Как действовать, если меня обязывают освободить квартиру?

Срок освобождения квартиры после продажи по закону, когда продавец должен освободить квартиру после продажи

Как действовать, если меня обязывают освободить квартиру?

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Просмотров 454

Многим покупателям недвижимости знакома ситуация, когда квартира куплена, но прежние жильцы не торопятся ее покидать.

Бывшие собственники и риелторы ссылаются на трудные обстоятельства, мифические законные сроки, положенные им на выезд, но на самом деле после истечения оговоренного в договоре периода Продавец должен покинуть помещение.

В таких случаях покупателю следует узнать, как действовать согласно закону для отстаивания своих интересов.

Какие сроки установлены законом для освобождения купленной квартиры?

На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:

  • Отсутствие иного жилья.
  • Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
  • Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.

При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.

Основной документ, определяющий сроки выселения — договор купли-продажи имущества. Юристы настоятельно рекомендуют конкретно обозначать даты или события, после которых должен состояться выезд.

Разрабатывая ДКП, рекомендуется внести в него пункты согласно образцу:

Если сроки в договоре не указаны, придется обращаться к ряду нормативно-правовых актов, которые косвенно регламентируют предельный срок выселения из квартиры после ее продажи.

Начинать беспокоиться нужно на завершительных этапах сделки, когда планируется регистрация собственности, передача денег и имущества.

Этапы покупки квартиры

Покупателю следует знать, когда правомерно обращаться к Продавцу с просьбой покинуть помещение. Процесс продажи недвижимости делится на несколько этапов:

  1. Осмотр жилья. Подробнее: Осмотр квартиры перед покупкой
  2. При покупке жилья в ипотеку, посредством использования материнского капитала или с отсрочкой оформления — подписание предварительного договора купли-продажи. При этом выселение, снятие с регистрации или оплата не производится.
  3. Сбор справок, свидетельств, технической и прочей документации для подтверждения юридической чистоты сделки.
  4. Оформление основного договора купли-продажи. Подписание ДКП — еще не повод выселяться.
  5. Произведение перерегистрации права собственности с Продавца на Покупателя.
  6. Передача суммы в счет стоимости имущества. Деньги становятся доступны после предъявления документов об оформлении права собственности на Покупателя или иных документов по договоренности. Расчеты производятся посредством заключения договора с банком об аренде ячейки или открытии аккредитива, наличкой.
  7. Оформление передаточного акта.

Передача имущества происходит на последнем этапе сделки. После оформления передаточного акта договоренности сторон завершены, а значит, у Покупателя и Продавца нет взаимных претензий, а ответственность за сохранность и содержание имущества переходит к Покупателю.

После подписания передаточного акта квартира передается новому владельцу. При наличии такого документа у прежнего собственника нет никакого права оставаться в недвижимости, которая ему не принадлежит.

Законные основания для выселения прежних собственников из квартиры

В ДКП обычно указывается крайний срок выезда из квартиры. По умолчанию, согласно сложившейся практике, он равен 2 неделям.

Этого времени достаточно, чтобы подготовить жилье к переезду, без излишней спешки собрать вещи и передать содержимое квартиры в целости и сохранности новому владельцу.

Увеличить или уменьшить срок можно на любой период — день, 1 месяц, два, но все должно быть согласовано сторонами.

Если возникли споры, а ДКП составлен некорректно и не позволяет точно определить период выезда, следует оперировать нормативно-правовыми актами:

СтатьяОсновное содержание
О сроках передачи недвижимости
ст. 292 ГК РФДокумент гласит: если в жилом помещении происходит смена собственника, для последнего, а также членов его семьи, прекращается право пользования этим помещением. Отдельного рассмотрения требуют случаи пребывания в квартире недееспособных или несовершеннолетних родственников. Накануне отчуждения имущества Продавец должен урегулировать вопросы о возможности выселения третьих лиц с органами опеки и попечительства.
ст. 556 ГК РФПередача недвижимости происходит на основании подписанного акта приема-передачи. После того как покупатель получит квартиру, обязательство считается исполненным (если иное не прописано в договоре или законе). Если одна из сторон не желает подписывать акт, значит, имеет место уклонение от выполнения договорных обязательств
ст. 456 ГК РФВ документе говорится об обязанности Продавца передать покупателю товар, то есть — квартиру, указанную в договоре. Если в договоре нет иных условий, Продавец квартиры должен передать находящиеся в ней вещи, техническую и прочую документацию, относящуюся к объекту недвижимости
ст. 457 ГК РФСтатья раскрывает понятие срока передачи товара (квартиры). Срок выполнения обязательства по передаче имущества определяется ДКП. Если из условий документа не ясно, когда именно истекает срок, следует руководствоваться положениями ст. 314 ГК РФ.
ст. 314 ГК РФПри отсутствии сроков, условий в ДКП, срок исполнения обязательств равен 7 дням с момента обращения Покупателя.
О возможности взыскать компенсацию за несвоевременный выезд из жилья
ст. 15 ГК РФ,ст. 393 ГК РФПри несогласии бывшего собственника нарушаются права Покупателя, он может терпеть убытки, связанные с ожиданием. Новый владелец имеет право потребовать возмещение ущерба. Поскольку квартира по сути не принадлежит нарушителю, Покупатель вправе потребовать выплату в размере средней величины арендной платы в регионе проживания. Если новый собственник сам вынужден снимать жилье, он может потребовать компенсировать расходы в полном размере, а если Продавец воспротивится — подать иск в суд с требованием выплаты.В суде необходимо оперировать понятиями:
  • «упущенная выгода», которую Покупатель мог бы получить при сдаче квартиры в аренду;
  • «разумная степень достоверности» — означает, что заявленная к возмещению сумма должна соответствовать размеру ущерба и рассчитываться исходя из принципов справедливости.
ст. 395 ГК РФЕсли продавец не передал имущество согласно договору, значит, он не исполнил обязательство и пользуется деньгами продавца неправомерно. Исходя из положений статьи, Покупатель вправе потребовать проценты за безосновательное использование чужих средств.

Резюмируя положения законодательства о сроках освобождения квартиры по закону, можно сделать выводы:

  • При оформлении ДКП следует лично проследить, что в документе присутствуют пункты с указанием конечных сроков освобождения помещения.
  • Если момент упущен, и сроки в оговоре не указаны, следует уведомить продавца о необходимости подписания передаточного акта и освобождения помещения. По закону прежнему собственнику нужно съехать в 7-дневный срок.
  • Во всех остальных случаях Прежний владелец должен покинуть помещение «в разумные сроки». При их определении берется во внимание длительность процесса продажи. Поскольку оформление документов занимает в среднем 2-3 недели, разумным сроком считается период 14-21 день.

Если прежний владелец не идет на контакт и игнорирует требования покупателя, необходимо применить все возможные рычаги воздействия, начиная с информационной атаки и заканчивая судом.

Что делать если продавец не освобождает квартиру

Опытные юристы обычно не допускают ситуации, когда Покупатель лишается возможности поселиться в собственную квартиру. Если же приобретатель действовал самостоятельно и допустил некоторые оплошности, следует предпринять попытки договориться с нарушителем, а потом прибегать к крайней мере — обращению в суд.

Как заставить продавца квартиры покинуть помещение

Наиболее приемлемый способ раз решить конфликт — провести переговоры, выяснить мотивы поведения Продавца и найти компромисс. Какие варианты возможны:

  1. Растолковать покупателю положения нормативных актов, доказать незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Пусть прежний владелец платит за аренду помещения. Если новый хозяин вынужден снимать жилье из-за отложенного переезда, нарушитель должен возместить потраченные средства.
  2. Угрозы — метод, который вряд ли принесет реальную пользу, но окажет психологическое давление. Недобросовестных покупателей можно «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды. О мерах воздействия следует говорить в категоричной форме, но корректно. Недопустимы угрозы физической расправы с жильцом или его близкими.

Чем быстрее будет найден компромисс, тем скорее состоится заселение. Обращение в суд предполагает длительное судебное разбирательство, и хотя решение суда в пользу Покупателя очевидно, срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.

Если Продавец не желает строить конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо:

  • По истечении крайнего срока освобождения квартиры направить в адрес Продавца письмо с уведомлением. В нем указать, что согласно ДКП бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру. Указать дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора.
  • Пригласить участкового на время, в которое должны состояться переговоры. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.

Если после указанных действий владельцы не готовы к переговорам, пора обращаться в суд.

//www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Не стоит рассчитывать, что имея документы о праве собственности, можно обратиться в полицию и спокойно вселить жильцов. Правоохранительные органы порекомендуют обратиться в суд, поскольку принудительно выселять они могут только при наличии соответствующего судебного решения. К исполнению решения привлекаются приставы.

Когда обращаться в суд

После переговоров, не принесших результата, пора составлять иск о выселении из квартиры. У истца должны быть при себе документы:

  • оригинал договора купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, подтверждающий внесение покупателем средств в счет оплаты квартиры;
  • справка о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • несколько экземпляров исков (по числу заинтересованных лиц).

Документ составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. В нем содержатся сведения:

  • наименование судебного органа, ФИО истца и ответчика, их паспортные данные;
  • название документа;
  • суть иска с описанием обстоятельств, предшествующих необходимости выселения ответчика;
  • прошение о выселении, при необходимости — о принудительном снятии с регистрационного учета;
  • перечень приложений;
  • дата написания иска и подписи сторон.

Срок рассмотрения

Если корректно изложить все сведения, дата заседания будет назначена в течение 1 месяца, а решение принимается до истечения 2 месяцев.

В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи.

Ответственность за исполнение решения суда несет пристав-исполнитель, поэтому если ответчик отказывается выехать, необходимо обратиться в ССП.

Стоимость обращения в суд

Согласно ст.333.19 НК РФ при обращении в суд с иском, не подлежащем оценке, необходимо оплатить госпошлину в размере 300 руб.

Суд — последняя инстанция, куда необходимо обращаться для выселения недобросовестного Продавца. С решением суда можно подать заявление в полицию, тогда у представителей органов правопорядка будут законные основания выселить жильцов принудительно.

Покупатель может себя обезопасить от подобных ситуаций, ознакомившись с алгоритмом купли-продажи квартиры, оформив договор в соответствии с требованиями законодательства и заручившись поддержкой юриста.

В какой момент передать деньги и оформить передаточный акт? Как принудить жильца к выселению? Какие пункты включить в договор купли-продажи для однозначной трактовки сроков выселения? Как взыскать неустойку за невыполнение обязательств? Ответы на все вопросы подскажет юрист сайта.

Источник: //law-divorce.ru/srok-osvobozhdeniya-kvartiry-posle-prodazhi-po-zakonu/

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Как действовать, если меня обязывают освободить квартиру?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: //exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Как действовать, если меня обязывают освободить квартиру?

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размереКак выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщикомКак в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фондеКак формируется паевой фондНа что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: //journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Переезд в Германии

Как действовать, если меня обязывают освободить квартиру?

Как правильно организовать переезд в Германии. На что надо обращать внимание, чтобы всё прошло гладко.

Жители Германии относятся к переезду спокойно: если изменились условия работы или семейные обстоятельства, немцы собирают вещи и переезжают. Мы уже рассказали о поиске новой квартиры, а в этой статье даём план переезда по шагам.

Съехать со старой квартиры

Когда житель Германии находит новую квартиру и подписывает контракт, начинается процесс съезда. В Германии требуют сообщить хозяевам о съезде и написать Kundigung в свободной форме.

Так может выглядеть уведомление о разрыве контракта на аренду жилья в Германии

Арендатор предупреждает хозяев квартиры о переезде за три месяца, если прожил в помещении до пяти лет. Если больше — предупреждают за полгода. За это время хозяин жилья найдёт новых постояльцев и не потеряет прибыль. Хозяин сократит срок уведомления, только если арендатор найдет подходящего жильца — иначе придётся платить за аренду до окончания положенного срока, даже если уже переехал.

После решения вопросов с прежними хозяевами, немцы запрашивают перерасчет Nebenkosten — предоплаты за коммунальные платежи, в который входят оплата за воду, отопление и электричество.

Перерасчёт делают в конце года: хозяин жилья получает счета от обслуживающих фирм и считает, сколько постоялец жил в квартире и какую предоплату внёс. Если жильцы заплатили больше, хозяин возвращает разницу.

Если меньше — выставляет счёт.

Если переезд случился в середине года, жильцы ждут окончания года для перерасчета или договариваются с хозяином. По закону, арендодатель имеет право сохранять залог за жильё до конца года, а после перерасчёта возвращает остаток за вычетом необходимой доплаты.

Как правило, жильцы не согласны, так как сумма кауциона (две месячных платы за жильё) больше доплаты за коммунальные услуги.

Тогда немцы договариваются о втором варианте: жилец забирает кауцион, но оставляет под расписку 100-200 евро на перерасчёт за коммунальные услуги.

Ремонт перед выездом из жилья

За содержание недвижимости в Германии отвечает владелец. Но если жилец въехал в отремонтированный дом или квартиру, то хозяин вправе включать в договор на аренду пункт, который обязывает арендатора к Schönheitsreparatur – поверхностному ремонту.

Для переезжающего обязательства по ремонту означают, что перед передачей ключей необходимо как минимум покрасить стены. Немцы клеят бумажные обои под покраску и затем красят стены в подходящий цвет. По умолчанию используется белая краска.

Если в контракте не указано иное, то “поверхностный ремонт” включает:

  • подклейку повреждённых обоев;
  • покраску стен и потолка в цвет, который был до переезда;
  • покраску батарей и труб отопления, если требует состояние;
  • покрытие внутренних дверей, если повреждено, восстанавливается лаком или краской.

Независимо от содержания договора, при выезде из квартиры жильцы обязаны заделать дырки в стенах от полок и картин.

Так выглядит квартира в Германии после выезда жильцов: свежепокрашенные стены, без люстры, без мебели

Определиться с мебелью

Процесс переезда организовывают заблаговременно: дату заселения в новую квартиру согласовывают с предыдущими жильцами и с хозяином, чтобы она была раньше съезда со старой квартиры. Так у переезжающих есть время для создания уюта в новом месте.

Квартиры в Германии сдают без кухни и часто без мебели, поэтому перед переездом немцы решают: покупать новую или перевозить свою.

Переезжающие приходят в новую квартиру заранее, чтобы измерить площадь помещения и определиться какую мебель забрать с собой. Оставлять мебель на старой квартире без согласия новых жильцов нельзя.

Если на новой квартире нет кухни или мебели, то немцы заказывают новую заранее, чтобы получить заказ к моменту въезда.

Перевезти вещи

Есть два способа транспортировки вещей в Германии: самостоятельно или с помощью фирмы. Первый вариант — бюджетный: жилец упаковывает коробки, разбирает мебель, арендует грузовик и зовёт на помощь друзей. Средняя стоимость аренды грузовика на весь день с дистанцией в 200 км. — 120-150 евро.

Второй вариант — дорогой, но профессиональный. Клиент заключает договор со фирмой-перевозчиком: сотрудники разбирают мебель, упаковывают в специальную обёртку, перевозят вещи на новую квартиру и расставляют коробки и мебель по плану. Заказчик составляет план, упаковывает вещи в коробки и подписывает, куда какую поставить. Стоимость услуги — минимум 500 евро, зависит от объёма вещей.

Если ввести адреса старого и нового жилья и дату переезда, сервис покажет предложения разных фирм

За услуги профессиональных перевозчиков оформляют налоговый вычет. Для этого переехавший прикладывает квитанцию от фирмы-перевозчика к налоговой декларации. С налогов списывают расходы в связи со сменой места работы на удалении более часа езды от дома или за переезд в квартиру супруга после свадьбы.

В строительных магазинах продают коробки для переезда: складные, со специальными вырезами для переноски, крепкие и вместительные. Стоимость — 2,5-3 евро за штуку. В супермаркетах коробки дешевле, но продаются нерегулярно.

За 3 месяца

  • Отправить уведомление о завершении текущего контракта на аренду жилья.
  • Подписать контракт на новое жильё, внести залог или оформить поручение об оплате кауциона.
  • Договориться с хозяевами о времени сдачи ключей и получении новых.
  • Кухня и мебель в новом жилье: заказать новое, если нужно.

За 2 месяца

  • Попросить отпуск на работе.
  • Решить вопрос с детьми и животными: с кем оставить во время переезда. Договориться с друзьями или нанять няню.
  • Старая мебель и кухня: выставить на продажу или раздать. Выбросить ненужные вещи.
  • Прикинуть объём перевозимых вещей и обдумать план переезда.
  • Договориться с друзьями о помощи.
  • Заказать транспорт и услуги профессиональных перевозчиков, если нужно.
  • Письменно уведомить старых и новых соседей о переезде и попросить освободить парковочное место в день переезда.

    Для надёжности немцы запрашивают запрет на парковку — Halteverbotszone — через immobilienscout.

  • Спланировать расходы и сохранить счета — если переезд из-за работы, расходы спишут с налогов в следующей налоговой декларации.
  • Предупредить провайдеров телефона и интернета.

  • Заключить новые контракты на электричество и газ.
  • Сообщить о переезде в локальные сервисы — фитнес-клуб, ферайны, прочие организации.
  • Договориться с хозяином старого жилья о снятия данных со счётчиков воды, тепла, электроэнергии. В идеале, это делают сразу после фактического выезда из жилья.
  • Подготовиться к покраске стен в старом жилье, если обязывает контракт. Закупить рабочие материалы, краску.

За 2 недели

  • Подготовить протоколы передачи жилья в старом и новом месте. Или убедиться, что их подготовят хозяева.
  • Найти инструменты, чтобы разобрать и собрать мебель.
  • Купить коробки для переезда и упаковать то, что уже не нужно: несезонную одежду, текстиль, предметы декора.
  • Позвонить в коммунальные службы из-за старой мебели или бытовой техники, которую не получилось забрать с собой. Спланировать вызов мусоровоза — Sperrmüll.
  • Заполнить заявление на пересылку почты по новому адресу.

    Немцы пользуются специальным сервисом на почте, который перенаправляет письма со старого адреса на новый в течение года или полугода. Стоимость сервиса на год — 25 евро, на полгода — 15 евро.

  • Избавиться от запасов еды в кладовке и морозилке.

  • Сфотографировать внутренние стены общих помещений, через которые будут носить мебель и коробки: подъезд, лифт. Пригодится, если соседи обвинят в порче имущества.
  • Сфотографировать новую пустую квартиру. Пригодится при решении конфликтов с новыми хозяевами.
  • Обдумать, как выносить и вносить мебель больших габаритов: хватит ли места в подъезде? Какая ширина дверей и коридоров?

Еще не поздно заказать профессиональных перевозчиков, которые умеют перетаскивать рояли и столы на 12 персон через балкон.

За неделю

  • Подготовить план для помощников: куда ставить коробки и мебель. Подписать на каждом предмете его адрес на новом месте: спальня, детская, зал, кладовка.
  • Еще раз согласовать дату и время переезда с помощниками и с транспортной службой.
  • Убедиться в том, что в новом месте есть освещение: обычно немцы забирают лампочки с собой.

В день переезда

  • Освободить место в подъезде: убрать цветы и декорации, чтобы ничего не повредить.
  • Комнатные растения: слегка полить, цветочные горшки обернуть, убрать в сторону, чтобы не разбились.
  • Подготовить перекус и напитки для помощников.
  • Держать рядом пылесос, половую тряпку, средства первой помощи — на случай, если что-то пойдет не так.
  • Застелить пол защитной плёнкой или бумагой, чтобы быстрее прибраться и не поцарапать пол.
  • В новое жильё вносить сначала крупную мебель, потом коробки и мелкие вещи.
  • Прибраться в подъезде на старом жилье и проверить, что ничего не повредили. Вернуть на место цветы и декор.
  • Таки свинтить свои лампочки в старом жилье!

После переезда

  • Зарегистрироваться по месту жительства в мэрии.
  • Покрасить стены в старом жилье, передать ключи хозяину
  • Разместить на дверях, звонке и почтовом ящике бирки с именем, как у соседей.
  • Сообщить о смене адреса всем, кто знал старый: на работе, в банке, в страховых фирмах, в ведомстве по делам иностранцев, в Familienkasse, которое платит пособие детям.
  • Перерегистрировать машину на новый адрес.
  • Отметить новоселье.

14-10-2017, Степан Бабкин

Источник: //www.tupa-germania.ru/zhiljo/pereezd.html

Ветка права
Добавить комментарий