Какой акт подписывается по предварительному договору аренды?

11. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

Какой акт подписывается по предварительному договору аренды?

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ попредварительному договору стороныобязуются в будущем заключить договорына условиях, предусмотренных в нем.

Ноесли на момент заключения предварительногодоговора лицо не является собственникомимущества, которое предполагается сдатьв аренду, возникают сомнения в том,получит ли оно титул собственника наэто имущество к моменту заключенияосновного договора.

В противном случаелицо не сможет выполнить своих обязательствпо предварительному договору.

11.1. Вывод из судебной практики:Повопросу о том, действителен липредварительный договор аренды, намомент заключения которого арендодательпо основному договору не являетсясобственником объекта аренды либолицом, уполномоченным собственникомна распоряжение им, существует двепозиции судов.

Позиция 1.Предварительный договораренды действителен, даже если на моментего заключения будущий арендодательпо основному договору не являетсясобственником объекта аренды либолицом, уполномоченным собственникомна распоряжение им.

Примечание:Данный вывод из судебнойпрактики основан на позиции ПрезидиумаВАС РФ, содержащейся в п. 14 информационногописьма от 16.02.2001 N 59 “Обзор практикиразрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним”.

Она заключается втом, что предметом предварительногодоговора является обязательство стороно заключении будущего договора, а необязательства по поводу недвижимогоимущества.

Поэтому предварительныйдоговор, по которому стороны обязуютсяв будущем заключить договор, подлежащийгосрегистрации, регистрировать ненужно.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07

“…

При этом суд исходил из следующего:поскольку правовым последствиемзаключения предварительного договорааренды является обязанность заключитьдоговор аренды, а лицо, не являющеесясобственником объекта аренды, в силустатьи 608 ГК РФ не может исполнить такоеобязательство и его нельзя принудитьк этому в судебном порядке, то общество”ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)”не вправе было заключать соглашение спринятием на себя указанного обязательствапо предварительному договору.

Данная позиция суда ошибочна, так какне основана на правовой природепредварительного договора, его местев процессе формирования договорного(обязательственного) правоотношения.

Использование юридической конструкциипредварительного договора передачиимущества (в частности, аренды) имеетсвоей целью юридически связать стороныеще до того, как у контрагента появитсяправо на необходимую для исполнениявещь, с тем чтобы в установленный имсрок восполнить отсутствие условия,необходимого для заключения основногодоговора.

То, что лицо ввиду невозможности илинедобросовестности может и не исполнитьсвое обязательство по предварительномудоговору о заключении основного договора(не станет в установленный сроксобственником вещи, подлежащей передаче,или, став им, уклонится от заключенияосновного договора), в принципе не можетрассматриваться в качестве основаниядля признания предварительного договоранедействительным, поскольку подобныеобстоятельства могут иметь место настадии исполнения, но никак не заключенияпредварительного договора. В своюочередь, контрагент может в судебномпорядке потребовать либо взысканияубытков, причиненных незаключениемосновного договора, либо принудительногозаключения договора.

Основной договор аренды сторонами былзаключен, поэтому соглашение в частипредварительного договора оценке какничтожное не подлежало…”

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округаот 02.04.2010 по делу N А17-3459/2009

“…

Предварительный договор призаключении сторонами основного утрачиваетюридическую силу.

Стороны заключили основной договор01.03.2009.

Ссылка на незаключенность предварительногодоговора ввиду отсутствия в момент егоподписания права собственности истцана нежилые помещения неправомерна.

Использование юридической конструкциипредварительного договора передачиимущества (в частности, аренды) имеетсвоей целью юридически связать стороныеще до того, как у контрагента появитсяправо на необходимую для исполнениявещь, с тем, чтобы в установленный имсрок восполнить отсутствие условия,необходимого для заключения основногодоговора. На момент заключения основногодоговора имущественного найма истецимел титул собственника, что подтверждаетсясвидетельством о праве собственностиот 16.01.2009…”

Дальневосточный округ

Источник: https://studfile.net/preview/5899265/page:10/

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Какой акт подписывается по предварительному договору аренды?

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Ветка права
Добавить комментарий