоваться ситуацией и продать одну квартиру дважды, а то и трижды.

Дело в том, что покупатель сразу выплачивает стоимость жилья, а обращается за получением Свидетельства государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только после сдачи дома в эксплуатацию. В этот промежуток времени (от 1 года до 5 лет) и происходят двойные сделки по продаже недвижимости застройщиком.

Непреднамеренные двойные продажи

В судебной практике известны ситуации, когда приходилось прибегать к защите прав дольщиков, пострадавших в результате халатности компаний-застройщиков.

Причина кроется в следующем: в возведении дома могут участвовать сразу несколько организаций. Застройщик может сотрудничать с компаниями, которые выступают в качестве подрядчиков.

Последние, в свою очередь, имеют право продавать квартиры, которые входят в их «долю».

Однако строительство дома — процесс долгий, и за это время может сложиться ситуация, когда одна из компаний откажется от участия в проекте. Освободившееся место займет новая организация, имеющая такое же право получать прибыль, осуществляя продажу жилья.

По невнимательности сотрудников, халатности должностных лиц, отсутствия надлежащих отчетов или учета квартир, принадлежащих по инвестиционному контракту местным властям, возникают вопросы права собственности при покупке квартиры и двойные продажи, отмечает Андрей Комиссаров.

Есть ли риск двойной продажи на вторичном рынке?

Сопровождение сделок с недвижимостью квалифицированными специалистами необходимо и при приобретении жилья на вторичном рынке, поскольку случаи двойных продаж тут тоже не исключены. Но здесь получить право собственности гораздо быстрее, ждать несколько лет не нужно.

Покупателям вторичной недвижимости следует помнить о необходимости доскональной проверки всей информации об объекте, правильном составлении договора купли-продажи. И, конечно, своевременно выяснить: нет ли других покупателей, претендующих на право собственности объекта.

Как избежать рисков

При покупке квартиры в новостройке важно обращать внимание на официальное наименование документа по сделке с недвижимостью.

Это должен быть ДДУ — договор долевого строительства, который оформляется в органах государственной регистрации. В случае возникновения спорных ситуаций преимущество отдается покупателю с ДДУ (регулируется Федеральным законом от 30.

12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Впрочем, в судебной практике встречались случаи, когда недобросовестным застройщикам удавалось оформить ДДУ на квартиру дважды (с разными покупателями). В такой ситуации правообладателем жилья будет назначен тот, кто первым зарегистрировал его в Реестре. Поэтому стоит зарегистрировать ДДУ как можно раньше.

Что должен сделать обманутый покупатель

Тот, кто стал жертвой обмана, должен незамедлительно обратиться к адвокату, который занимается защитой прав участников долевого строительства. Чем быстрее потерпевший подаст иск, тем больше шансов выиграть дело.

Как сказано выше, предпочтение отдается тому покупателю, который первый зарегистрировал ДДУ в государственных органах. Однако нередко законным владельцем квартиры также признается тот, кто первым обратился в суд (даже если договор зарегистрировал вторым), так как этот покупатель начал предпринимать действия для защиты своих прав, а другой бездействовал.

Условия, при которых второй покупатель может быть признан законным владельцем квартиры, при обращении в органы, занимающиеся защитой обманутых дольщиков, следующие:

  • он является ответственным и тщательно проверил все документы при заключении контракта со строительной фирмой;
  • он не знал о существовании еще одного претендента на право владения жилым объектом;
  • первый дольщик бездействовал и ничего не предпринимал, чтобы защитить свои права.

Отобрали квартиру. Ваши действия

Если добросовестный покупатель все же остался без квартиры, то может подать заявление в суд, поскольку имеет право на:

  • возмещение полной стоимости договора;
  • компенсацию понесенных убытков и упущенной выгоды;
  • возмещение морального ущерба.

Если обратиться к судебной практике, можно сделать вывод, что есть все шансы отстоять свои права и получить компенсацию, которая покроет стоимость утраченной квартиры. Статистика говорит о том, что убытки в размере полной рыночной стоимости потерянного жилья в РФ покупатели взыскивают в 82% случаев (в Северо-Западном регионе — в 40%).

Но чтобы не пришлось подвергать себя риску двойной продажи и избежать финансовых потерь, необходимо уже на первоначальном этапе заручиться поддержкой компетентных специалистов, которые занимаются юридическим сопровождением покупки квартиры.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/dvoynye-prodazhi-kvartir-chto-delat-obmanutym-pokupatelyam/

Ветка права
Добавить комментарий