Как действовать,если арендодатель не хочет возвращать залог за квартиру?

DOM.RIA – Конфликт с арендатором: 5 ситуаций и способы их решения

Как действовать,если арендодатель не хочет возвращать залог за квартиру?

Сдавая квартиру в аренду, владелец рассчитывает на то, что в ней будут жить люди, идеально соответствующие его ожиданиям: ответственные, тихие, добросовестные, без вредных привычек и способные платить по счетам. Но на деле найти такого арендатора получается редко, а проявляются негативные стороны жильцов уже после того, как они заселились и подписали документы.

Конфликты, возникающие по причине несвоевременной оплаты жилья, порчи имущества и прочих ситуаций, важно решать в рамках законодательных норм и порядков.

Отстаивая свою точку зрения по закону, владелец всегда сможет решить спор в свою пользу, а игнорирование порядков не гарантирует положительный результат.

Рассмотрим, как эффективно бороться с недобросовестным квартиросъемщиком, не перешагнув черту закона.

Арендатор не платит: что делать

Наиболее частая причина конфликтов между квартировладельцем и жильцами – несвоевременная оплата за жилье или даже полное ее игнорирование. В рамках ст. 815 Гражданского кодекса (ГК) приведен перечень обязанностей арендатора, в том числе:

  • использовать квартиру исключительно для проживания и ухаживать за ней;
  • не проводить реконструкцию или перепланировку, не получив разрешение владельца;
  • платить за жилье в оговоренные сроки.

Именно последний пункт является решающим в данном вопросе. Кроме того, жильцы должны сами оплачивать коммунальные услуги, за исключением случаев, когда другой порядок предусмотрен договором.

Решение конфликта мирным путем

Ссылаясь на соглашение и ГК, вы вправе предъявить арендатору претензии. Самовольно выселить его из квартиры и занять помещение до окончания срока действия договора вы не можете, если только это не прописано в договоре.

Как официально сдать квартиру в аренду

Важный момент: избавляясь так от квартиросъемщика, вы, скорее всего, просто не сможете вернуть долг за аренду. Кроме того, при таком порядке действий арендодатель также нарушает закон, и против него могут направить иск. Поэтому, для начала, попытайтесь просто мирно разобраться в ситуации.

Решение конфликта через суд

Если после предъявления претензии, предупреждения, наниматель так и продолжает задерживать оплату, решать вопрос рекомендуется исключительно через суд. В этом случае вы поступите по закону и сможете не только выселить недобросовестного арендатора, но и вернуть долг.

В п.2.1 ст.825 ГК сказано, что при долгосрочной аренде (более года), задолженность становится поводом для выселения, если оплата задержана более чем на полгода. Такой срок вряд ли устроит арендодателя. Поэтому заключать договор найма квартиры удобно на год или меньше (краткосрочная аренда). В таком случае обращаться в суд с вопросом расторжения соглашения можно при задержке двух платежей.

Порча имущества: как заставить возместить убыток

Второй подпункт п.2 ст.825 ГК указывает, что основанием для расторжения договора по требованию арендодателя также является порча имущества жильцами. Притом неважно, испортил это имущество непосредственно арендатор или другие лица, которые с ним проживают, и за действия которых он отвечает.

В таком случае сначала также можно попробовать договориться мирно. Если видите, что другая сторона конфликта не собирается принимать меры, сделайте акцент на том, что закон на вашей стороне, и подав иск в суд, для ответчика ситуация только усугубится.

При нежелании арендатора возместить убыток или ликвидировать дефект, действуйте только законным путем, иначе на стороне ответчика окажетесь вы сами. Выселив его без решения суда, вы уже не сможете добиться того, чтобы он возместил убыток или вернул имущество в прежнее состояние.

Поэтому в сложившейся ситуации обращайтесь в суд. Это не только законный способ решить конфликт, но и гарантия того, что ответчик должен будет отремонтировать жилье на протяжении года.

Если квартиросъемщик этого не сделает, договор найма квартиры расторгается на основании соответствующего решения.

Суд может отсрочить возмещение убытка на срок не более года, но только если у ответчика есть веские причины на это.

Решить ситуацию без лишних разбирательств также поможет арендный депозит (залог) – страховая сумма, предоставленная квартировладельцу наперед.

Залог при аренде квартиры: виды и подводные камни

Об оформлении залога нужно позаботиться заранее. Он может быть предназначен для погашения задолженности или возмещения убытков.

Как выселить квартиранта при действующем договоре

Безосновательное выселение лица с занимаемой жилплощади по закону невозможно.

В числе причин может быть не только нарушение условий договора и законодательных норм со стороны жильцов, но и необходимость заселения квартиры самим владельцем или членами его семьи.

Если вы собрались перебраться в квартиру, которую сдаете, должны предупредить об этом жильцов не позднее, чем за 2 месяца до переезда.

Можно ли выселить проблемного квартиранта с ребенком

Выселение семьи с ребенком без регистрации места жительства в вашей квартире, проводится практически в том же порядке, что и для арендаторов без детей.

Но если квартиросъемщик зарегистрировался по этому адресу на основании договора аренды (п.4 ст.

18 Правил регистрации места жительства), он также может зарегистрировать здесь своих несовершеннолетних детей, не получая на это вашего согласия.

Сейчас регистрация имеет исключительно уведомительный характер, поэтому вам не стоит переживать насчет прав на недвижимость, если там зарегистрирован арендатор. Тем более что в случае выселения по решению суда или без него, съемщик теряет право пользования жильем. Этого достаточно, чтобы снять его регистрации, хочет он этого или нет.

Порядок регистрации места жительства в Украине 2017

Касательно зарегистрированного ребенка, то госорганы могут отказаться снимать с регистрации его место жительства без указания нового адреса. Его родители после переезда должны зарегистрироваться по новому адресу, и соответственно перерегистрировать место жительства своего несовершеннолетнего ребенка.

Если родителей выселяют через суд без регистрации по новому адресу, то в отношении ребенка такой порядок не действует. В этом случае стоит обратить внимание на ст.29 ГК. В ней сказано, что местом жительства физлица является жилье, в котором человек обитает временно или постоянно.

Также здесь описано, что местом жительства ребенка является жилье, в котором проживают его родители. Так как жить в вашей квартире эти люди уже не имеют права, то после их выселения ребенок также должен проживать не на вашей жилплощади, а вместе с ними.

Соответственно его фактическое место жительства – уже не ваша квартира.

Решить ситуацию со снятием с регистрации ребенка поможет суд, возможно, подключив к процессу органы опеки и попечительства (ООП). По закону спорные моменты касательно регистрации места жительства несовершеннолетнего решает именно эта структура.

Маловероятно, что семья захочет попадать в поле зрения госслужб по причине проблем с наличием места жительства для несовершеннолетнего. Поэтому под угрозой таких судебных разбирательств они, скорее всего, сами начнут искать выход из ситуации.

Квартирант завел питомца: есть ли повод для выселения

Не желая, чтобы в вашей квартире жил кот, собака или любое другое животное, пропишите соответствующий пункт в договоре и обязательно сделайте на этом акцент еще на стадии осмотра квартиры будущими жильцами. В таком случае, если они заведут животное – нарушат условия, и вы вправе будете требовать их выселения.

Если момент ранее не оговорен и не прописан в документах, взаимоотношения с квартиросъемщиками, которые решат завести питомца, превратятся в противостояние. Веских оснований для их выселения не будет, если животное не навредит квартире или вашим вещам в ней.

Арендаторы с животными – пустить нельзя отказать

Выходит, законно выселить этих людей по решению суда можно будет уже по факту нанесения имуществу повреждений. Поэтому, для исключения конфликтной ситуации позицию против животных в квартире необходимо подтверждать заранее и документально.

Арендатор не выселяется по истечению срока действия договора

Гражданским кодексом установлен порядок, который достаточно качественно защищает право нанимателя на перезаключение договора аренды в связи с истечением срока действия предыдущего соглашения. В дальнейшем это лицо имеет преимущественные права на аренду и даже покупку квартиры, которую занимает в данный момент (ст.822 ГК).

Соглашение автоматически возобновляется на аналогичный срок и с аналогичными условиями если:

  • владелец жилплощади не оповестил нанимателя о продолжении аренды на новых условиях или о ее прекращении хотя бы за три месяца до окончания срока действия договора;
  • арендатор не предупредил квартировладельца, что не намерен далее снимать квартиру за три месяца до окончания аренды, и не покинул жилплощадь.

Поэтому, если вы планируете выселить нанимателя после окончания срока действия контракта, официально оповестите его об этом в установленные временные рамки. Иначе он будет иметь право оставаться в квартире, и выселить его вы сможете только по решению суда.

Как сформировать цену при сдаче квартиры в аренду

Если вы выселите нанимателя по причине завершения срока действия соглашения (а ведь ему принадлежит преимущественное право на возобновление контракта), и на протяжении года сдадите квартиру другим людям, прежние жильцы могут подать иск на возмещение убытков, связанных с отказом от возобновления соглашения.

Если в соглашении не регламентирован срок его действия, автоматически считается, что оно действительно 5 лет (ст.821 ГК).

Неграмотно составленный договор аренды, его отсутствие: что делать в случае конфликта

Еще одна причина разногласий между квартировладельцами и жильцами – неграмотно составленное соглашение, в котором прописаны не все моменты, касательно прав и обязанностей сторон. Помимо договора взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются Гражданским кодексом, поэтому спорные моменты могут быть решены с его помощью.

Договор аренды имеет недоработки

Если в договоре аренды не указаны порядки решения конкретных конфликтных ситуаций, при их возникновении придется искать способы урегулирования вопроса в законе.

Например, если в договоре не указано, что он должен быть расторгнут в случае эксплуатации жилья не по назначению или при небрежном отношении к имуществу, вам поможет статья 815 ГК.

В ней сказано, что арендатор обязан использовать жилое помещение исключительно по назначению, поддерживая в нем порядок.

А согласно статье 783 общих положений об аренде, описанных в ГК, такое отношение к имуществу дает право его владельцу требовать расторгнуть договор.

Что обязательно нужно указать в договоре аренды квартиры

Если в договоре упущен момент, касательно проведения текущего ремонта помещения, владелец квартиры вправе требовать его выполнение в соответствии с п1.ст.819 ГК. Но вместе с этим, на основании второго пункта этой же статьи, арендодатель должен выполнять капитальный ремонт жилья. И этого уже вправе требовать арендатор.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

В 59 главе Гражданского кодекса описаны порядки и нормы, которые помогут урегулировать спорные моменты даже без четкого их описания в договоре.

Договор аренды отсутствует – проблемный момент для обеих сторон

Несколько другая ситуация складывается, если письменного соглашения, подтверждающего законность найма квартиры просто нет. Закон не предусматривает аренду без соответствующего документа, а значит, права и обязанности сторон также нельзя считать действительными.

Вы вправе выселить таких жильцов, просто обратившись в полицию, что вашу квартиру заняли чужие люди. Учтите, что при этом вы можете сами попасть в поле зрение госорганов в контексте незаконной сдачи жилья.

Сами арендаторы, понимая серьезность сложившейся ситуации, скорее всего, просто освободят квартиру при наличии претензий, так как права проживать здесь у них нет.

Если договор отсутствует , то и законных оснований требовать оплату за аренду тоже нет.

Сдача квартиры в аренду – оформлять ли ФЛП

Договор аренды хотя бы с основным перечнем прав и обязанностей – это не просто инструмент для реализации найма жилья по закону, но и гарантия для каждой стороны сделки. Гражданский кодекс разрешает владельцу недвижимости использовать свои квадратные метры по собственному усмотрению, но неофициальная сдача в аренду квартиры без договора квалифицируется как уклонение от налогов.

Таким образом, решить конфликт с арендатором можно не только опираясь на пункты договора, но и внимательно изучив законы. А для минимизации проблем подтверждайте права и обязанности сторон детально продуманным соглашением.

Источник: https://dom.ria.com/articles/konflikt-s-arendatorom-5-situaczij-i-sposoby-ikh-resheniya-173304.html

Квартирантка: «Хозяйка не возвращает $580 залога из-за того, что мы решили съехать раньше обозначенного в договоре срока» – Недвижимость Onliner

Как действовать,если арендодатель не хочет возвращать залог за квартиру?

Так повелось, что в противоборстве сторон «арендодатель — квартирант» жалобы чаще всего сыплются на последнего. Мол, временные жильцы не убирают, не следят, ругаются с соседями, да еще вечеринки устраивают.

Девушка по имени Татьяна решила, наоборот, не только рассказать о неидеальном поведении собственников, но и предупредить товарищей по несчастью, находящихся в поисках жилья, чтобы те при общении с ее бывшей квартирной хозяйкой (если звезды сойдутся и люди будут просматривать ту самую жилплощадь) были начеку.

* * *

Хочу поделиться своей историей общения с хозяйкой квартиры по улице Якубова. Мы с мужем с октября снимали у нее квартиру по договору. Когда только знакомились, все было вроде хорошо. При заселении хозяйка попросила у нас залог в размере $580 по курсу 10 000. В расписке было сказано, что за сохранность имущества.

Приехали хоть и в более или менее нормальную квартиру, но отмывали ее месяц: все жалюзи, выключатели, диван были в грязи. В общем, навели порядок и стали жить. Хозяйка просила оплату постоянно в долларах, и в принципе, вопрос о том, что в стране кризис и валюты не купить, ее не волновал.

Первые проблемы начались через недели две после нашего проживания. Так как в квартире не был установлен домофон, то гости, которые шли  к нам, позвонили соседям. А уж соседка прибежала и начала кричать: «Ваши хозяева берут деньги, а домофон поставить не могут».

И пообещала, что будут жаловаться в ЖЭС.

Понятно, что нам пришлось окунуться в атмосферу Серебрянки: в подъезде одни алкаши либо неадекватные скандальные бабушки. Когда зашел вопрос о снижении стоимости квартиры, хозяйка стала ставить свои условия, но в итоге скинула немного. Понимая, что жить больше в таких условиях невозможно, решили съехать. Вот тут и началось.

Предупредили хозяйку о том, что съезжаем, чтобы она подыскивала новых квартирантов и вернула залог. По телефону она сказала, что все понимает и вопросов нет. Выезжали мы в воскресенье, а договор решили расторгнуть в среду, условились, что встретимся в ЖЭСе где-то с 14:00 до 14:30. В итоге приехала она только в 16:00. Мы ей показали все квитанции об оплате.

И когда попросили обменять залог на расписку, она все переиграла и сказала, что мы договаривались, будто залог останется у нее, если мы съедем раньше срока. Но этого нигде не сказано! Мы начали возмущаться, что о таком и речи не шло, что в расписке написано: «При выселении залог возвращается».

В итоге вроде опять договорились, что вернет залог, когда пойдем расторгать договор.

Позже она позвонила и сказала, что мы в столе разбили стекло, хотя на самом деле оно уже было разбито изначально, но, желая вернуть свои деньги, решили пойти на уступки — купили стекло. В среду началась еще худшая ситуация. Сначала расторгли договор по соглашению сторон, то есть ни у кого нет претензий друг к другу.

Когда снова напомнили ей о залоге, она попросила нас подъехать в квартиру и отвезти стекло. Так она заманила нас в квартиру, где вместе со своим парнем начали спрашивать, с собой ли у нас расписка. Я, естественно, поинтересовалась, будут ли нам возвращены деньги, на что получила ответ: «Нет, мы же договаривались».

Я начала объяснять, что она собственноручно написала на бумаге совершенно другое и поставила свою подпись. Что описи имущества не было и что договор расторгнут по соглашению сторон. А залог она не возвращает только потому, что сама себе придумала новые условия.

В итоге хозяйка хотела порвать расписку. Позже сказала, что вернет деньги в течение 3 месяцев. Потом ее парень сказал, что он будет отдавать (он ей никто) — почему он будет отдавать, мы так и не поняли. Мы забрали свое новое стекло и ушли. Хотим направлять дело в суд.

Более того, мы еще и платили за нее налог за сдачу квартиры. Очень жаль, что есть такие люди. Своей историей хотим предупредить остальных квартиросъемщиков, что их может ожидать встреча с недобропорядочными хозяевами. И пусть остерегаются квартиры на Якубова!

* * *

Случай комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:

— Имущество, сохранность которого обеспечивается залогом, должно было быть указано в одном из пунктов стандартного договора, форма которого утверждена Советом министров.

Если же этот пункт не был заполнен и акта приемки-передачи имущества не существует, то хозяйка вообще не может говорить о каких-либо повреждениях или ненадлежащем состоянии. Поскольку в расписке четко сказано, что залог идет в обеспечение сохранности имущества, то и назначение платежа должно быть именно такое.

Если никаких претензий к состоянию имущества нет, то платеж должен быть возвращен, даже в том случае, если собственник недоволен ранним выездом квартирантов.

Источник: https://realt.onliner.by/2015/03/13/kvart-55

Рынок аренды жилья скоро активизируется: какие нюансы обычно забывают владельцы и арендаторы, из-за чего попадают в неприятности

Как действовать,если арендодатель не хочет возвращать залог за квартиру?

31.07.2019, 08:10

 (8)
ÜürilepingFoto: Karin Kaljuläte

В Эстонии десятки тысяч людей снимают квартиру, и постоянно в редакцию приходят вопросы от них и арендодателей.

Можно ли требовать ремонта в общем коридоре, если есть доверенность от хозяина недвижимости? Надо ли представлять потенциальному арендодателю выписку со счета, если он ее требует? Сколько месяцев наймодатель может не возвращать нанимателю залог? Что делать, если жильцы забрали ключи от арендованной квартиры и не возвращают их после окончания договора? И что нужно знать, если вы решили сдавать квартиру студентам? На эти и другие вопросы ”МК-Эстония” узнала ответы у специалистов.

На рынке аренды жилья оживление всегда наступает ближе к осени. Одна из причин — студенты, которые ищут квартиру. Как раз сейчас идет пора приема в вузы, а когда тебя зачисляют, встает вопрос о том, где жить.

Но вопросы, связанные с арендой, актуальны круглый год. И меньше их не становится. Как не становится меньше и тех, кто снимает жилье или сдает его. Сейчас очень много строится, и, как говорят маклеры, многие покупают именно так называемые инвестиционные квартиры — чтобы сдавать их в аренду и зарабатывать на этом.

История с коридором

”Я живу на Линнамяэ, 14, — жалуется жительница Таллинна, Надежда. — Коридор — в ужасном состоянии: линолеум местами оторван, плинтуса не прикреплены, краска на двери слезла, провода торчат.

У меня есть доверенность от хозяйки, я хожу на собрания, но как только прошу привести в порядок наш коридор, слышу от председателя: ”Вы здесь всего лишь арендатор!” Но я прописана, плачу исправно в ремонтный фонд.

Неужели я не имею права требовать, чтобы привели наш коридор в порядок? Неужели доверенность ничего не значит? Остальные коридоры в норме, один наш такой”.

В этом девятиэтажном доме при выходе из лифта в обе стороны уходит по коридору. В каждом коридоре — по пять квартир. Все отделены железной дверью.

Надежда утверждает, что все остальные коридоры в порядке, и хочет, чтобы ее коридор тоже привели в порядок. Однако председатель, по ее словам, отмахивается от нее годами со словами ”Вы здесь никто и звать вас никак”.

”Поймите, — говорит председатель КТ Линнамяэ, 14, Тамара Будникова, — у нас кредит. Мы его должны выплатить сначала.

На ремонт коридоров денег сейчас просто нет! Есть проблемы поважнее: например, менять систему отопления. Коридоры — нам делали на них ценовое предложение — во всем доме будут стоить 20 тысяч евро.

По тысяче на каждый коридор. В коридоре — по пять квартир. Она согласна платить 200 евро?”

Надежда отвечает, что не согласна. Тем не менее, ей неприятно ходить по такому страшному коридору, и страдает ее чувство прекрасного. Председатель же парирует, что во всем доме, после того, как коридоры отделили от лестничной площадки дверьми, все пять собственников ухаживают за своим коридором и дверью сами.

”Тут же одни владельцы живут сейчас на даче, вторые уже лет 15 не общаются ни с кем ни по телефону, ни лично, с остальными у вас плохие отношения. Ладно, я поговорю с сыном, — смягчается председатель.

— Он скоро приедет, может быть возьмет инструмент и сам закрепит плинтуса, где они есть, бесплатно. Это деревянные плинтуса, они дорогие, поэтому сейчас мы купить новые не можем.

Насчет висящих из щита проводов я спрошу у электриков, если можно убрать, пусть уберут”.

По поводу двери Тамара Будникова стала звонить кому-то и спрашивать, может ли он посмотреть дверь в одном из коридоров, может быть, купить банку краски и самим покрасить?

”Спасибо вам большое!” — говорит тем временем Надежда, у которой спустя много лет появилась надежда, что к ней прислушались и помогут.

Кто должен ремонтировать?

Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex отмечает, что если у нанимателя есть доверенность от собственника квартиры, то он может действовать от имени этого собственника.

”Коридор, окна, балконы, трубопроводы и так далее, принадлежат всем собственникам квартир в этом доме, — подчеркивает присяжный адвокат. — И находятся в долевой собственности.

Поэтому если правление КТ не желает приводить в порядок общее имущество, то каждый из собственников дома или жильцов, если у них есть доверенность от собственника квартиры, может сам привести его в порядок и потом предъявить требование КТ или остальным собственникам квартир в этом доме пропорционально размеру их долей”.

Он добавляет, что в подобных случаях возмещаются только те расходы, которые нужны для сохранения вещи. Например, в доме выбито окно, зимой может замерзнуть и лопнуть труба отопления, затопив весь дом, поэтому окно нужно обязательно вставить, чтобы весь дом не начал портиться.

”Эти расходы, если КТ не согласно платить, потом можно востребовать через суд, — подчеркивает Евгений Твердохлебов. — Те же расходы, которые обусловлены стремлением к роскоши, через суд востребовать не удастся, но можно забрать свое улучшение, если оно не испортит общую вещь”.

Так что, считает он, ремонт в коридоре, где истерся линолеум, нет плинтусов и есть прочие повреждения от времени, вряд ли будет возмещен, так как если эти работы не делать, то общая вещь не испортится.

”Женщина, действуя в интересах сособственников без их поручения, может сама сделать ремонт и потом выставить счет КТ или всем собственникам квартир в этом доме, — советует присяжный адвокат. — Например, если дом небольшой, то можно отправить письма каждому собственнику квартиры в нем.

Если же это большой многоквартирный дом, то проще адресовать требование правлению КТ. И поговорить с соседям тоже. Если товарищество не возместит расходы, то всегда остаётся возможность разделить требование на доли и потребовать от каждого собственника приходящуюся на него часть расходов”.

Например, был случай, когда в одном небольшом доме на несколько квартир один из жильцов был убежден: нужно обязательно поставить калитку. Это и безопасность, потому что чужие тогда ходить по их земле не будут, и приватность.

Но правление было против. Человек пытался и так, и сяк, и в итоге заказал и установил калитку за свой счет, а потом предъявил требование каждому собственнику квартиры в этом доме. Половина из них заплатила, половина — нет.

Тогда против не заплативших он обратился в суд, и суд обязал их тоже компенсировать человеку расходы на калитку, поскольку это не являлось роскошью, а действительно было полезными и необходимыми расходами для улучшения и сохранения общего имущества.

История с ключами

”Я сдала квартиру молодой паре, — рассказывает жительница Таллинна Татьяна. — Они заплатили залог за один месяц вперед. В мае они сказали, что съезжают, дата прекращения договора была в середине июня. Когда я пришла принимать квартиру, они стали требовать обратно залог.

Я ответила, что полмесяца они прожили в этой квартире, дождемся, когда придут счета за июнь, вычтем из залога коммуналку, остаток я им верну. Они стали психовать и требовать деньги сейчас же, а потом схватили лежавшие на столе ключи от квартиры и заявили, что тогда они их мне не отдадут, и пусть я меняю замки за счет залога.

Зажали ключи в кулаках и ушли. И что мне делать?”

”Когда заканчивается договор найма жилого помещения, залог нужно вернуть в течение трех месяцев, — комментирует присяжный адвокат. — Этот срок дается на то, чтобы пришли все счета, чтобы арендодатель мог изучить состояние своего имущества — а вдруг что-то наниматели сломали? Или, может, заселятся новые наниматели, которые в ходе эксплуатации вещей вдруг обнаружат, что что-то сломано”.

При этом наниматель должен передать собственнику ключи и квартиру сразу же, как расторгнут договор.

”Если наниматель не отдает ключи, то можно расценивать это по-разному. Например, воспринимать это так, что квартира еще не возвращена, и требовать дальше плату за пользование, ее покроет залог, — говорит Евгений Твердохлебов. — А можно считать это лишь нарушением обязанности вернуть ключи.

При этом, если ключи были забраны силой, или тайно, или иным способом вопреки воле хозяина, то можно написать заявление в полицию. И, конечно, если наниматель говорит: ”Меняйте замки из залога”, и забирает с собой ключи, значит, стоимость замков и работы по их замене стоит вычесть из залога”.

Он отмечает, что были случаи, когда ущерб, нанесенный бывшим нанимателем, выяснился только спустя год (!) после расторжения договора. Оказалось, жильцы затопили соседей снизу, но ничего хозяйке квартиры не сказали.

Квартира снизу была застрахована, страховка сделала ремонт и потом предъявила требование о возмещении ущерба виновнику.

У хозяйки затопившей квартиры тоже был договор страховки, но страховая фирма, если им вовремя о случившемся не сообщить, уже не хочет покрывать ущерб.

”А наниматели стали отрицать свою вину и вообще причастность к случившемуся, — рассказывает присяжный адвокат. — Поэтому при расторжении договора следует пообщаться также с соседями — не было ли каких инцидентов? И для тех, кто любит 100-процентную гарантию, может быть, даже собрать у них письменные свидетельства, что они не имеют и не имели к жильцам никаких претензий”.

История с выпиской

”Я хотел снять квартиру в аренду, но собственник недвижимости потребовал у меня выписку со счета за последние полгода, — рассказывает Алексей. — Меня это так возмутило! Разве данное требование не является вмешательством в мою личную жизнь? У меня даже жена выписку с моего счета не требует, а тут — совершенно посторонний человек интересуется моими денежными потоками!”

”Принудительных договоров найма жилого помещения для нанимателей в Эстонии нет, — констатирует присяжный адвокат, — так что если человеку не нравится требование потенциального наймодателя, то его никто не неволит. Он вполне может подыскать себе другую квартиру, при сдаче внаем которой выписку спрашивать не будут.

А хозяина квартиры можно понять — он хочет убедиться в платежеспособности человека и отсутствии у него таких вредных привычек, которые ставят эту платежеспособность под угрозу.

То есть, что у данного гражданина есть в Эстонии легальный доход, достаточный для того, чтобы в срок платить за квартиру, покупать себе еду, лекарства и так далее”.

Посещение казино, получение быстрых кредитов и прочих дорогих займов, перечисляет Евгений Твердохлебов, относятся к обстоятельствам, которые говорят о том, что человек явно безответственно или неумело ведет свои финансовые дела и нерачительно обращается с деньгами. И будущий наймодатель должен, на самом деле, о таких вещах знать, чтобы правильно оценивать риски.

”Это называется ”преддоговорные обязанности сторон”, — поясняет присяжный адвокат. — То есть договор еще не заключен, но стороны уже обязаны сообщить друг другу всю информацию, которая важна для для принятия решения о заключении договора.

Например, если шумят соседи, если по вечерам в доме пропадает вода, если из квартиры рядом при определенном направлении ветра распространяется вонь, нужно обязательно об этом будущему нанимателю сообщить, иначе тот может применять средства правовой защиты”.

Так что, подытоживает Евгений Твердохлебов, будущий арендодатель вполне может выписку со счета потенциального нанимателя попросить. И тот может ее предоставить, но совершенно не обязан это делать.

А хозяин квартиры, в свою очередь, совершенно не обязан в таком случае, если нет оснований доверять кандидату в наниматели, эту квартиру ему сдавать.

Естественно, что полученную в ходе подготовки к заключению договора информацию нужно держать в тайне, а в случае разглашения нужно быть готовым возместить ущерб.

И о студентах

Не за горами уже сентябрь, и наступает особенно золотая пора для тех, кто владеет недвижимостью в Таллинне и Тарту. Тем, кто планирует сдавать свою недвижимость студентам, присяжный адвокат советует изучить, что за люди потенциальные наниматели?

”Например, если это иностранцы, то нужно помнить, что у них есть разные привычки, отличающиеся от наших, — говорит Евгений Твердохлебов. — И разные народы ведут себя в быту по-разному.

Есть такие, которые любят жарить еду в большом количестве масла с языками пламени, и тогда вся кухня при каждом приготовлении пищи — в синем дыму, так, что на расстоянии вытянутой руки ничего не видно.

Это масло оседает на стенах, мебели и даже порой переливается туда-сюда в плафонах светильников в соседних помещениях”.

Так что, советует присяжный адвокат, следует будущих нанимателей подробно расспросить, как они обычно готовят еду, где курят, как сушат белье, каких животных содержат или разводят, и договориться, что если их некоторые привычки вас не устраивают, то они от них на время договора откажутся.

Можно также договориться, какие нарушения будут основанием для немедленного прекращения договра. А вот о неустойке, которую бы платил наниматель жилого помещения, договориться невозможно — соглашение будет недействительным, поясняет адвокат.

”Но можно взять побольше залог, — предлагает еще один вариант специалист. — Пояснить, что это — на ремонт квартиры, если он потребуется, после того, как они съедут.

Также вообще рекомендуется, если вы сдаете квартиру иностранцам, брать побольше залог — на случай, если они уедут и не заплатят, ключи не вернут и вдобавок еще что-то испортят.

Ищи их потом… И арендодатель может и не знать, уехали они на время или насовсем, может он сдать свою квартиру кому-то другому или нет?”

Для таких случаев присяжный адвокат советует отдельно указывать в договоре, в каких случаях, если наниматель не выходит на связь, можно расценивать это как согласие с немедленным прекращением договора.

Например, если он не отвечает на письма и звонки и не платит в течение месяца за квартиру.

Можно также указать, на сколько писем и звонков и в течение какого времени должен не ответить наниматель, чтобы договор считался прекращенным.

”Если же это студенты из местных, то рекомендую обзавестись контактами их родителей, которых тоже внести в договор в качестве нанимателей, — делится присяжный адвокат. — Молодежь — зачастую люди ненадежные, но родители на них умеют воздействовать.

И, например, если наниматель портит ваше имущество или плохо с ним обращается, то прямой разговор с ним может не возыметь действия.

А звонок родителям со словами: ”Ваше чадо тут портит мое имущество и ухудшает состояние моей квартиры, и, возможно, вам придется нести потом за это ответственность” может быстро это все безобразие прекратить”.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/rynok-arendy-zhilya-skoro-aktiviziruetsya-kakie-nyuansy-obychno-zabyvayut-vladelcy-i-arendatory-iz-za-chego-popadayut-v-nepriyatnosti?id=86998583

Залог при Аренде Жилья в Германии – Кауцион

Как действовать,если арендодатель не хочет возвращать залог за квартиру?

Что такое Kaution. Почему при аренде недвижимости в Германии требуется залог. Правила хранения и возврата денег.

Kaution в Германии – это деньги, отдаваемые арендатором в залог при подписании арендного соглашения. Заложенная сумма покрывает потенциальный ущерб арендодателя, например, если

  • жилец перестанет платить;
  • в квартире что-то сломается или испортится;
  • перерасчёт за коммунальные платежи потребует доплаты;
  • прочие потери хозяина недвижимости из-за действий квартирантов.

Суть кауциона – отложить сумму, которая неприкосновенна и гарантирует сдающему возмещение убытков, если жилец не выполняет контрактные обязательства или неадекватен.

Немецкого закона, обязывающего арендатора при съёме дома или квартиры в Германии закладывать деньги, не существует. Это традиция. Но найти жильё сдаваемое без кауциона – невероятное везение. Бюргеры так не делают.

Причина простая – владение недвижимостью связано с расходами, например, платежами по ипотеке, финансированием ремонта и обслуживания объекта. Владельцу необходимы гарантии. Если жилец потеряет работу или внезапно исчезнет, хозяин не получит арендную плату. Не будь кауциона, пришлось бы покрывать затраты на недвижимость из собственного кармана.

Закон определяет максимально допустимый размер залога – 3 месячных нетто-платы без учёта предоплаты за коммуналку. Величина кауциона указывается в договоре.

Важно, чтобы в контракте прописывалось нетто значение аренды. Ведь с ней связан расчёт максимальной гарантийной суммы. Немецкие арендодатели порой хитрят и не прописывают раздельно предоплату за коммунальные услуги, чтобы увеличить потенциальное покрытие ущерба. На всякий случай. Хотя это незаконно.

В Германии хозяин недвижимости вправе на определённых условиях поднять стоимость аренды уже сданного жилья. Но запрашивать увеличение залога в связи с повышением арендной платы нельзя.

Завышение размера кауциона допустимо, если арендатор сам предложил такой вариант в ходе переговоров.

Допустим, иностранец ищет квартиру в Германии после переезда по рабочей визе. Иммигрант проживает в гостинице, ещё не обменял национальную визу на ВНЖ, запись в SCHUFA нулевая.

Арендодателям такой жилец приглянётся в последнюю очередь. Но мигрант может приложить сверх кауциона финансовое поручительство знакомого, коллеги или шефа – Bürgschaft. Доверие к потенциальному съёмщику возрастёт.

Возникнет больше шансов найти жильё.

Также разрешается запрашивать большую, чем трёхмесячная стоимость аренды, суммы, если речь о квартире предназначенной для проживания инвалида.

Правила хранения залога за жильё

При заключении контракта на аренду недвижимости в Германии оговаривается размер и форма внесения кауциона. Выбирается из двух вариантов: немецкий арендодатель

  • получает деньги или
  • оформляется поручительство за съёмщика.

При наличном расчёте возьмите расписку о получении средств.

Получив залог, арендодатель не вправе положить средства на собственный счёт. Он не может распоряжаться деньгами на своё усмотрение. Закон предписывает правила хранения кауциона:

  • сумма кладётся на отдельный специально открытый сберегательный счёт или расчётное конто со сроком снятия 3 месяца;
  • важно обозначить назначение сбережений, чтобы не допустить вовлечение средств в процесс банкротства арендодателя или взыскания долгов;
  • процент по вкладу должен соответствовать стандартной ставке при открытии накопительного счёта в немецком банке;

Бытует мнение, что счёт обязательно открывается на имя арендатора. Это неверно. Хозяин жилища вправе делать вклад на себя. Но он обязан отделить деньги арендатора от собственных и не использовать залог в других целях.

Доходы от процентов по вкладу принадлежат жильцу, а не арендодателю.

Арендатор имеет право запросить доказательства, что кауцион хранится согласно закону.

Незаконное использование средств со счёта открытого для гарантийного обеспечения аренды недвижимости в Германии является преступлением.

Если арендодатель не реагирует на требование предоставить доказательства наличия правильно оформленного вклада, жилец может потребовать залог назад или даже не платить нетто-аренду до величины кауциона. Но как только собственник недвижимости доказал, что деньги лежат в банке по установленным правилам, пропущенные платежи необходимо немедленно заплатить в полном размере.

Жилец не обязан платить всю сумму залога разом. По закону разрешается разбить платежи на 3 равных части и выплачивать параллельно аренде.

Обязанность выплатить первую часть стартует с первого дня действия арендного договора.

Разбиение залога предусмотрено законом. Владелец не может требовать выплаты кауциона целиком. Также запрещено ставить в зависимость возможность полной оплаты и подписание договора.

На практике, обещание заплатить всю сумму разом увеличивает шансы найти жильё.

Поручительство вместо кауциона

Иммигранту нередко сложно сразу же выплатить первый арендный платёж и весь кауцион. Выходом становится поручительство банка или страховой компании.

На рынке кауционных поручительств Германии предложений не так уж много.

Вместо поиска нужной суммы, арендатор заключает гарантийное соглашение, согласно которому платится небольшой месячный или годовой взнос, а страхование денежных рисков передаётся сторонней организации.

Если что-то пошло не так и требуется возместить убытки, арендодатель обращается к поручителю и сразу получает деньги на покрытие ущерба. А дальше поручитель взыскивает с жильца уплаченную сумму.

При нормальном развитии событий арендатор получает время собрать деньги, чтобы перевести залог позже, например, через полгода, когда пройдёт испытательный срок. Как только кауцион внесён, поручительство завершается.

Изучите предложения немецкий банков и страховок по поручительствам вместо залога:

ВЫБРАТЬ

Поручительство действует сколько угодно долго, пока платятся взносы. Стандартная такса – 5% в год от покрываемой гарантии.

Распространённые формы хранения залога в Германии

  • Treuhandkonto – счёт в доверительном управлении, например, как Tagesgeld. Арендодатель открывает сберегательный счёт в немецком банке на имя арендатора, но получает полный доступ. Туда вносятся деньги – наличкой в банке или денежным переводом. Снять деньги без ведома владельца жилья невозможно.
  • Sparbuch – сберегательная книжка. Съёмщик заводит сберкнижку с пометкой Mietkautionskonto и закладывает счёт в пользу собственника. Фактически, арендодателю даётся право получить доступ к счёту, если арендатор не выполнит обязательств по контракту. Банк должен сделать пометку о невозможности снять деньги иным способом кроме как после расторжения арендного соглашения – Sperrvermerk.
  • Genossenschaftsanteil – способ сбора кауциона при съёме жилья у строительных кооперативов и товариществ. Фирмы занимающиеся строительством и сдачей недвижимости выбирают Genossenschaft в качестве формы ведения бизнеса. Жилец выкупает долю в кооперативе равную сумме залога. Так компания одновременно получает гарантии и использует деньги, а не оставляет лежать в банке. Доходность кооперативных частей зачастую гораздо выше стандартных немецких околонулевых процентов.
  • Private Mietbürgschaft – частное поручительство. Вместо денег арендодатель получает гарантии третьего лица, что в случае ущерба расходы покрываются поручителем. Например, родители поручаются за ребёнка. Хозяин жилья вправе отказаться, если не доверяет поручителю.
  • Mietkautionsversicherung – страхование рисков вместо залога. Суть объяснялась выше – вместо кауциона владельцу передаются гарантия страховой фирмы. Арендатор платит взносы по страховке, деньги можно внести позже, если одна из сторон настаивает на этом.
  • Bankbürgschaft, Mietaval – такое же поручительство, но гарантии предоставляются не страховкой, а банком. Вариант, если жилец уже накопил сбережения и хранит деньги в банке, но не хочет переводить средства арендодателю. Тогда банк поручается за клиента, получая в залог находящиеся на счёте накопления.

Как забрать Kaution

По закону, арендодатель может держать заложенные деньги 12 месяцев. Время даётся на перерасчёт по коммунальным платежам, который производится поставщиками услуг в конце года. Поэтому владелец жилья держит залог на случай, если окажется, что из-за перерасхода воды или тепла бывший жилец должен доплатить.

Прочие причины невозврата:

  • не произведён обозначенный в договоре ремонт после съезда;
  • долги по аренде;
  • недвижимости нанесён ущерб, идёт судебное разбирательство.

В отдельных случаях, когда начинаются разборки по поводу нанесённого ущерба или долгов, разрешается не возвращать кауцион и дольше.

При переезде на новое место жительства в Германии придётся учесть этот фактор – залог за следующее жильё невозможно внести из прошлого, потому что деньги вернутся только через год.

Выходом станет поручительство. Придётся заключить контракт со страховкой на год до возврата заложенной суммы.

Владелец объекта вправе не возвращать залог, если

  • не погашена задолженность;
  • не оплачены итоги перерасчёта за сопутствующие аренде коммунальные услуги;
  • после съезда обнаружены повреждения, требующие ремонта;
  • итоги ремонта не удовлетворяют владельца недвижимости.

Чтобы избежать проблем с возвратом кауциона, рекомендуется осмотреть жилище совместно с хозяином и подписать протокол передачи ключей.

04-01-2020, Stephan Babkin

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kaution.html

Залог за квартиру (Kaution)

Как действовать,если арендодатель не хочет возвращать залог за квартиру?

Если залог представляется в виде денежной суммы, то арендатор имеет право заплатить залог тремя одинаковыми платежами. Первый платеж должен быть сделан к моменту начала аренды. Последующие платежи должны быть сделаны вместе с платежами по аренде (Источник §551 BGB Abs. 2).

Вложение залога

Полученные средства арендодатель должен положить на счет под проценты с расторжением в течение 3-х месяцев. Стороны могут договориться и на другую форму размещения залога.

В любом случае залог должен быть внесен на счет, не относящийся к собственности арендодателя. Доходы по процентам за залог получает арендатор. Такие доходы повышают залог.

При сдаче помещений в студенческих или молодежных общежитиях арендодатель не обязан вкладывать полученный залог под проценты (Источник §551 BGB Abs. 3).

  • Treuhandkonto: К наиболее распространенной форме относится случай, когда арендатор переводит на счет арендодателя залог, а арендодатель переводит уже полученную сумму на специальный счет. Формально арендатор может потребовать, чтобы арендодатель сразу предоставил специальный счет, на который можно перевести деньги. В любом случае такой счет не должен относиться к собственности арендодателя и быть защищенным в случае банкротства арендодателя (Treuhandkonto). Арендодатель не обязан искать счет с самыми лучшими условиями по процентам. Главное, чтобы на этот счет начислялись проценты. В худшем случае, если арендодатель объявлен банкротом, а залог не был внесен на отдельный счет, то арендодатель может даже преследоваться уголовно по §266 StGB (Untreue)
  • Verpfändetes Sparbuch: Альтернативной формой залога является Verpfändetes Sparbuch. В таком случае арендатор самостоятельно открывает Kautionssparbuch (или просто Sparbuch – сберегательная книжка) и вносит на нее залог. Открыв такой сберегательный счет, арендатор подписывает Verpfändungserklärung an den Vermieter (подписывается арендодателем и арендатором) и передает сберегательную книжку арендодателю. В случае долгов по аренде или ремонту, арендодатель может получить доступ к этим деньгам. Во всех других случаях доступ к деньгам невозможен ни для арендатора, ни для арендодателя. Счет открыт на имя арендатора и таким образом никак не связан с возможным банкротством арендодателя
  • Mietkautionsbürgschaft/Mietkautionsversicherung: В последнее время также популярны различные страховые варианты залога (Mietkautionsbürgschaft/Mietkautionsversicherung). В таком случае арендатор заключает страховку на сумму залога, выплачивая ежегодно страховой компании 3%-5% от застрахованной суммы. При наступлении страхового случая, залог арендодателю выплачивает страховая компания. Арендодатель может отказать в таком виде залога.
  • Bürgschaft: Поручительство от близких родственников, друзей, работодателя. Комбинация поручительства (Bürgschaft) и залога (Kaution) недопустима. Арендодатель должен согласиться с таким видом залога
  • Альтернативные вложения: Залог может быть вложен в более рискованные инвестиции или в виде долгосрочного вклада. Это может быть в случае, если оговорен длительный срок аренды, и обе стороны с этим согласны. На практике такие формы вложения залога встречаются достаточно редко

Следует обратить внимание, что все доходы по процентам повышают залог, но относятся к собственности арендатора. При расторжении договора залог должен быть выплачен с начисленными процентами. Кроме того, арендодатель должен ежегодно предоставлять арендатору банковское свидетельство о начисленных налогах для учета доходов в налоговой декларации.

Все формулировки, ущемляющие права арендатора, являются недействительными (Источник §551 BGB Abs. 4).
Если в договоре написано что-то другое, то такие требования можно игнорировать. Формулировка в договоре является недействительной. В худшем случае арендодатель может остаться вообще без залога, т.к. недействительная формулировка приводит к отсутствию обязанности по вносу залога.

Возврат залога

Арендодатель должен вернуть залог с процентами после завершения договорных отношений. На практике арендодатели удерживают небольшую часть залога до окончательного расчета по коммунальным платежам. Поэтому окончательный расчет может длиться 6-12 месяцев. Если арендодатель не выплачивает залог, то необходимо требовать выплату в письменном виде или через суд.

Залог при продаже жилья с арендаторами

Возврат залога, включая проценты, осуществляет тот, кто на момент передачи квартиры является арендодателем. Залог выплачивается даже в том случае, если новый арендодатель (владелец) не получил залог от предыдущего владельца (BGH, AZ: VIII ZR 304/10).

Данное правило действует с 2001 года. Для более ранних договоров действуют более сложные правила. Если новый владелец (арендодатель) не может выплатить залог, то арендатор имеет право требовать залог с предыдущего владельца (арендодателя).

Существует целый ряд исключений и ограничений.

igor2018-11-21T14:59:29+01:00 Архивы Выберите месяц Декабрь 2019 Декабрь 2018 Ноябрь 2018 Октябрь 2018 Январь 2018 Декабрь 2017 Ноябрь 2017 Октябрь 2017 Апрель 2017 Март 2017 Февраль 2017 Январь 2017 Декабрь 2016 Июль 2016 Март 2016 Сентябрь 2012 Июль 2012 Январь 2009 Август 2008 Март 2008 Декабрь 2007 Ноябрь 2007 Сентябрь 2007 Июль 2007 Июнь 2007 Май 2007 Март 2007 Февраль 2007 Ноябрь 2006 Октябрь 2006 Сентябрь 2006 Август 2006 Июль 2006 Июнь 2006 Март 2006

Источник: https://rusmoney.de/immobilien/article13072/zalog-za-kvartiru-kaution.html

Ветка права
Добавить комментарий