Как проверить, не сдано ли уже помещение коммерческой недвижимости или не находится в залоге?

Коммерческая недвижимость России: риски при покупке

Как проверить, не сдано ли уже помещение коммерческой недвижимости или не находится в залоге?

Специально для IRN.RUих анализирует адвокат Олег Сухов

Как ни печально, но любой коммерческой деятельности присущи риски. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей.

Существуют, конечно, риски рыночные, макроэкономические (подробнее см. «Офисы в Москве весной 2014 года: картина маслом»), но бывают и риски, присущие именно конкретным сделкам.

Объект некапитального строительства
Как правило, к данному типу недвижимости относятся мобильные сборно-разборные, контейнерные или передвижные постройки. Они могут быть в кратчайшие сроки разобраны и увезены. И легкость демонтажа, кстати говоря, является существенным риском.

С одной стороны, ничего особенного в сделках с такими павильонами нет. Газеты, радио и телевидение заполнены объявлениями об их продаже или аренде.

Но надо понимать одну простую вещь – подобная недвижимость не плавает в воздухе, а стоит на земле.

И если земля не является собственностью продавца и находится в аренде, то весьма велика вероятность того, что в конце концов объект «попросят» убрать и вывезти без какой-либо компенсации.

Как обычно это происходит: местные власти отдают землю в аренду, предприниматели возводят на ней ресторанчики, кафе, киоски, павильоны, работают, а потом перепродают объекты. Так может длиться годами и десятилетиями, пока у города вдруг не возникнет нужда именно в этой земле.

За примерами далеко ходить не буду. Олимпиада в Сочи или чемпионат мира по футболу 2018 года.

Уже сейчас во многих городах России, готовясь к футбольному форуму, местные власти спокойно разрывают договоры аренды и понуждают собственников сносить объекты некапитального строительства для возведения спортивных объектов, а также инфраструктуры.

А судорожные попытки некоторых предпринимателей переоформить кафе или магазины в объекты капитального строительства немедленно пресекаются судами, которые, изучив правоустанавливающую документацию, признают такой перевод незаконным.

Возвращаясь к чемпионату мира 2018 года, хотелось бы предостеречь некоторых, так сказать, деятелей, желающих «заработать» на «близости» к органам власти. Такая игра до добра не доводит. Для примера. Один из крупных городов-миллионников готовится принять игры чемпионата мира. Чиновники в 2012 г. уверенно указали место, где будет построен новый стадион.

Понятно, что цены на землю в этом районе резко подскочили, а на недвижимость – наоборот, упали. Бизнесмены, риелторы, да и просто спекулянты судорожно скупали участки, продавали строения и даже переоформляли объекты некапитального строительства. Однако через какое-то время произошла смена власти, и пришел новый губернатор.

Ознакомившись с положением дел и подсчитав затраты, он резонно указал, что месторасположение стадиона выбрано крайне неудачно, а последующий выкуп земли и сооружений обойдется бюджету в круглую сумму.

А посему новый глава тут же принял решение о другом месте для строительства, причем на федеральной земле.

В сухом остатке: все, кто пытался «заработать», скупая участки и продавая недвижимость, понесли огромные убытки.

Проблемы владельцев объектов некапитального строительства возникают и в ходе осуществления многочисленных федеральных программ. Например, при строительстве дорог. В 2012 году власти прокладывали трассу в Подмосковье.

Красный карандаш архитектора аккуратно обошел на плане капитальные здания и сооружения в поселке, однако безжалостно разрезал мини-рынок, состоящий из павильонов и магазинчиков, расположенных на арендованной земле.

Все убрали за один месяц.

Так что, прежде чем приобретать строение, всегда следует интересоваться – какого оно типа и не было ли ранее переоформлено в объект капитального строительства. Иначе последствия будут неустранимы.

Риски из недр власти
Разговор о них будет неполным, если не указать на… местные выборы. Самая обычная демократическая процедура превращается в нашей стране в серьезный риск в сфере недвижимости. В одном из приволжских городов лет пятнадцать назад началась нешуточная борьба за кресло мэра.

В конце концов победил самый популярный кандидат. Придя во власть, он, прежде всего, инициировал пересмотр многих решений бывшего градоначальника, в том числе и по продаже объектов муниципальной собственности. Суды работали споро, возвращая помещения и здания в бюджет и прекращая договоры аренды: «Незаконные, мол.

С превышением полномочий заключались». Прошло еще четыре года. Наступили новые выборы. И опять все пошло по накатанной колее. Коммерческая недвижимость снова меняла владельцев и арендаторов. Так продолжалось почти двенадцать лет, до тех пор пока не сменился губернатор, после чего ситуация наконец стабилизировалась.

Следующая опасность, подстерегающая бизнесменов на рынке коммерческой недвижимости, – двойные продажи объекта. Данная практика, к сожалению, широко распространена по России. Обычно этим занимаются компании, которые остро нуждаются в дополнительных средствах, дабы остаться на плаву. Ну, или откровенные мошенники, которые, получив предоплату, исчезают с горизонта покупателя.

Например, в 2012 году ООО «Риден-групп» (название изменено) решило выкупить отдельно стоящее здание в Подольске для размещения магазина. Переговоры прошли удачно, стороны «ударили по рукам», и покупатель зачислил на счет продавца 40% стоимости объекта.

Однако после этого собственник начал тянуть (как говорят в народе) резину, уклоняться от регистрационных действий, скрывать документы.

Когда уговоры ни к чему не привели, в дело вступила служба безопасности «Риден-групп», которая выяснила, что продавец заключил сделки купли-продажи еще с двумя компаниями и получил несколько миллионов рублей. В конце концов, юристы «Риден-групп» подали исковое заявление в арбитражный суд.

Понятно, что довести до конца подобные мошеннические сделки злоумышленникам редко удается: Росреестр не зарегистрирует дважды права собственности на один объект, однако получить по каждому договору до 50% стоимости сооружения вполне реально. И такие случаи сплошь и рядом. А дальше суды, которые длятся годами.

Обременения
Следующий риск, о котором следует сказать особо, – наличие обременений на недвижимость со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты.

Типичный пример связан чаще всего с «продажей» недвижимости, находящейся в залоге у банка. В 2007 г., например, в Москве оформлялась сделка купли-продажи товарного склада.

Покупателем выступила логистическая компания «Рейд», а продавцом – девелоперская фирма «Мансарда» (названия изменены). Дела у продавца шли неважно, и он решил поправить положение за счет предоплаты покупателя, оформив предварительный договор купли-продажи на объект.

В дальнейшем выяснилось, что склад уже год как заложен в Сбербанке по кредитному договору.

Естественно, сделка не была доведена до конца, а покупатель так и не смог вернуть свои деньги, так как через три месяца в отношении «Мансарды» кредиторы начали процедуру банкротства, а спорное помещение отошло банку. Кто-то скажет, что это редкий случай и… ошибется. Подобные факты очень часто встречаются на российском рынке недвижимости.

Инженерия
Бывает и так, что покупателя подстерегают сложности с той стороны, с которой вроде и не должно быть никаких проблем. Например, когда происходит переоформление документов на инженерные коммуникации после покупки сооружения.

Если бумаги содержат неточности или ошибки, то возможны большие финансовые затраты для их исправления. Кроме того, стоит помнить, что каждый вид коммерческой деятельности требует своих объемов энергозатрат и ресурсов.

Если офисная деятельность в основном ограничивается эксплуатацией компьютеров и кондиционеров, то для той же хлебопекарни требуются совсем другие мощности, которых может просто и не быть.

Чаще всего такая ситуация возникает при эксплуатации зданий старой постройки. Так, в Балашихе компания «Православный хлеб» (название изменено) решила открыть мини-завод.

Когда предприниматели купили помещение, то были очень удивлены тем фактом, что энергетики не в силах предоставить им требуемые мощности, а водоканал не в состоянии обеспечить поставку воды в соответствии с планируемым потреблением мини-завода. Все оказалось очень просто.

Здание было построено, а коммуникации проложены в 70-е годы, и они совершенно не рассчитаны на современные требования. Винить здесь некого. Прежде чем покупать объект, следовало посоветоваться с энергетиками и коммунальщиками.

Минимизация рисков
Покупая строение, следует удостовериться, что оно является объектом капитального строительства. Об этом расскажут правоустанавливающие документы, бумаги из Росреестра, БТИ, муниципальных органов.

О том, находится ли объект в залоге у банка, наложен ли на него арест, также можно узнать по выпискам из истории регистрационных действий Росреестра. В обязательном порядке следует проверять продавца по различным источникам: интернету, сайтам министерства по налогам и сборам России, Ар битражного суда Российской Федерации.

Нелишним будет интересоваться политической жизнью своего региона, отслеживать изменения в местном законодательстве, следить за реализацией федеральных и местных программ, связанных со строительством объектов и дорог. И самый главный совет, планируя сделку с недвижимостью, пригласите своего адвоката.

Только высококвалифицированный специалист сможет профессионально составить запросы, тщательно проанализировать документы и минимизировать риски.

Подробнее о рисках при аренде помещений можно прочитать в статье адвоката Олега Сухова «Коммерческая недвижимость: риски при аренде».

Источник: //www.irn.ru/articles/37565.html

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Как проверить, не сдано ли уже помещение коммерческой недвижимости или не находится в залоге?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.

Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант.

Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Как распознать «фейковое» объявление?

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок.

Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс.

рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Как снять квартиру без посредника

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника.

Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.

Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.

– Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья.

Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду.

Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.

– Квитанции об оплате коммунальных услуг

В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла.

Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии».

Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить.

В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника.

Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора.

Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Налоговый вычет для арендатора. Пострадает владелец

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум.

Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах.

Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть.

Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.

Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник.

Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.     

Источник: //www.cian.ru/stati-chto-proverit-pered-tem-kak-snjat-kvartiru-218384/

Не берите нежилое: Курбан Бердыев – в новой категории обманутых дольщиков Татарстана

Как проверить, не сдано ли уже помещение коммерческой недвижимости или не находится в залоге?

Банкротство компании Рашида Аитова и других застройщиков грозит повторной продажей коммерческих помещений, уже купленных малым бизнесом

30 покупателей нежилых помещений в ЖК «Миллениум сити», в числе которых и известный футбольный тренер Курбан Бердыев, могут остаться ни с чем в ходе недавно начавшейся процедуры банкротства компании «Маг-Строй».

В отличие от остальных дольщиков закон никак отдельно не защищает их интересы. Теперь предприниматели взывают к совести «Тимер Банка» и мудрости Рустама Минниханова, а их беда того и гляди коснется и других ЖК.

Тем, кто вложился в нежилые помещения, в конце пути, как оказалось, «светит» лишь шиш с маслом в тех случаях, когда застройщик входит в процедуру банкротства

В КОНКУРСНУЮ МАССУ — И ПЕРЕПРОДАТЬ

В широком сообществе обманутых дольщиков, испивающих чашу страдания в Татарстане, обнаружилась новая подкатегория — еще более несчастная и пораженная в правах. Покупателям долевого жилья, по крайней мере, обещан свет в конце тоннеля после достройки их дома, а тем, кто вложился в нежилые помещения, в конце пути, как оказалось, «светит» лишь шиш с маслом.

Речь, правда, о тех случаях, когда застройщик входит в процедуру банкротства. Надо заметить, что в Татарстане до сих пор таких примеров почти не было. Практически всех застройщиков, находившихся в предбанкротном состоянии, власти брали на поруки и под лозунгом «Ведь это наши люди» достраивали проблемные дома.

До процедуры финансовой несостоятельности дело при этом не доводили.

Однако на этот раз процесс пошел. В сентябре этого года Арбитражный суд РТ признал банкротом компанию «Маг-Строй», аффилированную с Рашидом Аитовым. И теперь Библией для его дольщиков и кредиторов становится параграф №7 закона о банкротстве, описывающий особенности финансового оздоровления застройщиков.

Первыми жертвами рискуют стать около 30 предпринимателей, купивших нежилые площади в строящемся ЖК «Миллениум сити» на пересечении проспекта Амирхана и улицы Чистопольской.

Как рассказали газете «БИЗНЕС Online» владельцы офисов, представители «Тимер Банка» (бывший «БТА-Казань»), который выступал инвестором проекта еще до санации, недавно огорошили их пренеприятным известием.

Всю их нежилую недвижимость планируется включить в конкурсную массу, потом повторно продать, а вырученные средства пустить на завершение строительства. И это при том, что у покупателей есть соответствующие договоры долевого участия, свидетельства о регистрации прав требования в Росреестре.

«Маг-Строй» никак не может завершить строительство ЖК «Миллениум сити» на перекрестке улицы Чистопольской и проспекта Амирхана, срок сдачи истек в 2014 году

КУРБАН БЕРДЫЕВ И ЕГО ТОВАРИЩИ ПО НЕСЧАСТЬЮ

ЖК «Миллениум сити» начали возводить в 2007 году, срок сдачи истек в 2014-м. Комплекс состоит из двух частей: две башни в 18 и 24 этажа стоят на перекрестке со стороны 68-го квартала, точно такие же — с другой, со стороны 66-го квартала.

Первая часть введена в эксплуатацию, а второй с адресом Чистопольская, 65 не повезло — «Маг-Строй» никак не может завершить строительство. В доме, согласно декларации, 320 квартир и еще 3,7 тыс. кв. м нежилых площадей, отведенных под офисы и магазины. Под них в доме были отведены нижние два этажа.

Первый этаж был поделен на большие помещения, что подразумевало заход крупных ретейлеров.

Интересно, что, по данным дольщиков, в эти площади вложился, например, Курбан Бердыев, бывший главный тренер «Рубина», а ныне вице-президент «Ростова». Второй же этаж был разделен на довольно небольшие площади в расчете на представителей малого бизнеса.

Именно они обратились в «БИЗНЕС Online» со своими горестными рассказами. Предприниматели, которые собрались у дома обсудить, как дальше быть, покупали самые разные метражи: одни — небольшую комнатку в пять «квадратов», другие взяли побольше — «квадратов» двадцать. Одни предприниматели на площадях хотели расширить свой бизнес, другие — впервые начать свое дело.

По данным дольщиков, в нежилые площади «Миллениум сити» вложился, например, бывший главный тренер «Рубина» Курбан Бердыев

Так, попробовать свои силы в предпринимательстве хотел Рамиль Исмагилов, который зарегистрировался как ИП и приобрел 25 кв. м для открытия массажного кабинета. За площади внес 2 млн.

рублей, из которых половину заплатил наличными, а еще на 1 млн. рублей взял ипотечный кредит в том же «Тимер Банке».

С тех пор три года платил ипотеку, а теперь этот же банк грозится площади забрать, возмущается Исмагилов.

Сергей Гараничев, наоборот, предприниматель со стажем — арендует площади в расположенном неподалеку «Бахетле», его компания занимается строительством бассейнов. Чтобы не платить аренду (16 – 17 тыс. в месяц) и немного сэкономить, решил приобрести 15 «квадратов» в собственность. Теперь 1,2 млн. рублей так и «зависли».

Расширить свое дело хотел Владислав Максимов из туристической компании «Мега-тур» и на новых площадях в 26 кв. м открыть второй офис. «Хотелось бы, чтобы власти или банк прислушались к нам, мы же создаем новые рабочие места. Я, к примеру, еще трех новых сотрудников планировал к себе взять», — говорит он.

Артур Харитонов приобрел площади, пока не рассматривая вариант с бизнесом. После смерти отца ему досталась квартира, он ее продал и приобрел недвижимость в доме. Даже мебель туда перевез из родительского дома…

В не менее сложной ситуации оказалась Ольга Фомина, которая для приобретения недвижимости в 90 кв. м продала две квартиры — в Нижнекамске и Казани, заплатив 7 млн. рублей.

На новом месте она хотела разместить художественную студию, кстати, тоже как память об отце, который хорошо рисовал…

«И мы остались на улице! А тогда, в марте 2014 года, тут полным ходом шли работы, стояли башенные краны, днем и ночью свет горел. Работа шла, поэтому мы и вложились».

Предприниматели покупали самые разные метражи: одни взяли небольшую комнатку в пять «квадратов», другие — побольше, «квадратов» двадцать

Предприниматели говорят, что доверились банку: ведь если кредитная организация берет дом под свой контроль, то априори с деньгами проблем быть не должно. Да и местные власти не раз приезжали на стройплощадку и заверяли, что дом будет готов…

САМЫЕ БЕСПРАВНЫЕ ИЗ ДОЛЬЩИКОВ

Поясним, что «Тимер Банк» (тогда еще «БТА-Казань») в бытность у руля команды Мудариса Идрисова действительно выступал инвестором нескольких проектов «Свея» и «Маг-Строя».

Однако дольщики приобретали площади не у самого «БТА-Казани» и даже не у «Маг-Строя», а у компании-прокладки ООО «Ресейлер», которая была зарегистрирована на неформально аффилированных с банком физлиц. Эта фирма сама приобретала площади у застройщика по цене в 20 тыс.

рублей за «квадрат», а предпринимателям перепродавала по рыночной стоимости — порядка 70 тыс. рублей за квадратный метр.

Тем не менее участие в схеме банка покупатели рассматривали как гарантию достройки объекта. «Мы могли бы купить площади в других строящихся домах, но решили не рисковать и довериться банку. А получилось наоборот!» — с горечью говорят они.

Банк тем не менее рухнул и в результате запущенной процедуры санации перешел в руки группы ТФБ Роберта Мусина, который немедленно затеял тяжбу со структурами Аитова, неоднократно описанную «БИЗНЕС Online». В мае 2015 года банк обратился в Арбитражный суд Москвы с требованием о банкротстве «Маг-Строя», который был прописан в столице.

В марте этого года судом сначала была введена процедура наблюдения, а недавно, как уже было сказано, Арбитражный суд РТ признал компанию банкротом и назначил конкурсным управляющим Алмаза Сабитова, члена НП «Объединение арбитражных управляющих «Авангард».

Ранее, еще 1 июня 2016 года, аналогичная участь постигла и ООО «Ресейлер» — конкурсным управляющим назначен член того же объединения Марат Шарипов.

Теперь все имущество застройщика действительно должно быть включено в конкурсную массу и распродано для погашения долгов. Однако закон о банкротстве особо защищает дольщиков, которые купили жилые помещения.

Во-первых, какая бы судьба ни ждала застройщика-банкрота, за ними сохраняется право на их квартиры. Во-вторых, согласно статье 201.

9, они ставятся на ступень выше прочих кредиторов в очередности удовлетворения их требований.

В доме, согласно декларации, 320 квартир и еще 3,7 тыс. кв. м нежилых площадей, отведенных под офисы и магазины

На тех же, кто купил в строящемся доме нежилые помещения, эти льготы не распространяются. Они могут требовать только денежную компенсацию от застройщика-банкрота в составе общей очереди, наравне с тем же «Тимер Банком». Однако предприниматели понимают: шансы получить хоть что-то в этом случае равны нулю.

Аналогичная ситуация возникала не только в Казани — очаги банкротства застройщиков приводили к скандальным пожарам по всей России. Как правило, предприниматели-физлица через суды требовали включения в реестр требования о передаче нежилых помещений. Но судебная практика по России складывается не в пользу бизнеса, поскольку «закон на требования по нежилым помещениям не распространяется».

В то же время ФЗ-214 и закон о защите прав потребителей не разделяют дольщиков по специфике объекта, то есть законотворцы предполагали, что владельцы хоть квартир, хоть офисов должны быть защищены.

В 2015 году по инициативе группы сенаторов в Госдуму был даже внесен законопроект, призванный ввести в вышеупомянутый параграф №7 закона о банкротстве понятие «нежилое помещение». Однако документ получил отрицательное заключение профильного комитета и правительства РФ.

Одним из главных аргументов стало то, что внимательное отношение к покупателям квартир связано с «особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией права на жилище». Также такая защита связана с тем, что они непрофессиональные инвесторы.

Те же, кто покупает нежилые помещения, должны, по логике законодателей, нести коммерческие риски наравне со всеми остальными инвесторами, включая банки. В итоге Госдума законопроект отклонила.

Логика понятна, но в случае с «Миллениум сити» она явно противоречит жизни: частные предприниматели покупали площади не для инвестиций, а для себя. А вот каков процент реальных покупателей среди владельцев квартир, еще надо разобраться.

Айрат Камалов: «У „Тимер Банка“ нет полномочий для принятия решений о продаже или непродаже помещений в ЖК „Миллениум сити“, это вопрос конкурсного управляющего ООО „Маг-Строй“»

ВСЯ НАДЕЖДА НА МИННИХАНОВА?

В банке, комментируя ситуацию «БИЗНЕС Online», предпочли от нее дистанцироваться. «У „Тимер Банка“ нет полномочий для принятия решений о продаже или непродаже помещений в ЖК „Миллениум сити“, это вопрос конкурсного управляющего ООО „Маг-Строй“.

Он должен выявить конкурсную массу и направить ее на завершение строительства и по возможности на удовлетворение требований кредиторов», — рассказал председатель правления Айрат Камалов.

Связаться с Сабитовым «БИЗНЕС Online» не удалось.

Дольщики, впрочем, разницы между банком и назначенным по его инициативе управляющим не видят и призывают кредитную организацию проявить добрую волю и найти компромисс.

Тем более что перепродажа их площадей не принесет ощутимой выгодны в масштабе стройки — дом все равно не удастся достроить на полученные от продажи 20 – 30 млн. рублей.

Встреча предпринимателей с представителем банка должна была пройти во вторник, но так и не состоялась.

Предприниматели рассказали, что обращались к бизнес-омбудсмену России Борису Титову в Москву, но в его аппарате посоветовали сначала решить вопрос вместе с республиканским защитником прав МСБ Тимуром Нагумановым, и тот даже взял проблему в разработку.

Газета «БИЗНЕС Online» обратилась к Нагуманову с запросом, пока ответа получено не было. Также предприниматели надеются, что поможет главный защитник дольщиков — президент РТ Рустам Минниханов.

По их мнению, в этой ситуации малый бизнес, с которого и так дерут три шкуры, оказался незащищенным.

Предприниматели рассказали, что обращались к бизнес-омбудсмену России Борису Титову, но в его аппарате посоветовали сначала решить вопрос вместе с республиканским защитником прав МСБ Тимуром Нагумановым

Между тем данный прецедент может приобрести характер эпидемии. У того же «Маг-Строя» остались невведенными не только ЖК «Миллениум сити», но также ЖК «Акварель», ЖК «Золотая середина» и дома на улице Достоевского, 54а. Если в «Акварели» помещения не продавались, то в двух последних ЖК история будет та же.

Более того, ни с чем могут остаться и покупатели коммерческих площадей ГК «Фон», одна из компаний которой («Фон-Ривьера», которая строила ЖК «Симфония») на днях вошла в процедуру банкротства. Ну а у всех, кто планирует вложиться в нежилые помещения в других новостройках, есть повод крепко задуматься.

Источник: //www.business-gazeta.ru/article/326079

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?

Как проверить, не сдано ли уже помещение коммерческой недвижимости или не находится в залоге?

Со сделками, которые потенциально можно расторгнуть, одна часть граждан сталкивалась лично, другая о них наслышана. Если выяснится, что при купле-продаже квартиры пострадали чьи-то законные интересы, эту сделку либо признают ничтожной, либо ее можно будет оспорить в суде.

В результате, говоря юридическим языком, происходит двусторонняя реституция: продавцу возвращается квартира, покупателю – деньги. Формально, казалось бы, пострадавших нет.

Но кроме потраченного времени и несбывшихся ожиданий покупатель может понести вполне ощутимые материальные потери.

Как устроена система?

По закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, между подачей документов в регистрационную службу и регистрацией права собственности проходит определенный срок (до одного месяца). А платит деньги покупатель продавцу, как правило, гораздо раньше, при заключении договора купли-продажи.

«Сначала происходят расчеты, – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк», – а уже после обе стороны сделки дружно, можно сказать, взявшись за руки, идут сдавать документы на государственную регистрацию сделки.

Это удобно и безопасно для продавца, но очень волнительно для покупателя, так как деньги отданы, а право собственности возникнет через месяц. Но так уж устроена система регистрации сделок. Сдача документов на регистрацию изначально, процессуально предполагает состоявшийся расчет между сторонами, иначе возникает залог в пользу продавца».

То есть все происходит по известной схеме «утром деньги, вечером стулья». В этой системе покупатель изначально уязвим.

Чем рискует покупатель?

Даже если исключить заведомый обман (о таких случаях рассказывается в нашем материале «Мошеннические схемы в купле-продаже квартир»), у покупателя есть ненулевой риск потерять часть денег (или даже всю сумму).   

Во-первых, если сделка будет расторгнута не сразу, а через какое-то время, деньги покупателя успеют немного «подешеветь» из-за инфляции. Во-вторых, в договоре купли-продажи стороны не всегда указывают реальную стоимость покупки, чтобы избежать уплаты подоходного налога или снизить его сумму. Продавец может этим воспользоваться, чтобы вернуть меньше денег, чем он реально получил. В-третьих, продавец может заявить, что эти деньги он уже потратил (варианты: пропил, потерял). Остается только судиться. Но если квартира у продавца единственная, суд не наложит взыскание на это жилье. Продавец просто будет годами выплачивать покупателю определенный процент своей зарплаты. Или не будет выплачивать ничего, если он пенсионер или инвалид.

Основные причины расторжения сделок

1.    Отказ в регистрации права собственности

Арест квартиры во время ожидания регистрации прав – одна из самых частых причин отказа в регистрации. Оснований для ареста может быть сколько угодно: собственник затопил соседей, и они подали на него в суд, требуя возместить убытки; у продавца возникли проблемы с выплатой взятого в банке кредита, и взыскание было обращено на квартиру; бывшие члены семьи продавца именно в этот период вовлекли его в раздел имущества, и т.д. Процесс регистрации будет приостановлен до снятия ареста, то есть – на неопределенный срок. А если собственник не сможет удовлетворить исковые требования соседей, банка либо бывшего супруга, сделка будет расторгнута.

«У нас был такой  прецедент, – рассказывает  Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра  недвижимости «МАН». – Документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали.

Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку.

По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста.

Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе». 

2.    Появление «невидимок»

«Новые старые» претенденты на жилье могут стать невидимой угрозой праву собственности нового владельца квартиры. Категорий таких граждан несколько.

Лица, исключенные из приватизации

До августа 1994 года Закон о приватизации жилищного фонда позволял не включать в число собственников несовершеннолетних детей. Затем в него внесли соответствующие изменения, защищающие интересы несовершеннолетних. Нормы, восстанавливающие нарушенные права граждан, имеют обратную силу, и сегодня выросшие дети, которые выражают желание восстановить свое право собственности через суд, – пожалуй, самая массовая и защищенная законом категория граждан, имеющих право оспорить сделку по купле-продаже квартиры.

Граждане, исключенные из приватизации, появлялись и после августа 1994 г. «Похожая ситуация с людьми, которых сняли с регистрации из-за отбытия в места не столь отдаленные или на службу в армию.

Во время их отсутствия родственники вполне могли приватизировать квартиру и продать ее.

Вернувшись же, обделенные собственностью граждане, также могут доказывать свое право владеть квартирой», – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк».

Наследники, не вступившие в права наследства

Не очень часто, но бывает, когда в случае с наследственными квартирами появляются граждане, в свое время не вступившие в права наследства. «Это могут быть и внебрачные дети, доказавшие свое родство, и родственники, не знавшие о смерти наследодателя.  Еще чаще в наследственных делах оспаривают завещание. Как правило, это недовольные распределением имущества родственники умершего», – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк».  Хотя по закону срок для вступления в права наследства составляет 6 месяцев, он может быть продлен, если наследник докажет, что ему было затруднительно узнать о смерти наследодателя. Оспорить такое право будет практически невозможно.

Кроме того, существует опастность того, что в приобретаемой квартире,  купленной прежними хозяевами с участием «материнского капитала», детей  не наделили долями. О возможных последствиях мы рассказывали в материале «Квартиры замедленного действия».

Бывшие члены семьи продавца Немало проблем покупателю могут доставить и бывшие члены семьи собственника. Квартира, купленная гражданином, состоящим в браке, по закону является совместной собственностью обоих супругов, и продолжает оставаться таковой, даже если супруги к моменту совершения сделки уже стали бывшими.

В Управлении Росреестра без нотариально удостоверенного согласия второго супруга сделка  зарегистрирована не будет, хотя  документы на регистрацию принять могут. При заключении договора и при расчетах с продавцом в суете на это можно не обратить внимания, и тогда покупатель пострадает.

О подобном случае рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Собственник подписывает договор купли-продажи, получает всю сумму, а при сдаче документов выясняется, что отсутствует согласие супруги продавца. Риэлтор клятвенно уверяет, что такое согласие донесет.

Но в процессе регистрации выясняется, что супруга фактически с  продавцом давно не живет и просит за своё согласие половину полученных продавцом денег.

Продавец на полученные деньги уже купил другую квартиру, риэлторы растворились, а покупатель приобрел массу проблем, решать которые будет в суде».

Как себя обезопасить?

1.    «Красный коридор»

Какую информацию найти нельзя?

Очевидно, если покупатель найдет всю возможную информацию о квартире и о личности продавца, он обезопасит себя, и свою сделку. Но возможности раздобыть существенную часть такой информации доступны не всем. Без связей не выяснить, не «висит» ли на продавце кредит, взыскание по которому потенциально может быть обращено на квартиру: банки не разглашают такие сведения. Крайне сложно для покупателя, если только он не частный детектив, быть в курсе всех семейных и бытовых дел продавца. И просто очень трудно «на глаз» определить, насколько честно поведет себя продавец, если сделка вдруг пойдет по неблагополучному сценарию.

Где постелить соломку и поплевать через плечо?

А вот где стоит поплевать через плечо и понадеяться на авось, так это в случае с разведенными супругами. «Я в таких случаях говорю: «Решили развестись – разводитесь сразу по всем пунктам и параметрам», – советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела ЦН «МАН». – Не обязательно при разводе обращаться в суд с разделом имущества или составлять брачный договор. Супруги при разводе могут составить соглашение в простой письменной форме, где определяется порядок их общей собственности, прийти в Управление Росреестра, сдать это соглашение и через месяц получить свидетельства на ½ часть квартиры, или как они там договорятся. Если не договорились – можно подать в суд на раздел имущества. Если супруг где-то далеко и на судебные заседания не является, выносится заочное решение о разделе имущества, в котором тоже будут определяться доли».

2.    «Зеленый коридор»

Что находится элементарно?

Прежде всего, покупателю поможет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Общедоступная (теперь и в электронном виде) информация из ЕГРП позволит ему по крайней мере не связываться с квартирой, которая заведомо будет отклонена при регистрации права собственности. «Обязательно берите выписку из ЕГРП. Это хоть какая-то гарантия, что жилой объект не находится в залоге и не состоит под арестом. Такую справку может заказать любой субъект, не обязательно собственник», –советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра недвижимости «МАН».

Что получить сложнее, но возможно?

Сложнее выяснить историю квартиры, но для собственника (или лица, действующего по доверенности собственника) доступ к такой информации открыт. «Можно попросить собственника взять в ЕГРП так называемую расширенную выписку об истории объекта. То есть обо всех собственниках, которые владели этим объектом до нынешнего продавца. Там указаны все правообладатели и сроки их владения. Указаны собственники с момента регистрации права собственности в Управлении  Росреестра. Если квартира – давно уже “вторичка”, то такая справка берется в БТИ на тех же условиях.  Что касается сведений о составе семьи – это можно увидеть в справке формы 40, которая тоже бывает «исторической», и из нее видно, кто был прописан до нынешнего продавца. Там должны быть зафиксированы несовершеннолетние дети, которые не воспользовались своим правом приватизации», – говорит Ирина Карпухина. Если собственник отказывается взять такую справку – для покупателя повод задуматься, все ли чисто в этой сделке.

О каких юридических положениях важно помнить?

Покупатели должны знать и помнить о том, что возможности оспорить сделку у граждан, имеющих на это право, не безграничны. Например, дети, исключенные из приватизации, могут подавать исковое заявление о признании сделки недействительной только в том случае, если у них нет в собственности другого жилья. «К тому же, – комментирует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра  недвижимости «МАН», – это право имеет четко очерченные сроки.  В Гражданском кодексе РФ (ст. 181), установлено, что по ничтожным сделкам этот срок – 3 года, по оспоримым – 1 год. Хотя сроки исковой давности можно восстановить на том основании, что лицо не имело физической возможности узнать о сделке (например, несколько лет отсутствовало по данному адресу)».

Почему нужно заключать договор купли-продажи у нотариуса?

Закон сегодня позволяет обходиться без этой инстанции. Но на самом деле нотариат – еще одна степень защиты от возможных «подводных камней», которые могут расстроить сделку. Например, если нет согласия второго супруга на продажу совместной собственности, нотариус просто не заключит договор купли-продажи и тем самым не позволит покупателю отдать продавцу деньги.

Чем помогут безопасные расчеты?

Применение безопасных способов расчетов уменьшает риск невозврата (или возврата не в полном объеме) денег покупателю. Таких способов несколько: безналичные расчеты, банковская ячейка, расчеты через аккредитив. «Очень интересным и удобным для обеих сторон является передача денег через банковскую ячейку, – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»

Источник: //www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/kto_i_pochemu_mozhet_osporit_sdelku_kupli_prodazhi

Ветка права
Добавить комментарий