Как вернуть долю в квартире, если отказался по собственному желанию?

Можно ли оспорить дарственную на квартиру и на каких основаниях

Как вернуть долю в квартире,  если отказался по собственному желанию?
Статья обновлена: 17 апреля 2018 г.

Гражданское право защищает интересы не только дарителя, но и других лиц.

Они могут потребовать отменить дар либо признать договор дарения ничтожным, то есть не влекущим за собой последствий.

Оснований для этого несколько, и все они определены Гражданским кодексом Российской Федерации. Также есть основания при, которых дарение вообще не примут на регистрацию.

статьи:

  • опекун (законный представитель) не имеет права дарить квартиру от имени своего малолетнего (до 14 лет) или недееспособного подопечного (ч. 1 статьи 575 ГК РФ);
  • работник органов опеки и попечительства, воспитательной организации, лечебного учреждения не имеет права принимать в дар квартиру от лица, находящийся в одном из данных учреждений на лечении или воспитании (ч. 2 статьи 575 ГК РФ);
  • государственный или муниципальный служащий не имеет права принимать в дар квартиру в качестве вознаграждения за услугу или выполненную работу (ч. 3 статьи 575 ГК РФ).

Данные основания устанавливаются Гражданским кодексом в качестве общих оснований для отмены сделки и признания её недействительной. Последствиями такого признания является возвращение состояния, которое существовало до ситуации: например, возвращение квартиры обратно дарителю.

  • если договор дарения был оформлен неправильно или незаконно (статья 168 ГК РФ); Имеется в виду нарушение формы и порядка подписания договора, отсутствие регистрации квартиры и др.
  • если даритель в момент оформления дара квартиры был недееспособным (статья 171, 177 ГК РФ); Статья 171 ГК РФ подразумевает, то что даритель в момент подписания договора дарения был в воздействии психического расстройства.Статья 177 ГК РФ обуславливает причину, такую как дееспособность, но неосознание своих действий дарителя в момент дарения квартиры, например, в стадии опьянения. Берётся в расчёт, понимало ли лицо, какие действия оно предпринимает.
  • если лицо, которому подарили квартиру, умышленно причинил телесные повреждения дарителю, а также совершил покушение на него, на членов его семьи или даже его близких родственников (ч. 1 статьи 578 ГК РФ);
  • если договор дарения на самом деле был подписан, чтобы прикрыть какую-то другую сделку (статья 170 ГК РФ); Так называемая «притворная» или «мнимая» сделка осуществляется, чтобы прикрыть другую сделку. Например, чтобы не платить налоги, покупатель и продавец квартиры решили оформить не куплю-продажу квартиры, а дарственную.
  • если договор дарения был подписан из-за угрозы, под давлением и против воли дарителя (статья 179 ГК РФ), т.е. под принуждением;
  • если даритель недопонимал суть сделки дарения; Например, дедушка не осознавал, что он дарит свою квартиру или ему это не объяснили, тем самым скрыли от него суть сделки.
  • если отсутствует согласие законного супруга в случае дарения совместно нажитого имущества; Данное согласие надо оформить у нотариуса. Если же одаряемое имущество у одного из супругов было нажито до брака, то согласие не требуется.
  • если одариваемый обращается с квартирой ненадлежащим образом (ч. 2 статьи 578 ГК РФ); Действия одариваемого могут быть любыми, но они должны ставить под угрозу состояние квартиры. Например, он раз за разом устраивает внутри пожары.
  • если одариваемый погиб, а даритель – еще нет (ч. 4 статьи 578 ГК РФ). Однако подобное условие должно быть заранее прописано в договоре дарения. Человек не может просто так забрать квартиру обратно себе, едва только одариваемый скончается. В этом случае он может требовать перехода прав на квартиру обратно на него.

Если вам необходима помощь или бесплатная юридическая консультация, советую обратиться к нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу.

На основании 181 статьи ГК РФ дарственную можно отменить не позднее 3-х лет с момента совершения сделки и не более 1-го года с момента подачи искового заявления для ее отмены. Но если вдруг даритель решил отозвать подарок, а одаряемый этому противится, причиняя умышленный вред здоровью дарителя, то дарственную можно оспорить и через 5 лет.

Как оспорить дарственную на квартиру: основные способы

  1. Если дар был оформлен незаконно. В случае с дарением квартиры, договор должен подлежать обязательной государственной регистрации, согласно положениям статьи 574 ГК РФ.

    В этом случае, для того чтобы оспорить договор дарения квартиры, не нужно предпринимать каких-либо принципиальных действий: без соответствующей государственной регистрации такой договор считается ничтожным.

    Это значит, что квартира продолжает оставаться в собственности дарителя.

  2. Если даритель был недееспособным в момент оформления дара.

    В этом случае оформленный договор дарения может быть оспорен через суд.

    Необходимо уполномоченному лицу (это может быть законный представитель или опекун дарителя) подать исковое заявление в суд.

    К исковому заявлению также следует приложить документы, подтверждающие, что даритель был невменяем в момент оформления дарственной: справку от врача, результаты обследования или иные доказательства.

    После этого назначается судебное заседание, на котором дело рассматривается по существу. В случае удовлетворения иска договор дарения признается ничтожным, а квартира переходит в собственность дарителя. Однако на дарителя возлагается обязанность возместить все траты, предпринятые одаряемым в отношении квартиры в период, когда квартира была в его распоряжении.

  3. Если одаряемый обращается с квартирой ненадлежащим образом.
  4. Если одаряемый каким либо образом попытался причинить вред жизни и здоровью дарителя или его близких.

В этих 2-х случаях вопросы отмены дара решаются исключительно через суд – об этом говорят соответствующие части статьи 578 Гражданского кодекса.

Пишется исковое заявление на имя одариваемого с просьбой отменить договор дарения в принудительном судебном порядке, с указанием того основания, на котором Вы принимаете такое решение.

В иске подробно должны быть указаны реквизиты договора, а также описана сама ситуация, которая возникла после его подписания: когда и какое недоразумение произошло между дарителем и одаряемым.

Иск подается в районный суд, где назначается дата судебного разбирательства. Вместе с иском должны быть переданы документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт), все собранные им доказательства (возможные письма, фотографии, в случае нападения одариваемого лица – справки из правоохранительных органов, протоколы допросов и заявлений в полицию, и другие документы; в случае смерти одариваемого – свидетельство о его смерти).

Отмена или оспаривание договора дарения квартиры может осуществляться заинтересованным в этом лицом. Однако при любой ситуации обращаться нужно в суд. Ведь правильно составленный и зарегистрированный договор вызывает правовые последствия, отменить которые можно только в порядке, устанавливаемом российским законом.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/darenie/mozhno-li-osporit-darstvennuyu.html

Право пользования квартирой при ее продаже

Как вернуть долю в квартире,  если отказался по собственному желанию?

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры: образец документа, сколько он действует. Сколько стоит отказ от доли в квартире у нотариуса

Как вернуть долю в квартире,  если отказался по собственному желанию?

Сколько стоит оформить отказ от доли в квартире у нотариуса

Нередки случаи когда у собственника возникает желание отказаться от части жилой площади в пользу другого. Но как правильно осуществить это намерение знает не каждый. Чтобы разобраться со всеми нюансами рекомендуется ознакомиться с настоящей статьей.

Отказы от доли недвижимости чаще всего осуществляются в пользу родственного лица. Законом не установлены ограничения на такого рода сделки, исключением является когда эта часть собственность ребенка. Существует возможность продажи или дарение части родственнику.

В случае дарения нет необходимости платить налог. Также возможно отречься от части жилой площади в процессе приватизации. Для этого следует изложить причину в отказе.

В этом случае недвижимость будет разделена в равных частях между всеми родственниками которые претендуют на это.

Как отказаться от доли в приватизированной квартире

Существуют три способа отречения от доли в приватизированной недвижимости, а именно:

  1. Отречение от доли по собственному желанию;
  2. Дарение;
  3. Продажа.
  1. Если вы решились отречься от части приватизированного жилища, вам стоит написать заявление в котором вы укажите причину отказа. Следует знать что данный документ обязательно стоит заверить у нотариуса. Также требуется указать свои личные и контактные данные и адрес жилища. В случае добровольного отречения от части жилища заявитель не может отказаться в чью либо пользу. Распределять части квартиры вправе родственники которые также претендуют на нее. Если вы отреклись от приватизации, иной возможности получить вашу часть жилой площади не будет.

2.Чтобы произвести отказ от своей части подаренной недвижимости вам понадобятся следующие документы:

  • Паспорта сторон соглашения;
  • Удостоверение подтверждающее что вы являетесь обладателем части недвижимости;
  • Справки всех представителей которые прописанные в данной квартире;
  • Технический паспорт жилой площади.
  • Договор дарения.

Чтобы произвести дарение требуется обновить или обрести новое техническое удостоверение. Для этого следует вызвать специалиста из “Бюро Технической Инвентаризации”. Он совершит требуемые замеры и предоставит вам новый технический паспорт.

После этого требуется обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение на дарение. Также стоит знать что при этом необходимо присутствие иных собственников жилой площади. Договор дарения составляется в нотариусе.

С этим документом вы можете обратиться в регистрационную палату для получения удостоверение на имя человека которому вы дарите квартиру.

3. Перед тем как продать свою часть жилой площади следует обратиться к оставшимся собственникам, так они обладают преимущественным правом на покупку. Сделать они это обязаны в течение месяца после того как их известили.

Только в случае их отказа вы можете передать вашу часть постороннему лицу. Для этого необходимо составить письменный договор купли-продажи.

Также следует предъявить письменные отказы иных собственников квартиры от приобретения в регистрирующий орган.

Отречься от части жилой площади можно несколькими методами. Один их них — это дарение. В этом случае возможна передача своей части другому члену семьи или даже постороннему человеку. Для этого необходимо зарегистрировать переход прав в Росреестре.

Иной вариант — это отречение по собственному желанию. В этом случае необходимо обратиться в нотариус и оформить отказ. Также в случае добровольного отречения от части жилой площади заявитель не может отказаться в чью либо пользу. Распределять части квартиры вправе родственники которые также претендуют на нее.

Сколько стоит отказ от доли в квартире у нотариуса

В случае когда вы дарите жилую площадь родственнику, платить налоги не стоит. Если же вы дарите квартиру постороннему человек, требуется оплатить налог. Тот кто получает дар оплачивает налог, а именно:

  • Зачастую это 13% от стоимости части жилой площади;
  • Лица, которые большую часть времени проживают за границей 30%.

Какие нужны документы для отказа от доли в квартире

Помимо договора требуются следующие документы:

  • Удостоверения личности участников соглашения;
  • Документ подтверждающий ваше право на долю;
  • Кадастровый документ имущества;
  • Фактура подтверждающая оплату госпошлины.

Источник: https://vk.com/@paradise_estate_group-otkaz-ot-preimuschestvennogo-prava-pokupki-doli-kvartiry-obr

Приватизация квартиры по закону: доля в приватизируемом жилье

Как вернуть долю в квартире,  если отказался по собственному желанию?

Несмотря на то что приватизация жилья в Казахстане осуществляется уже длительный период, некоторые граждане до сих пор не знают, кому на самом деле принадлежит их приватизированная квартира.

Обычно глава семьи, который получил квартиру в доме государственного жилого фонда на основании ордера о вселении и договора социального найма, а потом приватизировал жилье, считает себя единственным или главным владельцем квартиры. Но на самом деле это далеко не так.

Что такое приватизация

На заре приватизации в начале 90-х годов большинство граждан Казахстана стали владельцами частной собственности — своих квартир. На тот момент многие это недооценивали. Но, как выясняется в настоящее время, квартира — это полноценный товар, имеющий значительную материальную ценность.

Приватизация жилья — это бесплатная передача государством в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Наниматель жилья из государственного жилого фонда вправе приватизировать квартиру с согласия всех совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с ним.

Следует отметить, что граждане вправе приватизировать только одно жилище из государственного жилищного фонда.

Приватизация оформляется договором передачи жилого помещения, заключаемым с местной администрацией (отделом ЖКХ) в простой письменной форме.

Причем право собственности на жилье возникает только с момента государственной регистрации договора приватизации в органах юстиции по месту нахождения квартиры.

Не надо забывать, что на момент приватизации все лица, прописанные и проживающие в квартире, в том числе несовершеннолетние и временно отсутствующие, указываются в договоре приватизации, и, следовательно, квартира переходит в общую совместную собственность всех нанимателей, согласно ст. 13 Закона РК «О жилищных отношениях».

Будем делиться по соглашению или через суд?

— Немало проблем в юридической практике приносят сделки, связанные с квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности, — поясняет юрист Сакен Ешмуратов.

Собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающем документе, в нашем случае — в договоре приватизации. Не имеет значения, проживает ли сособственник в данной квартире или нет. Выезд за границу также не прекращает права собственности на данное жилье.

Хозяева приватизированного жилого помещения получили право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Они могут заключать договоры купли-продажи, мены, дарения в отношение принадлежащей им доли квартиры, но только с согласия других сособственников, указанных в правоус-танавливающих документах.

Определить долю каждого в приватизированном жилье можно по соглашению между всеми собственниками квартиры либо по решению суда. Аналогичными путями производится выдел доли одного из собственников либо раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, но только после предварительного определения доли каждого из участников совместной собственности.

Соглашение всех сособственников должно быть заключено в простой письменной форме.

Хотя по действующему законодательству оно не требует обязательного нотариального удостоверения, стороны могут заверить документ у нотариуса по собственному желанию, чтобы избежать в последующем каких-либо недора-зумений.

Соглашение подлежит государственной регистрации в органах юстиции (через центры обслуживания населения) по месту нахождения недвижимого имущества. В итоге каждый из сособственников получит на руки документ, подтверждающий право на квартиру в долях, указанных в соглашении.

В случае если споры между собственниками решает суд, он определяет долю каждого из них, исходя из количества сособственников, указанных в правоустанавливающем документе. При разделе общего имущества доли участников совместной собственности, как правило, признаются равными.

— Однако если один из участников общей собственности произвел какие-либо неотделимые улучшения за свой счет, он вправе требовать увеличения своей доли в праве на общее имущество и в судебном порядке доказывать это, — объясняет юрист.

Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества и определении доли сособственников также подлежит государственной регистрации в органах юстиции.

Распоряжение долей

Каждый из сособственников вправе распоряжаться принадлежащей ему долей в общем имуществе, но только с согласия всех участников общей собственности. Согласно действующему законодательству, сособственники приватизированной квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли (п. 1 ст. 216 ГК РК).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.

Если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки (отказ должен быть в письменной форме) либо не осуществят это право в течение месяца с момента уведомления о продаже, то владелец вправе продать свою долю любому лицу.

При нарушении этого правила другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

При явной нецелесообразности проводить раздел общего имущества либо выдел из него доли (к примеру, три сособственника владеют однокомнатной квартирой) можно в судебном порядке, в соответствии с п. 6 ст. 218 ГК РК, требовать продать квартиру с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

Исковые заявления в случае споров в отношении недвижимого имущества подаются в суд по месту нахождения имущества.

Доля умершего сособственника

Следует обратить внимание на ошибочность распространенного мнения о том, что доля умершего в приватизированной квартире переходит к другим собственникам помещения.

Согласно законодательству РК, доля умершего сособственника в порядке наследования переходит к его наследникам по закону или по завещанию.

И в данном случае не имеет значения, кто зарегистрирован (прописан) и продолжает проживать в наследуемой квартире.

Очень часто после смерти одного из собственников другие владельцы квартиры узнают о том, что у умершего есть еще какие-то родственники, которые по закону являются наследниками. Это могут быть дети от предыдущих или последующих браков, нетрудоспособные родители, другие родственники и т.д.

Конфликты особенно часты, если долю площади покойного можно реально выделить, так как позволяют размеры квартиры. В итоге приватизированная квартира, являющаяся частной собственностью, снова может превратиться в коммунальную. В лучшем случае наследник требует выкуп за свою часть площади. Но, разумеется, по рыночной цене.

— Поэтому, — советует юрист Сакен Ешмуратов, — совладельцам общей собственности следует позаботиться о завещании или о заключении договора о ренте. Даже если вам кажется, что ситуация абсолютно очевидна, при составлении завещания необходимо проконсультироваться у юриста.

Ведь и завещание — не панацея, так как несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг и родители имеют право на обязательную долю. Они наследуют долю по закону, независимо от того, есть завещание или нет (статья 1069 ГК РК).

Как показывает практика, рента удобна для одиноких пожилых людей, имеющих квартиру, но не имеющих достаточных средств к существованию. Кроме того, это один из способов лишить доли наследства кого-то из нежелательных наследников.

Рента одинаково выгодна и для пожилого человека, который с ее помощью обеспечивает себе комфортную старость, и для того, кто после его смерти получит жилплощадь.

В противном случае после смерти одного из владельцев пережившие его сособственники приватизированного жилья могут столкнуться с исками от неожиданно объявившихся наследников.

Сюрпризы при наследовании

Многие граждане, получая в собственность квартиру, не имеют представления о порядке наследования недвижимого имущества. Наследство весьма часто становится яблоком раздора.

— Скажем, ситуация такая, — поясняет Сакен Ешмуратов. — В свое время родители с двумя детьми приватизировали трехкомнатную квартиру. Сын женился, и родители помогли купить молодой семье отдельную квартиру. А дочь осталась с родителями, и именно ей и ее семье по завещанию родителей предназначалась квартира. После смерти родителей дочь собралась продать жилье.

Однако брат, живущий отдельно, но включенный в договор приватизации, отказался от продажи своей доли в квартире. По закону, у него есть право собственности на долю в приватизированной квартире, а также на долю в наследуемом имуществе после смерти родителей. Разумеется, с точки зрения морали это выглядит не очень правильно. Однако по закону он имеет на это право.

Второй пример из юридической практики. Небольшой дом был в 1992 году приватизирован матерью и дочерью в совместную собственность без определения долей. Мать умерла. Завещание составлено не было. Сейчас на долю матери претендуют два наследника — дочь и сын, объявившийся после смерти матери.

В результате пожилая женщина 70-ти лет может лишиться 1/4 доли своей квартиры (1/2 доля матери делится на двоих — по 1/4 на каждого). И не имеет значения, что сын время от времени находился в местах лишения свободы и не ухаживал за больной матерью. Право на наследство по закону он имеет.

Еще пример. Женщина, проживавшая с взрослыми дочерьми в квартире, вышла замуж за мужчину, имеющего собственное жилье, и переехала к нему. Супруги воспитывали внучку от одной из дочерей женщины.

После смерти мужа женщина, являвшаяся единственной наследницей, наследовала имущество мужа, в т.ч. и приватизированную квартиру. И написала завещание, по которому все ее имущество переходит к внучке.

Но после смерти матери на долю в наследстве стали претендовать и дочери, к тому времени ставшие нетрудоспособными по возрасту и имеющие право на свою немалую долю.

Закон есть закон, как нетрудоспособные наследники первой очереди дочери имеют право на обязательную долю в наследстве, несмотря на завещание. А вот если бы между бабушкой и внучкой был составлен договор о ренте, то никаких проблем бы не было.

Ошибки при приватизации

Недвижимость — это товар, продаваемый и покупаемый на рынке. Одной из самых распространенных сделок с ним является договор купли-продажи. Покупая квартиру, человек должен знать всю ее историю, в противном случае он может попасть в неприятную ситуацию и остаться не только без жилья, но и без денег.

В частности, в Казахстане за период с 1991 по 1994 год появилось большое количество приватизированных жилых помещений, в которых ребенок, прописанный на момент приватизации, не был включен в число собственников.

Это жилье впоследствии покупали, продавали, дарили… Однако продажа приватизированной таким образом квартиры без предоставления несовершеннолетнему равноценного возмещения — реальная причина возникновения судебных споров. Исковая давность здесь неприменима.

Становясь совершеннолетними, эти дети имеют право обратиться в суд с требованием включить их в качестве собственников в договор приватизации и потребовать восстановления своих прав.

Как рассказывает юрист, судебная практика показывает, что суд признает требования детей законными, а сделки — недействительными с выселением добросовестных покупателей.

Конечно, главное достоинство приватизации — обретение гражданами собственного недвижимого имущества.

Однако новые жилищные законы и положения налагают нелегкое бремя на собственников жилья: это и расходы на содержание и текущий ремонт помещения, и уплата налога на имущество, который, по прогнозам экономистов, будет с течением времени только увеличиваться. В то же время жилье — это капитал, который будет ценен и востребован во все времена.

Помощь в подготовке статьи оказал юрист ТОО «Компания Мувинг» Сакен Ешмуратов

Информационная служба www.kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7386/

Ветка права
Добавить комментарий