Как защититься от владельца квартиры, если он обратился в суд?

Как защитить свою недвижимость от рейдеров

Как защититься от владельца квартиры, если он обратился в суд?

Игорь Андреев, юрисконсульт:

“В 2007 году мне пришлось участвовать в судебном споре о рейдерском захвате не завода или предприятия, а обычной жилой квартиры.

Мой приятель, назовем его Антоном, сотрудник украинского представительства европейской компании, уехал на длительную (более полугода) стажировку в Великобританию.

Причем свою квартиру он оставил фактически без присмотра, положившись на охранную сигнализацию, подключенную к пульту Госслужбы охраны. Нелишним будет добавить, что его жилище было расположено в новом доме в престижном районе столицы и стоило на то время более сотни тысяч долларов.

Вернувшись в Украину, Антон с удивлением обнаружил в своей квартире чужих людей. Новые жильцы предъявили документы, по которым следовало, что недвижимость теперь принадлежит им, а купили они квартиру у некоего гражданина.

Все документы у незваных гостей были в полном порядке, где необходимо — нотариально заверены.

Временно поселившись у друзей, экс-владелец дорогой недвижимости попытался разобраться, как же получилось, что его жилье поменяло хозяина, причем без малейшего ведома собственника и вроде даже вполне законным образом.

Информация:

Основные законодательные акты, регулирующие вопросы защиты имущества

• Конституция Украины

• Уголовный кодекс

• Гражданский кодекс

Выяснилось, что не прошло и недели после отбытия Антона, как соседи снизу обратились в суд с иском о возмещении нанесенного ущерба. Дело в том, что по предоставленным документам выходило, что их квартиру залило, причем пострадала дорогостоящая бытовая техника — ПК, телевизоры, прочие бытовые приборы.

Общая сумма убытка превысила 100 тыс. грн, которые истцы и просили взыскать с собственника квартиры, где якобы произошла авария. Действуя строго в рамках закона, судья несколько раз направлял Антону повестки, однако пребывающий в то время в Великобритании молодой человек, естественно, о них не знал.

В итоге дело рассматривалось без участия ответчика, и на основании предоставленных документов и показаний неких “свидетелей” служитель Фемиды постановил удовлетворить иск и обязал Антона выплатить компенсацию за нанесенный ущерб.

А еще через пару недель уже в другой суд был подан иск с просьбой продать квартиру, поскольку должник не желает выплачивать компенсацию. Ситуация повторилась: суд направлял повестки, ответчик не приходил на заседания, и дело рассматривалось в его отсутствие.

Разумеется, иск удовлетворили, назначили оценщика, который определил стоимость недвижимости в 130 тыс. грн, оперативно был организован и проведен аукцион.

Результаты торгов обжаловали, очередной суд признал их законными, были выправлены новые правоустанавливающие документы, и квартира официально поменяла владельца.

Собственные вещи Антона были вывезены на специальный склад, а сумма, оставшаяся после выплаты “долга” соседям, в основном пошла на уплату различных пошлин и погашение затрат на хранение вещей. Попытки обворованного собственника восстановить справедливость ни к чему не привели — суд признал новых владельцев добросовестными покупателями”.

Оценка ситуации

Андрей Цымбала, эксперт по безопасности бизнеса:

“Все чаще целью рейдерских атак становятся не промышленные предприятия или недвижимость, принадлежащая юридическим лицам, а квартиры и земельные участки, находящиеся в собственности рядовых граждан.

Само собой, крупные и известные рейдерские группы пренебрегают столь незначительными операциями, однако отдельные лица, практикующие корпоративные захваты, принимают участие и в бытовом рейдерстве.

Это легко объяснимо, ведь отобрать имущество у рядовых граждан достаточно просто, риск и временные затраты минимальны, а прибыль вполне может окупить их с лихвой.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Единственная возможность защитить свои права — привлечь к конфликту максимум внимания. То есть писать заявления и обращения в МВД, прокуратуру, СБУ, парламентские комитеты и различные комиссии при Кабмине, идти по всем инстанциям вплоть до президента

Различными методами добиваясь нужных решений суда, подделывая документы и привлекая к схемам сотрудников правоохранительных органов, захватчики действуют быстро и скрытно.

В подавляющем большинстве случаев собственник недвижимости узнает о том, что его имуществом заинтересовались рейдеры, лишь после того, как они являются к нему в квартиру с ордерами и в присутствии госисполнителей и милиционеров.

Характерной чертой многих захватов все чаще становится многократное совершение сделок купли-продажи объекта атаки, причем каждое подобное действие обжалуется в суде.

А уж служители Фемиды признают законность сделки, что крайне затрудняет дальнейшее оспаривание правомочности продажи или покупки, например квартиры. По моему опыту, если рейдеры грамотно и тщательно подготовили атаку, обеспечили несколько “нужных” решений суда и не торопились, отстоять справедливость законными способами невозможно”.

Рекомендации

Артур Катанцев, старший юрист:

“Владелец квартиры, внезапно лишившийся своей недвижимости, разумеется, может попробовать “отмотать” выстроенную захватчиками цепочку сделок купли-продажи, подтвержденную решением суда. Однако практика показывает, что добиться реальных результатов таким путем крайне проблематично, а порой и невозможно.

Эффективных способов защиты от атаки бытовых рейдеров, насколько мне известно, нет. Единственная возможность, которая хотя бы теоретически поможет защитить свои права, — попытаться привлечь к конфликту максимум внимания.

То есть писать заявления и обращения в МВД, прокуратуру, СБУ , парламентские комитеты и различные комиссии при Кабмине, обращаться во все необходимые инстанции вплоть до президента. Полезно и привлечение как можно большего количества СМИ — рейдеры не любят “работать” под пристальным вниманием ТВ и прессы.

Если удастся добиться широкой огласки инцидента, то не исключено, что и рейдеры, и судьи побоятся продолжать конфронтацию и предпочтут спустить дело “на тормозах”, временно или насовсем отказавшись от своих планов”.

Судебная практика

Договор, которого нет

Один из наиболее популярных методов захвата чужой недвижимости — оспаривание договора купли-продажи. Несколько лет назад в киевских судах рассматривался спор относительно прав собственности на квартиру.

Через несколько недель после оформления сделки покупатель оказался в неприятной ситуации: в суд обратился некий господин, утверждающий, что на самом деле квартира должна принадлежать ему.

Якобы предыдущий владелец заключил предварительный договор, согласно которому обязался продать квартиру именно истцу. Соответственно, обратившийся в суд господин требовал расторгнуть договор купли-продажи и обязать бывшего владельца заключить сделку именно с ним.

Суд принял во внимание аргументы заявителя, признал незаконным договор купли-продажи и обязал бывшего владельца продать квартиру истцу.

На основании этого решения захватчику удалось получить новые правоустанавливающие документы и с помощью госисполнителя и милиции выселить якобы незаконно живущего в его квартире покупателя.

Впрочем, в дальнейшем дело рассматривалось в апелляционном суде, однако справедливость восстановить пока не удалось — суд несколько раз возвращал дело на повторное рассмотрение, а тем временем истец уже успел перепродать квартиру.

Источник: //domik.ua/novosti/kak-zashhitit-svoyu-nedvizhimost-ot-rejderov-n102695.html

Защита прав собственников недвижимости: квартиры, дома, комнаты в Москве

Как защититься от владельца квартиры, если он обратился в суд?

Прежде чем обратиться к теме защиты прав собственников остановимся на том, какие права имеют собственники недвижимости, объектов интеллектуальной собственности, иного имущества, вещей.

В понятие права собственности входят следующие составляющие:

  • право владения
  • право пользования
  • право распоряжения собственностью

Под правом владения понимается право обладать принадлежащей собственностью, т.е. быть, числиться и значиться перед всеми другими, или как говорят третьими, лицами – собственником той или иной вещи, недвижимости, объекта интеллектуальной собственности. Соответственно в данном случае Вы, как собственник (или лицо которое претендует на право собственности) вправе через суд:

  • требовать признания за собой права собственности,
  • защищать свое право собственности от притязаний третьих лиц.

Под правом пользования понимается возможность пользоваться принадлежащей Вам вещью, недвижимостью, объектом интеллектуальной собственности. В случае если кто-то оспаривает Ваше право пользования, Вы через суд вправе требовать:

  • устранения препятствий в пользовании принадлежащей Вам собственности,
  • оспаривать право пользования принадлежащей Вам собственностью со стороны третьих лиц,
  • требовать отмены ограничений в пользовании принадлежащей Вам собственности.

Под правом распоряжения понимается возможность распоряжаться принадлежащей Вам собственностью, т.е. сдавать в аренду, найм, передавать права на объект третьим лицам, продавать, дарить, оформлять залог и т.п. Если кто-то оспаривает Ваше право распоряжения собственностью, Вы через суд можете требовать:

  • снятия ограничений на распоряжение Вашей собственность,
  • соблюдения Ваших прав как сособственника (как пример – у квартиры два владельца по 1/2) со стороны другого собственника при распоряжении им своей долей,
  • соблюдения Ваших прав как собственника на распоряжение собственностью,
  • иные случаи.

Если Ваши права в отношении Вашей собственности (или того, что Вы считаете Вашей собственностью) нарушаются, то есть всего два пути как устранить данные нарушения.

Первый путь, если речь идет о серьезных нарушениях – обратиться в правоохранительные органы для защиты Ваших законных интересов.

Зачастую факта обращения и беседы с нарушителем бывает достаточно для разрешения ситуации. Но если полиция не помогает и говорит что не усматривает в действиях нарушителей (как Вы их считаете) состава уголовно наказуемого деяния, а говорит Вам что, по их мнению, тут гражданско-правовой спор – то Вам прямая дорога в суд.

Таким образом, вторым путем защиты Ваших прав собственника является обращение в суд.

Обращаясь в суд Вы должны четко сформулировать Ваши требования:

  • в чем именно нарушение Ваших прав,
  • приложить соответствующие доказательства, подтверждающие что Ваши права нарушены,
  • поддержать свою позицию в суде.

Более подробно о подготовке к обращению в суд Вы можете найти в разделе моего сайта “Вы подаете в суд”.

Если Вам потребует помощь адвоката в защите Ваших прав собственности, консультация о возможных путях устранений нарушений и выработки грамотной позиции по делу (включая подготовку документов и представление Ваших интересов в суде) – обращайтесь, звоните, пишите.

2020-01-05 15:09:00

Мужчина вступил в брак в 2000-х годах, на момент оформления брака в его личной собственности уже находилась квартира в городе Москве.

На семейном совете было принято решение, что жене нужна постоянная московская регистрация, после чего супруг вместе с женой обратились в ФМС (на тот период данный орган оформлял прописку) и оформил постоянную регистрацию жене в своей квартире (по простому – прописал), в заявлении о регистрации муж указал – регистрация жены к мужу. Семейная жизнь не сложилась, и в 2018 г. жена ушла от мужа. Женщина в начале 2019 г. подала в суд иск о расторжении брака (против чего категорически возражал муж), но она настаивала на расторжении брака, никакие уговоры о возвращении в семью не действовали. Тогда супруг предложил ей добровольно выписаться из квартиры и окончательно разойтись, на что получил устный отказ…

Побробнее

2019-12-30 07:45:00

В далеком 2004 году супруги официально развелись, муж съехал к любовнице, но остался зарегистрированным в муниципальной квартире жены.

Шло время… В 2009 году бывшая жена приняла решение о приватизации квартиры и обратилась к бывшему мужу чтобы он дал согласие на приватизацию квартиры на нее и дочь, а он чтобы отказался от приватизации в их пользу.

После долгих уговоров бывший супруг оформил отказ от приватизации, его дочь и бывшая жена стали собственниками муниципальной квартиры по ½ доли, однако выписываться из квартиры он не захотел.

Бывший супруг, так и не оформив отношения любовницей, продолжал проживать с ней, до 2019 года так ничего и не нажил в новой гражданской семье – ни квартиры, ни машины… – ничего, и запил.

Видимо понимания, что в этой жизни у него ничего так и не сложилось в материальном плане, его алчный взор упал на квартиру где он ранее отказался от приватизации, и он стал “ненавязчиво” давать понять бывшей жене и дочери, что если ему не выплатят его “долю” от квартиры, то он в нее въедет и у бывшей жены с дочерью начнется “новая” жизнь. Суть требований и его позиции была следующая: я в квартире навечно, т.к. отказался от приватизации, и если бывшая жена и дочь хотят избавить себя от возможных проблем, то единственный вариант такой: он добровольно выписывается из квартиры в обмен на деньги…

Побробнее

2019-12-12 06:06:00

Супруги, прожив в браке более 25-ти лет, в 2013 году окончательно разъехались, с указанного периода вместе они больше не жили, но с оформлением развода не торопились… В 2018 г. жена приняла решение продать купленные в период брака и оформленные на нее: земельный участок с домом.

Обратившись к риэлтору за содействием в продаже, она получила информацию, что для продажи ей нужно получить нотариальное согласие супруга на сделку, иначе продать дом с землей будет невозможно… Жена связалась с мужем и попросила оформить такое согласие, на что последний ответил согласием.

Получив нотариальное согласие от супруга, жена достаточно быстро продала дом с землей и все деньги от продажи оставила себе, что она считала абсолютно справедливым (об этом ниже).

Прошло еще несколько месяцев, и она решила оформить развод в ЗАГСе (благо их совместный ребенок уже достиг совершеннолетия), муж не возражал, и они подали совместное заявление о разводе в ЗАГС – развод состоялся.

Однако, в начале 2019 года бывшей жене по почте пришла повестка с вызовом в суд, явившись в суд она узнала, что бывший супруг подал иск о выплате ему половины от продажной цены земельного участка с домом, а также что он требует разделить пополам купленную в период брака квартиру оформленную на бывшую жену…

Побробнее

2019-07-01 03:36:00

В 2017 году доверитель (далее – Покупатель 1) через агентство недвижимости приобрел для себя по Договору купли-продажи квартиру в г. Москве.

Заехав в квартиру, Покупатель 1 понял, что приобретенная квартира ему не подходит: шумные неблагополучные соседи, низкая транспортная доступность и проблемы с парковкой, в связи с чем, через несколько месяцев он перепродал квартиру другому покупателю (далее – Покупатель 2).

В 2018 году Покупателю 1 на почту по месту его регистрации пришла повестка из Арбитражного суда города Москвы с вызовом его в суд в качестве Ответчика. Явившись на суд в назначенный день, Покупатель 1 обнаружил, что туда же вызван и Покупатель 2, а также изначальный продавец квартиры, который до суда с Покупателем 1 и Покупателем 2 общаться отказался… 

Побробнее

2019-01-08 03:04:00

Ранее в разделе практика уже была описана ситуация, когда сожительница довела мужчину своим “уходом” и “благотворительной деятельностью” (предварительно оформив от него завещание на себя) до предсмертного состояния, и только благодаря вмешательству близких, мужчину удалось забрав из больницы к родственникам спасти, по сути, от неминуемой смерти.

Мужчина, выписавшись из больницы подарил свою единственную квартиру сестре, сожительница, узнав об этом – пыталась оспорить дарение в суде, но безуспешно.

После завершения судебного процесса по отстаиванию договора дарения, сестра решила окончательно поставить точку в вопросе нахождения в квартире своего брата этой “благотворительной и бескорыстной” дамы. 

Побробнее

Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.

), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

© Адвокат Комаров С.В. 2018

Побробнее

2018-10-04 05:33:00

Как известно, институт банкротства физических лиц в РФ настоящее время активно развивается.

Люди, ранее попавшие в долговую зависимость через частные займы, кредиты в банках, ставшие жертвой обмана или мошенничества, получили возможность через признание себя банкротами начать новую жизнь – в покое и без долгов.

К адвокату обратилась женщина, как раз оказавшаяся в такой ситуации – ее обманул частный кредитор, который через займ попытался завладеть ее квартирой. 

Побробнее

2018-09-20 06:31:00

В 2014 году у мужчины, страдающим различными заболеваниями, после очередной выписки из больницы появилась женщина, вошедшая к нему в доверие и предложившая ухаживать за ним в “благотворительных” целях – чтобы он поправился.

Уже в 2015 году ее статус в глазах родственников мужчины изменился, она была объявлена гражданской женой, доступ родственникам к общению с мужчиной с подачи “жены” был тут же полностью перекрыт. Как выяснилось позднее, в том же году (2015) на нее было оформлено завещание на все принадлежащее мужчине имущество.

Начиная с 2016 года у мужчины начались ничем не обоснованные ухудшения состояния – то “случайный перелом”, то проблемы с сердцем и т.д. В итоге, в 2017 году он попал в паллиативное отделение одной из московских больниц с прогнозом дожития несколько месяцев, но выкарабкался.

По итогу свалившихся на мужчину несчастий по здоровью с 2017 года он стал лежачим, в начале 2018 года он вновь оказался в критическом состоянии в паллиативном отделении, но и на этот раз смог прийти в себя и пошел на поправку. Видимо ожидая летального исхода, “супруга” мужчину в больнице уже не навещала, а лишь выясняла информацию жив он или нет.

Побробнее

2018-09-02 04:26:00

Как говорил писатель М.А. Булгаков – “Москвичей испортил квартирный вопрос”, и был во многом прав. В семье с достатком росли 2-ва брата, оба выросли достойными людьми: один стал врачом (младший), другой добился больших спортивных успехов и смог на этом заработать (старший).

Отец умер, произошло распределение немалого наследства между братьями, плюс каждый из них и сам заработал себе на жилье. К моменту начала конфликтной истории братья подошли вполне состоятельными людьми с точки зрения наличия прав на недвижимость.

Младший брат женился, у него появился ребенок, но из-за серьезных стрессов на работе он заболел психическим расстройством.

Побробнее

2018-08-15 03:53:00

В 2016 году доверитель заключил договор ДДУ по инвестированию в строительство квартиры в городе Москве с одним из известных застройщиков, срок сдачи готового объекта по договору был установлен 2-й квартал 2017 года.

Однако, в нарушение условий договора застройщик дом – не построил, квартиру по настоящее время доверителю – не передал, более того, действуя недобросовестно, Застройщик продолжая давать рекламу в СМИ о продаже объекта, о том что у них все в порядке со сроками строительства, “бомбардируя” уже купивших на стадии строительства клиентов письмами с необоснованными предложениями (носящими ультимативный характер) продлить срок завершения строительства – компенсации за задержки сроков строительства никому выплачивать добровольно не пожелал.

Побробнее

Источник: //advokatkomarov.ru/zhilischnye-spory/zaschita-prav-sobstvennikov-nedvizhimosti-kvartiry-doma-komn/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как защититься от владельца квартиры, если он обратился в суд?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

//www.youtube.com/watch?v=y_3NYKgsueM

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: //www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

Как защититься от владельца квартиры, если он обратился в суд?

Покупателям квартир, которые, приобретая жилье, ничего не знали про его проблемное прошлое, очень может пригодиться интересное решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Оно защищает права добросовестных приобретателей квартир. В последние годы, судя по судебной статистике, подобные споры стали весьма актуальными.

В этом споре чиновники стали судиться с гражданкой, которая оформила на себя муниципальную квартиру матери, после ее смерти. Дочь приватизировала жилье и продала. Но чиновники, которые внимательно следят за подобным жильем, поставили под сомнение законность действий дочери. А соответственно, по цепочке, и нового хозяина этой квартиры.

Но все по порядку. После смерти хозяйки однокомнатной квартиры ее дочь переписала жилье на себя. При оформлении гражданка объяснила, что они с матерью жили вместе. Нотариус все, что положено, сделал.

И через какое-то время новая собственница материнскую квартиру продала. Прошло время, и чиновники местного департамента имущества подготовили и отнесли в суд иск к дочери умершей хозяйки квартиры.

Верховный суд встал на сторону должников по кредиту

В исковом было сказано, что дочь в этой квартире на самом деле не жила и вообще не доказала принятие наследства. Поэтому квартира является выморочным имуществом. Чиновники просили признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить жильцов.

Но чиновники в суде проиграли. Суд решил, что дочка является наследницей первой очереди, а сами чиновники вовремя не зарегистрировали право на выморочное имущество. Новый хозяин квартиры – вообще добросовестный приобретатель, который вел себя при покупке правильно и проверил все по ЕГРН.

Чиновники оспорили отказ в городском суде и там нашли понимание. Решение райсуда было отменено, и апелляция приняла новое решение. По нему, как и просили чиновники, было отменено свидетельство о праве на наследство дочери, а продажа “однушки” признана незаконной. Ну а квартира должна отойти городу. Нового жильца решено – выселить.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

Заявления нового хозяина, что он перед покупкой все тщательно проверил и квартира была “чистой”, апелляция не услышала.

Чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, а покупатель полагался на данные Госреестра

В решении горсуда сказано, что новый собственник должен был проверить целый список обстоятельств и документов.

К примеру, свидетельство о рождении продавщицы жилья, выяснить, почему она долго не оформляла право собственности, а через месяц после оформления продала квартиру.

Горсуд даже заявил, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы и если бы он это сделал, то увидел бы, что прежняя хозяйка несколько раз меняла паспорт. По мнению горсуда, если бы новый хозяин все это проверил, то не попал бы в такую ситуацию.

В общем, городской суд предъявил новому собственнику квартиры такие требования, которые сделали бы покупку жилья просто невозможной. Так, покупатель, по мнению апелляции, должен был проверить действия нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство.

На это заявление Верховный суд отреагировал так – это, сказал он, с одной стороны, практически подрывает смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств. Тем более что нотариальные акты должны приниматься всеми как юридически достоверные.

А с другой – требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Узнать всю правду о квартире или даче теперь можно за минуты

В итоге Верховный суд разъяснил, что входит в понятие “должная осмотрительность” при покупке жилья. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, когда чиновники не оформляют выморочное имущество вовремя, то они создают предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, сказано в решении Верховного суда.

Вот что заявила высокая судебная инстанция о добросовестности приобретателя. Суд напомнил о статье 302 Гражданского кодекса.

По ней собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

Кстати, эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и Конституционный суд признал ее частичную неконституционность.

Суть вот в чем. Конституционный суд два года назад помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Очень похоже на наш случай.

Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова, получившего жилье по цепочке перепродаж, которую организовали “черные риелторы”, потом осужденные за мошенничество.

Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но Конституционный суд встал на сторону гражданина и решил иначе – суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

Конституционный суд указал, что имущественный департамент не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нашем случае ситуация аналогичная: чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение.

Источник: //rg.ru/2019/09/09/verhovnyj-sud-obiasnil-kak-zashchitit-pokupatelej-zhilia.html

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Как защититься от владельца квартиры, если он обратился в суд?

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, Москва

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

  • Источник: //journal.tinkoff.ru/wtf/notarius-deesposobnost/

    Как квартира мечты стала головной болью для владельцев

    Как защититься от владельца квартиры, если он обратился в суд?

    Квартирный вопрос все чаще становится предметом скандалов, споров и судебных разбирательств. Не обошли проблемы стороной и бишкекчанина Эльера Садыкахунова. Покупка долгожданной квартиры вместо радости принесла ему множество проблем, судебных разборок и потерю денег.

    Метры мечты

    «О своей квартире я мечтал давно. Но жилье в столице дорогое, поэтому пришлось долго копить. Когда же у меня на руках была нужная сумма, решил, что пора брать», — рассказывает свою историю Эльер Садыкахунов.

    Опасаясь мошенников и возможных проблем, бишкекчанин обратился в агентство недвижимости. Он посчитал, что таким образом сможет обезопасить себя от возможных проблем в будущем. Солидное агентство, которое работает на рынке не первый год и дорожит репутацией, явно не будет связываться с сомнительными квартирами.

    «В агентстве предложили несколько вариантов. Все они были разной цены. Мне понравилась квартира в 6-м микрорайоне. Да, она была немного дороже средней цены на жилье, которое в 2016 году было в этом районе. Но квартира меня настолько «зацепила», что я готов был переплатить», — признался Эльер.

    Тянуть с заключением сделки он не стал. Но для перестраховки обратился в Госрегистр, чтобы выяснить прошлое квартиры.

    В Госрегистре бишкекчанину ответили, что никаких обременений нет, квартира «чистая», не в залоге и ее можно покупать со спокойной душой.

    То же самое говорили и юристы агентства недвижимости. Оформлять квартиру на себя Эльер Садыкахунов пошел в солидной компании. Взял с собой тетю, как более старшего человека, который разбирается в таких делах. Кроме того, во время сделки купли-продажи присутствовали риэлтор и юрист агентства недвижимости.

    Иск в суд вместо спокойной жизни

    Эльер Садыкахунов сразу же переехал в свою новую квартиру. И уже тогда начались странности. Первые полгода ему часто приходили повестки в суд и другие документы на семью Кыдырмышевых.

    «Я тогда не знал, кто этот человек. Ведь квартиру я покупал у Тахмины Каримовой. Все бумаги, которые приходили на его имя, я выкидывал, потому что просто не знал, кому их можно отдать. Если бы знал, что меня ждет через 2,5 года, то хранил бы все эти документы», — признался бишкекчанин.

    А через 2,5 года ему пришла повестка в суд. Бывший владелец квартиры Жаманак Кыдырмышев решил вернуть ее себе.

    «Оказалось, что Жаманак Кыдырмышев продавал квартиру предыдущей владелице не сам, а через посредника — Раимбека Намытова, который его впоследствии обманул. Через несколько лет мужчина подал в суд с требованием признать незаконной как саму доверенность на Намытова, так и все последующие действия с квартирой», — рассказал юрист Айваз Курбанов.

    Как посредник оказался мошенником

    История с посредником оказалась весьма странной и запутанной. В апреле 2016 года сын Жаманака Кыдырмышева Зинур договорился о покупке квартиры с Раимбеком Намытовым. Мужчина предлагал жилье в рассрочку по выгодной цене в новом строящемся доме компании «Авангард стиль».

    Зинур Кыдырмышев выплатил часть стоимости квартиры, сделал ремонт и в конце мая 2016 года вселился туда.

    Спустя пару месяцев Раимбек Намытов стал требовать, чтобы покупатель полностью рассчитался за жилье, угрожая выселением. Но денег у Зинура не было. Он попросил отца помочь. Чтобы внести нужную сумму за квартиру в элитном доме, Жаманак Кыдырмышев решил продать свою квартиру в 6-м микрорайоне.

    «И здесь все становится очень странно. Раимбек Намытов предложил Жаманаку Кыдырмышеву выписать ему доверенность, чтобы он сам продал их квартиру и рассчитался со стройкомпанией, впоследствии предоставив все квитанции хозяевам. Жаманак Кыдырмышев так и сделал. Квартиру продали, сначала Тахмине Каримовой, а она — Эльеру Садыкахунову», — рассказывает Айваз Курбанов.

    Но посредник оказался мошенником и полученные от продажи квартиры в 6-м микрорайоне деньги владельцам «Авангард стиля» так и не перечислил.

    Он стал избегать встреч и разговоров. Позже и вовсе выяснилось, что Раимбек Намытов находится в СИЗО-1 Бишкека по обвинению в мошенничестве. А в конце лета 2017 года компания «Авангард стиль» выселила семью Зинура Кыдырмышева из квартиры.

    «И тогда пострадавшие обратились в Октябрьский районный суд, чтобы признать выданную Намытову доверенность недействительной, сделки купли-продажи ничтожными, привести стороны в первоначальное положение, где квартира должна вернуться к первому владельцу», — заключил юрист.

    Сохранить жилье любой ценой

    «Между Жаманаком Кыдырмышевым и Раимбеком Намытовым изначально было своего рода соглашение.

    Более того, Кыдырмышев подтверждает, что доверенность с правом распоряжения он выдавал добровольно, то есть он понимал всю ответственность своих действий и возможные последствия.

    Поэтому непонятно, почему Жаманак Кыдырмышев не обращается о взыскании с Раимбека Намытова денег, полученных от продажи квартиры», — отмечает Айваз Курбанов.

    По сути претензии должны быть именно к Раимбеку Намытову, а Эльер Садыкахунов в этом деле только добросовестный приобретатель жилья.

    Чтобы доказать это, Эльеру пришлось подать встречный иск в суд. Дело рассматривает судья Октябрьского района Альбина Жээнбекова. Именно на нее сейчас вся надежда.

    «Это моя квартира, я приобрел ее честным путем. Все оформил честно. Конечно, буду бороться за нее до последнего. Надеюсь, что судья примет во внимание все документы, которые у меня есть по делу, и доводы юристов и вынесет справедливое решение», — заключил Эльер Садыкахунов.

    Юрист агентства недвижимости Вениамин Губарев рассказал 24.kg, что подобные случаи в его практике встречаются довольно часто. Причем обезопасить себя от проблем практически невозможно.

    «Невозможно полностью себя обезопасить. В истории с Эльером Садыкахуновым все было законно. Я сам ездил к нотариусу, которая выдавала доверенность на Раимбека Намытова. Все было чисто и законно.

    Но первый собственник неожиданно решает, что его обманули, и решил вернуть квартиру себе назад. Думаю, что на одну тысячу случаев один такой в практике встречается.

    Жилья в городе продается и покупается много, отсюда периодически и возникают проблемы», — заключил Вениамин Губарев.

    Источник: //24.kg/obschestvo/121213_kak_kvartira_mechtyi_stala_golovnoy_bolyu_dlya_vladeltsev/

Ветка права
Добавить комментарий