Как узнать, устранены ли последствия незаконной перепланировки?

Незаконные перепланировки квартир: ответственность и возможные последствия

Как узнать, устранены ли последствия незаконной перепланировки?

Современный столичный рынок вторичного жилья предлагает немалое количество квартир с самовольной, не зарегистрированной в жилищной инспекции перепланировкой.

Каждая шестая квартира подвергается незаконному переустройству, что становится причиной судебных исков об устранении допущенных нарушений и восстановлении исходной планировки.

Число подобных судебных процессов растёт в геометрической прогрессии, свидетельствуя об усилении властями контроля за техсостоянием объектов жилой недвижимости. Чем чревата для граждан незаконная перепланировка квартир? И какая ответственность за это предусмотрена законом? Попробуем разобраться.

Варианты нелегальных перепланировок

В соответствии с действующим законодательством, незаконной перепланировкой квартиры признаётся любое изменение её конфигурации, не согласованное с жилинспекцией и выполненное без разрешительной документации.

Чаще всего встречаются нарушения, связанные с перемещением дверных проёмов, с созданием пола с подогревом от общей тепловой магистрали или системы горячего водоснабжения, с ликвидацией вентиляционных каналов и установкой в нише демонтированного венткороба холодильников, СВЧ-печей, стиральных машин и прочей техники.

При этом не любое внутреннее переустройство жилого помещения можно узаконить, поскольку некоторые виды перепланировок попросту запрещены.

Возможно ли скрыть перепланировку

Возможно, но до поры до времени.

Неузаконенное переустройство квартиры вполне может быть выявлено в результате плановой проверки или по жалобе в надзорные органы соседей, недовольных шумом ремонтных работ, горами строительного мусора на площадке, плохой вентиляцией в своей квартире или аварийным состоянием жилья, например внезапно появившимися трещинами на стенах. Последнее может быть связано с соседской перепланировкой, нарушающей устойчивость несущих конструкций, что вызывает в результате их разрушение.

Ответственность за нелегальные перепланировки

За самовольное, незаконное переустройство помещения для граждан предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций с предписанием об устранении в назначенные сроки допущенных нарушений и возврате квартиры в прежнее состояние.

При игнорировании собственником жилья данного предписания, сотрудники жилинспекции вправе уже в судебном порядке требовать приведения жилого помещения к соответствующей техническим нормам планировке.

Если несмотря на решение суда, нарушения так и не были устранены, жилинспекция имеет полное право обратиться в суд повторно, на этот раз уже с иском о лишении владельца квартиры права собственности на неё и о продаже переустроенной недвижимости на публичных торгах. В этом случае приводить жильё в надлежащее состояние обязан будет уже новый хозяин квартиры.

Судебная практика

Как правило, по искам об устранении нарушений в перепланировке квартир суды принимают решение в пользу жилищных органов. А вот с выставлением незаконно перепланированной недвижимости на торги всё намного сложнее.

Известен резонансный судебный процесс, когда у гражданина, переоборудовавшего жилое помещение в сауну, принудительно изъяли из собственности его квартиру и продали на публичных торгах, поскольку устранить нарушения в соответствии с предписанием он отказался, а согласовать и узаконить перепланировку ему так и не удалось.

Одновременно с этим известны случаи, когда суды отказывали чиновникам в их исковых требованиях, ссылаясь на перечень случаев, не предусматривающих возможности изъятия недвижимого имущества у его владельца (ст.

239 ГК РФ). Поводом для отклонения требований жилинспекции может послужить и недостаток доказательств о направлении перепланировщику соответствующих предписаний по устранению самовольных, незаконных переустройств.

Последствия нелегальных перепланировок

Незаконные переустройства планировки жилых помещений могут привести не только к судебным разбирательствам, но и к денежным потерям.

К примеру, демонтированный вентиляционные короб существенно снижает возможность выгодно продать квартиру, поскольку шансы получить ипотечный займ на её покупку сводятся к нулю.

Иногда заёмщики за некоторое вознаграждение подкупают независимого оценщика жилья, который соглашается закрыть глаза на допущенные нарушения в планировке квартиры. Но если обман вскроется, а вероятность этого велика, банки вправе потребовать досрочного погашения ипотечного кредита.

К тому же известны случаи, когда в целях проверки проходимости вентиляционных каналов техники бросали в них тяжёлые предметы. Это может стать причиной поломки мебели или бытовой техники, установленной в нише на месте срезанного венткороба.

Источник: //greatr.ru/indexpress959.htm

Долой лишние стены! И что за это будет? / Незаконная перепланировка

Как узнать, устранены ли последствия незаконной перепланировки?

Некоторые собственники квартир, стремясь перестроить помещение под свои требования, не ограничиваются простым ремонтом, а прибегают к перепланировке, то есть к изменению изначального проекта квартиры. Чем это грозит и как избежать последствий?

Как правило, перепланировка заключается в переносе стен, дверных проемов.

При этом важно знать, что любое изменение в проект квартиры должно быть согласовано и основано на проекте, подготовленном специалистами, в противном случае собственник квартиры может быть привлечен к ответственности, особенно в том случае, если при переустройстве были повреждены несущие конструкции, повлекшие уменьшение прочности помещения.

Любое изменение конфигурации помещения должно осуществляться только с разрешения контролирующих органов (БТИ) и в соответствии с разработанным проектом. Нарушение этих требований делает любую перепланировку незаконной.

Незаконная перепланировка может быть двух видов:

  • перепланировка не повлекла за собой изменение несущих конструкций, и не несет никакой угрозы для помещения. Такие изменения проекта могут быть согласованы в дальнейшем, тогда собственник избежит наказания за свои действия.
  • перепланировка, которая не может быть согласована, так как не соответствует строительным нормам. В данном случае незаконная перепланировка не только не согласована с контролирующими органами, но и несет прямую опасность для окружающих. В случае повреждения несущих конструкций увеличивается риск разрушения всего строения.

Способы выявления незаконной перепланировки

Многие нарушают жилищное законодательство, не оформляют перепланировку надлежащим образом по ряду причин.

  1. Некоторые не знают о необходимости получать разрешительную документацию и проектировать перепланировку.
  2. Есть люди, которые стараются на этом сэкономить, так как согласование перепланировки отнимает как деньги, так и время.
  3. Некоторые собственники помещений заранее понимают, что сделанная ими незаконная перепланировка не может быть согласована, так как не отвечает нормам безопасности.

Причины могут быть разные, но все собственники надеются, что о нарушении законодательства с их стороны не станет известно контролирующим органам.

Можно выделить несколько причин, по которым уполномоченным органам удается выявить факты несогласованных перепланировок и привлечь виновного к ответственности.

  1. Жалоба соседей. Ремонт, связанный с перепланировкой квартиры – это достаточно длительный и шумный процесс. Недовольные соседи могут обратиться в полицию, и участковый при проверке выявит незаконную перепланировку.
  2. Осмотр квартиры представителями управляющей компании, которые могут прийти, например, для осмотра коммуникаций или составления акта осмотра по факту затопления соседей.
  3. Проверка квартиры на соответствие техническому паспорту сотрудниками БТИ. Такой осмотр, как правило, осуществляется при продаже квартиры по требованию покупателя.

Согласование незаконной перепланировки

В случае выявления факта незаконной перепланировки собственнику помещения должен приложить все усилия, что бы согласовать внесенные изменения, причем сделать это необходимо до того, как к нему будут применены меры в соответствии с законодательством.

Для того что бы узаконить перепланировку необходимо подготовить пакет документов, в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, к таким документам относятся:

  1. заявление о перепланировке;
  2. правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  3. проект перепланировки;
  4. технический паспорт жилого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя жилого помещения;
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, в том случае если помещение расположено в здании признанном памятником архитектуры.

На основании этих документов органы власти принимают решение согласовать перепланировку или нет. Решение по данному вопросу должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи всей необходимой документации и направлено заявителю. В случае необоснованного отказа собственник помещения имеет право обратиться в суд и в рамках судебного заседания требовать согласования перепланировки.

После вынесения положительного решения в техническую документацию помещения вносятся соответствующие изменения, отражающие выполненную перепланировку.

Последствия незаконной перепланировки

  1. Незаконная перепланировка прямо запрещена законодательством, таким образом, собственник помещения привлекается к ответственности, в случае выявления таких нарушений. Санкции предусмотрены как гражданским, так и административным законодательством. В соответствии с ч. 2 ст. 7.

    21 КоАП РФ незаконная перепланировка грозит собственнику помещения штрафом в размере от 2000 до 2500 рублей.

  2. Казалось бы размер штрафа не большой, но не стоит забывать о санкциях предусмотренных жилищным законодательством.

    Муниципальные власти имеют право выписать предписание и установить срок, в течение которого помещение должно быть приведено в первоначальный вид. Таким образом, это влечет за собой дополнительные расходы для нарушителя.

    В том случае, если восстановление первоначального вида помещения потребует разработку дополнительной проектной документации, то эти расходы так же понесет собственник помещения.

  3. В том случае, если собственник помещения отказывается от устранения последствий перепланировки или в результате его неправомерных действий пострадали несущие опоры и был нанесен ущерб дому, то в судебном порядке такой собственник может быть выселен из квартиры, а само помещение реализовано на публичных торгах. Денежные средства с продажи как раз и пойдут на ликвидацию последствий незаконной перепланировки.
    В том случае, если незаконная перепланировка сделана в муниципальной квартире, то такой наниматель может быть выселен из квартиры в результате расторжения договора социального найма.

Последствия незаконной перепланировки залоговой квартиры

Встречаются случаи, когда человек приобретает жилое помещение путем заключения договора ипотеки. В данном случае он хоть и является собственником, но в соответствии с ГК РФ, а так же ФЗ «О залоге недвижимого имущества (ипотеке)» частично права на квартиру принадлежат залогодержателю, то есть банку, выдавшему кредит на приобретение квартиры.

Собственник квартиры не имеет права вносить какие-либо изменения в ее технические характеристики во время действия договора залога без получения согласия залогодержателя.
В случае перепланировки квартиры на собственника будут наложены санкции не только в соответствии с законодательством, но и кредитным и договором залога.

Банк может потребовать расторжения договора и обратить взыскание на квартиру.

Сделки с квартирами имеющими перепланировку

Перепланировка квартиры не является препятствием для совершения, каких-либо сделок с ней, но стоит отметить с какими трудностями могут столкнуться как продавец, так и покупатель.

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Незаконная перепланировка может стать проблемой, если собственник решит продать квартиру. Не многие покупатели согласятся на подобную сделку, так как после перехода права собственности именно новый владелец должен будет осуществить всю процедуру согласования за свой счет. Кроме того, в случае выявления нарушений именно к новому собственнику будут предъявлены требования органов власти.

Выводы:

  1. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перед началом перепланировки необходимо взвесить все «за» и «против», убедиться, что ее можно осуществить правомерно.
  3. Перепланировку, которая не повлекла за собой изменения несущих конструкций, и не несет никакой угрозы для помещения можно будет согласовать в дальнейшем и избежать наказания.
  4. Для того что бы узаконить перепланировку необходимо подготовить пакет документов, в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
  5. Последствиями незаконной перепланировки могут стать: штраф, обязанность привести помещение в первоначальный вид, выселение.

Источник: //jurprovodnik.ru/soveti/686-nezakonnaya-pereplanirovka

За незаконную перепланировку у челябинцев заберут жильё

Как узнать, устранены ли последствия незаконной перепланировки?

Перед проведением перепланировки, затрагивающей общедомовое имущество, нужно получить согласие всех собственников

Власти могут получить право изымать жилье, если в нем провели перепланировку, затрагивающую общедомовое имущество, но не согласовали её со всеми жильцами. Такое пояснение, которое актуально для всех регионов, включая Южный Урал, дал Верховный суд РФ.

Поводом стал иск в суд собственника квартиры в Краснодаре, в которой он выполнил перепланировку и обустроил отдельный вход, соблюдая все нормы.

Позже он обратился с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Но ему отказали и рекомендовали привести помещение в первоначальное состояние.

Мужчина направил в местный суд иск к администрации города о признании права собственности на это помещение.

В ответ муниципалитет подал в суд на собственника, требуя продать квартиру с публичных торгов. В иске говорилось, что владелец квартиры не имел права обустраивать собственную входную группу и демонтировать перегородки внутри квартиры. Власти планировали выплатить ему средства, вырученные с продажи, за вычетом расходов на восстановления прежнего вида жилья.

Районный суд удовлетворил исковые требования собственника, тогда городская администрация обратилась в Верховный Суд с требованием признать право собственности на эту квартиру. ВС встал на сторону муниципалитета, уточнив, что суды первой и апелляционной инстанции допустили серьёзные нарушения норм материального права.

Так, при выполнении работ по перепланировке квартиры её владелец затронул общее имущество – ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, а также земельный участок, следовательно, на переобустройство было необходимо согласие всех собственников квартир. Но за перевод квартиры из жилого помещения в нежилое проали не все жители, а только 87,7%.

Евгений Заневский (инфографика)

Челябинские юристы отмечают, что судебных тяжб можно было бы избежать.

– Некоторые люди живут по принципу «сначала делаем, потом думаем», – ответила 74.ru управляющий партнер юридической компании «Статера» Ирина Трякшина. – Чтобы выполнить переустройство и перевод в нежилое помещение, не обязательно решать вопрос через суд.

Собственник должен подготовить проект переустройства, представить его на согласование, получить разрешение на производство работ, тогда и проблем не возникло бы. Все работы производятся исходя из регламентов таким образом, чтобы не был причинен вред ни людям, ни их имуществу.

И лицо, которое подписывает проект либо согласование, должно понимать персональную ответственность.

Юрист отметила, что ещё 5-10 лет назад судебная практика по вопросу перепланировок стояла на стороне собственников нежилых помещений.

– Появление за этот период времени резонансных ситуаций, когда перепланировки приводят к ухудшению несущих конструкций, видимо переломило ситуацию, ведь безопасность граждан должна стоять на первом месте, – добавила собеседница.

– Если затрагивать вопрос о согласии соседей-сособственников, то оно потребуется только в том случае, если будут затронуты общие коммуникации, пролеты, лестницы, крыши и подвалы, а также если вы хотите сделать еще и определенную пристройку на общем участке земли.

Чтобы избежать подобных проблем, можно воспользоваться алгоритмом действий перевода помещений из жилого в нежилое. Для начала нужно подготовить проект переустройства в специализированной организации, имеющей допуск к проектным работам. На общем собрании собственников получить согласие на устройство отдельного входа в нежилое помещение.

– Затем собственник должен предоставить заявление о переводе помещения в нежилое, сопроводив его документами на эту недвижимость и планом помещения с его техническим описанием, – говорит ведущий юрисконсульт компании «Гаврюшкин и Партнеры» Марина Захарова.

– И только после того, как владелец квартиры получит разрешение о переводе её в нежилое помещение, он может приступать к работам по перепланировке.

Потом нужно обратиться к кадастровому инженеру за составлением кадастрового паспорта на перепланированное помещение и зарегистрировать право на переведённое помещение в Росреестре.

В июле этого года в Госдуму внесли законопроект, который предлагает установить административную ответственность за самовольное изменение планировки в нежилых помещениях многоквартирных домов. Действующий закон предполагает штраф только для владельцев жилья с незаконным переустройством.

Напомним, жилинспекторы смогут проверять квартиры челябинцев, где планируется ремонт – не намечается ли там незаконной перепланировки. Такие поправки в Жилищный кодекс внесли в Госдуму. Челябинцев, которые затевают опасные работы, остановят до того, как они разрушат стены дома. Сегодня жилищные инспекции по закону могут выявлять только уже свершившиеся нарушения по перепланировке жилья.

Ранее 74.ru сообщал, что жителю Ленинского района Челябинска представители Госжилинспекции вынесли предписание о незаконном переносе кухни в жилую комнату.

А собственника коммерческого помещения по улице Бейвеля через суд обязали устранить последствия незаконной перепланировки. Соседи пожаловались на то, что в одной из квартир на первом этаже обустроена входная группа, а помещение используется как магазин.

При этом жилье официально не переведено в нежилое. Это и стало поводом прокурорской проверки.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ обязательным условием перевода нежилого помещения в жилое является наличие согласия всех собственников квартир в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Источник: //74.ru/text/gorod/60044381/

Реализация квартиры с перепланировкой и её последствия

Как узнать, устранены ли последствия незаконной перепланировки?

Проведение перепланировки квартир и домов набирает всё большие обороты. Стремление людей благоустроить своё жилое помещение обоснованно, но в то же время сопряжено с рядом особенностей при последующей реализации.

Наиболее простым является случай, если собственник добросовестно и ответственно подошёл к вопросу и самостоятельно узаконил перепланировку, внеся и зарегистрировав изменения в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте.

Такое жилое помещение может быть реализовано без дополнительных проблем и по более высокой стоимости.

Но в большинстве случаев собственники перепланированных помещений не столь ответственно относятся к вопросу должного оформления проведённых изменений. И здесь особо остро встаёт вопрос о порядочности продавца.

Владелец квартиры с незаконной перепланировкой должен осознавать, что стоимость такого помещения будет ниже рыночной стоимости аналогичной недвижимости не менее чем на 10 %, ведь покупателю придётся самостоятельно понести финансовые затраты на регистрацию.

Более того, заключение такой сделки возможно, лишь если будущий собственник чётко понимает, что ему самостоятельно придётся осуществлять длительный процесс узаконивания перепланировки, требующий значительных временных и материальных ресурсов.

Если при перепланировке не происходило изменения и переноса несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, то согласовать внесённые изменения будет не сложно.

Но в случае существенного отличия первоначального плана от фактического покупатель столкнётся с большими расходами по согласованию.

Если же были нарушены жилищные нормы либо уполномоченные органы укажут на несоответствие проведённой перепланировки требованиям противопожарной, санитарной безопасности, которые утверждены законодательством, согласование будет невозможным в любом случае.

Следует помнить, что всегда есть возможность столкнуться с мошенниками или просто непорядочными продавцами. В случае если после покупки недвижимости выясняется, что имела место самовольная перепланировка, то возможность расторгнуть в суде договор купли-продажи зависит от итоговых технических результатов перепланировки.

1. Договор купли-продажи не подлежит расторжению при условии, что при перепланировке не было допущено нарушений законодательных норм, требований строительных, противопожарных, санитарных правил и не требует несоразмерно высоких материальных и временных затрат на устранение нарушений либо узаконивание перепланировки.

Также сложилась судебная практика, устанавливающая, что при изначальном осмотре и изучении технической документации покупатель должен проявить должную осмотрительность и внимание.

Определением Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу № 33-8104/13 истцу отказано в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Суд указывает, что сама по себе самовольно произведённая перепланировка не является основанием расторжения договора купли-продажи, так как при проведении первоначального осмотра и изучении технической документации истец должен был проявить должное внимание и отметить несоответствие фактической жилплощади и указанной в техпаспорте.

Таким образом, истец выразил своё волеизъявление на покупку квартиры в имеющемся состоянии, что предусматривалось договором, в котором указано, что техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Но данный аспект является дискуссионным. Весьма обоснованной является позиция, основанная на нормах ст. 475, 557 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ), согласно которой в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи, покупатель имеет право требовать:

  • соразмерно уменьшить покупную цену недвижимого имущества;
  • безвозмездно устранить недостатки недвижимости в разумный срок;
  • возместить расходы, понесённые в результате устранения недостатков недвижимости.

Вместе с тем для применения последствий передачи товара ненадлежащего качества требования к качеству товара должны быть чётко сформулированы в договоре купли-продажи.

Так, решением Ленинского районного суд г. Курска от 12 августа 2014 г. истцу отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы. Между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи квартиры. В момент передачи квартиры продавцом покупателю последнему был предоставлен технический паспорт на квартиру.

Впоследствии истец установил, что фактическая площадь квартиры отличается от площади, которая указывалась в технической документации. На основании этого истец заявил требование об уменьшении стоимости квартиры и передаче денежной суммы, затраченной на узаконение перепланировки. Исходя из смысла ст.

457, 557 ГК РФ, чтобы предъявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены, нужно прописать в договоре такое качество товара, на которое претендует покупатель. В договоре, заключённом между истцом и ответчиком, отсутствует перечень необходимых требований к качеству товара.

Помимо этого, на основании материалов дела суд установил, что истец добровольно принял квартиру в том виде, в каком она была на момент подписания договора.

2. Договор купли-продажи подлежит расторжению в случае, если осуществление перепланировки привело к нарушению нормативных предписаний, императивов строительных, противопожарных, санитарных требований и если такие изменения влекут необходимость несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Важным является вопрос, на ком же лежит обязанность устранения последствий самовольной перепланировки: на прежнем собственнике или нынешнем?

Судебная практика, сложившаяся до 2017 года, давала однозначный ответ. Устранение последствий незаконной перепланировки возлагалось на нынешнего собственника квартиры.

В апелляционном определении Красноярского краевого суда от 09.10.2013 указано, что доводы апелляционной жалобы М.

о том, что им была приобретена доля спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не могут послужить основанием отмены решения суда, так как истец, будучи собственником доли спорного помещения, должен принять меры к устранению нарушений прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с перепланировкой этого помещения.

Важным изменением в сформировавшейся судебной практике стало определение Верховного Суда РФ от 31.10.2017. Считалось, что, согласившись на покупку квартиры с изменениями, которые не были узаконены, приобретатель самостоятельно несёт ответственность за принятое решение.

Верховным Судом РФ такая позиция была признана не соответствующей требованиям законодательства. Так, судами всех инстанций были признаны законными требования, предъявленные управляющей компанией к нынешним жильцам о возврате помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Согласно материалам дела, лестничные клетки указанного дома оборудованы распашными дверями в проходе из приквартирного коридора к лифту. На верхнем этаже данные двери были демонтированы, а вместо них неизвестными лицами была возведена железная дверь с навесным замком.

Пожарная инспекция признала подобную переделку создающей опасность для жизни и вынесла предписание о возврате к первоначальному состоянию и демонтаже железной двери. Данная перепланировка была произведена не нынешними жильцами, но управляющей компанией были возложены затраты по выполнению предписания на них.

Судами первой и апелляционной инстанций требования управляющей компании были удовлетворены, но Верховным Судом РФ была признана недопустимость возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. Согласно вынесенному определению является необходимым установление лиц, которыми производилась незаконная перепланировка.

Если управляющая компания не может определить виновных, это не позволяет ей возлагать расходы на других лиц. Хотя данный случай относится к изменению имущества общего пользования, определение Верховного Суда применяется и по отношению к жилым помещениям с незаконной перепланировкой.

Таким образом, и покупка, и продажа помещения, в котором произведена перепланировка, имеет большое количество подводных камней и требует осмотрительности и порядочности от сторон договора.

Одним из способов избежать негативных последствий такой сделки является привлечение специалиста, который может определить, имела ли место перепланировка и возможно ли узаконить внесённые изменения.

Источник: //www.top-personal.ru/estatelawissue.html?1035

Не переделывал – не ломай — Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами

Как узнать, устранены ли последствия незаконной перепланировки?

Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.

Верховный суд разъяснил правила переселения из ветхого жилья

Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки – бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.

Когда эта “строительная” эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно.

Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери.

Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами 
и обязывают все восстановить

Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.

Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.

) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа.

Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.

Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд.

Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид – снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери.

Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.

Верховный суд разрешил штрафовать соседей за курение на балконе

Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов.

Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что непроживание в доме в момент незаконной перепланировки , не является основанием для ее освобождения от расходов.

Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.

Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Вывод суда – ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.

Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68

О правовых вопросах перепланировки жилья читайте в “Юридической консультации” на сайте “РГ”

Источник: //rg.ru/2017/12/25/vs-raziasnil-kogda-nelzia-nakazyvat-za-nezakonnuiu-pereplanirovku-zhilia.html

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Как узнать, устранены ли последствия незаконной перепланировки?

Случаи самовольной перепланировки, то есть проведения работ без получения разрешения, встречаются достаточно часто. И вне зависимости от того, по каким причинам и с какой целью была проведена несанкционированная перепланировка, при установлении ее факта штраф будет наложен в любом случае и без исключения.

Поэтому необходимо помнить, что не желая потратить немного денег и времени на законное оформление работ, можно получить гораздо большие затраты и неприятности с законом, которые одними только штрафными санкциями не ограничатся. При этом никакого значения не будет иметь, кто конкретно проводил работы – ответственность целиком и полностью будет лежать на собственнике квартиры и принципы долевой ответственности для таких случаев не применяются.

За что могут привлечь к ответственности

К сожалению, значительная часть работ по перепланировке современных квартир является незаконными, то есть, проведены без согласований и разрешений, также проведенные изменения не были отображены в техническом паспорте на жилое помещение. Итак, планируя работы по переустройству своей квартиры, собственник должен знать, за какие именно работы он может быть привлечен к ответственности, если данные работы были проведены самовольно:

  • изменение расположения ванной комнаты и санузла;
  • перенос (или снос) несущих стен, капитальных перегородок;
  • разделение или объединение санузла;
  • объединение коридора и лестничной клетки;
  • объединение нескольких комнат в одну;
  • создание новых оконных и дверных проемов;
  • перенос системы электроснабжения или газоснабжения;
  • другие виды работ, на проведение которых требуется получить разрешение.

Из каких источников может поступить информация о незаконной перепланировке

Узнать о незаконной перепланировке можно несколькими способами:

От соседей

Масштабные работы по перепланировке занимают много времени и создают шум, что может стать причиной обращения соседей в полицию. По факту обращения может быть начата проверка, в результате которой выявится законность (или незаконность) проведения таких работ.

От управляющей компании

Незаконная перепланировка может быть установлена в результате планового или внепланового обследования инженерно-коммуникационных сетей многоквартирного дома, ремонтных работ, по жалобам соседей.

В любом случае, сотрудники управляющей компании заинтересованы в том, чтобы незаконная перепланировка была выявлена, а на владельца квартиры был наложен административный штраф, потому что сотрудники такой компании и сама компания, как юридическое лицо, частично несет ответственность за состояние дома в целом и помещений, расположенных в нем.

От БТИ

Во время продажи квартиры может быть проведено обследование жилого помещения сотрудником БТИ, который будет производить замеры площадей. В данном случае скрыть изменения параметров квартиры и расположения внутренних помещений в ней не удастся.

Какие работы не требуют получения разрешений

Не потребуется получения согласований и разрешений, если владелец квартиры решил провести следующие работы:

  • обновление стеновых, потолочных, напольных поверхностей;
  • замена старого сантехнического оборудования;
  • установка кондиционеров и других бытовых приборов;
  • ремонт балкона или лоджии;
  • перенос кухонной плиты, радиаторов отопления;
  • установка или демонтаж легких перегородок;
  • другие работы.

Все вышеуказанные работы проводятся без проекта, не затрагивают несущие конструкции, не приводят к глобальным изменениям, необходимым для внесения в техническую документацию на жилое помещение.

Порядок проведения перепланировки в ипотечной квартире

Отдельно следует осветить вопрос по проведению перепланировки в квартире, купленной в ипотеку.

Как известно, такое жилье до погашения кредита является собственностью кредитно-финансовой организации, выступающей кредитором для покупки.

Таким образом, проведение работ по перепланировке требует согласования не только с уполномоченными органами (государственной жилищной инспекцией или органами местного самоуправления), но и с банком.

Чаще всего банк не выступает против перепланировки и легко дает свое согласие, потому что данные работы улучшают качество жилья, а значит, повышают стоимость квартиры.

Величина штрафа за незаконную перепланировку

Ответственность владельца за незаконно проведенную перепланировку установлена Кодексом административных правонарушений. Там же определена величина штрафных санкций, которая определяется в индивидуальном порядке применительно к каждому конкретному случаю.

Размер штрафа зависит от характера нарушения (перепланировка проведена без получения разрешения или с нарушением проекта), последствий проведенных работ, статуса нарушителя (первичный штраф или неоднократный), а также от других объективных причин.

Ответственность налагается исключительно на собственника квартиры, который является физическим лицом. Величина штрафа может составлять 2000-2500 рублей. Случаи привлечения юридических лиц крайне редки, но если владельцем жилья является именно юрлицо (например, фирма, предоставляющая служебные квартиры своим сотрудникам), то размер штрафа может быть многократно выше.

Другие последствия незаконной перепланировки

Законодатель не ограничивает ответственность собственника одними только штрафными санкциями, размер которых достаточно скромный и для большинства владельцев жилья является необременительным.

Поэтому законами Российской Федерации предусмотрены и другие инструменты для того, чтобы устранить последствия незаконных перепланировок и обязать собственника квартиры привести документы в соответствие с нормами и правилами.

Если перепланировка была проведена в приватизированной квартире, то есть, в жилье, которое находится в собственности граждан, то в данном случае государственная жилищная инспекция или другой уполномоченный орган может обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением о понуждении владельцев квартиры вернуть жилью первоначальный вид.

Если решение суда будет вынесено в пользу истца, а ответчик (собственник квартиры) не желает его исполнять, то тогда жилое помещение может быть выставлено на торги.

Сумма, полученная от продажи такого жилья, распределяется следующим образом: часть средств идет на погашение судебных издержек, оплату штрафа и другие выплаты, а остаток денег будет выплачен собственнику квартиру в качестве компенсации за жилье.

Если квартира находится в муниципальной собственности, а проживающие в ней люди являются нанимателями, то в данном случае муниципалитет имеет право расторгнуть договор социального найма.

При этом наниматель не получает никакой компенсации, но обязанность по восстановлению первоначального вида квартиры за ним сохранятся.

Таким образом, наниматель не только несет достаточно серьезные финансовые расходы, но и рискует остаться со своей семьей без квартиры.

Также законодатель установил право для уполномоченных органов привлекать лицо, которое провело незаконную перепланировку, к ответственности неоднократно. При этом величина повторных штрафов увеличивается вдвое. Также для нарушителя может быть наложен запрет на выезд за пределы Российской Федерации и применены другие инструменты для устранения нарушений закона.

Поэтому для того, чтобы не создавать себе и своей семье массу неудобств и проблем, чтобы избежать серьезных финансовых затрат на оплату штрафа и восстановление первоначального вида квартиры, лучше найти время, подготовить документы и обратиться в соответствующие органы для получения разрешения на перепланировку.

Источник: //sunsochi.com/blog/shtraf_za_pereplanirovku_kvartiry/

Ветка права
Добавить комментарий