Договор купли продажи квартиры ошибка

Ошибки при оформлении купли-продажи недвижимости

Договор купли продажи квартиры ошибка

Множество ошибок, совершенных на стадии заключения и подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, могут обойтись покупателю месяцами таскания по судам и потерей купленной недвижимости. Тем не менее, расторжения сделок купли-продажи недвижимости можно избежать, обратив внимание на основные ошибки при их заключении.

Ошибка 1: права собственности

Первой ошибкой, совершенной во время купли-продажи недвижимости, является недостаточное ознакомление с документами на квартиру и справкой из ЕГРН.

Продать квартиру Вам может лишь собственник данной недвижимости (или все её собственники, если их несколько).

Именно поэтому первая проверка должна быть направлена на документы, подтверждающие права собственности на данный объект у Вашего контрагента.

Ошибка 2: проблема совладельцев

Вторая ошибка посвящена недостаточной внимательности в отношении нескольких собственников объекта недвижимости, в том числе супругов контрагентов, а также иных лиц, имеющих право претендовать на его имущество или его часть.

Мало кто задумывается о том, что правом на квартиру «собственника» может пользоваться и его бывшая супруга, которая хоть и номинально не числится собственником квартиры, но является её совладельцем. Поэтому следует удостовериться о том, входит ли объект купли-продажи в общую собственность контрагента с каким-либо третьим лицом.

Напомним, что при совершении сделок купли-продажи недвижимости обязательным условием является получение письменного согласия супруга (бывшего супруга) на заключение данной сделки и его нотариальное заверение.

Ошибка 3: оплата

Третья ошибка касается неправильного оформления платежных документов. Рекомендуем проводить расчет по договору купли-продажи с помощью безналичных сервисов оплаты, переводом на расчетный счет своего контрагента.

В правоотношениях с физическим лицом советуем настаивать на составлении расписки о получении денежных средств, которая содержит полную и исчерпывающую информацию о сторонах договора и о выплаченной продавцу сумме.

Ошибка 4: Росреестр и регистрация перехода прав

Четвертая ошибка заключается в непредоставлении необходимого пакета документов в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и, соответственно, в отсутствии регистрации перехода прав на недвижимость от одного владельца к другому. Следует помнить, что Вы станете собственником недвижимости только после регистрации в Росреестре, составление договора купли-продажи и его заверение у нотариуса к таковым правовым последствиям не приводит.

Ошибка 5: ничтожность сделки

Пятая ошибка происходит из недостаточного ознакомления с основаниями признания сделки ничтожной (недействительной).

Например, сделка является ничтожной, если она заключена стороной, не способной совершать такие действия (например, малолетний, несовершеннолетний, недееспособный).

Более того, мнимые (сделки без намерения создать соответствующие правовые последствия) и притворные (сделки, скрывающие своей формой другие сделки) сделки также признаются ничтожными. Наконец, ничтожна сделка, совершенная с нарушением требований законодательства о её форме.

Ошибка 6: оспоримость сделки

Шестая ошибка также касается недействительности сделок, но имеет отношение к сделкам оспоримым, а не ничтожным. Таковыми являются сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Особое внимание следует обратить на кабальные сделки, т.е.

такие сделки, которые совершены вследствие стечения тяжёлых обстоятельств и на крайне невыгодных условиях. Иными словами, когда одна из сторон пользуется неблагоприятным положением второй стороны, например, намеренно и в несколько раз снижая рыночную цену, зная, что контрагенту срочно нужны деньги.

Ошибка 7: казус статьи 451 ГК РФ

Наконец, статья 451 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа».

При этом «изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». Иными словами, сторона имеет право изменить или расторгнуть договор в случае возникновения форс-мажора.

Судебная практика содержит в себе казус, согласно которому спустя 11 лет пожилая женщина смогла в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть проданную квартиру, поскольку произошло ухудшение её здоровье и повышение цен на недвижимость. Данные два обстоятельства в совокупности составили тот самый форс мажор.

По нашему мнению, подобная норма не должна применяться в отношении купли-продажи недвижимости, однако на неё также следует обращать внимание.

Наши выводы

Таким образом, мы рассмотрели основные ошибки, на которые следует обратить внимание при заключении и подписании договора купли-продажи недвижимости.

Все перечисленные ошибки ведут к возможности расторжения ранее заключенной сделки или признанию её недействительной, что кончается месяцами судебных тяжб и потерей купленной недвижимости и денег, за нее заплаченных.

Обратив внимание на данные 7 ошибок, Вы сможете в большей степени обезопасить себя и свое имущество.

Источник: https://dogovor.ru/news/view/oshibki-pri-oformlenii-kupli-prodazhi-nedwizhimosti

Типичные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью / Sibdom.ru

Договор купли продажи квартиры ошибка

Очень часто покупатели неправильно подходят к поиску квартиры и зачастую сами себя ограничивают в выборе.

«Когда покупатель ищет квартиру, он обычно устанавливает для себя определенные границы, например, решил, что может купить трехкомнатную квартиру, именно такие объекты и рассматривает, — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Дмитрий Слепокуров.

— Сейчас же на рынке сложилась парадоксальная ситуация: четырехкомнатная квартира 97-й серии площадью 80 квадратных метров может стоить дешевле трехкомнатной площадью 64 «квадрата». Покупатель выбирает только среди трехкомнатных квартир, хотя за свои деньги он может купить очень неплохую четырехкомнатную».

Неверная оценка стоимости объекта

Прежде чем выйти на рынок, покупатели не занимаются на постоянной основе изучением объявлений о продаже и не знают реальных цен сделок (тех цен, по которым похожие объекты реализуются на рынке), поэтому им бывает сложно судить, насколько указанная в объявлении цена соответствует рыночной. В результате во многих случаях они покупают квартиру дороже, чем сделали бы это с помощью специалиста, из-за того что не могут аргументированно снизить цену.

Покупателю сложно судить о сроках сделки. По оценке специалистов, треть выставленных сегодня на продажу объектов заложены в банках. Это жилье ипотечных заемщиков, которое продается еще до полного погашения кредита.

У сделок с такими квартирами существуют свои особенности, связанные с тем, что для продажи с них сначала нужно снять обременение.

Процедура отличается в зависимости от банка и где-то укладывается в пару дней, а где-то, как у АИЖК, чтобы получить закладную, придется ждать два месяца.

Недостаточная проверка юридической чистоты квартиры

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют «историю» квартиры, полагая, что наличия у продавца свидетельства о собственности достаточно, для того чтобы сделка прошла успешно.

Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Хотя этот документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников.

«Что должно насторожить в выписке? Короткий срок владения квартирой одного из последних собственников, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Вполне может оказаться, что сделки купли-продажи были совершены с целью прикрыть сделку займа-залога.

Тогда покупатель рискует стать участником длительного судебного разбирательства и вынужден будет доказывать свою добросовестность».

Но даже если выписку и заказывают, не все покупатели знают, что сведения в ней быстро устаревают. Она актуальна только на момент получения, а буквально через час после ее выдачи на квартиру может быть наложено обременение. «В последнее время участились случаи, когда на квартиру накладывается арест из-за долгов, был пример, когда это произошло в процессе подготовки к сделке.

Задолженность у собственника по штрафу ГИБДД была небольшой, но приставы все равно наложили арест на долю в собственности на квартиру», — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Светлана Новикова.

Чтобы информация в выписке из ЕГРН была актуальной, при подготовке к сделке специалисты получают выписку в электронном виде дважды, второй раз — непосредственно перед сделкой.

Использование типового договора купли-продажи

Наверное, наиболее распространенной и, может оказаться, самой дорогой ошибкой при сделках с недвижимостью является использование типового договора, скачанного из недр Интернета.

«Буквально на днях Верховный суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о расторжении договора купли-продажи жилого помещения на основании того, что после сделки покупатель обнаружил, что квартира требует значительных вложений и непригодна для проживания, а в договоре купли-продажи выявленные покупателем недостатки указаны не были.

Стороны сделки почему-то боятся прописывать в договоре все условия сделки, о которых они договорились. А ведь Гражданским кодексом РФ предусмотрена свобода договора», — отмечает Юлия Михайлова.

Занижение стоимости в договоре

До сих пор многие покупатели по настоянию продавцов, не желающих платить налоги, занижают в договоре купли-продажи стоимость квартиры, указывая другую цену. Они не только смогут рассчитывать на меньшую сумму налогового вычета за покупку квартиры, но и серьезно рискуют. В случае расторжения договора в дальнейшем это может привести к невозможности вернуть фактически уплаченные деньги.

Несмотря на то, что сегодня существует несколько безопасных способов расчета и можно расплатиться за купленную квартиру через ячейку банка, некоторые по-прежнему передают всю сумму еще до регистрации в Росреестре, расчет происходит в машине. Другая распространенная ошибка — неправильно составленные расписки в получении денег.

«Вполне вероятно, что покупателям удастся самостоятельно отыскать наиболее дешевый объект, и они могут прочитать опубликованные в Интернете инструкции, как проводить сделку, но проанализировать риски применительно к их конкретному объекту, комплексно рассмотреть объект с точки зрения налогообложения, грамотно провести переговоры с продавцом способен только специалист, до этого не один год проработавший на рынке недвижимости», — считает Светлана Новикова.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1695/

Одна опечатка, и не понятно — кто собственник квартиры. Как исправить ошибки в документах на недвижимость — Справочник Недвижимости

Договор купли продажи квартиры ошибка

Какие бывают документы на недвижимость и какие ошибки могут в них попасть

У каждого собственника квартиры есть пакет документов на неё. Их список зависит от того, как получена квартира — по наследству, в подарок, по договору купли-продажи или как-то ещё. Все эти документы можно условно поделить на правоустанавливающие, правоподтверждающие, технические, документы об обременениях и другие. 

Правоподтверждающие документы на квартиру

Это документы, которые подтверждают, что именно этому человеку принадлежит квартира. К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и/или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Свидетельство о регистрации иногда называют правоустанавливающим документом, но это не так: оно лишь подтверждает право собственности, причём только на момент его регистрации.

Актуальная информация о собственнике есть только в свежей выписке из ЕГРН.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Это документы, по которым собственник получил квартиру: договор передачи жилья в собственность (для приватизированных квартир), договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, дарственная или договор ренты и т. д. Правоустанавливающий документ указан в свидетельстве о государственной регистрации или в выписке из ЕГРН в графе «Документы-основания».

Технические документына квартиру

Это документы, которые касаются технического описания квартиры или дома: технический план, паспорт, выписка из него, поэтажный план, экспликация, справка о состоянии здания и др. Названия документов в разных регионах могут отличаться. Например, один и тот же документ в Москве считается экспликацией, а в Петербурге — ведомостью площадей.

Документы об обременениях на квартиру

Это любые документы, которые как-то ограничивают права собственника: например, договор об ипотеке и/или закладная, если квартира куплена в кредит, договор ренты или договор найма квартиры. 

Существуют и другие документы с информацией о самой недвижимости или о её владельце: отчёт об оценке квартиры, документы об оплате квартиры, согласие супруга на сделку с квартирой и т. д. 

Данные из большинства этих документов заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), за который отвечает Росреестр. Там, к примеру, хранится информация об адресе и площади квартиры, её собственнике, размере его доли в праве собственности, данные о документах, по которым квартира была им получена, а также кадастровая стоимость жилья.

В любой из документов может попасть ошибка: неправильно написали фамилию продавца в договоре купли-продажи на сделке, нотариус ошибся в кадастровом номере квартиры в свидетельстве о праве на наследство, оценщик перепутал номер дома в отчёте и т. д.

 Даже суд мог ошибиться в решении и, например, записать неверную кадастровую стоимость квартиры, если собственник оспаривал её. Все эти ошибки могут попасть из документов в ЕГРН.

А ещё от ошибок не застрахованы и сотрудники Росреестра при переносе данных (например, при регистрации перехода права собственности). 

Вы можете обнаружить ошибку в процессе подготовки к сделке или заметить неточность в расчёте налога на имущество. Ошибки могут помешать быстро продать квартиру, особенно если покупатель берёт ипотеку — в банке её просто не одобрят.

Ошибки в данных о квартире в ЕГРН: технические и реестровые

Ошибки, допущенные в документах на недвижимость, делятся на 2 вида: технические и реестровые, в зависимости от того, в каких документах и на каком этапе они появляются.

Технические ошибки

Это описки, опечатки, грамматические, арифметические и другие подобные ошибки. Их может допустить как сотрудник Росреестра в процессе регистрации, так и другие люди, например, работники Бюро технической инвентаризации, нотариус или участники сделки при подписании ДКП. Но по смыслу ст.

 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технической ошибкой в ЕГРН считается именно та, что сделана самим Росреестром. Чаще всего это ошибки в адресе квартиры, её площади, в данных собственника, например, неправильно написанная фамилия, но могут встречаться и более редкие — неверный год постройки дома или неправильно записанные реквизиты договора купли-продажи квартиры.

В этой статье будем считать, что технические ошибки — это ошибки, которые допустили именно в Росреестре.   

Реестровые ошибки

Эти ошибки, как правило, касаются границ участков и попадают в ЕГРН из межевого или технического плана, карты-плана территории или акта обследования, которые подготовил кадастровый инженер, или из других документов, которые передаются в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия. Они исправляются в течение 5 рабочих дней на основании полученных Росреестром документов об ошибке или по судебному решению. 

Как исправить опечатку в данных о квартире в Росреестре

Зависит от того, кто и на каком этапе допустил ошибку. Иногда её можно исправить в самом Росреестре, а если ошибка была в документах, поданных в организацию, то исправлять её нужно сначала в них, а потом идти в Росреестр с новыми документами.

Если ошибку допустили в Росреестре

Сотрудники организации могут сами найти ошибку и исправить её. Если ошибку обнаружил собственник (или другое заинтересованное лицо), то её уберут по его заявлению. А иногда для исправления ошибки придётся идти в суд. 

Когда Росреестр исправляет ошибку сам

Он делает это, если соблюдаются 2 условия:

1)     сотрудники Росреестра сами обнаружили ошибку;

2)     исправление ошибки не повлияет на права на квартиру. Они не прекратятся, не возникнут и не перейдут к кому-то другому. Подробнее об этом расскажем в блоке о правках ошибок по решению суда.

Так что «сам» Росреестр, скорее всего, поправит мелкие опечатки. Например, в адресе квартиры указано не «ул. Ленина 7/2», а «ул. Лнина 7/2» и такой улицы в городе просто нет. 

Когда Росреестр исправляет ошибки по заявлению 

Если ошибку обнаружил собственник или другое заинтересованное в квартире лицо, например, наследник, который готовит документы для регистрации, — ему нужно подать заявление об исправлении ошибки и документы, подтверждающие, что Росреестр ошибся. 

Это можно сделать через МФЦ, в самом Росреестре или онлайн.

Если делаете всё оффлайн, то заполните заявление в МФЦ (форму можно посмотреть заранее) и приложите к нему документы, доказывающие допущенную ошибку: например, технический паспорт с верными данными или правильное свидетельство о праве на наследство. Госпошлину за исправление ошибки платить не надо.  

Онлайн можно отправить письмо по электронной почте или подать заявление на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. К заявлению нужно приложить документы в формате XML или PDF.

В течение 3 рабочих дней с момента обнаружения ошибки Росреестр корректирует данные и в течение следующих 3 рабочих дней извещает об этом всех, кого исправление ошибки могло затронуть. Например, если в сведениях о квартире, купленной в ипотеку, нашли ошибку в адресе, то после её исправления Росреестр сообщит об этом и собственнику квартиры, и банку, которому заложена квартира.

Когда ошибки в Росреестре правятся по решению суда

Иногда ошибки правятся только по решению суда. Это происходит в следующих случаях: 

·       если исправление ошибки может сильно повлиять на судьбу квартиры (и право собственности на неё), например, в ЕГРН перепутали кадастровый номер, и получилось, что права зарегистрированы совсем не на ту квартиру, и теперь в реестре у одной и той же квартиры 2 собственника; 

·       если исправление ошибки может затронуть интересы тех, кто считал записи в Росреестре верными, например, залогодержатель узнал, что у него в залоге не 150-метровая, а 50-метровая квартира; 

·       если Росреестр отказался вносить изменения добровольно. 

Росреестр внесёт поправки в ЕГРН в течение 3 дней с даты вступления решения суда в силу. 

Как исправить ошибку в документах на недвижимость, попавшую оттуда в Росреестр

Не всегда ошибки, которые допустили где-то ещё, можно исправить сразу в Росреестре. Если ошибку совершил не Росреестр, а другой орган или организация, то для исправления ошибки придётся обращаться в этот орган.

Это может быть и оценочная компания, неправильно указавшая адрес в отчёте об оценке, и органы технической инвентаризации (в Москве — Бюро технической инвентаризации), подготовившие технический паспорт с опечаткой, и нотариус, сделавший ошибку в свидетельстве о праве на наследство. 

В каждом случае порядок будет разным, и о нем лучше узнавать заранее. Прочитайте договор, подписанный с оценщиком или другой организацией, созвонитесь с нотариусом или найдите правила исправления ошибок на сайте организации. Все свои ошибки такие организации должны исправлять бесплатно, если они произошли по их вине.

Исправленные документы нужно будет подать в Росреестр, а после убедиться, что все нужные изменения внесли и ошибки больше нет. Такие ошибки не считаются сделанными по вине Росреестра, а потому корректировать данные придётся не в порядке исправления технической ошибки, а как внесение изменений в ЕГРН. В такой ситуации потребуется заплатить госпошлину 350 рублей.

команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/odna-opechatka-i-ne-ponyatno-kto-sobstvennik-kvartiry-kak-ispravit-oshibki-v-dokumentakh-na-nedvizhimost

Ветка права
Добавить комментарий