Как можно законно оспорить действия ТСЖ?

Судебные разбирательства с участием ТСЖ

Как можно законно оспорить действия ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческое объединение владельцев жилплощади в многоквартирных домах или собственников соседних участков с жилыми домами, коттеджами.

Порядок создания и сама деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ и Законом «О товариществах собственников жилья».

Судебные споры по гражданским делам с участием ТСЖ ведутся вокруг требований признать недействительным сам факт основания ТСЖ, его ликвидацию или отдельные решения, принятые общим собранием товарищества.

Оспаривание решений общего собрания

Проведенный специалистами анализ 15 постановлений кассационных и 1 надзорной инстанций Москвы за 2009-2010 годы показал: решение общего собрания собственников может быть успешно оспорено в судебном порядке. Основанием для признания такого решения недействительным может стать нарушение процедурных вопросов:

  • отсутствие кворума – достаточного для принятия решения числа участников собрания;
  • нарушение порядка уведомления о собрании;
  • нарушение порядка проведения собраний;
  • нарушение порядка подсчета ;
  • нарушение формы проведения собрания.

Например, заочное ание – весомый повод, чтобы оспорить решение собрания ТСЖ в зале суда. Если имело место такое грубое нарушение формы проведения собраний, вердикт с высокой долей вероятности будет вынесен в пользу истца.

Так, Бабушкинский районный суд удовлетворил исковые требования к ТСЖ «Таймырская» на основании того, что общее годовое собрание проводилось в форме заочного ания, а значит, его решение не может быть законным.

Попытки оспорить этот вердикт успехом не увенчались, поскольку заочная форма ания идет вразрез с Жилищным кодексом РФ и положениями самого Устава ТСЖ.

На юридическую консультацию иногда приходят недовольные члены ТСЖ, неуверенные в том, что иск может быть решен в их пользу, поскольку Устав допускает разночтения, и некоторые его формулировки играют на руку общему собранию. В таких ситуациях можно посоветовать одно: обращайтесь к Жилищному кодексу и соответствующему Закону. Если какие-то пункты Устава противоречат этим документам, они будут признаны недействительными.

Можно привести еще один пример успешного исхода дела в пользу истца, которым выступал один из членов ТСЖ: решение Фрунзенского суда города Владимира, вынесенное в 2010 году.

В суд обратился один из участников ТСЖ «Песочная» с требованием признать недействительным решение общего собрания о выборе способа управления домом, а также переизбрание правления товарищества. Решающим аргументом в пользу истца стало отсутствие кворума – ответчику не было известно точное количество собственников, принимавших участие в собрании.

Кроме того, все владельцы жилья не были уведомлены о собрании в предусмотренной законом форме. А раз решения, принятые на собрании, были незаконными, значит, не была законной и смена председателя ТСЖ.

Право обжалования в суде решений общего собрания

Рассматривая иски, обжалующие решения собраний ТСЖ, суд сначала определяет, имеет ли истец права и основания не соглашаться с принятым решением? Так, в 2010 году Басманный районный суд отказал в удовлетворении иска к ТСЖ «Посланников 3/5».

Истец настаивал, что утвержденные сметы доходов и расходов незаконны, равно как незаконны согласованные траты на услуги охраны и ремонта общего имущества. Однако суд не обнаружил ни нарушений в процедуре собрания, ни нарушений компетенции членов ТСЖ. Устав товарищества, на который ориентировался ответчик, полностью соответствовал букве закона.

Чтобы иметь право обратиться за судебной защитой и требовать признания незаконными решений общего собрания ТСЖ, нужно:

  • Иметь титул собственника на момент проведения общего собрания
  • Доказать нарушение собственных законных прав и интересов решением собрания
  • Подать иск в течение 6 месяцев после вынесения соответствующего решения

При несоблюдении одного из этих условий вам будет отказано в удовлетворении иска, даже если в общем ваше требование является справедливым. Районный суд Владимира рассматривал иск нескольких собственников к ТСЖ «Патриаршие сады».

К товариществу был предъявлен целый ворох претензий: и заключение экономически невыгодных договоров, и нарушение норм законодательства.

Но все требования остались без ответа по той единственной причине, что на момент принятия оспариваемых решений истцы не являлись собственниками помещений в многоквартирном доме, входящем в товарищество.

В другом случае срок обращения в суд был пропущен истцом без уважительных причин: Владимирский областной суд рассматривал иск о признании незаконным решения собрания членов товарищества «Верхняя Дуброва 33» – истцу за 3 года до подачи обращения в государственные органы было известно об исходе этого собрания, но обратиться к представителям закона он почему-то решил с большой задержкой. Поэтому иск остался без удовлетворения.

Анализ судебной практики позволил сформулировать еще одно важное требование, соблюдение которого необходимо, чтобы суд принял дело к рассмотрению: голос собственника на собрании не мог повлиять на принятое решение, в противном случае государственные инстанции могут отказаться от вмешательства в дела товарищества.

Создание и ликвидация ТСЖ

По количеству обращений в официальные инстанции споры, завязанные на принятых решениях собраний товарищества, являются безусловными лидерами. С ними юристам приходится часто иметь дело.

Другая категория исков – признание незаконными создание или ликвидацию ТСЖ. Рассматривая такие дела, суды буквально трактуют законы и уставы товариществ, ориентируются на фактические обстоятельства дела.

Во внимание принимается не только волеизъявление собственников жилья, но также последствия решения, принятого в зале суда.

Например, тверское ТСЖ «Заволжье» было создано решением большинства собственников недвижимости в многоквартирном доме, что подтверждается соответствующим протоколом.

Признать незаконным создание товарищества, не признавая незаконным протокол первого общего собрания, невозможно. Жильцы сами выбрали способ управления домом, поэтому иск, который предъявила жилищная инспекция, остался без удовлетворения.

Чтобы избежать трудностей в будущем, настоятельно рекомендуем грамотно оформлять все документы, связанные с учреждением товарищества.

Споры вокруг общего имущества

Как и всегда, когда дело касается имущественных вопросов, многие судебные иски затрагивают распоряжения общим имуществом, его эксплуатацию и обслуживание. Эти споры могут касаться использования земли, на которой размещается многоквартирное здание, наличия коммерческих или самовольных построек.

Например, ТСЖ могут подать в суд на арендаторов нежилых помещений, если те производят самовольную застройку: оборудуют подъезды, сооружают арки, столбы, ступеньки.

Чтобы не возникало разногласий в зале суда, любые изменения архитектуры арендуемого у ТСЖ помещения должны проходить процедуру официального согласования.

Это не означает, что без соответствующего согласования суд непременно вынесет вердикт в пользу ТСЖ – такие иски часто удовлетворяются частично. Ответчика могут обязать убрать некоторые сооружения, но добиться финансовой компенсации в пользу товарищества намного сложнее.

Общества с ограниченной ответственностью, оформляя договор долгосрочной аренды нежилых помещений у ТСЖ, берут на себя долю расходов за ремонт общего имущества и оплату коммунальных услуг. Доля ООО в расходах в таких случаях пропорциональна доле арендуемого помещения.

Чтобы призвать компанию к ответу в случае неуплаты оговоренных расходов, ТСЖ нужно доказать факт выполнения ремонтных работ и предоставить расчет стоимости коммунальных услуг.

Единственный способ ООО оспорить такое требование – доказать в свою очередь, что в расчетах товарищества допущена ошибка, но это непросто, если документы оформлены по всем правилам.

Источник: http://youhouse.ru/iski_zhalobu/Sudebnye-razbiratelstva-s-uchastiem-TSZh.php

Как оспорить решение ТСЖ

Как можно законно оспорить действия ТСЖ?

Артем Угрюмов, ЮФ «Центр Правовой помощи» 2201228@mail.ru

Конкретный способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Одним из самых распространенных на сегодняшний день способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). Действующее законодательство устанавливает, что в доме может быть создано только одно ТСЖ.

Товарищество создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Следует отдельно обратить внимание на то, что устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Во избежание споров и разногласий относительно принятых решений необходимо определить и отразить в уставе ТСЖ требования к оформлению протоколов общих собраний ТСЖ, место и порядок хранения таких протоколов и решений членов ТСЖ по вопросам, поставленным на ание.

Помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Товарищество несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома.

Многоквартирный жилой дом является сложным объектом и включает в свой состав как помещения, находящиеся в собственности отдельных лиц (собственников), так и общее имущество, которое принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

Бремя содержания имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии лежит на собственниках помещений соразмерно их доле в праве общей собственности (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2012 по делу № А40-78797/11-104-638, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2012 года по делу № А41-14779/11).

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Например, в случае, если состояние общего имущества объективно требует расходов на его надлежащее содержание, то собственники должны принять меры для достижения соглашения о порядке содержания имущества. Если к соглашению прийти не удается, то необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Следует также отметить, что в случае, например, проведения собственниками помещений дорогостоящего ремонта общего имущества многоквартирного дома, в силу статей 155 и 161 ЖК РФ возможно взыскать стоимость ремонта с ТСЖ.

Одновременно с этим, ТСЖ вправе требовать от собственников помещений в многоквартирном доме исполнения обязательств по участию в расходах по содержанию общего имущества пропорционально их доле, а также может заключить договор с лицом, занимающим помещение в многоквартирном доме, об участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества.

Действующий ЖК РФ не устанавливает детальных правил, регулирующих взаимоотношение ТСЖ и собственников квартир, не являющихся его членами, в части уплаты последними денежных средств на содержание общего имущества многоквартирного дома во исполнение решений товарищества. ЖК РФ исходит из того, что решение ТСЖ соответствуют интересам всех или большинства собственников квартир.

Отметим, что независимо от исполнения собственниками обязанностей по содержанию имущества, ТСЖ не вправе препятствовать им в пользовании отремонтированным или вновь созданным имуществом, входящим в общее имущество собственников многоквартирного дома. Данное правило предусмотрено статьей 304 ГК РФ.

Одним из основных критериев законности принимаемых общим собранием членов товарищества решений, является соблюдение кворума.

Необходимо отметить, что решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Но что делать, если, на ваш взгляд, деятельность ТСЖ является неэффективной, создание ТСЖ нарушает ваши права или вы не довольны самим фактом его создания?

Являясь юридическим лицом, ТСЖ вступает в различные правоотношения как частного, так и публичного характера, приобретает права, принимает на себя обязательства.

Нарушение баланса интересов участников таких отношений может привести к обращению в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав.

Иски собственников помещений в многоквартирных домах по оспариванию создания ТСЖ рассматриваются судами общей юрисдикции.

В том случае, если спор с участием товарищества возник в связи с осуществлением им экономической (хозяйственной) деятельности, такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Много споров, рассматриваемых арбитражным судом, касается общего имущества многоквартирных домов, владения, пользования, распоряжения таким имуществом, его обслуживания, эксплуатации.

Рассматриваемые арбитражными судами дела с участием ТСЖ весьма разнообразны по характеру споров и их содержанию (Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 25 января 2013 года № ВАС-14700/12 по делу № А60-521/2012, Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2013 года по делу № А40-120764/12-153-1233, Постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 3 мая 2012 года по делу № А57-16434/2011, Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2013 года по делу № А09-2134/2011).

Действительность сделок, совершенных товариществом собственников жилья, и, соответственно, обоснованность исковых требований по спорам об обязании ТСЖ исполнить принятые на себя договорные обязательства, зависят от оценки полномочий лиц, действовавших при заключении договоров от имени товарищества (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2013года по делу № А41-34592/12, Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 7 марта 2013 года по делу № А41-9806/12).

В настоящее время права членов ТСЖ и собственников, не вступивших в товарищество, относительно качества управления многоквартирным домом максимально уравнены.

То есть независимо от того, являетесь вы членом ТСЖ или нет, вы имеете право предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ, которыми являются:– общее собрание членов ТСЖ;– правление ТСЖ.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Часто при попытке обжаловать решения ТСЖ выясняется, что деятельность товарищества неправомочна. Такая ситуация может возникнуть, например, в случае отсутствия необходимого кворума при принятии решения о создании ТСЖ. В данном случае обжаловать решение товарищества не составит особого труда, суд примет сторону истца.

Отметим, что лицо, подавшее заявление в суд, должно быть собственником помещения в многоквартирном доме на момент принятия решения общим собранием, не участвовать в собрании или ать против, решение должно быть принято с нарушениями норм ЖК РФ и должно нарушать права заявителя.

Лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не могут обжаловать решения собственников такого дома.

Заявление в суд об оспаривании решения общего собрания подается в течение шести месяцев, когда собственник узнал или должен был узнать о состоявшемся собрании.

Обычно обращение в суд предполагает сбор определенного пакета документов, который формируется в зависимости от вида оспариваемого решения ТСЖ.

Как минимум, перечень документов предполагает наличие искового заявления, подготовку которого лучше доверить грамотному юристу, квитанцию об уплате государственной пошлины, документы, подтверждающие права собственности заявителя на помещение в многоквартирном доме и копию протокола, на котором было принято спорное решение.

При рассмотрении дел по оспариванию решений общих собраний собственников и споров, связанных с созданием товарищества, суд, как правило, устанавливает несколько фактов: обладает ли истец правом обжалования спорного решения, не пропущен ли шестимесячный срок, установленный на обжалование решения, соблюдена ли процедура уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о планируемом собрании, какое количество собственников приняло участие в собрании, и могло ли ание собственника повлиять на результаты такого собрания.

В целом, если суд с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу, что ание истца не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными или если принятое решение не повлекло за собой причинение убытков истцу как собственнику, то суд вправе оставить в силе спорное решение ТСЖ.

Отметим, что органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля также вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 10 ноября 2011 года по делу № А40-7381/11-152-85, Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 17 октября 2011 года по делу № А35-10147/2010).

Как показывает судебная практика, количество споров с участием ТСЖ относительно невелико, однако с каждым годом возрастает количество исков с участием ТСЖ не только в качестве ответчиков, но и истцов, третьих заинтересованных лиц (Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 28 августа 2012 года № ВАС-10784/12 по делу № А40-121637/2011-158-733, Постановление Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 апреля 2013 года по делу № А19-12802/10).

Деятельность ТСЖ может быть проверена на предмет соблюдения требований законодательства, а при выявлении совершенных правонарушений ТСЖ привлекается к административной ответственности. Решение административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности может быть оспорено товариществом путем подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Нередко ТСЖ привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, например, за использование земельного участка без правоустанавливающих документов.

Дополнительно отметим, что ЖК РФ, а также другие федеральные законы, регулирующие жилищные отношения, не содержат норм, которые предусматривали бы возможность компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав гражданина в сфере указанных отношений.

Это значит, что возможность компенсации морального вреда, причиненного гражданину в связи с нарушением его жилищных прав, зависит от того, какой характер носят нарушенные права, то есть, если требование о компенсации морального вреда связано с нарушением жилищных прав гражданина, которые носят имущественный характер, то моральный вред компенсации не подлежит, а если нарушены права, носящие неимущественный характер, то моральный вред подлежит компенсации.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?494

Особенности обжалования решения общего собрания членов товарищества собственников жилья (Маслова О.В.)

Как можно законно оспорить действия ТСЖ?

Дата размещения статьи: 03.08.2015

Высшим органом товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ), как весьма распространенной формы управления многоквартирным домом, является общее собрание членов товарищества, что позволяет собственникам непосредственно решать судьбу общего имущества дома, определять порядок его содержания и ремонта, минимизировать расходы на его содержание.

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, а также вопросы компетенции общего собрания установлены ст. ст. 145 – 146 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Однако реализация права на управление общим имуществом многоквартирного дома путем участия собственника жилого помещения в общем собрании товарищества порождает на практике существенные трудности и нередко приводит к нарушению его прав и законных интересов.

В связи с этим в настоящее время особо остро стоит проблема восстановления защиты прав и законных интересов члена ТСЖ, нарушенных решениями, принятыми общим собранием членов товарищества собственников жилья, в том числе вопрос реализации права на судебную защиту путем предъявления иска об оспаривании решений общего собрания.

В соответствии с частью 6 ст.

46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований данного Кодекса, в случае если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы; заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Таким образом, для члена ТСЖ, несогласного с решениями общего собрания, законодатель предусмотрел только одну форму защиты своего нарушенного права – обращение в суд. Но прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением об оспаривании решения общего собрания, члену ТСЖ необходимо соблюсти ряд условий, для того чтобы исковое заявление было принято к производству суда.

В данном случае речь идет о порядке обращения в суд, который определен в пункте 6 статьи 181.4 гл. 9.

1 Гражданского кодекса Российской Федерации (“Решения собраний”) и предусматривает, что лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу; участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

——————————–

Глава 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) введена Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ // СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327. 

Необходимо отметить важность введенных законодателем положений пункта 6 ст. 181.4 ГК РФ.

Споры по признанию недействительными решений общего собрания собственников и членов товарищества собственников жилья приобрели массовый характер, и зачастую одни и те же решения, принятые на общем собрании членов ТСЖ, могут являться предметом нескольких судебных разбирательств, что не отвечает интересам собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку создает правовую неопределенность в реализации принятых решений, деморализует работу органов управления товарищества, ставит под сомнение их легитимность.

Закрепленная в пункте 6 ст. 181.4 ГК РФ обязанность лица, оспаривающего решение собрания, уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд позволит другим членам ТСЖ, при наличии у них желания, присоединиться к требованиям данного лица.

Повторное инициирование спора с требованиями об оспаривании решения общего собрания возможно в исключительных случаях: если суд признает причины этого обращения уважительными (например, наличие обстоятельств, препятствующих члену ТСЖ своевременно присоединиться к иску другого члена ТСЖ или к коллективному иску).

Такой подход обеспечивает правовую определенность и, как следствие, стабильность в деятельности товарищества собственников жилья.

Однако, по нашему мнению, установленные в пункте 6 ст. 181.4 ГК РФ условия для предъявления иска членом ТСЖ создают в настоящее время реальные препятствия для реализации права на судебную защиту собственников помещений в многоквартирном жилом доме и нуждаются в дополнительном правовом регулировании.

В соответствии с частью 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Под судебной защитой понимается субъективное право каждого на восстановление судом его нарушенных прав, при этом реализация данного права должна быть доступной.

Напомним, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). В случаях, указанных в части 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах.

Таким образом, количество членов товарищества собственников жилья, как правило, варьируется от нескольких сотен до нескольких тысяч человек. При этом закон обязывает лицо, оспаривающее решение общего собрания, уведомить в письменной форме заблаговременно каждого из участников ТСЖ о намерении обратиться в суд с иском.

Логично предположить, что данное лицо должно как минимум располагать сведениями о количественном составе членов ТСЖ, знать их фамилии, имена, отчества, место жительства. Полагаем, что способ получения необходимых сведений не должен создавать проблемы для собственника помещения в многоквартирном доме – члена ТСЖ.

Определение правового механизма, позволяющего беспрепятственно получать эти сведения, относится к обязанности законодателя.

Обтекаемость, т.е. неконкретность, отдельных законодательных норм затрудняет их применение на практике.

Так, статья 143 ЖК РФ предусматривает ведение реестра членов товарищества собственников жилья. Обязанность по ведению данного реестра возложена на правление товарищества собственников жилья (ст. 148 ЖК РФ).

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 ст. 143 ЖК РФ, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении (ч.

5 ст. 143 ЖК РФ).

Согласно части 4 ст. 143 ЖК РФ реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Что понимает законодатель под понятием “сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними”? Данный вопрос дает богатую почву для различного толкования, но не способствует правоприменению.

В этой связи представляется целесообразным предусмотреть более конкретную формулировку приведенных выше норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

Часть 1 ст.

143 ЖК РФ предлагаем дополнить положением, предусматривающим обязанность собственника жилья, подающего заявление о вступлении в ТСЖ, указать следующие сведения: фамилию, имя, отчество; адрес места жительства, по которому с ним должна осуществляться связь; сведения о принадлежащем ему на праве собственности помещении в многоквартирном доме и правоустанавливающих документах на данное помещение. А учитывая количество созданных и создаваемых ТСЖ в стране и численность собственников помещений, вступающих в члены такого товарищества, представляется целесообразным на законодательном уровне разработать и утвердить единую форму заявления о вступлении в члены товарищества собственников жилья.

Кроме того, полагаем, что сведения, предусмотренные частью 1 ст. 143 ЖК РФ и собственноручно указанные собственником помещения в заявлении о вступлении в члены ТСЖ, должны содержаться в реестре членов товарищества собственников жилья, ведение которого предусмотрено ч. 4 данной статьи Кодекса.

Также предлагаем дополнить норму части 5 ст. 143 ЖК РФ, установив конкретный срок, в течение которого член ТСЖ должен письменно проинформировать правление товарищества об изменениях в сведениях, предусмотренных частью 4 ст.

143 ЖК РФ, а также неблагоприятные последствия для члена ТСЖ, которые у него могут возникнуть из-за предоставления недостоверных сведений и несвоевременного информирования правления товарищества об изменениях в указанных сведениях.

Далее возникает вопрос, каким образом член товарищества собственников жилья может получить сведения, содержащиеся в реестре членов товарищества?

В части 3 ст. 143.1 ЖК РФ закреплено право члена ТСЖ на ознакомление с реестром членов товарищества, но при реализации данного права на практике могут возникнуть трудности.

Необходимо учитывать, что органы управления товарищества собственников жилья, в том числе правление ТСЖ, непосредственно заинтересованы в непредставлении сведений либо представлении неполных сведений лицу, желающему оспорить в суде решения общего собрания ТСЖ, и могут создавать препятствия для их получения.

Конечно, член ТСЖ вправе оспорить данные неправомерные действия органа управления ТСЖ в судебном порядке. Однако при соблюдении установленного частью 6 ст.

46 ЖК РФ шестимесячного срока на обжалование в суд решения, принятого общим собранием членов ТСЖ, и требования о заблаговременном извещении членов ТСЖ (в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 181.4 ГК РФ) о намерении оспорить данное решение может сложиться ситуация, при которой возникает угроза пропуска срока обращения в суд.

Вполне очевидно, что данная ситуация требует законодательного решения, позволяющего члену ТСЖ быстро и беспрепятственно получать необходимые достоверные сведения о других членах товарищества, что обеспечит ему реальную возможность перед обращением в суд исполнить требования пункта 6 ст. 181.4 ГК РФ.

Статьей 138 ЖК РФ предусмотрена обязанность товарищества собственников жилья вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 ст. 20 данного Кодекса. Как правило, таким исполнительным органом государственной власти выступает жилищная инспекция субъекта Российской Федерации.

Было бы целесообразно, как нам представляется, обязать не товарищество собственников жилья, а его конкретный орган, который в силу требования закона ведет реестр членов товарищества, предоставлять в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации копию данного реестра. Таким органом является правление товарищества.

Это изменение позволит установить ответственность конкретных должностных лиц за неисполнение указанной обязанности.

Причем периодичность предоставления копии реестра членов ТСЖ в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должна составлять не реже одного раза в квартал, что, на наш взгляд, позволит располагать более актуальными сведениями о членах ТСЖ в конкретный период времени.

Обязанность в установленный законом срок предоставить копию реестра членов ТСЖ на основании письменного заявления члена данного товарищества, желающего оспорить решение общего собрания в суде и уведомить об этом других членов товарищества, необходимо возложить на уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Такой порядок предоставления копии реестра членов товарищества позволит суду при решении вопроса о принятии искового заявления члена данного товарищества к производству убедиться в соблюдении истцом требований пункта 6 ст. 181.4 ГК РФ.

В заключение важно отметить, что государство, гарантируя каждому право на судебную защиту, должно обеспечивать возможность реализации данного права вне зависимости от субъектного состава спорных правоотношений. Возлагая на члена товарищества собственников жилья обязанность, установленную пунктом 6 ст. 181.

4 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель не предусмотрел реального и доступного механизма ее исполнения, что позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования данного вопроса, в том числе путем внесения соответствующих изменений и дополнений в ЖК РФ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/11087

Отмена прежнего решения общего собрания собственников МКД

Как можно законно оспорить действия ТСЖ?

Собственникам квартир в нашей стране часто кажется, что они могут на своем общем собрании собственников (далее — ОСС) многоквартирных домов (МКД) принимать хоть какие решения.

И рождаются на свет протоколы собрания, при виде которых сотрудники управляющих организаций (УО) за голову хватаются.

И промучившись с таким домом, где живут и здравствуют жители-фантазеры, несколько лет (кто-то год, а кто-то не один даже), просто отказываются от него.

А дом, как тот гражданин с «черной» кредитной историей, начинает пользоваться дурной славой и брать в управление его ни одна управляющая организация со здравомыслящим руководством не хочет. Так как проблем от 1-2 неадекватных активистов больше, чем от 10 других домов вместе взятых.

Ведь все нелепые решения собраний необходимо обжаловать в судебном порядке, а наши суды не все отличаются тягой к справедливому, здравому и буквальному толкованию действующих норм законодательства в силу пресловутого «внутреннего убеждения».

Да и квалификация определенной части представителей судебной ветви власти далека от необходимой для столь высокого звания «вершителя справедливости».

Хотя есть и такие руководители и учредители, как те мыши, которые плакали, кололись, но продолжали жрать кактус… Наверное, есть какие-то очень серьезные основания для продолжения управления таким МКД «из черного списка» либо терпение руководителей УО безгранично и они «поймали ДЗЕН» на ниве управления МКД.

И каким бы ни было нелепым решение ОСС, как бы оно не противоречило закону, и даже если решение ОСС принято за пределами компетенции ОСС, органы государственного надзора (ГЖН) все равно могут посчитать такие решения обязательными к исполнению.

Однако такие жители-умники, а вместе с ними и орган ГЖН, забывают о том, что компетенция ОСС ограничена пределами отдельных статей Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). В связи с этим возникает вопрос: имеет ли право собственники на общем собрании принять решение об отмене прежнего решения общего собрания?

В некоторых случаях собственники пытаются отменить решение об установлении нового размера платы. Даже знаю случай, когда такую отмену проводят на собрании через 2 с лишним года.

И причина отмены озвучена в повестке дня: инициатор ОСС не является собственником помещения в данном МКД. Бред полнейший, но УО придется идти в суд и отменять такое решение.

Иначе ГЖН запросто может посчитать, что оно также должно быть исполнено, мало того, еще и заставит пересчитать всю плату за 2 года. Чудеса возможны с нашими надзорщиками и судами…

Другие собственники пытаюся отменить принятое решение ОСС о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Хотя логики в таком решении мало, кроме той, что жителям удобнее, чтоб в начислениях за коммунальные услуги разбиралась управляющая организация, которая рядом, а не РСО, которые обычно не в пешей доступности 3 км, как требуют теперь правила для УО.

А для собственников порядок начислений не изменится от того, что заключены или не заключены прямые договоры между собственниками и РСО на предоставление коммунальных услуг.

Третья группа умнейших не хотят оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (далее — КРСОИ) по ранее принятому решению об оплате по фактическим показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) коммунальных услуг (КУ) и хотят вновь оплачивать только норматив. Понятно, что за себя и за того парня (читай-своего соседа) не хочет платить никто. Ну а управляющей организации-то не привыкать: пусть платит, раз хочет управлять нашим домом… Но такое правомочие общего собрания также не содержится в ЖК РФ.

Однако, если предположить такую возможность отмены прежнего решения собрания, то каким образом должны быть построены отношения, касающиеся периода от принятия решения до его отмены? Ведь плата за содержание общего имущества (СОИ), за КРСОИ начислялась, работы выполнялись, отчетность сдавалась, налоги платились…

Тем более, что плата за СОИ, например, утверждена не просто так, а подкрепляется определенным перечнем работ и услуг, которые выполнялись определенное время.

То есть, собственники при отмене прежней платы за СОИ, не спрашивая УО, практически заставляют управляющую организацию выполнять договор управления не на выгодных для нее условиях. Также предполагается, что утвержденная плата экономически обоснована и рассчитана на основании осмотров ОИ МКД.

Таким образом, отмена прежнего решения ОСС приведет к нарушению норм ГК о свободе договора для УО и нарушению норм имеющихся норм правил по установлению платы за СОИ и перечня работ.

Как известно, основные полномочия прописаны в ст. 44 ЖК РФ, также полномочия ОСС указаны в некоторых других нормах ЖК. Такое полномочие общего собрания собственников помещений МКД, как «отмена прежнего решения собрания не прописана в указанных нормах закона.

Жилищный кодекс РФ, как и Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) в отношении общих собраний не предусматривает возможность отмены прежнего решения. Так как каждое принятое решение собрания порождает определенные правовые последствия как для участников, так и иных лиц: кредиторов, собственников и т.д.

Также Жилищный кодекс не содержит права собственников принять решение о переходе вновь на норматив по КРСОИ.

В ЖК однозначно прописано: КРСОИ начисляется по нормативу, если собственниками на ОСС не принято решение о начислении по фактическим показаниям ОДПУ либо по среднемесячным показаниям ОДПУ.

И ничего не прописано о праве принять обратное решение. То есть, такое полномочие опять не в компетенции ОСС.

По переходу на прямые договоры также в ЖК нет полномочия вновь заставить управляющую организацию заключить расторгнутые договоры с РСО на поставку КУ.

Основания для расторжения прямого договора между РСО и собственниками прописаны в законе и не подлежат расширительному толкованию, а также не содержат основания: отказа собственника от заключения договора с РСО ввиду отмены решения ОСС.

Тем более, принятое решение о переходе на прямые договоры порождает последствия и для УО, которая расторгает договор в части предоставления КУ собственникам и заключает дополнительное соглашение, и для РСО, которая становится исполнителем коммунальной услуги и обязана начислять и собирать денежные средства за КУ, производить проверку и сбор показаний ИПУ и много другое в силу действующих норм закона.

В силу пункту 2 ст. 181.

1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 1 ст.

46 ЖК РФ установлено, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Думается, не зря в законе указано именно так.

И решение собрания не просто бумажка в виде протокола и иных документов, а официально признаваемое на уровне закона волеизъявление отдельных граждан и (или) гражданско-правовых сообществ, которое порождает правовые последствия не только для самих принявших решение граждан.

И напрашивается логичный вывод, что отменять свои решения такое сообщество не может, если только это полномочие прямо не указано в законе. Иначе везде будет твориться просто бедлам и анархия… Ведь собственники в МКД у нас, они такие собственники…

Поэтому единственной возможностью отмены решения ОСС, если оно принято не в соответствии с законом и нарушает чьи-то права (по субъективному мнению некоторых индивидуумов), остается только право на обжалование таких решений в судебном порядке, как и прописано об этом и в ГК РФ и в ЖК РФ. Потому что иного способа отменить решение собрания закон не содержит, как и не содержит такого способа, как отмена прежнего своего решения.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

  1. принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

  2. принято при отсутствии необходимого кворума;

  3. принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

  4. противоречит основам правопорядка или нравственности.

Зато в пункте 2 ст. 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

То есть, в законе четко прописано право последующего собрания подтвердить решение прежнего собрания, но никак не отменить его.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений МКД об отмене прежнего решения ОСС МКД ничтожно в силу вышеуказанной статьи ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Однако в любом случае, если в управляющую организацию принесут такое решение собрания, проведенное по инициативе выдумщиков-собственников, придется идти в суд и обжаловать его, чтобы не дать шанса органам ГЖН навязать его исполнение своим предписанием. А то, мало ли что…

Радует тот момент, что судебной практики по спорам о признании недействительным решений ОСС по отмене решения прежнего ОСС я не нашла (может, плохо искала, конечно). По-видимому, фантазеров — выдумщиков в нашей стране не так уж много, раз решений судов практически нет по данной категории споров.

С уважением, Ильмира Носик.

С помощью сервиса «автоматизация проведения общих собраний» от компании «Бурмистр.ру» можно с легкостью провести ОСС.

Наш сервис позволяет оформить документы для собрания за 10-15 минут, тиражировать собрания (копировать повестку с одного дома на другой одним кликом мыши), загрузить сведения о собственниках из Росреестра и MS Excel, добавить собственников вручную и по ранее запрошенным выпискам, а также копировать ранее сделанные реестры собственников между собраниями внутри одного дома.  Более подробная информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/otmena-prezhnego-resheniya-obshchego-sobraniya-sobstvennikov-mkd/

Ветка права
Добавить комментарий