Что это – счет эскроу — investim.info

Эскроу счета: что это простыми словами?

Что это – счет эскроу — investim.info

Сегодня разговор пойдет про эскроу счета.

Что это простыми словами, зачем они нужны, как они используются в купле-продаже недвижимости и долевом строительстве, какие изменения в этой области наступят в России в 2019 году, какие последствия можно ожидать – обо всем этом вы узнаете, ознакомившись с данной публикацией. Тема довольно важная, и даже если сейчас понятие “счет эскроу” вам ни о чем не говорит – уже скоро оно может коснуться многих. Итак, обо всем по порядку.

Счета эскроу: что это?

Счет эскроу – это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета также называют “условные счета”.

В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

  1. Депонент (покупатель).
  2. Бенефициар (продавец).
  3. Эскроу-агент (банк).

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Простыми словами, банк в данном случае выступает гарантом честного проведения сделки и получения продавцом оплаты от покупателя.

Эскроу счета используются как способ передачи денежных средств от одного владельца другому после выполнения определенных условий.

Чаще всего эта схема применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило – при осуществлении сделок купли-продажи.

Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.

Счета эскроу – это своего рода альтернатива аккредитиву или банковской ячейке на двух владельцев. Используются они не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик.

Есть один важный момент: счет эскроу действует не бессрочно, а оговоренный в договоре период.  Если на протяжении этого периода не выполняется оговоренное условие – счет закрывается, а средства с него получает покупатель. В период действия счета покупатель не имеет права распоряжаться внесенными деньгами, но принадлежат они ему.

Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет.

Правовой базой для открытия и использования эскроу счетов в РФ является статья 926.1 Гражданского Кодекса.

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке – переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву – несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам – 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам – там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке – в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета – относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Где открыть счет эскроу?

Чтобы открыть счет эскроу, банк должен соответствовать определенным требованиям Центрального банка. Реестр банков, допущенных к таким операциям, размещен на сайте ЦБ на странице cbr.ru/credit (Раздел “банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве”).

К этим банкам предъявляются высокие требования. Например, они должны иметь высокий кредитный рейтинг и универсальную лицензию.

К самостоятельному выбору банка стоит подходить ответственно и анализировать все критерии его надежности (подробнее об этом писал в статье Надежность банка).

Но важно, что при покупке жилья на первичном рынке, у застройщика, выбор банка, в котором открывается счет эскроу, осуществляет застройщик. Этот банк, в любом случае, должен находиться в соответствующем реестре ЦБ.

Таким образом, уже очень скоро эскроу счета будут использоваться намного активнее, чем сейчас, поэтому нужно хорошо знать и понимать, что это такое, и как они работают. Надеюсь, что эта статья помогла вам разобраться в общих чертах вопроса, ну а подробности вы узнаете, когда уже непосредственно начнете взаимодействовать по этой схеме.

Повышайте свою финансовую грамотность вместе с сайтом Финансовый гений: здесь собрано много полезной и важной информации, которая научит вас грамотность зарабатывать, тратить, сохранять и приумножать деньги. До новых встреч на страницах сайта!

Источник: https://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/

Счета эскроу: что это и зачем они нужны

Что это – счет эскроу — investim.info

Николай решил купить квартиру. Подходящий вариант он подобрал сам, юридическую чистоту недвижимости проверил знакомый специалист. Но теперь Николай волнуется – как безопасно провести саму сделку? Вдруг продавец получит деньги, а квартиру на Николая не перепишет? Один из вариантов обезопасить себя – счет эскроу.

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.

Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

Эскроу – это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.

Как пользоваться счетом эскроу?

  1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора.

    Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег – переоформление квартиры на Николая. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

  2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.

  3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк нужные документы.

  4. Банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

  • Безопасность расчетов В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.
  • Сохранность денег Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

  • Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.
  • Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.
  • Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

  • Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости. Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу.Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.
  • Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?

Проще всего воспользоваться специальным перечнем на сайте Банка России. Это список банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства.

В перечень регулятора включены только надежные банки.

Например, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «ВВВ-» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Полный список требований к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в постановлении Правительства. 

Правда, не все уполномоченные банки уже начали работать с застройщиками по схеме со счетами эскроу. А даже если и используют этот способ для финансирования долевого строительства, то не всегда готовы открывать счета эскроу для других сделок – например, для купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Для проведения сделок через эскроу вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка регулятора. С эскроу могут работать и другие банки. Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку, а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам.

Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом – 1,4 млн рублей (тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги). Если сумма больше, можно использовать несколько счетов эскроу в разных банках.

Какие особенности у счета эскроу при покупке строящегося жилья?

  1. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из перечня на сайте регулятора. 

  2. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает первые ключи покупателям. Даже если есть претензии, например по качеству отделки конкретно вашей квартиры, и вы пока не хотите ее принимать, деньги все равно уходят застройщику.

В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?

Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков.

  • Сдача в срок Строительная компания не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. И все это время она пользуется кредитом банка. Так что в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.
  • Контроль расходов Уполномоченный банк, который кредитует строительную компанию, внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое. Раньше случалось, что строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома. Теперь это исключено.
  • Сохранность денег При самом печальном исходе – если застройщик обанкротится и не достроит дом – люди не получат квартиры, но сразу получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.

О других способах провести сделку по покупке недвижимости можно прочитать в статьях про банковские ячейки и аккредитивы.

Источник: https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/

Наблюдения инвестора 3. О кредитах, психологии инвестора и эскроу-счетах

Что это – счет эскроу — investim.info

Какое основное правило безопасности, если вы берете кредит, как купить квартиру бесплатно, как дождаться роста акций, и будут ли застройщики применять эскроу-счета — обо всем этом поговорим далее.

Основное правило безопасности при получении кредита

— у вас должны быть деньги или ликвидные активы, чтобы отдать кредит в течение 1 месяца.

Вы спросите, зачем же тогда брать кредит, если у меня есть требуемая сумма денег. Дело в том, что она не лежит без дела, а вложена в доходные активы: акции, недвижимость. И если ставка доходности по активам превышает % по кредиту, то брать кредит для покупки активов выгоднее, чем инвестировать свои деньги.

В первую очередь основное правило касается ситуаций с потребительскими кредитами и ипотекой на свое жилье. Если у вас нет никаких активов, чтобы при неблагоприятной ситуации погасить эти кредиты, вы находитесь в подвешенном состоянии, и играете с судьбой.

Во вторую очередь оно касается покупки в кредит доходной недвижимости. Здесь правило более мягкое. Если вы покупаете объект доходной недвижимости на вторичном рынке, то указанное правило соблюдается само по себе: если бизнес не пойдет, вы просто продадите объект и рассчитаетесь с долгом.

При покупке жилья в ипотеку тоже гипотетически можно продать квартиру и отдать долг. Однако, продать квартиру с залогом не просто. А самое главное психологическое ощущение другое. Одно дело: начал бизнес, не получилось, закрыл и живешь дальше. А другое — съезжать с собственного жилья, к которому привык.

Если вы покупаете доходную недвижимость на первичном рынке, в строящемся доме, то указанное правило нужно жестко соблюдать по понятным всем причинам.

Что же делать тем, у кого нет других вариантов кроме ипотеки. Вариант один — отложить покупку квартиры, снимать жилье. А в это время инвестировать деньги и стараться больше зарабатывать, искать дополнительные источники дохода. А если вы уже в ипотеке, то стараться быстрее ее погасить (см. предложение выше).

Как купить квартиру бесплатно, за счет активов

Интересный пример. Предположим, есть некий москвич со средней зарплатой, из которой он не может себе позволить какие-то серьезные ипотечные платежи, поскольку нужно кормить семью.

Сейчас он снимает квартиру. Перспектив большого повышения зарплаты не видится, никаких активов и бизнеса у него нет. Но в одно время ему повезло, и он получил 7 млн. руб. по наследству.

Стоит ли ему покупать квартиру или еще подождать.

Понятно, что с указанной суммой ничего приличного в Москве уже не купишь: это будет только старый советсткий фонд, едва ли хватит на 2-комнатную квартиру на окраине, около МКАД, в 40-летней панели.

Но поскольку квартира покупается не на 5 лет, а лет на 30-40, то покупать в старом доме нет смысла, поскольку через 30 лет этой панели будет уже 70, и она начнет трескаться не только по швам, но и вдоль арматуры, а бетон в перекрытиях — выкрашиваться от старости. Будет не очень приятно оказаться в старости в разрушающемся доме, когда нет ни сил ни средств переехать. Лучше покупать сразу хорошее и новое.

Для того, чтобы купить двухкомнатную квартиру в новом доме нужно доплатить, предположим 4-5 млн. руб., вместе с последующим ремонтом. Можно конечно, взять на остаток кредиты (ипотечный на квартиру, потребительский на ремонт), но что тогда этот человек получит: кабалу, без шанса из нее вылезти пораньше, ведь зарплату то не повышают.

Есть более умный путь. На 7 млн. руб. человек покупает доходные активы (акции и недвижимость), допустим с доходностью 15% чистыми. Это возможно, если поискать. Его годовой доход составит 1 млн. руб., или 87,5 тыс. руб. в месяц.

Человеку нужно накопить первоначальный взнос на недвижимость в течение 2-х лет. Накапливать он будет на банковском вкладе под 7%. В итоге он получит 2,16 млн. руб.

Далее, он уже может купить квартиру в кредит в новом доме стоимостью 12 млн. руб. под ставку 10% годовых на 30 лет. Ежемесячный ипотечный платеж составит 86 353 руб., что меньше, чем ежемесячный доход от активов. И никаких кредитов. Вашу квартиру оплачивают ваши активы.

А можно купить квартиру даже дороже — за 15 млн. руб. Ведь снимать жилье больше не нужно, значит ок. 30 000 руб. в месяц освободятся. Ипотечный платеж составит 112 680 руб. в месяц (из них 87 500 руб. оплачивают доходные активы, и 25000 руб. сам человек).

В чем преимущества оплаты ипотеки за счет активов, по сравнению с покупкой квартиры на свои или обычной ипотекой:

1. Можно позволить себе квартиру гораздо дороже, больше, новее и комфортнее

В нашем примере вместо квартиры за 7 млн. за свои человек сможет купить квартиру за 15 млн. руб.

2. Доход от активов растет каждый год (дивиденды от акций и арендный доход от недвижимости), а ипотечный платеж — не растет

Это самое главное. Через некоторое время доход от активов начнет превышать ваш ипотечный платеж и вы начнете даже зарабатывать, а квартира вам достанется по сути бесплатно.

В примере, где человек купил квартиру за максимальную цену 15 млн. руб. и вынужден был вкладывать свои 25 000 руб. ежемесячно, освободившиеся от аренды, через несколько лет ему уже не надо будет ничего вкладывать своего. Доход от активов начнет покрывать ипотечный платеж полностью. Только важно брать кредит на максимальный срок — 30 лет, чтобы ипотечный платеж был ниже.

Вот в чем фишка: можно и активы получить, и квартиру за их счет купить.

Как дождаться роста акций когда вокруг пессимисты

Бывает, что бизнес компании улучшается, а акции не растут годами, как происходит сейчас с Газпромом. Или бывает, что показатели бизнеса не растут, или даже снижаются. И все вокруг настроены пессимистично, и советуют продать акции. Как при этом не продать акции раньше времени, а дождаться реализации идеи.

В первом случае дождаться проще. Если вы видите из отчетов, что выручка предприятия растет, строятся новые проекты, компания расширяет бизнес органически (то есть по профилю, а не за чет покупки непрофильных активов), значит все с ней нормально. Просто в краткосрочной перспективе рынок не отражает фундаментальную стоимость бизнеса. Ждите спокойно.

Как говорил У. Баффет «На фондовом рынке деньги переходят от активных к терпеливым.»

Во втором случае сложнее: нужно выяснить, почему падают показатели бизнеса: выручка, прибыль.

Если это временное вынужденное снижение показателей, например, завод был остановлен из-за планового ремонта, или для запуска нового производства, но у компании есть кратный потенциал для роста, то нужно тоже ждать, несмотря на мнение толпы.

Она всегда ошибается. Попробуйте оценить действия менеджмента, если вы признаете их правильными в данной ситуации, то ждите в акциях реализации идеи.

Если кратного потенциала роста бизнеса компании и ее акций на бирже нет, то снижение финансовых показателей это тревожный знак, несмотря на любые действия менеджмента, и может быть пора продавать акцию.

Потенциал роста оправдывает риск. А если его нет, то дополнительный риск не оправдан. Не обязательно, чтобы акции росли каждый год, такого не бывает на фондовом рынке, это не вклад в банке. Пусть лучше не растут несколько лет, а потом вырастут в 3-5 раз, средняя годовая доходность получится очень высокая, можно и подождать.

Будут ли застройщики применять эскроу-счета

Недавно смотрел видео о недвижимости с Сергеем Смирновым (для тех, кто не знает, это известный эксперт по недвижимости, риэлтор). У него сложилось мнение, что застройщики не будут применять эскроу-счета. Те, кто выживет, будут продавать готовые квартиры, а строить на банковские кредиты (проектное финансирование).

Уже сейчас дисконт между котлованом и готовым жильем некоторых проектах сократился до 15%, а учитывая, что при схеме эскроу-счетов застройщик должен будет платить 7-8% годовых банку (14-20% за срок строительства дома), то ему нет смысла давать покупателям скидку при покупке на котловане.

А без скидки покупатели деньги в банке морозить в течение 2-х лет не будут, поскольку банк при схеме строительства через эскроу-счета % на эти деньги выплачивать не будет.

Еще одна интересная мысль: что новостройки в цене вырастут не из-за эскроу-счетов, а потому что старый фонд ужасно устарел. Кстати говоря, по его мнению старая вторичка в Москве достигла дна в 2015 и расти не будет.

Также беспокоит его процесс геттоизации новостроек эконом-класса, в которых 10% жильцов перестают платить за коммуналку, это все выливается в невывоз мусора, неубранные подъезды, отсутствие ремонта и т.д.

Интересные мысли. Выводы из этой ситуации с новостройками изложены здесь. см. раздел 5 статьи.

Источник: https://sostoyanie.com/nabljudenija-investora-3-o-kreditah-psihologii-investora-i-jeskrou-schetah/

Что такое Escrow-счет и зачем он нужен?

Что это – счет эскроу — investim.info

В банковском перечне счетов есть счет с интересным названием эскроу. В последнее время его часто стали обсуждать в СМИ, а депутаты рассматривают его при внесении поправок в законы. На Западе уже давно эскроу-счета используются в расчетах и сделках.

В России данный инструмент появился в 2014г.
Эти счета открываются банком для сохранения и блокировки денег, полученных от одного участника сделки и дальнейшей передачи этой суммы второй стороне при выполнении оговоренных условий. Чаще всего эскроу работает при работе с недвижимостью. В международной практике эскроу широко популярны не только на в Европе, но и в Азии.

Несмотря на то, что в некоторых странах механизм работы эскроу еще не совсем отрегулирован, например, как в России, он известен и достаточно удобен. Он обеспечивает выполнение договорных обязательств, неважно о какой сфере идет речь, будь то простые сделки купли-продажи квартиры, самолета, лицензионные сделки, поглощение  и слияние целых компаний и пр.

Если какая-то из сторон не исполнила взятые обязательства, участник вернет себе свои деньги, которые должны были передаваться получателю, в силу неисполнения обязательств. Ранее в России приходилось прибегать к международному праву, сейчас же право заключать и работать с договорами эскроу частично оговорена в российском законодательстве.

Что такое счет эскроу?

Это спецсчет, открываемый для временного хранения денег до момента их выплаты с целевым назначением. Чаще всего эскроу-счета открываются при сделках с недвижимым имуществом.

Покупатель переводит на него свои деньги до того времени, как к нему переходит право собственности на объект. После этого деньги переводятся на счет продавца.

В такой сделке принимают участие три стороны: продавец, банк-агент и покупатель.

Эксперты отмечают, что законодательная основа эскроу в России пока еще сырая и требует доработок. Новые поправки в законы будут предусматривать, что деньги на этих счетах не будут попадать в конкурсную массу при банкротстве.

На текущий момент популярна форма расчетов при сделках с недвижимостью через банковскую ячейку.

Здесь все просто и понятно: стороны собрались, пересчитали деньги, арендовали ячейку, положили сумму, закончили сделку и забрали сумму. Так вот, эскроу – это та же ячейка только в безналичной форме.

Однако, все равно риэлторы пока не спешат пользоваться этим счетом. Это связано с тем, что поход в банк с крупной суммой может выйти боком.

Банки усиленно отслеживают легальность происхождения денег. Взять банк может от клиента любую суму, а потом также легко может ее заблокировать до предоставления подтверждения легальности денег. Многие клиент не горят желанием открывать реальную сумму сделки и объяснять банку, а тем более и доказывать, откуда у него деньги.

На сегодняшний день в нашей стране даже нет статистики по открытым эскроу-счетам, поскольку их достаточно мало, и собирать для статистики нечего. Существует также масса юридических вопросов, на которые пока не официальных ответов, поэтому с экспериментами банки не спешат.

Как открыть эскроу-счет?

Владельцами эскроу могут стать юрлица, ИП, физлица. Эти счета открываются только в банках и предлагают их только около 20 крупных банков. Список есть на сайте Банка России.

В процессе открытия:

  • Составляется и подписывается трехсторонний договор.
  • Регистрируется счет.
  • Размещается оговоренная сумма, которую планируют использовать для выполнения расчетов по сделке.
  • Банк обеспечивает сохранность и неприкосновенность денег на счете до выполнения оговоренных обязательств. Как только все условия будут исполнены, банк обязуется перечислить заблокированные средства и закрыть договор.

При неисполнении обязательств одним из участников, деньги возвращаются хозяину. Некоторые сравнивают эскроу с аккредитивами (денежное обязательство, принимаемое банком по поручению стороны-плательщика). На самом деле у этих инструментов есть отличия. У эскроу более гибкий подход к бизнес-сделкам.

Стороны могут влиять на основания, при наступлении которых получатель будет иметь доступ к денежным средствам. Агент-банк также обязан проверять наступлений утвержденных условий и проверять документы более внимательно. Кроме этого, на счет эскроу могут вноситься не только деньги, но и любое имущество.

Стоимость услуг по эскроу пока что выше стоимости аккредитивных расчетов, т.к. к договору-эскроу выставляется больше требований. Стандартных расценок по этим счетам нет, поскольку стоимость зависит от сложности сделки, рисков, участвующих сторон и проч.

Где используется эскроу?

Как было сказано выше, чаще всего этот счет используется при сделках с недвижимостью. В зарубежных странах на сделки с использованием этих счетов приходит наибольший процент заключаемых контрактов.

Обычно на баланс счета зачисляются деньги, но в международной практике на нем может учитываться любая вещь, включая интеллектуальную собственность и  права на нее, а агентом может выступать не банк, но и нотариус или адвокат.

Преимущества и недостатки счета-эскроу

Главным достоинством эскроу является минимизация финансовых рисков, исключение контакта с мошенниками, фальсификации денег.

Если в случае с ячейкой приходится пересчитываться и проверять каждую купюру, то в эскроу расчеты проводятся в безналичном порядке.

Со своей стороны банк ведет наблюдение за проводимой сделкой, что является гарантией исполнения обязательств сторонами. При необходимости стороны могут вносить изменения в договоре, заключать доп.соглашения.

После поправок в закон о долевом строительстве дольщики также будут использовать счета-эскроу. Туда они будут перечислять деньги за покупку квартиры.

Пока застройщик не выполнит своих обязательств и передаст готовую квартиру, воспользоваться деньги и обмануть дольщика он не сможет.

Правда, не имея живых денег, застройщикам будет сложно сдавать объекты в срок, и вся суть долевого строительства будет потеряна.

Из недостатков выделяют то, что законодательная база эскроу пока еще не готова полностью. Есть много вопросов, на которые нет ответов. Сам инструмент несложен, но невыясненные нюансы пока заставляют относиться к нему настороженно.

В каких банках можно открыть счета эскроу?

На текущий момент счета эскроу можно открывать в 20 банках.

При звонке на горячую линию Альфа Банка, Газпромбанка, ВТБ, Росбанка специалисты колл-центра ответили, что никогда не слышали о таких счетах, поэтому не могут дать по ним консультацию.

Информацию по комиссии за открытие предоставили:

БанкКомиссия за открытие
Сбербанк0 руб. по сделкам ДДУ0,5 % годовых от суммы Договора, min 15 000 руб. за квартал или его часть
УБРиР2000 р.
Банк Санкт-ПетербургБесплатно

Вот как выглядят тарифы на Escrow счет в Сбербанке

А вот тарифы банка Санкт-Петербург
Таким образом, счета эскроу не распространены в банковской практике, что даже в служба поддержки крупных банков не смогли дать консультацию.

Вполне возможно, что после принятия нужных поправок в законодательство,  счета станут более известными и востребованными.

Пока же в массовом сознании наших граждан расчеты в наличной форме играют большую роль и люди доверяют этому больше, чем расчета в безналичной форме.

Смотрите Презентация счета Escrow в России, вам станет все более понятно.

Источник: https://investor100.ru/chto-takoe-escrow-schet-i-zachem-on-nuzhen/

Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости

Что это – счет эскроу — investim.info

Последние изменения: Июнь 2019

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение.

В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств.

В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno точка ru. Если вы видите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

 

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:
Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы.

Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях.

Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Ветка права
Добавить комментарий