Как правильно перевести здание с ООО на физическое лицо?

Реализуем физическому лицу бывшее в употреблении имущество: возникает ли обязательство по удержанию подоходного налога?

Как правильно перевести здание с ООО на физическое лицо?

“Организация планирует продать физическому лицу состоящий на балансе микроавтобус, стоимость которого полностью самортизирована. Физическое лицо не является работником организации. Стороны пришли к соглашению о продаже автомобиля по цене 7 млн. руб. Оценочная стоимость микроавтобуса, определенная экспертной организацией, составляет 15,2 млн. руб.

Как документально оформить такую продажу? Возникает ли в данном случае обязанность по удержанию подоходного налога с физических лиц?”

Мы уже говорили о документальном оформлении и налогообложении при приобретении организацией автомобиля у физического лица. Давайте рассмотрим и обратную ситуацию: когда физическое лицо является покупателем.

ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПРОДАЖИ АВТОМОБИЛЯ

Выбытие объектов основных средств вследствие продажи происходит на основании договора с оформлением акта о приеме-передаче основных средств.

Наряду с актом о приеме-передаче основных средств должна быть составлена накладная формы ТТН-1 либо ТН-2 (п.

 47 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127 (далее – Инструкция № 127)).

Значит, документально оформить продажу микроавтобуса надо следующим образом:

1) заключить договор купли-продажи;

2) оформить акт приема-передачи основных средств и накладную;

3) при приеме денежных средств в кассу организации оформить приходный кассовый ордер.

Предлагаю рассмотреть подробно каждый этап документального оформления с учетом норм действующего законодательства.

Договор купли-продажи

Порядок заключения договоров купли-продажи регулирует гл. 30 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 424 ГК).

Договор считают заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 402 ГК).

Договором купли-продажи должны быть определены:

– предмет договора, т.е. наименование и количество передаваемого имущества.

Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче имущества (товара), он не считается заключенным (п. 2 ст. 435 ГК);

– цена и порядок оплаты;

– условия передачи имущества;

– права, обязанности и ответственность сторон;

– срок действия договора;

– иные условия, которые стороны считают необходимым оговорить при заключении договора.

Оформление акта о приеме-передаче основных средств

Форма акта о приеме-передаче основных средств и инструкция о порядке его оформле-ния утверждены постановлением Минфина РБ от 22.04.2011 № 23 (далее – Инструкция № 23).

Акт о приеме-передаче основных средств заполняет организация, передающая числящиеся в бухгалтерском учете объекты основных средств, и (или) организация, принимающая к бухгалтерскому учету объекты основных средств (п. 2 Инструкции № 23).

На основании этого акта бухгалтерия организации отражает выбытие объекта основных средств и производит соответствующую запись в инвентарной карточке (п. 47 Инструкции № 127).

Кроме акта о приеме-передаче основных средств организации следует составить товарно-транспортную накладную формы ТТН-1 либо товарную накладную формы ТН-2. Формы указанных накладных и инструкция по их заполнению утверждены постановлением Минфина РБ от 18.12.2008 № 192.

При выбытии основных средств накладные предназначены не для учета движения объектов. Они служат основанием для расчетов за перевозку объектов основных средств, для учета выполненной транспортной работы и расчетов по НДС (п. 47 Инструкции № 127).

Накладную формы ТТН-1 используют, если перемещение объекта основных средств происходит с участием автомобильного транспорта, а накладную формы ТН-2 – если объект перемещается без участия транспортных средств.

В нашем случае можно выписать накладную формы ТН-2, так как перемещение автомобиля происходит без привлечения дополнительного транспорта.

Прием наличных денежных средств

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/realizuem-fizicheskomu-litsu-byvshee-v-u_0000000

Как передать физлицу активы компании с минимальной налоговой нагрузкой

Как правильно перевести здание с ООО на физическое лицо?

На практике иногда возникает необходимость перевести активы из собственности юридического лица в собственность физлиц – как правило, владельцев компании. Чаще всего речь при этом идет об основных средствах. Но иногда подобная необходимость возникает и в отношении товаров, незавершенного производства или строительства, акций или долей.

Причин тут может быть несколько. Например, защита активов от рейдеров или кредиторов в преддверии возможного банкротства компании. Часто также преследуется цель перевода недвижимости под более благоприятный налоговый режим.

Ведь физическое лицо вместо налога на имущество организаций платит налог на имущество физлиц, ставки которого гораздо ниже.

Особенно актуально это с учетом постепенного перехода организаций на уплату налога с кадастровой стоимости.

Кроме того, физическое лицо, получив активы в собственность, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на спецрежим – упрощенную или даже патентную систему налогообложения.

Налога на имущество физлиц в этом случае не будет вообще, а налог на доходы от сдачи активов в аренду гораздо меньше. На патентной системе в некоторых регионах он может быть даже символическим (например, 60 тыс. рублей в год с одного объекта недвижимости в Москве).

Кроме того, предпринимателю не придется платить налог на дивиденды, а его отношения с кассовой дисциплиной гораздо более либеральны, чем у организации.

Самый простой способ не всегда самый выгодный

Проще всего просто продать активы физическому лицу по более или менее заниженной цене. Это самый быстрый вариант. Однако у него есть очевидные минусы.

Прежде всего, какой бы заниженной ни была цена, компании с нее придется уплатить налоги – НДС и налог на прибыль.

И если последний может быть символическим (для этого продавать имущество нужно по цене, лишь немного превышающей его остаточную стоимость в налоговом учете), то про НДС этого не скажешь.

Кроме того, при продаже имущества собственнику компании сделка может стать контролируемой в соответствии с разделом V.1 НК РФ. Хотя, как правило, для этого она должна быть достаточно крупной.

Возникающие у компании в результате сделки налоги на практике приходится оптимизировать отдельно, зачастую по серым схемам. В отдельных случаях организацию просто ликвидируют, без уплаты каких бы то ни было существенных налогов в дружественной налоговой инспекции или «сливают» через присоединение (слияние) с последующей ликвидацией или банкротством правопреемника.

Продавец может применять упрощенку – тогда налоговая нагрузка будет меньше. Можно даже специально перейти на этот спецрежим перед продажей актива, но делать это имеет смысл, только если имущество в значительной степени уже самортизировано или в свое время приобреталось без НДС – иначе этот налог придется восстановить в части недоамортизированной стоимости.

Еще один минус в том, что за свои же, по сути, активы придется заплатить, для чего учредителю нужно будет изыскивать деньги, на какое-то время они будут изъяты из оборота, потребуется затем их выводить из компании.

Не исключено, что с помощью серых схем. Конечно, оплатить покупку можно и безденежно – например, векселями.

Но их путь в схеме легче проследить – у векселя есть номер, серия, дата выдачи и прочие однозначно идентифицирующие его реквизиты.

При этом если продавец – упрощенец, физлицу выгоднее затягивать с оплатой. Дело в том, что компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей. Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм.

График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги.

При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), и физлицу придется признать доход в сумме непогашенного долга (п. 1 ст. 210 НК РФ). А пока срок давности не истек, никакого дохода у физлица нет.

В целом можно констатировать, что этот способ подойдет, главным образом, для активов, которые в учете предприятия числятся по небольшой стоимости – почти полностью самортизированы или изначально были приобретены по низкой цене. Тогда цена продажи, а с ней и налоговые последствия варианта будут минимальными, а найти деньги для оплаты физлицу будет проще.

Вынужденная продажа избавляет от обоснования деловой цели

При продаже имущества по заниженной цене могут потребоваться правдоподобные аргументы, обосновывающие ее. Это может быть, например, срочность продажи под давлением кредиторов, обременение залогом по реальному или искусственно созданному долговому обязательству, ссылки на новую волну кризиса, продажа с открытых торгов, рыночные слухи или оценка оценщика.

Однако на практике встречаются варианты, которые позволяют передать физлицу активы более изящно. Например, компания не продает активы ему по собственной воле, а лишается по решению суда (арбитражного или – для ускорения процесса – третейского). Основанием для такого решения будут заранее созданные и намеренно просроченные долги, скажем, по договору займа.

Еще один вариант – наложение взыскания физлицом-кредитором на объект залога.

Компания-должник при этом заранее дает нотариальное согласие на отказ от продажи залога на торгах, затем допускает несколько случаев нарушения договорных обязательств (например, сроков выплаты очередных платежей по тому же договору займа) – и имущество переходит в собственность физлица по относительно небольшой залоговой стоимости.

С простой продажей активов описанные варианты роднит то, что у компании возникает реализация имущества для целей налогообложения, что приводит к тем же налоговым последствиям: уплате НДС и налога на прибыль или единого налога при УСН. Правда, в этих случаях лучше обстоит дело с «деловыми целями» – объяснять заниженную цену и сам факт отчуждения активов не придется, оно происходит не по воле компании, а вопреки ей.

Ликвидация и выход участника из ООО снизят нагрузку на компанию

Альтернативные варианты передачи активов собственнику строятся на том, чтобы уйти от факта реализации в налоговом смысле.

Так, не признается реализацией передача имущества учредителю в пределах его первоначального взноса при выходе (выбытии) из организации, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками ( подп.

5 п. 3 ст. 39 НК РФ ). Следовательно, в этих случаях компания не уплачивает НДС, отсутствует и облагаемый налогом на прибыль доход.

Ликвидация. Если владельцем уставного капитала компании является физлицо, которому нужно передать имущество, в результате ликвидации актив окажется в его руках. Специального порядка обложения дохода в виде части имущества ликвидируемой организации НК РФ не содержит. По вопросу его налогообложения есть две точки зрения.

Источник: http://www.nalogplan.ru/article/3115-kak-peredat-fizlitsu-aktivy-kompanii-sminimalnoy-nalogovoy-nagruzkoy

Вопрос. Я – физическое лицо. В личной собственности у меня имеется жилойдом. Планирую сдавать его по договору аренды двум организациям (не по договорунайма, не для проживания). Будет ли такая деятельность предпринимательской деятельностью?

Как правильно перевести здание с ООО на физическое лицо?

24.02.2016

Ответ.

Согласно части второй пункта 1 статьи 1Гражданского кодекса Республики Беларусь предпринимательская деятельность – этосамостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими вгражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественнуюответственность и направленная на систематическое получение прибыли отпользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных илиприобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ илиоказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализациидругим лицам и не используются для собственного потребления.

Следовательно, если деятельность физического лица по сдаче имущества варенду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системыдействий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской.В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимогоимущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии сналоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов.

Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получениеприбыли, т.е.

физическое лицо намеревается сдавать в аренду помещениеодновременно нескольким юридическим лицам и (или) по несколькимгражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признакипредпринимательской.

Соответственно, осуществление физическим лицом такойдеятельности, содержащей признаки предпринимательской, и требует регистрацииего в качестве индивидуального предпринимателя.

Осуществление указанной деятельности без соответствующейрегистрации  является незаконнойпредпринимательской деятельностью.

Частью 1-1 статьи 12.

7 Кодекса об административных правонарушенияхРеспублики Беларусь установлено, что предпринимательская  деятельность, осуществляемая безгосударственной регистрации либо без государственной регистрации и специальногоразрешения (лицензии), когда такое специальное разрешение (лицензия)обязательно, если в этом деянии нет состава преступления, влечет наложениештрафа в размере до ста базовых величин с конфискацией предметовадминистративного правонарушения, орудий и средств совершения административногоправонарушения, а также дохода, полученного в результате такой деятельности,или без конфискации.

Пунктом 2 статьи 3.2Процессуально-исполнительного кодекса Республики Беларусь об административныхправонарушениях установлено, что дела об административных правонарушениях,предусмотренных частями 1- 2и 4 статьи 12.7,рассматриваются единолично судьей хозяйственного суда.

С учетом изложенного, налоговые органы могут высказать только свое мнениепо приведенному вопросу. Окончательное решение по вопросу: является липредпринимательской деятельностью сдача физическим лицом жилого дома в арендунескольким субъектам хозяйствования, определяет только суд.

С учетом того, что Вами жилое помещение будет сдаваться нескольким субъектам хозяйствования по несколькимдоговорам (не относящимся к договорам найма), такая деятельность содержитпризнаки предпринимательской и, соответственно, требует государственной регистрациив качестве индивидуального предпринимателя.

Как следует из вопроса, жилое помещение Вы планируете сдавать в арендуне по договору найма, в связи с эти обращаем внимание на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 14 Жилищного кодекса Республики Беларусь(далее – ЖК) жилое помещение предназначается для проживания граждан.

 Пунктом 2 указанной статьи 14предусмотрено, что использование жилого помещения не по назначению (в том числеразмещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений)допускается только после перевода его в нежилое.

Без перевода в нежилое может использоваться  жилое помещениедля размещения места нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского(фермерского) хозяйства (на условиях и в порядке, определенных законодательством).При этом осуществление производственной деятельности (выполнение работ,оказание услуг) в таком жилом помещении запрещено.

Использованиежилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг всфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности осуществляется всоответствии с ЖК с соблюдением установленных для проживания санитарных итехнических требований, правил пожарной безопасности, природоохранныхтребований и в соответствии с правиламипользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Использованиене по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в томчисле осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) безперевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городскимисполнительными комитетами, местной администрацией района в городе ссоблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований,правил пожарной безопасности и в соответствии с правиламипользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

За использованиежилого помещения, пригодного для проживания, не  по назначению КодексомРеспублики  Беларусь  об административных правонарушениях для физического лица предусмотренаадминистративная ответственность в виде штрафа от 10 до 30 базовых величин. 

Источник: http://www.nalog.gov.by/ru/voprosy-otvety-minskobl-ru/view/vopros-ja-fizicheskoe-litso-v-lichnoj-sobstvennosti-u-menja-imeetsja-zhiloj-dom-planiruju-sdavat-ego-po-21266/

Ветка права
Добавить комментарий