Действительность договора цессии между юр.и физ лицами после ликвидации юр.лицае?

Споры, связанные с уступкой права требования

Действительность договора цессии между юр.и физ лицами после ликвидации юр.лицае?

В.С. Кокова, Ю.Б. Гонгало

Особенности применения арбитражными судами главы 24                     Гражданского кодекса Российской Федерации.

Главой 24 ГК РФ охватывается регулирование двух институтов обязательственного права: уступка требования и перевод долга. Однако в практике арбитражных судов наиболее распространены споры, связанные с применением норм об уступке требования. В связи с этим предметом настоящего анализа являются, главным образом, дела по спорам, связанным с уступкой требования. 

Цессия (уступка права требования) представляет собой способ частичного правопреемства, в результате совершения которого происходит замена активной стороны обязательства (кредитора) при сохранении самого обязательства.

Цессия выражается в передаче первоначальным кредитором новому кредитору определенного права в силу сделки или на основании закона.

Однако договор, которым оформляется переход права, не носит самостоятельного характера: к нему применяются нормы, регулирующие соответствующий тип отношений (чаще всего о купле-продаже, мене, если договор возмездный; дарении, если договор безвозмездный).

Споры, связанные с уступкой права требования.

1. Уступка требования возможна при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением, в котором личность кредитора имеет существенное значение (дело № А60-23721/2003).

ООО “С” обратилось в суд  с иском к ООО “Е”, ООО “У”, о признании недействительным договора уступки права требования.

 Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

 Постановлением апелляционной инстанции решение изменено, договор уступки права требования (цессии) в части передачи ООО “У” права требования к ООО “С” признан недействительным, в остальной части иска отказано.

Постановлением ФАС Уральского округа от 12.04.2004 г. №Ф09-918/04 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, между ООО “С” (заказчик) и ОАО “Р” (подрядчик) заключен договор подряда.

В связи с ненадлежащим исполнением заказчиком обязательств по оплате выполненных работ решением суда по делу N А60-23891/2002, не вступившим в законную силу,  с ООО “С” в пользу ОАО “Р” взыскана сумма долга.

Из содержания условий договора цессии усматривается, что во исполнение договора комиссии (где ОАО “Р” – комитент, а ООО “Е” – комиссионер), ООО “Е” (цедент) уступило ООО “У” (цессионарий) свои права требования к должникам, указанным в приложении N 1 к договору цессии.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Всесторонне и полно исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности суд апелляционной инстанции обоснованно, в соответствии с положениями ст. ст.

166, 168, 382, 383, 711, 723 ГК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора  уступки прав требований (в сумме, оспариваемой истцом), поскольку действительность уступленного права, его бесспорный характер не подтверждается материалами дела, договор не соответствует требованиям ст. ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что в отношении суммы задолженности право требования оплаты которой уступлено новому кредитору – имеются судебные споры, а решение от 17.01.

2003 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-23891/02-С1, со ссылкой на которое суд первой инстанции признал договор цессии  в части взысканной судом суммы действительным – в законную силу не вступило.

2. Отсутствие в материалах дела доказательств возмездности договора цессии не является основанием для признания его ничтожным  (дело N А60-6253/02).

Прокурор обратился в суд в защиту государственных и общественных интересов в лице Управления социальной защиты населения МО “Ш” к ООО “Р” о взыскании неосновательного обогащения.

Решением суда в иске отказано в силу недоказанности истцом факта неосновательного обогащения.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В постановлении от 18.09.2002 г. №Ф09-2554 ФАС Уральского округа согласился с решением и постановлением по существу, однако указал на необходимость изменения мотивировочной части.

Как следует из материалов дела, между Управлением социальной защиты населения МО “Ш” и ОАО “У” заключен договор поставки, порядок расчетов по которому установлен сторонами  в виде взаимозачета в областной бюджет по погашению налога на имущество за ОАО “У”.

Свои обязательства по погашению налогов в областной бюджет Управление социальной защиты населения исполнило.

Управление социальной защиты населения МО “Ш” (первоначальный кредитор) передало право требования к ОАО “У” (должник) по договору поставки  ООО “Р” (новый кредитор).

Суд кассационной инстанции поддержал позицию судебных инстанций в части того, что переданное право требования возникло из обязательства по договору цессии; поскольку требования заявлены из неосновательного обогащения, а доказательств наличия неосновательного обогащения со стороны ответчика истцом не представлено, вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по основаниям ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ, правомерен.

Однако вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора цессии ввиду передачи по нему несуществующего обязательства и отсутствия условия о возмездности признан кассационной инстанцией необоснованным в связи со следующим.

 Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки права требования.

Из существа договора, заключенного между сторонами, также не вытекает его безвозмездность. При вынесении судебных актов судом не были учтены нормы п. 2 ст. 572 ГК РФ, согласно которым обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара.

Из данного договора цессии  такого намерения не усматривается.

Таким образом, ФАС Уральского округа счел необходимым исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции выводы о ничтожности договора цессии в связи с отсутствием в договоре условия о возмездности.

Источник: http://ekaterinburg.arbitr.ru/files/userfiles/CT/pr14.htm

Продажа долга между юридическими лицами

Действительность договора цессии между юр.и физ лицами после ликвидации юр.лицае?

Перед заключением договора переуступки следует ознакомиться с основными понятиями и нюансами, чтобы свести к минимуму риск возникновения ошибки.

Переуступка долга – это сделка, заключаемая между юридическими лицами (чаще всего, между двумя кредитными учреждениями). Результатом процедуры становится передача полномочий кредитора от одного лица другому. Согласие должника на заключение подобной сделки не требуется, это установлено нормами ст. 382 и ст. 384 ГК РФ. Стороны отношений:

  • должник – лицо, имеющее финансовые, долговые обязательства перед конкретным кредитором;
  • цедент – первоначальный заемщик, предоставивший определенную сумму в пользование должнику;
  • цессарий – сторона, приобретающая право на получение средств при оплате задолженности, и соответственно, на истребование долга.

Вид цессии определяется в зависимости от того, к какому решению пришли стороны сделки. Документ может быть составлен на возмездной или безвозмездной основе. Наиболее распространенным является возмездный вид соглашения.

Отличия цессии от перевода долга

Несмотря на то, что между двумя видами операций – по переуступке прав и цессии — есть множество схожих моментов, на самом деле, это две разные юридические процедуры. Отличия между переводом долга и цессией:

Условия процедурыЦессияПеревод долга
Объект договораПраво требования исполнения должником своих обязательств (смена кредитора)Обязательства переходят к другому лицу (смена должника)
Назначение процедурыСмена владельца долгаВыбор нового ответственного лица, которое должно будет выполнить обязательства по задолженности
Вид передаваемых правЛюбые, в том числе, имущественныеФинансовые обязательства
Требования для начала процедурыОтправка предупредительного письма должникуПолучение согласия кредитора

Очень важно понимать отличия между этими двумя юридическими действиями, поскольку путаница может привести к плохому результату, в том числе, к административной ответственности. Чтобы этого избежать такого, нужно заключить договор цессии, подробно описав все ключевые моменты.

Как оформить прощение долга между юридическими лицами

Положения ст. 415 ГК РФ наделяют кредитора полномочиями по прощению и списанию долгов в отношении должников из числа юридических лиц. Критерий правомерности операции – отсутствие фактов нарушения прав должника. Если вторая сторона имеет возражения в отношении прощения сумм задолженности, она должна уведомить об этом кредитора.

Датой прощения долга считается день получения должником от его кредитора письменного уведомления об амнистии конкретных обязательств. Другой вариант документального оформления сделки – составление двустороннего соглашения о прекращении задолженности. В соглашении надо указать такие сведения:

  • сумму накопленного долга, которую предполагается простить;
  • реквизиты договорной документации, в соответствии с которой появились финансовые обязательства кредитового свойства у одной сторон;
  • первичные документы, подтверждающие возникновение долга;
  • обстоятельства и условия, при которых долг будет считаться списанным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Соглашение должно быть подкреплено всеми упомянутыми в его тексте документами (копиями договоров, первичных бланков).

Чтобы договор имел юридическую силу, в нем надо прописать информацию о кредиторе и должнике (наименования, реквизиты), предмете сделки, погашаемой сумме, отсутствии возражений сторон, экономическое обоснование необходимости такого шага. Последнее требование рекомендуется учитываться для того, чтобы предотвратить возможность трактовки сделки в качестве операции дарения.

В виде экономического обоснования может выступать получение материальных выгод от прощения долга:

  • должник обязуется предоставить скидку по последующим поставкам;
  • появление возможности заключения новых перспективных договоров о сотрудничестве между сторонами.

Соглашение о прощении всего долга или его части может быть частью разработанной предприятиями программы реструктуризации задолженности. Этот компромиссный вариант позволяет избежать перевода долга в категорию безнадежных.

КСТАТИ, для минимизации рисков возникновения споров с контролирующими органами договором прощения рекомендуется списывать не всю сумму имеющейся задолженности, а только ее часть.

В тексте соглашения можно указать, что сделка не является актом дарения, оставшуюся часть задолженности должник обязуется погасить в определенные сроки. Если имеются данные о том, что взыскание долга послужит причиной материальных убытков для кредитора, их надо озвучить в тексте соглашения.

ВАЖНО! В соглашении о прощении долга все формулировки должны быть предельно точными и ясными, чтобы предотвратить возможность их трактовки в пользу версии о дарении активов, что запрещено между юридическими лицами ст. 575 ГК РФ.

Дополнительным условием признания сделки действительной является наличие актуального акта сверки между заинтересованными лицами, подтверждающего сумму задолженности. Алгоритм действий кредитора:

  • оформление акта сверки с должником;
  • направление должнику уведомления о намерении простить ему весь долг или его часть;
  • ожидание возражений от второй стороны;
  • при отсутствии противоречий между участниками сделки осуществляется документальное оформление процедуры: составляется соглашение о прощении или дополнительное соглашение к действующему договору поставки или оказания услуг.

Что означает переуступка долга

Суть цессии заключается в том, что основной кредитор передает право третьему лицу затребовать долг с должника.

Стороны сделки заключают между собой соглашение о переуступке долга, причем участие и согласие самого должника в данном случае необязательно.

Порядок и основные моменты передачи прав требования долга отражены в статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этому законодательному нормативному акту:

  1. Принадлежащее основному кредитору право требования задолженности переходит к другому лицу.
  2. Передать такое право кредитор может без согласия своего должника, если в первоначальном кредитном соглашении отсутствовал пункт о запрете передачи права на взыскание долга третьим лицам (за исключением отдельных случаев).
  3. Если цессия состоится в период действия договора кредитования, кредитор обязан уведомить должника в установленный срок о передаче права требования третьему лицу.
  4. Если в связи с передачей прав требования при отсутствии уведомления от кредитора должник понес дополнительные затраты, то компенсировать их обязаны оба кредиторы (предыдущий и настоящий).

Несмотря на то, что согласие должника на передачу прав требования задолженности и его участие при заключении сделки не требуется, в переуступке задействованы три стороны:

  1. Цедент – первоначальный кредитор, который желает переуступить свои долговые права третьему лицу.
  2. Цессионарий – лицо, изъявившее желание принять долговые права от цедента (основного кредитора).
  3. Должник – лицо, которое имеет определенные долговые обязательства перед цедентом.

Учитывая характер правовых отношений сторон и состав участников сделки, можно выделить три основные формы уступки долговых прав:

  1. Сделка заключается между физическими лицами. На практике такое встречается в ситуациях, когда близкие родственники берут на себя долговые обязательства друг друга, а также при оказании помощи в получении займа. Пример:Александр официально не трудоустроен и ему банк отказал в выдаче ссуды. Он просит своего друга Игоря оформить кредит на себя. Ради спокойствия Игоря между ним и Александром заключается соглашение о переуступке прав – договор цессии, в котором Александр берет на себя ответственность за погашение кредита, взятого Игорем в банке по его просьбе. Таким образом, Игорь избавляет себя от ответственности за погашение долга на основании договора цессии.
  2. Переуступка прав между юридическим и физическим лицами. Данная форма сделки распространена в ситуациях, когда основатели небольших компаний в случае их банкротства и ликвидации принимают лично на себя оставшиеся долги организации. Это значит, что они отвечают по долгам фирмы не как юридические, а как физические лица. Переуступать долговые обязательства между юридическим и физическим лицом можно в добровольном порядке или по решению суда. Пример: Мельник О.В. являлась единственным учредителем фирмы. В связи с кризисом компания обанкротилась и была ликвидирована. Учредительного капитала не хватило, чтобы рассчитаться с кредиторами. Мельник О.В. как единоличный руководитель компании, решила принять на себя ответственность за долги фирмы и рассчитаться с кредиторами. В результате был оформлен договор цессии, в соответствии с которым кредиторы обрели право требования долга с Мельник О.В.
  3. Заключение сделки между юридическими лицами. Данная форма цессии практикуется при реорганизации субъектов хозяйственной деятельности (предприятий, компаний, организаций и т.д.), или когда прежняя фирма не смогла рассчитаться с кредиторами, и ее долговые обязательства перешли на вновь созданную компанию. Пример: Состоялось слияние туристических компаний «ЛигаТур» и «Туристик-М». В результате было создано новое юридическое лицо с наименованием «Happy Holidays». Все долговые обязательства «ЛигаТур» и «Туристик-М» были переданы вновь созданной компании «Happy Holidays» на основании договора о переуступке прав требования долга. Даже после слияния двух фирм они по-прежнему несут ответственность перед своими кредиторами за выполнение долговых обязательств, но для этого им необходимо перезаключить договор кредитования, в котором должником выступает уже другое юридическое лицо.

Заключение сделки по переуступке прав требования уместно в ситуациях, связанных с:

  1. Банковскими займами (целевые и нецелевые кредиты, автокредиты, потребительские займы и др.).
  2. Жилой недвижимостью (договор цессии распространен и в сфере незавершенного строительства, когда дольщик уступает свое право на квартиру в строящемся доме).
  3. Поставками предприятиям (продукция, оборудование, услуги и т.д.).
  4. Сделками купли-продажи и другими ситуациями.

Но гражданское законодательство определяет ряд случаев, когда переуступка прав требования невозможна и запрещена законом. Это:

  1. Выплата компенсации в результате причинения вреда здоровью.
  2. Компенсация морального ущерба на основании судебного решения.
  3. Возмещение ущерба за нарушение авторских (интеллектуальных) прав.
  4. Выплата алиментов.

Право требования выше перечисленных выплат и компенсаций не может быть передано третьим лицам. Заключение сделки цессии в данном случае противоречит федеральному законодательству и общепринятым нормам.

Что это такое      

Договор переуступки долга (или договор цессии) – это соглашение, оформление которого необходимо для отчуждения права взыскивать кредиторскую задолженность в соответствие с законом. То есть цессия – это некая сделка для передачи материальных обязательств.

Процедура проводится на основании Гражданского кодекса.

К сторонам соглашения относятся:

  • цедент – первоначальный собственник;
  • цессионарий – новый собственник по договору;
  • должник, взявший займ у цедента, но обязанный выплатить долг уже цессионарию.

Переуступка долга между юр. лицами в некоторых случаях происходит при организации предприятия. То есть по факту это одна организация, а юридически – другая. Чтобы долг законно числился на новом юридическом лице, необходимо составить договор.

Договор цессии всегда имеет некоторые риски.

Вот основные из них:

 Невозврат долга должником Такое может случиться при смерти должника или признании его судом неплатежеспособным. Взыскание получить в таком случае невозможно
 Мошенничество цедента Такое может случиться при предоставлении продавцом долга недействительных или поддельных документов, переуступок уже погашенного долга и т.д.

Перед заключением соглашения важно проверить надежность продавца и факт существования долга. Помимо этого, покупателю следует запросить у продавца все документы по делу и любую информацию по должнику. Проверить реальность сделки между цедентом и должником можно в Росреестре.

Источник: https://nuzhnyj.okd1.ru/konsultacziya/prodazha-dolga-mezhdu-yuridicheskimi-liczami/

Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус

Действительность договора цессии между юр.и физ лицами после ликвидации юр.лицае?

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки.

О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды.

На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть.

Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно. +7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Ветка права
Добавить комментарий