Должны ли арендаторы оплачивать содержание, техобслуживание и прочие жилищные услуги?

Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения

Должны ли арендаторы оплачивать содержание, техобслуживание и прочие жилищные услуги?

Большое значение для нормальной деятельности хозяйствующих субъектов имеет выбор офисного помещения, цена аренды такого помещения и состав арендных платежей.

Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего.

Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале ― полностью переложить их на арендодателя.

В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы. Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен.

Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием «эксплуатационные, накладные и прочие расходы».

При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя.

Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.

Объём и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг.

Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности. Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли.

При заключении договора аренды здания или сооружения (в рассматриваемом случае ― части такого здания или сооружения) стороны обязаны в силу положений ст.

564 ГК РФ согласовать размер арендной платы, при этом арендодатель обычно предлагает определить цену договора аренды в виде нескольких составляющих: общей минимальной ежемесячной арендной платы, переменной части арендной платы, а также оплаты накладных расходов.

В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы — коммунальные платежи, а под накладными расходами — поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости.

По вопросам правомерности возложения на арендатора дополнительных расходов по договору аренды, к сожалению, не сложилось единообразной судебной практики, что позволяет арендодателям обременять арендатора дополнительными платежами, включение которых в договор аренды не всегда является соответствующим закону. Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения.

Правила установления арендной платы определены п. 2 ст. 614 ГК РФ: «Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды».

По мнению некоторых арендодателей, выражение «иные формы оплаты аренды» позволяет установить в договоре аренды обязанность арендатора по внесению «переменной части арендной платы». Между тем такое выражение в данном случае подразумевает не механизм и способ исчисления арендной платы, а именно форму оплаты ― денежную или неденежную.

Данный вывод можно сделать на основе анализа всего содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ, в которой устанавливается возможность оплаты аренды как денежными средствами, так и работами, товарами, услугами.

В любом случае под «переменной частью арендной платы» не могут подразумеваться коммунальные расходы, оплата которых возлагается на арендатора как часть арендной платы.

Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы».

Судом было указано, что формулировка условий договора аренды, в силу которого на арендатора здания, сооружения, помещения возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов:

«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 № 09АП-11628/2016 по делу № А40-126177/2015.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?926

Арендатор нежилого помещения – потребитель коммунальных услуг или как?!

Должны ли арендаторы оплачивать содержание, техобслуживание и прочие жилищные услуги?

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту – Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать… В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

  • Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено.

Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст.

1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем – собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

“… В силу абзаца второго п. 3 ст.

308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/arendator-nezhilogo-pomeshcheniya-potrebitel-kommunalnykh-uslug-ili-kak-/

Обязан ли арендатор платить за содержание общего имущества в МКД (содержание и ремонт общего имущества дома)

Должны ли арендаторы оплачивать содержание, техобслуживание и прочие жилищные услуги?

05.06.2018

Между организацией (Арендатор) и муниципалитетом (Собственник, Арендодатель) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме (далее – МКД).

Согласно заключенному договору на Арендатора возложена обязанность несения расходов по содержанию общего имущества МКД.

Такие положения то и дело встречаются в договорах аренды, так как собственники помещений пытаются заключить договор на максимально выгодных для себя условиях.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Однако у Арендаторов в подобных ситуациях возникают резонные вопросы: имеется ли у организации корреспондирующая обязанность заключить договор управления с Управляющей компанией и может ли Управляющая компания в отсутствие заключенного договора управления взыскать плату за содержание и ремонт общего имущества.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Подпунктами 1, 2 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).

Как видно из вышеизложенных норм, законом прямо закреплено, что обязанность производить платежи за содержание и ремонт общего имущества возложена на собственника помещений.

При этом законодателем обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по участию в содержании и ремонте общего имущества дома не поставлена в зависимость от наличия или отсутствия заключенного договора управления.

Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. 161. 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.

Данный довод подтверждается и судебной практикой. Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2014 № 301-ЭС14-1735 по делу № А79-3593/2013 указано:

«Отклоняя довод комитета о том, что условиями договоров аренды, заключенных между собственником и арендаторами, на последних возложены обязанности по несению бремени расходов на содержание общего имущества в здании соразмерно занимаемой площади, суд указал, что непосредственно на арендатора имущества законом такая обязанность не возложена, также в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов. Расходы по содержанию нежилых помещений несет собственник. Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, товарищество не является стороной данного договора, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц)».

Итак, принимая во внимание, что собственником арендуемого помещения является Арендодатель, в отсутствие заключенного между Арендатором и Управляющей компанией договора, именно на Собственнике лежит обязанность по возмещению расходов Управляющей компании на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность Арендатора заключить договор управления многоквартирным домом отсутствует.

Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п.1. статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на основании положений статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

Возникшее на основании договора аренды обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества (арендатора).

Из вышесказанного следует, что при наличии договорного условия, закрепляющего обязанность Арендатора производить платежи за содержание общего имущества, в случае ее неисполнения, Собственником могут быть взысканы понесенные им расходы на содержание общего имущества с Арендатора на основании договора аренды.

Источник: http://ua-aval.ru/analiticheskie_stati/obyazan_li_arendator_platit_za_soderganie_obshchego_imushchestva_v_mkd

Должны ли арендаторы оплачивать содержание, техобслуживание и прочие жилищные услуги?

Александр Герасимов, главный юрист ОАО «Компания «Главмосстрой»

Перелистывая судебную практику в надежде найти дела по взысканию коммунальных услуг и платы за содержание помещений в многоквартирных домах, сразу обращает внимание обилие исков товариществ собственников жилья к застройщикам (инвесторам) строительства жилых домов.

Во избежание дополнительных расходов на оплату услуг муниципальным службам, поставляющим коммунальные услуги дому (газ, вода, теплоэлектроэнергия, канализация, вывод мусора и др.), товарищества собственников жилья (ТСЖ) привлекают к их оплате и застройщиков жилых домов, не продавших построенные ими жилые и нежилые помещения многоквартирных домов и не передавшие их другим лицам.

При отказе застройщиков удовлетворить требования добровольно ТСЖ обращаются с исками в арбитражные суды, где находят полную поддержку.

ТСЖ требуют взыскать с застройщиков стоимость коммунальных услуг за принадлежащие им помещения, расходы на содержание общего имущества домов, капитальный ремонт. При этом они ссылаются на статьи 153, 158 ЖК РФ, а также на статьи 210, 249 ГК РФ.

Оба этих закона предусматривают обязанность владельцев жилых и нежилых помещений участвовать как в оплате коммунальных услуг, предоставленных для их помещений, так и нести расходы на содержание общих помещений дома пропорционально своей доле в общем имуществе.

Возражая на исковые требования истцов, застройщики в целом предъявляют одни и те же доводы.
Во-первых, застройщики никогда не регистрируют на себя право собственности на вновь построенные помещения в доме.

Это и понятно, поскольку им не надо в этом случае обременять себя уплатой налогов на недвижимое имущество. Поэтому в судах они заявляют, что не являются собственниками помещений, плату за которые испрашивает истец.

Согласно же гражданскому законодательству бремя по содержанию объектов недвижимости возлагается на его собственника. Причем по правилам статьи 229 ГК РФ собственниками недвижимого имущества признаются лица, зарегистрировавшие на себя в установленном порядке право собственности, т.е.

получившие свидетельство на право собственности имуществом. По известным причинам такое свидетельство застройщики получать не спешат. Вот и получается: нет свидетельства, нет и права собственности, нет и обязательств по оплате.

Во-вторых, застройщики объясняют свой отказ от оплаты коммунальных услуг и несения расходов на принадлежащие им помещения неиспользованием этих помещений. Раз они не пользуются помещениями, значит, не нуждаются в предоставлении коммунальных услуг по эксплуатации этих помещений. Поэтому и договоров с коммунальными службами они также не заключают.

Третий момент, часто встречающийся в возражениях застройщиков на исковые требования товариществ, — это отсутствие отдельного договора с товариществом на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание дома.

При этом застройщики ссылаются на статью 155 ЖК РФ, которая регламентирует взаимоотношения товариществ собственников жилья с лицами, не являющимися их участниками.

В законе говорится, что порядок оплаты коммунальных услуг, его размер для не членов ТСЖ определяется отдельными договорами. Таким образом, обязательства застройщиков по несению расходов на содержание дома должны вытекать из договора.

Ведь застройщики, не являющиеся членами часто созданного ими же ТСЖ, не связаны с решениями общих собраний товариществ, касающимися установления платы за жилые и нежилые помещения, расходов на ремонт и эксплуатацию дома.

Как суды реагируют на эти возражения застройщиков по предъявленным к ним искам?

Рассмотрим конкретные дела. Вот одно из них. ТСЖ «Белая жемчужина» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области о взыскании с застройщика, ООО «Белый город», денежных средств в связи с невнесением платы за содержание жилья и электроэнергию с момента сдачи дома в эксплуатацию и до передачи квартир и нежилых помещений гражданам, участвующим в инвестировании строительства дома.

Арбитражный суд удовлетворил требования истца. Не согласившись с решением, ответчик подал кассационную жалобу, которую мотивировал тем, что не является собственником построенных им квартир и нежилых помещений.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, отказывая заявителю в удовлетворении жалобы, пояснил в мотивировочной части своего постановления, что в соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по оплате за коммунальные услуги несут собственники жилых помещений, а также лица, использующие жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.

Статьей 139 ЖК РФ предусмотрено, что в строящихся многоквартирных жилых домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Исходя из этих выводов, ФАС сделал заключение, что с момента сдачи объекта в эксплуатацию и до передачи построенных помещений другим лицам обязанность по их содержанию ложится на застройщика, т.е. в данном случае на ООО «Белый город», независимо от факта регистрации права собственности на объекты недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2010 № Ф10-675/10).

С таким заключением суда трудно не согласиться. Застройщики, инвесторы, вложив денежные средства в строительство объектов, становятся правообладателями результатов такого строительства.

Они вправе распорядится построенным объектом по своему усмотрению, вплоть до подачи заявления о регистрации права собственности на объект.

И то, что застройщики продают помещения построенного объекта, уже подтверждает их полномочия по распоряжению им как собственника.

Комментируя постановления судов по данному делу, следует обратить внимание на вольность, которую допустили суды при изложении своих выводов, ссылаясь на статью 153 ЖК РФ. Анализируемая статья закона содержит исчерпывающий перечень лиц, обязанных платить за жилые помещения и коммунальные услуги.

Этими лицами по смыслу закона являются наниматели и арендаторы жилых помещений, члены жилищного кооператива, получившие жилье от кооператива, и собственники жилых помещений с момента возникновения права собственности.

Мы уже говорили, что право собственности на жилые и нежилые помещения возникает с момента государственной регистрации такого права. В данной статье нельзя увидеть такую неопределенную формулировку, которую суд приписал закону, как «…и на других законных основаниях».

Кстати сказать, в тот момент, когда принималось это постановление кассационного суда (26.03.2010), статья 153 ЖК РФ имела укороченный список лиц, обязанных производить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В июне 2011 года часть 2 статьи дополнена пунктом 6, указывающим на лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному другому документу. Хотя арбитражные суды еще задолго до введения этой нормы активно применяли данное правило в своих решениях.

Например, ВАС РФ, рассматривая жалобу администрации города Фрязино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области по взысканию с нее в пользу ООО «Управление и эксплуатация объектов» задолженности по коммунальным платежам, сделал вывод, что право пользования и владения объектом недвижимости фактически перешло к городской администрации с момента подписания передаточного акта и именно с этого момента последняя имела право в установленном порядке обратиться с заявлением о регистрации права собственности на недвижимое имущество.( Определение ВАС РФ от 30.07.2010 № ВАС-10211.10)

Источник: https://www.top-personal.ru/kgbmagazineissue.html?294

Должны ли арендаторы оплачивать содержание, техобслуживание и прочие жилищные услуги?

Договор аренды отражает не только фиксированную сумму оплаты используемых квадратных метров собственнику, но и оплату ежемесячных квитанций. В зависимости от региона, наличия установленных приборов учёта, количестве прописанных в квартире людей и времени года – данный платёж может составлять существенную сумму, которую арендатор рискует не потянуть в погашении.

! Прозрачность итоговой цифры к ежемесячной оплате, является одним из главных пунктов в выборе квартиры в аренду. Отсюда вытекает резонный вопрос: за что обязан платить арендатор, а за что нет. Этот момент актуален как для съёмщиков квартир в муниципальных домах, так и в частных.

Статус жилья не снимает ответственность с собственника вносить оплату за коммунальные платежи и проведение капремонта. Так же ответственность не снимается с него, если в его квартире проживают чужие люди по договору. Теперь остаётся выяснить, если квартира муниципальная, кто платит за капремонт?

Что входит в коммунальные платежи

Жилищный кодекс РФ чётко разграничивает определения обязательных ежемесячных платежей. Они делятся на коммунальные услуги и оплату за содержание многоквартирного дома и его территории. К коммунальным платежам относятся:

  • вывоз ТБО (твёрдых бытовых отходов);
  • отопление (актуально в зимний период);
  • поставка энергоресурсов – в квитанции рассчитывается отдельно за каждый вид: электроэнергия, водоснабжение, природный газ;
  • текущий ремонт.

Важно! Водоснабжение в свою очередь разделяется на горячее и холодное. Дополнительным пунктом идёт услуга канализации. Текущий ремонт подразумевается устранение мелких неисправностей, уборку территории, проведение строительных восстановительных работ не связанных с перепланировкой и реконструкцией здания и прилегающей домовой территории.

Дополнительные пункты, включаемые в ежемесячную квитанцию по квартплате:

  • охрана, система видеонаблюдения;
  • домофон;
  • парковочное место;
  • интернет;
  • радиоточка (сейчас почти неактуально).

Эти пять пунктов сверху не прописаны в ЖК РФ, поэтому они включаются в ежемесячную квитанцию только по согласию сторон на обслуживание жилого фонда, между собственником жилья и управляющей компанией или ТСЖ. Наниматель помещения оплачивает эти пункты, если они числятся в квитанции и прописаны в условиях договора аренды между съёмщиком и собственником.

Что понимается под капитальным ремонтом

Это понятие определяется как проведение планового крупномасштабного ремонта, связанного со строительными работами по кардинальному изменению конструкции здания, отдельных помещений и коммуникаций.

Перечень работ попадающих под понятие кап ремонт общего имущества:

  • замена коммуникаций – включает в себя полную замену труб системы водоснабжения, канализации и отопления, затрагивающую не отдельные помещения, а всю систему дома. При таких работах меняются не только трубопроводы, но и отопительные приборы (полотенцесушители, батареи). Также происходит замена сетей электроснабжения, когда старые провода и «автоматы» меняются на новые. Это же относится и к газовым трубам: они могут полностью заменены на новые, включая установку индивидуальных газовых котлов в каждую квартиру;
  • утепление фасада – эти работы включают в себя полное изменение фасада многоквартирного дома, которое происходит в связи с утеплением наружных стен. Пеноплекс или минеральная вата крепится к поверхности стен, а сверху декорируется навесным фасадом или декоративной шпатлёвкойкраской;
  • замена окон – полная замена старых оконных рам новыми;
  • модернизация лифтовых шахт и кабин – включает в себя кап ремонт шахты лифта и замену лифтовой кабины;
  • реконструкция помещений – включает в себя работы с манипуляцией несущими конструкциями многоквартирного дома, такими как пристройки новых этажей, пристройки балконов, перепланировка жилого помещения и когда нужно отремонтировать большую площадь;
  • планирование придомовой территории – включает в себя земельные работы, спил деревьев, расчистку участка, заливку бетона и организацию парковочных мест.

Как видно из списка, капитальный ремонт включает в себя перечень работ, являющихся неотделимыми улучшениями. Взносы за капремонт не входят в счета платы услуг ЖКХ, которые обязывали бы арендатора выплачивать их ежемесячно по квитанциям.

Кто должен за это платить

Наниматель должен оплачивать только регулярные коммунальные платежи и проведение мелкого текущего ремонта – это его обязанности. Фактически оплата происходит за непосредственное пользование арендатором энергоресурсами и услугами, которые оказывает управляющая компания.

Собственник жилья обязан самостоятельно оплачивать расходы, связанные с проведением капитального ремонта. Это регулируется ЖК РФ.

Имущество в многоквартирном доме, которые было модернизировано под понятием капремонта – является неотделимым улучшением, а значит, выполнялось с учётом интересов собственника жилья, потому что наниматели помещения могут меняться.

Часто этот вопрос становится камнем преткновения в заключении договора аренды, потому что собственник не понимает, почему он должен платить за ремонт если он там фактически не живёт, а арендатор не понимает, почему эти расходы ложатся на него, если собственником он не является и может по разным причинам съехать с квартиры в любой момент.

Важно знать! Следующая статья ЖК гласит, что коммуналка оплачивается съемщиком. Если квартира арендована, то он обязан выплатить полную сумму, указанную в квитанции.

Тут не будет работать правило «хочу плачу, а хочу – нет».

Законом предусмотрено, что арендаторы, обязательно заплатят собственнику и УК за использованные энергоресурсы, хотя для этого может и понадобится решение суда, если до этого дойдёт.

Как решить вопрос

Такие вещи должны заранее обсуждать сторонам «на берегу». Этот вопрос может вообще не подняться, если никто не встанет в позу. Иногда ни собственнику, ни арендатору не тяжело погасить платёж. Проблема возникает тогда, когда оба отказываются это делать.

Тут важно помнить, что закон на стороне арендатора, поэтому он вправе настаивать на своём до конца. Оплата за модернизацию общего имущества в многоквартирном доме не должна ложиться на его плечи, если только квартиранты сами не согласится с этим условием – оплатить капремонт.

Если популярное разъяснение своих прав и твёрдый отказ от подписания договора с этим пунктом не действуют на собственника, то стоит поискать другое жилье, где арендодатель будет руководствоваться законодательством, а не собственным желанием и заработать на сдаче и сэкономить на ремонте.

Квартиранты не должны платить за капитальный ремонта Ссылка на основную публикацию

Источник:

Должны ли квартиросъемщики платить за капитальный ремонт, отопление и другие услуги

Один из важных вопросов, который интересует соискателей наемного жилья является то, что помимо арендной платы, входит в список выплат, должен ли квартиросъемщик платить за капремонт и иные услуги? Именно этот аргумент влияет на выбор того или иного варианта.

За что платит арендатор квартиры? Обязательства при съеме квартиры нанимателя жилья относительно внесения платежей регламентируются ГК и ЖК РФ. В соответствии с ГК, в договоре необходимо указать сроки и обязанности по оплате за коммуналку и содержание жилья. При отсутствии данных пунктов, действуют положения ГК.

Наем муниципального жилья

При сделке по аренде жилья муниципального фонда между нанимателем и компетентными органами составляется договор социального найма, в нем указывается общая сумма аренды. Что включает в себя оплата жилья?

В эту сумму по квартплате входят:

  • оплата проживания (для малоимущих жильцов данный пункт снимается);
  • за содержание жилья и ремонтные работы;
  • за коммунальные расходы.

А состоит оплата коммунальных услуг по договору социального найма из платежей тех услуг, которые доступны в жилом помещении. Это электроэнергия, вода (холодная и горячая), отопление, газ и пр. 

Обязанность нанимателя по уплате услуг ЖКХ регламентируется статьей 153 ЖК РФ. Гражданин оплачивает их с момента действия договора социального найма.

Как регулируется сумма арендной платы приватизированной квартиры?

Съемщик жилья должен платить за все коммуналки, в список услуг, за что должен платить квартиросъемщик, входят:

  • оплата коммунальных услуг (газ, холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, канализация, общедомовые нужды, подогрев воды, электричество и услуги ЖКХ);
  • плата за содержание и мелкий ремонт помещения;
  • телекоммуникационные выплаты (интернет, кабельное тв);
  • телефон.

Согласно ГК в обязательства арендатора входит оплата коммунальных услуг и сумма аренды, за остальные затраты отвечает владелец.

Плата за данные услуги может войти в сумму арендной платы, а может и оплачиваться отдельно, зависит от договоренностей между владельцем и квартирантом. В первом случае сумма фиксированная, а во втором — она может меняться в зависимости от расходов за коммуналку.

Популярные схемы вариантов оплаты услуг

Кто оплачивает коммунальные платежи? При фиксированной плате собственник жилья лично вносит платежи за коммуналку, они вычисляются из общей арендной суммы. А это не очень выгодно арендодателям, так как квартирант не заинтересован в экономии ресурсов. С другой стороны, фиксированная плата может казаться дороже и самому нанимателю.

Поэтому вариант, когда плата за коммуналки определяется в соответствии с месячными начислениями, устраивает обе стороны. Экономя ресурсы, наниматель снизит размер платы за коммунальные расходы, а собственник получит определенную сумму, независящую от затрат на свет, воду и пр.

При этом квартиросъемщик лично может оплатить коммунальные платежи, предоставив чеки владельцу или отдав деньги ему в руки. А собственник получит одинаковую сумму за аренду жилья.

Второй вариант особенно выгоден арендаторам, когда в доме есть измеряющие приборы. Если их нет, взимается фиксированная сумма платежа за коммунальные услуги и ее величина в разы больше чем, если платить по счетчикам.

Как получить арендную плату от жильцов?

Получить плату за аренду и коммуналки владелец жилья может данными способами:

  • Он может сам забрать платы за аренду квартиры и коммунальные платежи от жильцов. Здесь также отпадает задача, как брать с квартирантов оплату за воду, так как можно просто просмотреть показатели счетчиков, совмещая данную процедуру ежемесячными проверками состояния квартиры.
  • Через посредника. Деньги и документы, подтверждающие факт оплаты коммуналок (если они уже выплачены арендатором), передаются через него.
  • Перевод оплаты на счет в банке или карту владельца. Этот и предыдущий способы подходят, если владелец живет далеко и не может сам заняться этими процедурами.
  • Передача арендной суммы, а также документов, подтверждающих оплату жилья арендодателем, лично владельцу жилья.

Источник: https://gbu-tn.ru/mnogokvartirnye-doma/kommunalnye-platezhi-v-dogovore-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-kak-ih-tuda-vklyuchit-dolzhen-li-ne-sobstvennik-platit-za-kapitalnyj-remont-a-ne-za-drugie-uslugi.html

Ветка права
Добавить комментарий