Как правильно определить состав общедомового имущества в многоквартирном доме

1.4. Состав общего имущества в многоквартирном доме

Как правильно определить состав общедомового имущества в многоквартирном доме

“Авеню” >>Управление многоквартирным домом >> Школа грамотного потребителя

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственниковпомещений в многоквартирном доме относится:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные дляобслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирныелестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование(технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам ипредназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственниковпомещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации ихдосуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культуройи спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающееболее одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озелененияи благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации иблагоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участкеобъекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположенмногоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельногозаконодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном домезакреплен также в п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирномдоме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491

Рассмотрим данный перечень более детально.

Лестничные площадки, лестницы отнесены законодателем к общему имуществу,поскольку они предназначены для прохода всех собственников к своим квартирам.

Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чемодного помещения в многоквартирном доме. Место, где размещается лифт, именуетсялифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство.

Кчислу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционныешахты.

Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладкикоммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней(технический чердак) или в средней частях здания.

 Подвал относится к общему имуществу, только если в нем фактически расположеносоответствующее оборудование; если его нет, то подвал к общему имуществу неотносится.

К помещениям, не принадлежащим отдельным собственникам и предназначенным дляудовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данномдоме, относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальныеклассы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам.

Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие,гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можновыделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

— конструкции обслуживают более одного помещения;

— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия,перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его отвоздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный домна отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

 Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

— ограждающие несущие конструкции;

— ограждающие ненесущие конструкции.

 Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузкии обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственноймассы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираютсяна фундамент.

 Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются надругие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа.Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации невызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

 Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями,так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, иобслуживают только эту квартиру.

Следовательно, они не являются общимимуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стенысогласия других собственников помещений на это не требуется.

Исключениесоставляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственниковв коммунальной квартире.

Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений.

Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностьюмногоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — онидолжны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К даннойкатегории общего имущества можно отнести:

 • систему отопления со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

• сеть газопровода со всеми устройствами;

• сеть канализации со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительнойарматурой;

• внутренние телефонные и сигнализационные сети;

• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

• подъемники.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодногои горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков допервого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков,указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учетахолодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводахвнутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического,санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная системаводоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в томчисле отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков,заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояковдо первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного вэтой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная системагазоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (прииспользовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанныхгазопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающегоустройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирномугазовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установоксжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в одинмногоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключениемгазоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газовогооборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей ипредохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений,коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа,фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения,состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратурызащиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учетаэлектрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установокпомещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления,систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарноговодопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматическизапирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей)от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учетаэлектрической энергии, а также другого электрического оборудования,расположенного на этих сетях.

Отдельно следует сказать о том, что в состав общего имущества собственниковмногоквартирного дома должна включатся система централизованного отопления.Особое внимание данный вопрос заслужил в связи с тем, что недобросовестныеисполнители коммунальных услуг иногда указывают собственникам на необходимостьзамены радиаторных батарей, находящихся в аварийном состоянии за свой счет.

Приэтом ссылаются такие горе-исполнители коммунальных услуг на единичные судебныеакты, принятые  таким образом, что их можно очень неоднозначно истолковать.

Например, Решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года по делу №ГКПИ09-725, а также Определение Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 № КАС09-547которыми установлено, что в состав общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления(радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Позицию, поданную такимобразом указанными судебными инстанциями достаточно сложно правильно истолковатьне принимая во внимание непосредственного законодательно и нормативногорегулирования данного вопроса и этим пользуются недобросовестные управляющиекомпании и ТСЖ.

Поэтому собственникам всегда нужно помнить следующее.

В силу п. 3 ч. 1 ст.

36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений вмногоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общееимущество в многоквартирном доме, а именно механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме запределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В силу ч.3 ст. 39 Жилищного Кодекса Правила содержания общего имущества в многоквартирномдоме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнениеуказанного положения закона Правительство Российской Федерации в постановленииот 13 августа 2006 г. N 491 приняло Правила  содержания общего имущества вмногоквартирном доме. В соответствии с п. 6 указанных правил в состав общегоимущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков,обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных(общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования,расположенного на этих сетях.

Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 сентября2007 г. N 16273-СК/07 также указывает на то, что в соответствии с пунктом 6Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 13 августа 2006 г.

N 491, в состав общего имуществавключается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающихэлементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборовучета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этихсетях.

Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиесявнутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества вмногоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений вданном доме путем его реконструкции.

Таким образом, чтобы радиатор перестал относиться к общему имуществусобственников помещений многоквартирного дома необходимо, чтобы конкретныйсобственник в своей квартире произвел реконструкцию системы отопленияпосредством установки отсекающих вентилей перед батареей.

В свете законодательного понимания данного вопроса становиться понятна и позициявышеуказанных судебных инстанций.

Ее следует понимать таким образом, что еслинет отсекающих вентилей перед батареей, то данный нагревательный элемент являетсобой одно целое со всей системой отопления и соответственно служит для транзитатепловой энергии к другим квартирам и потому является общим имуществом, т.к.обслуживает более 1 квартиры.

Поэтому исполнитель коммунальных услуг долженследить за состоянием системы отопления, в том числе нагревательных элементов ив случае их аварийного состояния принимать меры к замене за счет общедомовыхсредств, собранных на текущий или капитальный ремонт.  

Как указывалось выше к общему имуществу собственников помещений вмногоквартирном доме относится также земельный участок, на котором расположендом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные дляобслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные науказанном земельном участке объекты.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькимиосновными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на нейсооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенныхграницах.

Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы идр.).

Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки длясушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудованиеплощадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадокс озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего изимнего отдыха детей.

иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данногодома и расположенные на указанном земельном участке объекты – дополнительныестроения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке,становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирномдоме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которыепереданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

 Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иногособственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имуществособственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечитьбеспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельномучастке, которые не являются общим имуществом и существовали до формированияземельного участка.

Источник: http://av-ue.ru/k_up_jkh.php?d=up_jkh_1_4.htm

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Как правильно определить состав общедомового имущества в многоквартирном доме

Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.

Основания

В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД.

К ним относятся:

  • помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
  • другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
  • крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
  • земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.

2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.

2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

Но это неверно, поскольку в п.

1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:

  • жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
  • органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
  • органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Последствия

При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:

  • аварийная или внештатная ситуация
  • предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества

Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.Проверка лицензионных требований и ответственность за их несоблюдение.

И вот здесь и возникают судебные споры.

Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу.

Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.

Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома.

Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома.

Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.

Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.Основные условия договора управления МКД.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/5598/neobhodimost-opredeleniya-sostava-obschego-imuschestva-sobstvennikov-pomescheniy-v-mkd

Ветка права
Добавить комментарий