Как правильно произвести обмен однокомнатной квартиры на гостинку с доплатой?

Обмен на рынке жилья: нюансы сделки

Как правильно произвести обмен однокомнатной квартиры на гостинку с доплатой?

Сайты и порталы о недвижимости пестрят объявлениями об обмене жилья. Всплеск предложений по обмену в стране возник после произошедшей в феврале этого года девальвации. Платежеспособность населения снизилась, а потребность улучшить жилищные условия осталась, позволяя рынку обмена оставаться востребованным.

Если проанализировать газету «Недвижимость», то получится, что на 8 объявлений о продаже недвижимости в Караганде приходится 1 предложение об обмене. По сравнению с прошлым годом желающих обмениваться жильём стало в 3,5 раза больше. В 2013 году соотношение объявлений о продаже квартир к обмену составляло 30:1.

Люди меняют многокомнатные квартиры с ремонтом на дома, дома на квартиры, жилье на окраине города на жилплощадь в более престижных районах, дома с земельными участками, имуществом и автомобилями на несколько квартир, однокомнатные на двух-, трехкомнатные с доплатой и без. Вариантов масса. Однако на практике клиентам, у которых нет времени ждать подходящие варианты, приходится продавать свою недвижимость, а потом покупать другую.

— Целый месяц я размещала в газете объявление об обмене двухкомнатной квартиры на первом этаже в «хрущевке», — рассказывает карагандинка Фарида Умарова.

— Хотела поменять ее с доплатой на двухкомнатную, но этажом повыше и улучшенной планировки. За все это время ни одного подходящего предложения так и не поступило.

В итоге я обратилась к риелтору, который посоветовал сначала продать квартиру, а потом уже с наличкой на руках искать другую. Покупателя нашли легко, молодая семья решила оформить ее в ипотеку за 40 000 долларов.

Теперь я планирую добавить около 5-10 тысяч долларов и купить квартиру большей площади на средних этажах.

Секреты успешной продажи недвижимости>>>

Очевидные плюсы

  • Можно обменять квартиру, не имея на руках денежных средств.
  • При совершении такой сделки точно не останешься без крыши над головой, даже на непродолжительное время.
  • Единовременная регистрация договора по продаже квартиры и покупке квадратных метров, подобранных в качестве нового жилья.
  • Не надо беспокоиться о росте цен на покупаемую квартиру, так как продажа и покупка жилья осуществляются единовременно.

Нужно помнить, что две квартиры ценятся выше, чем одна, пусть даже она будет большей по площади. 

Вот, к примеру, обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные нельзя, если только «однушки» не будут располагаться в менее престижных районах.

Потому что, как правило, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем двух- или трехкомнатной. Также сложно произвести обмен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные в одном районе. Скорее всего, придется доплачивать.

Все вариации сделок обмена перечислить сложно. Каждый случай индивидуален и требует своего подхода.

Почему при обмене завышают цены? 

Часто в объявлениях можно увидеть подобную формулировку: «Продаю двухкомнатную квартиру. Цена 75 тысяч долларов. Цена на обмен — 82 тысячи долларов». Факт, что при обмене стоимость недвижимости, как правило, завышена, подтверждают и риелторы.

— Обмен предполагает завышенную цену объекта по сравнению с его стоимостью при продаже. Почему? Потому что собственник квартиры заранее предугадывает, что, если он обменяет сейчас свою квартиру на другую, то новую квартиру ему тоже надо будет продавать.

Поэтому при обмене он ставит цену на 5-10% выше, чтобы оставить люфт в случае долгой продажи новой квартиры, стоимость на которую потом может снизиться, — разъясняет директор компании ABC Royal Estate Расул Биккинин.

— Но если у двух участников сделки идут реальные переговоры об обмене и обе стороны понимают, что это взаимовыгодный обмен, а не просто лишь бы избавиться от квартиры, то цены встают на свои места и на свои реальные уровни.

Чем обмен не угодил риелторам?

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

— Вся сложность альтернативных сделок в том, что поиск жилплощади чаще всего ограничен определенным районом, — говорит директор карагандинского агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — И найти подходящие варианты для собственников, которые хотели бы иметь квадратные метры именно в данном районе, практически нереально.

— По сути, это очень сложная сделка, и сам процесс подбора квартир на обмен очень трудоемкий, — подтверждает Расул Биккинин.

— При непосредственном обмене квартиры на квартиру необходимо, чтобы обе стороны устроила их жилплощадь, а это очень большой перечень характеристик (количество комнат, общая площадь, площадь кухни, ремонт, этажность, сам дом, район, инфраструктура и многое другое), а если происходит обмен большей квартиры на меньшую, так еще и сумма доплаты. Если в советское время обмен был «популярен», потому что типы домов и планировок были идентичными и похожими, то сейчас есть огромный выбор типов домов, планировок, отделок в квартирах, районов и многого другого. Поэтому обмен — процесс очень сложный, и удовлетворить обе стороны в их запросах очень непросто. Как правило, собственники квартир предпочитают сначала продать квартиру и следом приобрести что-то другое.

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

Специалисты агентств недвижимости недолюбливают альтернативные сделки, хотя в финансовом плане обмен несет для риелторов определенную выгоду.

— Для риелтора выгодна сделка по обмену недвижимости, потому что она двойная, — говорит Расул Биккинин. — Будет считаться, что риелтор продал две квартиры, где присутствовали две стороны. Но в плане процесса организации сделки, повторюсь, это очень сложный алгоритм и очень трудоемкий процесс.

— На самом деле для риелторов нет никакой разницы, обмен это или продажа, — отмечает карагандинский риелтор Анастасия Ксендз. — За работу в основном платит та сторона, которая доплачивает, либо обе стороны пополам. Но риелторы не любят сделки по обмену, многие даже по телефону сразу отвечают, что не занимаются подобными услугами.

Вот и стараются риелторы склонить клиентов к решению сначала продать квартиру, а потом, имея на руках «живые» деньги, купить другую.

— Из всех наших объектов (200 квартир) около 10 клиентов рассматривают обмен, но в основном происходит продажа, так как сделки обмена происходят всего по двум квартирам в год, — рассказывает Анастасия Ксендз.

— Сначала клиенты хотят все провернуть одной сделкой, решить все проблемы сразу, но после нескольких месяцев ожидания все-таки склоняются к тому, чтобы квартиру продать и уже с наличными выбрать приемлемый для себя вариант.

Люди не понимают, что рынок предложений по таким сделкам ограничен и трудно угодить обеим сторонам сразу.

По словам риелтора, обмен квартир в Караганде — явление нечастое. В основном альтернативные сделки происходят между частными лицами без участия специалистов по недвижимости. Договор мены с юридической точки зрения не имеет особых отличий от договора купли-продажи. Правда, у него есть некоторые особенности.

— Конечно, легче всего и дешевле оформить обмен у нотариуса через договор мены, но есть один нюанс, — предупреждает риелтор Расул Биккинин.

— Через договор мены нельзя оформить обмен квартиры в доме, который еще не прошел регистрацию в органах юстиции (долевое участие), на квартиру на вторичном рынке, которая зарегистрирована в органах юстиции.

В данном случае нужно будет оформлять два договора или две сделки: договор переуступки прав требования (договор цессии) и договор купли-продажи, или иные договоры отчуждения. То есть одним договором мены можно оформить обмен квартирами, если они зарегистрированы в регистрирующем органе.

Особенности сделок по обмену недвижимости>>>

Как оценить квартиру самостоятельно?

Участники сделки по обмену могут попробовать оценить квартиры самостоятельно, используя рыночный подход (метод сравнения аналогов). Алгоритм его рассказывают специалисты аналитической службы kn.kz.

1.

Из газет с базами объявлений о продаже квартир (например, газета «Недвижимость») подбираем минимум 5 квартир с похожими характеристиками: район, улица/микрорайон, тип дома, количество комнат, этажность, расположение комнат, наличие и количество балконов, состояние квартиры (с ремонтом, с косметическим ремонтом, без ремонта, требуется косметический ремонт). Желательно, чтобы данные характеристики совпадали. Если полных аналогов подобрать не удалось, необходимо выбрать квартиры, близкие по характеристикам.

2. После подбора квартир-аналогов приступаем к расчету цены сво-его объекта. Самым простым расчетом можно ограничиться в том случае, если параметры подобранных квартир-аналогов полностью совпадают, но такое случается очень редко. Поэтому при расчете необходимо использовать поправочные коэффициенты.

Говоря просто, поправочный коэффициент — это надбавка на цену в случае наличия положительной характеристики (например — с ремонтом, не угловая, средние этажи и т.п.) либо дисконт с цены в случае отрицательной либо менее привлекательной характеристики (например — без ремонта, нет балкона, угловая).

Поправочные коэффициенты могут быть использованы при оценке не только параметров самой квартиры, но и района, типа дома, материала стен.

Итак, предположим, у нас есть 5 аналогов стоимостью: 1) 70 000 $, 2) 65 000 $, 3) 77 000 $, 4) 66 000 $, 5) 65 000 $. Эти объекты наверняка будут отличаться от нашей квартиры по каким-либо параметрам. Выявляем отличия всех аналогов от имеющейся квартиры и присваиваем каждому из них по каждому различию поправочные коэффициенты.

Например, первый аналог расположен на третьем этаже, а наша квартира на первом. Поправочный коэффициент на нижний этаж по таблице 1 составляет 0,981. Далее, наша квартира с евроремонтом, а аналог — с простым ремонтом. Поправочный коэффициент на евроремонт (таблица 2) — 1,189. Делаем расчет: 70 000 $ х 0,981 х 1,189 = 81 649 $.

Такую процедуру проделываем по каждому аналогу. В результате проделанных шагов мы получим 5 скорректированных цифр. Например, в нашем случае эти цифры составили: 81 649 $, 75 817 $, 89 813 $, 76 983 $, 75 817 $.

Выводим среднее значение — 79 607 $. Принимая во внимание, что расчеты производились в ценах предложения, полученное значение корректируем на 10% (скидка на торг), получаем 71 643 $ — это и есть рассчитанная с использованием рыночного подхода стоимость нашей квартиры.

Конечно, стоит сказать, что при самостоятельной оценке квартиры сложность будет заключаться в отсутствии готовых поправочных коэффициентов в открытом доступе на постоянной основе, а применение субъективных оценок может вызвать значительные погрешности. Поправочные коэффициенты для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Поправочные коэффициенты по обмену  недвижимости для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Таблица 1.  Поправочные коэффициенты по этажности 

ЭтажиСредняя цена,  у.е./кв.мПоправочный коэффициент
Первые9700,935
Последние10180,981
Средние10581,020
Общее10371,000

Таблица 2. Поправочные коэффициенты по состоянию квартир

Состояние квартирСредняя цена, у.е./кв.мПоправочный коэффициент
Без ремонта9660,931
Евроремонт12331,189
Кап. ремонт10871,048
Косм. ремонт9830,948
Ремонт10701,031
Частичный ремонт10681,030
Черновая отделка12011,157
Чистовая отделка10411,003
Общее10371,000

*По данным аналитической службы kn.kz

Как провести оценку объектов недвижимости при обмене>>>

Источник: https://www.kn.kz/article/7868/

Обмен квартиры 1-комнатной на 2-комнатную

Как правильно произвести обмен однокомнатной квартиры на гостинку с доплатой?

Квартирный вопрос уже давно испортил не только москвичей, но и жителей других городов. Конечно, нам всем хочется иметь красивую, просторную квартиру в хорошем районе, и при этом заплатить за это как можно меньше. Однако такой бесплатный сыр лучше оставить спокойно лежать в мышеловке, а себе подыскивать более реальные варианты, в которых желания будут совпадать с возможностями.

Обмен квартиры – дело нелегкое и не очень быстрое. Довольно часто бывает сторонам сложно прийти к общему знаменателю – варианту, который бы устроил всех участников сделки.

Одним из популярных вариантов обмена является обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную, и наоборот. В этом случае почти нереально найти вариант полного обмена жилья, без финансовых затрат с одной из сторон.

Поэтому, в основном речь ведется об обмене квартир 2 на 1 с доплатой.

Причин обменяться может быть множество:

  • Нужна квартира в другом районе
  • Нужна квартира больше
  • Нужна меньшая квартира и т.д.

Как провести обмен однушки на двушку

Чтобы совершить обмен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой, придется выстроить довольно длинную цепочку участников. Крайне редко бывает так, что для совершения подобной сделки цепочка будет состоять из двух участников, иногда длина такой цепочки может достигать 15 звеньев. Ведь нужно подобрать вариант, который устроит всех участников сделки.

При обмене квартир 1 комн. на 2 комн. (и наоборот) возможно два варианта:

  • Сначала подыскать квартиру для себя. Передать за нее задаток. Найти покупателя на свою квартиру, чтобы сделка купли-продажи состоялась в один день
  • Найти покупателя на свое жилье, взять задаток, и начать искать квартиру для себя. В этом случае сделка может проходить с разрывом в пару дней

Многие риэлторы в ныне сложившейся ситуации на рынке недвижимости рекомендуют использовать второй вариант. Поскольку подыскать подходящее жилье можно довольно быстро, а вот продать свое в назначенный срок – намного дольше и труднее. Иначе, если не продать свою квартиру вовремя, придется отдать задаток.

Необходимо помнить, что при обмене однокомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой в Москве, или другом городе, Вы, в первую очередь, завязаны на продаже своего жилища. Найдите потенциального покупателя на свою квартиру, определитесь с ценой и сроками совершения сделки, а потом ищите жилье себе.

Это довольно муторное и долговременное занятие, требующее много свободного времени и сил. В условиях современного ритма жизни, когда свободного от работы и учебы времени не хватает, трудно совершить обмен квартир 1 на 2 комн. с доплатой самостоятельно. Лучше обратиться в риэлтерское агентство, сотрудники которого будут заинтересованы в эффективном и оперативном обмене.

Например, риэлторское агентство «Дом Недвижимости Вотчина» занимается сделками в сфере купли-продажи и обмене недвижимости уже более 15 лет.

За это время мы подыскали жилье на выгодных условиях многим семьям, в разных городах Московского региона.

У нас работают высококвалифицированные специалисты, для которых подобрать выгодный вариант обмена или купли-продажи недвижимости – не просто работа, но любимое дело, вызывающее азарт.

Наши специалисты:

  • Подыщут подходящие варианты обмена квартир 2 на 1 комнатную с доплатой (и наоборот)
  • Расскажут, какие нужны для этого документы и помогут их оформить
  • Грамотно составят договоры купли-продажи
  • Проследят за юридической чистотой сделки
  • Проверят подлинность представляемых документов
  • Проверят жилье на наличие коммунальных задолженностей или «скрытых» жильцов
  • Составят максимально эффективные цепочки обмена

Такое важное дело, как обмен квартиры, не должно происходить в спешке. В этом вопросе масса подводных камней и нюансов, о которых невозможно рассказать в рамках одной статьи.

Это тот случай, когда лучше довериться профессионалу, а не пытаться самостоятельно идти к цели, набивая шишки.

Наша компания берет за свои услуги обмена и купли-продажи квартиры совсем небольшой процент от сделки, что в дальнейшем поможет Вам сэкономить, оберегая от ненужных трат, неэффективных действий и мошенников.

Стоимость услуг при обмене квартир:

  • новостройки – от 2%;
  • вторичное жилье – от 2%;
  • загородная недвижимость – от 3%.

Объекты

Фото Название объекта Цена Площадь Комнат Этаж
Москва, СВАО, р-н Северное Медведково, проезд Шокальского, 67К1 4 850 000 р.Общая: 33 кв.м.11/9
Москва, ВАО, р-н Преображенское, Знаменская ул., 38К1 5 550 000 р.Общая: 36 кв.м.15/12
Москва, ВАО, р-н Преображенское, Большая Черкизовская ул., 22К3 6 000 000 р.Общая: 35 кв.м.29/9
Москва, СВАО, р-н Свиблово, ул. Седова, 13К1 7 000 000 р.Общая: 43,5 кв.м.22/9
Москва, район Черемушки, ул. Архитектора Власова, 7К2 7 350 000 р.Общая: 44,6 кв.м.25/5
Москва, район Митино, Пятницкое ш., 8 7 500 000 р.Общая: 39 кв.м.19/17
Москва, СВАО, р-н Бибирево, ул. Лескова, 5 7 600 000 р.Общая: 45,4 кв.м.21/12
Москва, Митино, Митинская улица, 55 7 650 000 р.Общая: 38 кв.м.14/17
Москва, район Дорогомилово, ул. Генерала Ермолова, 14 8 350 000 р.Общая: 35 кв.м.19/12
Москва, район Котловка, Нагорная ул., 20К3 10 000 000 р.Общая: 64,2 кв.м.37/12
Москва, СВАО, р-н Останкинский, просп. Мира, 99 10 350 000 р.Общая: 40 кв.м.13/10
Москва, район Теплый Стан, ул. Островитянова, 18К2 10 500 000 р.Общая: 63 кв.м.33/12
Москва, ЮАО, р-н Чертаново Северное, Чертановская ул., 1ВК1 11 500 000 р.Общая: 50,8 кв.м.28/17
Москва, район Строгино, Таллинская ул., 12 15 500 000 р.Общая: 75 кв.м.314/17
Москва, ВАО, р-н Богородское, бул. Маршала Рокоссовского, 6к1в 16 800 000 р.Общая: 80 кв.м.211/30
Москва, район Гольяново, Щелковское шоссе, 61 18 600 000 р.Общая: 100 кв.м.48/22
Москва, ЦАО, р-н Басманный, пер. Лялин, 11-13/1С2 25 900 000 р.Общая: 80 кв.м.35/6
Москва, Кунцево, Оршанская ул., 11 28 200 000 р.Общая: 122 кв.м.412/17
Москва, район Ломоносовский, просп. Вернадского, 15 33 000 000 р.Общая: 102 кв.м.43/8
Москва, район Якиманка, ул. Шаболовка, 23к5 40 300 000 р.Общая: 85 кв.м.214/18

Источник: http://www.votchina.com/obmen-kvartiry-1-komnatnuyu-na-2-komnatnuyu/

Обмен жилья. Порядок и правила :

Как правильно произвести обмен однокомнатной квартиры на гостинку с доплатой?

Интересное в мире

Обмен жилья. Порядок и правила
21.04.10

Приобретение жилья почти без использования денежных знаков — старый добрый обмен — снова в моде. Но рассчитывать на то, что подобную сделку можно провернуть в считанные дни, не приходится.

Большинство агентств недвижимости с прошлого года ввели условно «новую» услугу — обмен жилья. Доски объявлений кишат предложениями вроде: «Меняю однокомнатную на Сырце на двухкомнатную на Нивках».

Автор этого объявления киевлянка Ирина Воропаева в телефонной беседе рассказала, что планировала поменяться с доплатой не более чем в $15 тыс. «Квартиру выставили две недели назад. Если честно, ваш звонок по этому объявлению первый, — посетовала Ирина.

— Наш брокер даже посоветовала пока отложить эту идею, потому что сделок почти нет». На практике две недели — минимальный срок для того, чтобы найти единомышленника, готового к обмену жилплощадью.

В условных единицах

Квартирный обмен триумфально вернулся на рынок недвижимости из советского прошлого: поток покупателей, способных платить за жилье «живыми» деньгами, иссяк, а желающие разъехаться или улучшить жилищные условия остались.

«В первом квартале прошлого года в Киеве в среднем продавалось около 400-600 квартир в месяц, из них около 50% приходится на так называемые обмены.

К концу года количество сделок увеличилось до 800, в числе которых обмены также составляют около половины», — утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитик компании SV Development.

В регионах обмен квартирами еще популярнее. «Насколько я знаю, в Киеве эти операции получили меньшее распространение в связи с тем, что аппетиты условного продавца здесь чаще не совпадают с аппетитами покупателя.

Люди не могут согласовать стоимость мены, — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины по региональной политике. — Это связано с тем, что в столице слишком большой разброс цен на недвижимость, в регионах он меньше.

Поэтому в других городах мена используется чаще».

Скованные одной цепью

Самостоятельно подобрать удобоваримый товар для обоюдного обмена жилплощадью практически невозможно.

Шансы на то, что владелец трехкомнатной квартиры напрямую найдет собственника с двумя интересующими его «единичками», да так, чтобы тот в свою очередь остро нуждался именно в его «трешке», стремятся к нулю.

Посредникам удается решить эту проблему путем выстраивания обменных цепочек, «звенья» которых меняются своей недвижимостью не напрямую.

«Оптимальное количество участников цепочки — три. Реже в сделке одновременно участвуют четыре-пять и больше квартир, — поясняет Олег Романюк, директор херсонского АН «Изумруд».

— Допустим, у человека есть трехкомнатная квартира, которую он хочет обменять на однокомнатную. Второй участник цепочки владеет «двушкой», взамен которой планирует получить «трешку». Третий хочет переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную.

В результате обмена первый получает квартиру третьего, второй — первого, а третий — второго».

Иногда таким образом удается осуществить даже экзотические междугородние обмены. «Недавно меняли квартиры в Киеве и Херсоне, — вспоминает Олег Романюк.

— Семья из херсонской «двушки» с хорошим ремонтом захотела переехать в однокомнатную в Киеве, хозяйке которой нужна была однокомнатная в Херсоне, чтобы переехать к родственникам.

Нам оставалось только найти в Херсоне желающих переселиться из однокомнатной в хорошую двухкомнатную».

Но посредниками, специализирующимися на обменах, рынок не изобилует. Хотя услугу уже записали в топовую большинство риелторских контор страны, многие из них даже под маркой обмена предлагают продажу за деньги.

Позвонив по одному из объявлений в агентство недвижимости, предлагающее квартиры в рубрике «обмен», мы услышали неожиданное признание: «На самом деле мы все-таки предлагаем вам продать квартиру и в тот же день или на следующий заключить сделку по покупке другой взамен».

Все пропало, шеф!

Важный нюанс: совсем без денег обменяться недвижимостью невозможно. Наличие определенной суммы для переселения в большее жилье — обязательное условие.

По данным риелторов, средняя доплата в столице при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную составляет около $20-25 тыс. (стоимость комнаты в коммуналке).

Жителям других мегаполисов для увеличения жилплощади на одну комнату необходимо располагать в среднем $8-15 тыс., а в городах поменьше, с более скромными ценовыми запросами, — $5-8 тыс.

https://www.youtube.com/watch?v=tT5rLjFwKkI

На этом расходы не заканчиваются. За подбор недвижимости и юридическое сопровождение сделки посредникам придется заплатить либо фиксированную плату — $1-2 тыс. в зависимости от региона, либо процент от рыночной стоимости квартиры (2,5-5%). Мзда взимается со всех участников цепочки, хотя подчас и в разных объемах.

Сэкономить на отсутствии госпошлины и платежа в Пенсионный фонд благодаря бартерной процедуре тоже не удастся. Потому как львиная доля обменных операций оформляется… договорами купли-продажи, а не мены (договоры мены возможны для сделок только из двух участников).

А это значит, что придется раскошелиться еще на 2% от стоимости квартиры, которую стороны указывают в договоре, — рыночной либо оценочной БТИ.

Тем, кто не готов в течение нескольких месяцев выжидать стыковки всех участников обменной операции, квартирный бартер тоже сулит разочарование. Посредники формируют одну обменную цепочку минимум за полтора месяца в столице и две недели — в регионах.

Долгие сроки ожидания и большое количество участников увеличивают риск срыва сделки в любой момент. Это — главный недостаток бартерной операции.

«Месяц назад у нас разрушилась длинная обменная цепочка из пяти квартир, потому что один из участников в последний момент решил отказаться от обмена и продать квартиру за наличные. Пришлось искать замену.

Чтобы избежать подобных срывов, стараемся готовить «про запас» несколько альтернативных вариантов», — заверили в одном из столичных агентств недвижимости. На самом деле единственный барьер перед незапланированными отказами, выставляемый посредниками, — штрафные санкции.

Участник бартерной операции, подписавший предварительный договор, но впоследствии решивший «смотать удочки», карается потерей задатка (в среднем — $1-5 тыс.) и все равно обязывается оплатить риелторские услуги.

Тем не менее, посредники, специализирующиеся на бартере, убеждены, что такая схема будет востребована рынком еще минимум три года.

Наиболее частые причины срывов квартирных обменов:

  • Стороны не могут договориться о размере доплаты
  • Правоустанавливающие документы отсут­ствуют либо не соответствуют текущему положению дел (самовольная перепланировка, один из собственников отсутствует, проблемы с опекунским советом и т. д.)
  • Одна из сторон задерживает сроки освобождения жилья
  • Дом находится в аварийном состоянии, подлежит капремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений

Мнение

Вячеслав Коваль
директор АН «Бюро Обменов Квартир»

Построение одной обменной цепочки из пяти квартир занимает от полутора до трех месяцев. Время во многом определяется тем, насколько четко клиенты представляют, что хотят получить в обмен на свою квартиру. В 80% случаев заказывают одно, а после нескольких просмотров выясняется, что им нужно «нечто» другое. В целом с сентября по декабрь 2009 г.

мы полностью закрыли восемь обменных цепочек, еще две находятся в стадии подготовки документов. Оформляется обмен договорами купли-продажи, в процессе подписания которых происходит передача всех сумм доплат по цепочке. В принципе обмен квартир для Украины — явление достаточно новое. Его возродили в конце 2008 г.

в России, а с начала прошлого года «технология» привезена и в Украину.

Михаил Афанасьев
Директор АН «Домопроект»

Доплата при обмене жилья во многом зависит от индивидуальных факторов. Если обмен происходит между квартирами в однотипных домах, тогда доплата, как правило, оценивается в размере стоимости комнаты в аналогичном доме этого района.

Если же он хочет из «хрущевки» попасть не только в двухкомнатную квартиру, но и в жилье другого типа, например, «сталинку» или новостройку, то должен заплатить и за увеличение метража, и за тип дома. Сейчас в обменной цепочке, как правило, участвует не больше трех квартир.

Люди не хотят ждать и стараются как можно быстрее решить этот вопрос. Поэтому как только появляется покупатель на «голову» (так называется первая квартира в цепочке), то сразу же заключаются и остальные сделки. Юридически все сделки обмена происходят через договоры купли-продажи.

В обменных технологиях цен нет, происходит бартерная операция, поэтому в договоре купли-продажи мы указываем стоимость по справке БТИ.

Источник: http://tristar.com.ua/2/art/obmen_jilia___mahnemsia_ne_gliadia_20306.html

Как быстро решить квартирный вопрос?

Как правильно произвести обмен однокомнатной квартиры на гостинку с доплатой?

Кузнецов Павел Анатольевич.

Лепарская Людмила Игнатьевна.

Марунчак Лариса Анатольевна.

– Здравствуйте! У меня есть однокомнатная квартира. Я хотела бы увеличить свою жилплощадь. Как мне лучше поступить: продать или обменять ее?

– Сегодня решить этот вопрос через обмен быстрее и проще, чем через продажу и покупку. Количество покупателей, у которых на руках есть крупные суммы для покупки квартир, значительно снизилось. Поэтому наше агентство недвижимости предлагает технологию многоступенчатых обменов.

Это означает, что вы предлагаете свою квартиру потенциальным покупателям и одновременно ищете себе взамен тот вариант, который вас устраивает. То же самое делают и другие люди.

Речь идет не о тех обменах, которые были в советские времена – когда например, владельцы однокомнатной и двухкомнатной квартир менялись своим жильем. Это современные обмены, в которых участвуют несколько владельцев квартир.

Например, один человек хочет переехать из трехкомнатной квартиры в однокомнатную, другой человек – из однокомнатной в двухкомнатную, третий – из двушки в трешку. И каждый решает свой вопрос, получив или внеся доплату. При этом покупателя со свободными деньгами ждать не надо.

– А сколько нужно доплатить, если я хочу обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную?

– В сегодняшней экономической ситуации обмен очень выгоден, потому что доплата намного меньше, чем была, например, в прошлом году. Если вы обмениваете однокомнатную квартиру на двухкомнатную, то сумма доплаты будет примерно 15-20 тысяч долларов.

Конечно, в том случае, если речь идет о жилье одинаковой категории – то есть вы меняете хрущевку на хрущевку или квартиру улучшенной планировки на аналогичную. Но часто бывает так, что клиент хочет получить вместо однокомнатной квартиры в хрущевке жилье в новом каркасном доме.

В этом случае, конечно, сумма доплаты будет больше.

– У нас есть однокомнатная квартира в центре города площадью 45 квадратных метров. Хотим купить трехкомнатную не меньше 70 метров, с кухней – не меньше 9 метров. На какую доплату нам рассчитывать?

– Мы можем предложить разные варианты в зависимости от суммы, которой вы располагаете. Если у вас есть доплата около 30 тысяч долларов – это будет один вариант, если 50 тысяч – уже другой.

– Сколько времени занимает обмен?

– От одной недели до 2-3 месяцев, в зависимости от того, как быстро вы выберете себе жилье.

– Реально ли сейчас продать двухкомнатную квартиру с учетом сегодняшней ситуации на рынке?

– Сегодня все тяжело и долго продается. Поэтому мы и предлагаем многоступенчатые обмены. Покупателей мало, а людей, желающих решить свои квартирные вопросы, все больше.

Кто-то хочет сменить жилье по семейным обстоятельствам, у кого-то возникли проблемы в бизнесе, и он хочет из большой квартиры переехать в маленькую и получить доплату. Сейчас не время продавать и покупать, а время менять.

Поэтому мы пытаемся помочь людям решить их жилищные вопросы с помощью многоступенчатых обменов.

Когда выгодно покупать жилье?

– Мы с мужем хотим купить квартиру и ждем, когда цены упадут до минимума. Скажите, будут ли они дальше снижаться или уже надо покупать?

– Значительного снижения цен ждать не стоит.

На наш взгляд, идеально покупать жилье до 1 августа, потому что в августе рынок в любом случае активизируется – в столичные университеты поступают дети из других городов, которым родители будут покупать однокомнатные квартиры… Как только это начнет происходить, рынок немного оживет.

Но если сейчас у вас хватает денег на ту квартиру, которую вы хотите, то покупайте ее не откладывая.

Потому что когда начнется рост и все ринутся покупать жилье, то сделать покупку на растущем рынке будет гораздо сложнее, цены будут постоянно меняться вверх, а продавцы будут устанавливать цены с прицелом на рост спроса. Можно очень сильно проиграть! Ведь количество сделок будет огромным, и цены будут меняться очень быстро: может получиться так, что вы придете на день позже, а квартира уже подорожала на тысячу долларов.

– Я живу в Жлобине в двухкомнатной квартире, а дети в Гомеле. Я хотела бы переехать поближе к ним. Что вы мне посоветуете?

– Обратитесь в филиал нашего агентства в Гомеле. Они вас сориентируют по реальным ценам, помогут найти варианты обмена и решить ваш вопрос.

– Хочу продать однокомнатную квартиру в Серебрянке и купить двушку, но уже несколько месяцев не могу найти покупателя. Все ходят, смотрят, торгуются и ждут, когда цены еще упадут.

– На сегодняшний момент на каждую квартиру покупателей нет. А те люди, у которых есть средства для покупки однокомнатной квартиры, скорее обратятся к застройщикам и выберут новое жилье, потому что на рынке новостроек сегодня есть очень интересные предложения.

Кроме того, цена вашей квартиры наверняка завышена, если на нее так долго не находится покупатель. Мы предлагаем вам решить квартирный вопрос с помощью технологии многоступенчатых обменов. Обращайтесь в наше агентство, мы поможем вам это сделать.

Эксперт оценит стоимость вашего жилья, подберет нужную двушку и рассчитает уровень доплаты.

Можно ли обменять четырехкомнатную квартиру на три однокомнатные?

– У меня деревянный дом со всеми удобствами в 7 километрах от Плещениц. Можно ли его поменять на двухкомнатную квартиру в Минске?

– Это нереально. Цены в Минске намного выше цен в регионе, поэтому речь не идет даже об однокомнатной квартире. Максимум, на что вы сможете обменять этот дом – на комнату в столице.

– Еще у нас в Минске есть четырехкомнатная квартира в сталинке площадью 90 метров рядом с универмагом «Беларусь». Можно ли ее обменять на три однокомнатных?

– Нет. Вы сможете ее обменять в лучшем случае на две однокомнатные квартиры без доплаты.

– Но это очень дешево!

– Мы вам говорим про сегодняшнюю реальность. Квадратный метр в однокомнатной квартире всегда стоит дороже, чем квадратный метр в четырехкомнатной. К тому же учитывайте, что у вас квартира с одной кухней и одним санузлом, а вы хотите взамен три квартиры с тремя кухнями и тремя санузлами. С доплатой это возможно сделать, но доплата может быть и 20, и 25 тысяч.

– Как осуществляется обмен? Я должна внести предоплату?

– Нет, не должны. Оплата за объекты производится непосредственно при отчуждении объекта. Риелтерские услуги вы оплачиваете по факту, когда решите свой вопрос, или можете внести аванс.

– Мне казалось, сейчас везде требуют предоплату. Значит, вам можно доверять.

– Конечно, мы на рынке уже 20 лет. Этим летом компании исполняется 20 лет.

– Я должна прийти к вам с документами и составить договор?

– Обязательно. Мы должны с вами встретиться, посмотреть и оценить вашу квартиру, определить сумму доплаты. Без заключения договора оказание риелтерских услуг невозможно, запрещено законодательством.

– Вы работаете только в Минске? А если мне нужно будет в Бресте приобрести жилье?

– У нас есть филиал и в Бресте, при желании вы можете обратиться и туда. Все подразделения работают по одинаковым типам договоров и оказывают услуги по одинаково высоким стандартам как в Минске, так и в регионах.

– Хочу продать старую однокомнатную квартиру и купить жилье в новостройке. Какие сегодня есть выгодные предложения?

– Сегодня покупать жилье в новостройках очень выгодно – застройщики устраивают акции, на рынке множество выгодных предложений. Например, квадратный метр в готовом каркасном доме на улице Платонова подешевел за три месяца на 450 долларов: начальная цена была 1850, сейчас – 1400.

Очень выгодные предложения есть в пригороде – например, в Жилом комплексе «КРОНА» в поселке Прилуки квадратный метр стоит 900-1000 долларов. Однокомнатную квартиру площадью 40 квадратов там можно купить за 40 тысяч долларов. Этот поселок находится в 6 км от кольцевой, туда ходит городской транспорт.

Это прекрасное место, рядом озеро, есть где погулять детям.

ХОТИТЕ ОБМЕНЯТЬ СВОЮ КВАРТИРУ?

ЗВОНИТЕ ПО ТЕЛЕФОНАМ: +375 (29) 655-66-77, (33) 655-66-77, (44) 501-10-14

e-mail:obmeny@pakodan.by

Сейчас не время покупать!

ffffffffffsfСейчас не время продавать!

fffffffffffffffdfffffffffffСейчас время МЕНЯТЬ!

Реклама.

Источник: https://www.kp.by/daily/26366/3247533/

Ветка права
Добавить комментарий