Могу ли я указывать в договоре сумму которую просит покупатель?

Какую указывать сумму в договоре купли-продажи автомобиля в 2020 году, какие риски + как сэкономить

Могу ли я указывать в договоре сумму которую просит покупатель?

Собрались купить транспортное средство, но машину не купили и денег лишились — вот к чему приводит заниженная сумма авто в договоре купли продажи.

В этой статье я хочу подчеркнуть необходимость прописывать действительную стоимость машины. Сейчас расскажу, зачем это нужно. Начнем!

Почему ставится меньшая сумма

Занижение цены сделки в договоре купли-продажи (далее — ДКП) происходит по следующим причинам:

  1. Продавец желает избежать уплаты налога. Прибыль с реализации имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу, подлежит налогообложению (абз. 5 пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса). ДКП — это документ, который предоставляется в налоговую службу, а сумма, в нем указанная, служит основанием для начисления налога на доходы физических лиц.
  2. Продавец пытается провернуть незаконную махинацию. Одна из используемых мошенниками схем — прописать в ДКП невысокую стоимость авто, затем отказаться от сделки и вернуть покупателю сумму, указанную в соглашении, оставив себе львиную долю полученных средств.
  3. Покупатель получит возможность заплатить за ТС сумму денежных средств (до 250 тыс. руб.), указанную в договоре купли-продажи. При этом продавец не вправе требовать оплаты реальной стоимости автомобиля, поскольку он был согласен передать ТС по указанной в договоре цене.

К счастью, не все продавцы хотят нажиться на горе другого человека, и большинство из них руководствуется мотивом избежать налогообложения. Согласно опросу из сайта Drom.ru 38 % респодентов предпочитают указывать реальную стоимость ТС при продаже, а 42 % занизили цену ТС в пределах 10 тыс. руб.

Однако, страх отдать свои 13% (именно такова ставка налога) государству часто настолько велик, что автовладельцы уменьшают цену в ДКП и когда это нужно, и когда это совершенно не требуется.

Результаты опроса об указании цены ТС при продаже на сайте Drom.ru

Только из этого видео вы узнаете, как правильно составить договор купли-продажи ТС и какую цену в нем лучше указать:

См. также: Как составляется договор купли продажи автомобиля: пошаговая инструкция

Какая сумма не облагается налогом

Налог с реализации авто не уплачивается, если:

  • Более трёх лет машина пребывала в собственности продавца (абз. 3 пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК).
  • Нет прибылиот реализации транспортного средства. Если цена продажи авто не превышает цену покупки, то налог платить по сути не из чего. Доказать факт отсутствия прибыли от сделки можно с помощью старого ДКП (конечно, если в нем сумма авто указана правильно). Если договор не сохранился, копию можно попросить в регистрирующем органе или у прошлого владельца транспортного средства. Все способы восстановления ДКП описаны в одной из наших статей.
  • Прибыль не превышает 250 тыс. руб. Это сумма, из которой государство раз в год разрешает не платить налог (абз. 4 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Учтите, если вы уже получали прибыль от сделок в этом году, то уменьшить базу налогообложения можно только совокупно на 250 тыс.
  • Имеются дополнительные налоговые льготы. Это возможно, если вы в отчетном периоде делали какие-либо отчисления в бюджет, например, оплатили учебу в ВУЗе. В этом случае база налогообложения может быть уменьшена на уплаченную за образование сумму.

Кстати, если вы потратили много денег на подготовку автомобиля к продаже и включили их в цену машины, то эти средства прибылью не считаются при условии, что они документально подтверждены (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Но воспользоваться сразу и налоговой льготой в 250 тыс. руб., и снижением налогооблагаемой базы за счет предпродажных затрат нельзя.

См. также: Предпродажная подготовка автомобиля: что это такое и нужна ли она

К примеру, если вы купили машину 2 года назад за 700 тыс. руб., а сейчас продаете за 1 млн руб. то ваша прибыль составит 300 тыс. руб. Представим, что вы вложили в предпродажную подготовку 100 тыс. В этом случае выгоднее воспользоваться налоговой льготой в 250 тыс.

и заплатить налог из 50 тыс. руб., чем уменьшить налогооблагаемую базу на 100 тыс. и заплатить налог из 200 тыс. Но ситуация была бы противоположной, если бы вы перед продажей решили отремонтировать авто за 500 тыс. руб.

Прибыли здесь нет, следовательно, о налоге речь не идет.

См. также: Прибыль с продажи авто – когда на нее нужно платить налог и как при этом уберечь свои нервы

Внимание! Часто продавцы транспортных средств не знают о том, что пропиши они в ДКП истинную сумму, полученную за автомобиль, налог платить им все равно не придется. Максимум, что нужно будет сделать — подать в налоговую службу “нулевую декларацию” (когда документ оформляется, но сам налог платить не требуется).

Вы обязаны сдать налоговую декларацию по продаже автомобиля, если владели им менее 3-х лет, до 30 апреля года, следующего за годом продажи авто. Этот срок отсчитывается от даты заключения договора купли-продажи ТС, а не регистрации автомобиля в ГИБДД.

Для этого заполните налоговую декларацию самостоятельно на распечатанном бланке или через программу на компьютере, передайте её лично или направьте по почте по месту жительства, приложив следующие документы в копиях:

  1. Договор купли-продажи ТС, по которому была произведена сделка по отчуждению автомобиля.
  2. Договор купли-продажи ТС, по которому вы приобрели проданный авто.
  3. Свидетельство о присвоении ИНН.
  4. Паспорт.
  5. Справку 2-НДФЛ, указывающую доход из места работы, при получении налогового вычета, например, за прохождение обучения в автошколе. В иных случаях она не потребуется.

Если авто пребывало в собственности продавца более трех лет, то в декларации сделку отображать не нужно (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 13 июля 2010 г. № 20-14/4/073828).

См. также: Как подавать декларацию в налоговую при продаже авто

Как продавцы избегают налогообложения

Самые распространенные схемы следующие:

  1. В ДКП ставится минимальная цена. При этом цифры разнятся от 10 тыс. руб. и выше.
  2. Составляется 2 документа: ДКП с минимальной ценой + договор на покупку допоборудования, где указывается оставшаяся к оплате сумма. Второй документ никуда не подается, является фиктивным и служит для замыливания глаз покупателю. Такая схема используется не только продавцами на вторичке, но и в автосалонах. Как не попасть на аферистов читайте в нашей статье.
  3. Продавец дает расписку в получении полной суммы, при этом в ДКП фигурирует неполная цена. Сомнительный вариант для покупателя. Даже если продавец обещает по итогу расчетов выдать расписку, не факт, что он это сделает. Да и, как доказательство оплаты, этот документ в суде вряд ли примут.
  4. Составляется генеральная доверенность на передачу права управления авто без ДКП. Тут ни о каком налогообложении речь не идет, но, используя такой метод продажи, риски несут обе стороны сделки. В чем состоит опасность передачи авто по гендоверенности для продавца и для покупателя читайте в отдельных статьях.

Будьте осторожны! Наиболее изобретательны на незаконные схемы перекупщики авто. Они не только стараются избежать уплаты налогов, но и нередко проворачивают мошеннические махинации.

См. также: 5 схем оформления авто перекупами при перепродаже

Риски для покупателя и продавца

Соглашаясь на заключение ДКП с заниженной суммой, покупателю следует помнить о таких моментах:

    • Большой налог при последующей продаже машины. Если планируется сбыт авто в течение ближайших трех лет, покупатель обязан будет уплатить налог с разницы в суммах, зафиксированных в старом и новом ДКП.
    • Возврат уплаченных денег будет затруднен в случае выявления в механизме неисправностей или при попытке расторгнуть сделку. Скорее всего, продавец не захочет отдавать всей суммы, а ограничится указанной в договоре.
    • Проблемы с получением кредита, если у покупателя нет полной суммы к оплате на руках. Вот наша статья об автокредите на авто с пробегом.

Продавец также не застрахован от рисков. Налоговая служба интересуется крупными сделками, поэтому ДКП и декларация могут быть проверены на предмет правильного отображения фактов. Если при этом выявят разницу в реальной и отображенной в договоре суммах сделки, продавцу “светит”:

  • Штраф в размере 40% от размера неуплаченного налога, если в декларации занижена прибыль. Сам налог также придется заплатить (п. 3 ст. 122 НК).
  • Штраф в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. за несвоевременно поданную декларацию (п. 1 ст. 119 НК).
  • Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов, если сумма незадекларированной прибыли составляет более 900 тыс. руб. Вид наказания в зависимости от тяжести преступления может варьироваться от штрафа до лишения свободы (ст. 198 Уголовного кодекса).

Об особенностях указания цены в договоре купли-продажи ТС и рисках для сторон при её уменьшении рассказано в этом видео:

Так какую же указывать сумму

Думаю, вы уже поняли, что я не сторонник занижения сумм сделки в ДКП. Вряд ли вы что-то от этого выгадаете, скорее, наживете проблем с налоговой службой.

Включать сумму налога в цену авто также не стоит. Продать машину быстро с таким подходом у вас не выйдет, да и перекладывать свои проблемы на другого человека неправильно.

Можно ли переписать договор с указанием меньшей суммы

До постановки авто на учет новым собственником ДКП может быть переписан, ведь до момента похода в ГИБДД документ нигде не фигурирует.

См. также:

Как зарегистрировать и перерегистрировать машину в ГИБДД – пошаговая инструкция

Как правильно переоформить машину в ГИБДД + как это сделать на жену, другого человека, а также перечень документов и образцы заполнения

Если необходимо уменьшить сумму авто после регистрации, составьте дополнение к ДКП. Оно имеет такую же юридическую силу, как и договор, и неразрывно с ним связано.

Ниже вы можете ознакомиться с образцом составления дополнения к ДКП автомобиля:

Подписей сторон под документом достаточно для придания ему юридической силы. Но если первичный ДКП заверял нотариус, то и дополнение к нему требует нотариальной отметки. Документ подается в орган ГИБДД, производивший постановку авто на учет.

Как сэкономить

Чем гадать над тем, какую сумму авто ставить в ДКП, лучше перед его составлением займитесь вот чем:

  • Восстановите старый договор и рассчитайте сумму прибыли от сделки.
  • Проверьте дату приобретения авто. Если автомобиль достался вам недавно и недорого, а также если вам его подарили или передали по наследству, лучшим вариантом будет выждать 3 года ото дня получения в собственность транспортного средства.
  • Соберите документы, которые свидетельствуют о проведении вами предпродажной подготовки авто.
  • Проконсультируйтесь с работником налоговой службы. Возможно, у вас есть налоговые льготы.
  • Уточните свой налоговый статус. Если вы часто выезжаете за границу, вы легко можете превратиться в нерезидента России. В этом случае никакие льготы не действуют, а налог составляет 30% от суммы сделки. Откажитесь хотя бы на 183 дня в году от выездов из страны и только потом занимайтесь продажей.

Запомнить

  1. Владение менее 3-х лет, продажа по меньшей цене, чем при покупке, до 250 тыс. руб. — основания для освобождения от налога 13 % с реализации ТС.
  2. Подайте налоговую декларацию при продаже ТС до 30 апреля года, следующего за годом продажи ТС, по месту жительства, иначе — штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. за несвоевременно поданную декларацию — п. 1 ст. 119 НК.
  3. Указание минимальной цены ТС в договоре купли-продажи с заключением дополнительного соглашения на оставшуюся сумму, составление расписки или генеральной доверенности — способы для неуплаты налога, которые советую настоятельно избегать.
  4. Штраф 40% от размера неуплаченного налога при занижении прибыли в декларации (п. 3 ст. 122 НК), уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов (сумма прибыли превышает 900 тыс. руб.) (ст. 198 УК) — санкции за уменьшение цены в договоре купли-продажи для продавца.
  5. Чтобы указать реальную стоимость ТС, заключите с продавцом дополнительное соглашение к договору купли-продажи автомобиля, где указана заниженная цена.

Источник: https://kulikavto.ru/kuplya-prodazha/summa-avto-v-dogovore.html

Какую цену указать в договоре при продаже

Могу ли я указывать в договоре сумму которую просит покупатель?

При оформлении договора купли-продажи у продавца возникает много вопросов, которые касаются цены автомобиля в договоре: какую сумму вписывать, какой налог придется заплатить, какие риски существуют при занижении цены и т.д. В этой статье Automama рассказывает об актуальных правилах налогообложения при продаже, о вариантах указания цен и дает рекомендации, как решить все вопросы быстро и законно.

Почему продавцы занижают цену

В 2016 году Drom.ru провел опрос, согласно которому у 57% респондентов в договоре купли-продажи (ДКП) указана реальная цена нового автомобиля или машины с пробегом.

У других 42% респондентов указана цена 10 000 рублей и более, но меньше реальной стоимости.

причина, по которой участники сделки указывают заниженную стоимость в договоре купли-продажи, состоит в том, что продавец не хочет платить подоходный налог (НДФЛ).

Налог платить не нужно только в трех случаях:

• если срок владения автомобилем составляет более трех лет;

• если сумма продажи ниже суммы покупки;

• если стоимость автомобиля не превышает 250 тысяч рублей (это сумма стандартного налогового вычета при продаже).

В остальных случаях в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ сумма подоходного налога составляет 13% налоговой базы. Рассчитать налог необходимо самостоятельно, а после подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить (подробная инструкция есть на официальном сайте Федеральной налоговой службы).

Помните, что она должна быть представлена, если проданный автомобиль находился в собственности менее трех лет. Декларация нужна в любом случае, даже если обязанности по уплате налога не возникает.

Рассчитать налог можно двумя способами:

•  с использованием цены при покупке авто: (цена продажи — цена покупки) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен за 300 000 рублей, налог составит 26 000 рублей (200 тысяч рублей × 13%).

• с использованием налогового вычета: (цена продажи — налоговый вычет 250 000 рублей) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен дешевле 250 000 рублей,налог составит 32 500 рублей (250 000 рублей × 13%).

В основном занижением цены в ДКП занимаются перекупщики, так как с большого оборота придется заплатить существенную сумму в бюджет. Но бывает и так, что сам покупатель настаивает на занижении стоимости, чтобы покупка не привлекала внимание налоговых органов: автомобиль дорогой, а официальный доход приобрести подобное ТС не позволяет.

Варианты указания цены

Существует три варианта оформления ДКП с указанием разной цены. Только один является наиболее правильным с точки зрения Налогового кодекса РФ и безопасным, остальные могут создать проблемы и продавцу, и покупателю. Рассмотрим их подробнее, выявим основные риски и расскажем о способах расчета в зависимости от указанной в договоре стоимости.

Вариант 1. ДКП с минимальной ценой

«Серый», но распространенный вариант. Еще несколько лет назад было массово принято в договоре купли-продажи указывать 10 000 рублей. Сегодня эта цифра может достигать 250 000 рублей, так как равняется налоговому вычету. Подобная цепочка может тянуться от продавца к продавцу долгое время. Таким способом в большинстве случаев пользуются физические лица и перекупщики.

Основные риски:

1. Продавцу сложно найти покупателя, который согласится подписать договор с минимальной ценой. Во-первых, если покупатель решит продать данный автомобиль менее чем через три года после покупки, то уже сам будет вынужден заплатить повышенный налог в бюджет.

Во-вторых, в случае если у машины обнаружатся серьезные проблемы (арест, залог, ограничения на регистрационные действия, значительные повреждения, перебитые номера) и придется обращаться в суд, покупатель не сможет предъявить иск на полную сумму.

Обратно он сможет получить только сумму, указанную в ДКП.

2.

В некоторых случаях у продавца теоретически могут возникнуть проблемы с налоговой, так как он нарушает закон, согласно статье 122 НК РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)». Если получится доказать, что продавец занизил цену без умысла, штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога. И 40% — если есть доказательства об умышленном уклонении от уплаты налогов.

Расчет с продавцом обычно происходит с помощью наличных денежных средств, что крайне небезопасно: вас могут ограбить или расплатиться поддельными купюрами.

Вариант 2. ДКП с неполной ценой и договор на допоборудование

Следующий вариант является более цивилизованным по отношению к покупателю, но все еще не совсем «белым» по отношению к государству.

Продавец составляет обычный договор купли-продажи, в котором указывает заниженную стоимость авто, и договор на дополнительное оборудование, в котором указывает оставшуюся сумму.

Так как договор на дополнительное оборудование фактически нигде не фигурирует и не предоставляется в налоговую инспекцию, продавец может написать что угодно — от оказания услуг по подбору ТС до установки в автомобиль сигнализации. Таким способом в большинстве случаев пользуются «серые» автосалоны.

Основные риски:

1. Если возникла необходимость вернуть автомобиль продавцу, возврат денежных средств по договору на допоборудование маловероятен, так как договор фиктивный, а сам продавец, скорее всего, вовлечен в незаконные схемы по обналичиванию денежных средств.

2.

Как и в случае с указанием минимальной цены, теоретически сделку могут признать недействительной. Если налоговая инспекция постарается, то может также подвести сделку под ст. 122 НК РФ.

Совершая такую сделку, продавец в большинстве случаев получает все деньги наличными. Либо может договориться перевести сумму, указанную в ДКП, на расчетный счет, а оставшуюся «серую» часть забрать наличными.

Вариант 3. Договор с полной ценой

Это самый прозрачный вариант, при котором продавец делает все по закону и у него не возникнет дальнейших проблем с налоговой. Покупатель, в свою очередь, может «спать спокойно» и не волноваться о том, какую цену указывать в случае скорой продажи машины.

Основной недостаток в том, что продавцу, который ранее приобрел авто по заниженной цене и владел им менее трех лет, придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с налоговой базы.

Что касается передачи денежных средств, то это единственный вариант оформления сделки, при котором продавец может получить всю сумму на расчетный счет или на банковскую карту. Это наиболее безопасная форма сделки.

Кроме того, операция по безналичному переводу автоматически фиксируется банком и является дополнительной страховкой при возникновении споров между участниками сделки купли-продажи.

Обо всех особенностях безналичных расчетов Automama рассказывала в своем блоге.

Рекомендации Automama

1. При продаже не бойтесь указывать полную стоимость в ДКП, если вы владели автомобилем более трех лет или сами покупали его с указанием полной стоимости.

2.

Если вы владели машиной менее трех лет, вовремя подайте декларацию — вне зависимости от того, придется платить налог или нет.

3. Не забывайте про условия, при которых налог платить не нужно.

4. По возможности договоритесь с покупателем о переводе денежных средств за автомобиль безналичным способом.

5. При дальнейшей покупке не соглашайтесь указывать заниженную стоимость в ДКП.

6. Сохраняйте ДКП, чтобы при возникновении споров иметь возможность отстаивать свои интересы в суде, налоговой или ГИБДД.

Automama — розничная сеть автомобилей с пробегом, которая заботится о своих клиентах. Мы помогаем безопасно продавать машины и предоставляем возможность моментально получить деньги на банковскую карту.

Преимущества для клиентов:

• Никакого риска с наличными. Вы получаете денежные средства на свою банковскую карту.

•  Деньги за 15 минут. Не нужно ждать перевода на счет. Перевод денег с карты на карту через 15 минут после подписания договора.

• Бесплатно на любую карту. Нет комиссии за перевод денег. Automama берет все расходы на себя.

Продайте свой автомобиль уже сегодня! С Automama это просто!

Источник: https://autoreview.ru/articles/na-pravah-reklamy/automama-cena

Цена в договоре купли – продажи до 1 млн. рублей / риски продавца и покупателя

Могу ли я указывать в договоре сумму которую просит покупатель?
28.12.2017

В нашей практике я очень часто сталкиваюсь при сопровождении сделок купли-продажи недвижимости, когда продавец и покупатель по обоюдной договоренности заведомо занижают основную сумму в договоре и закрывая глаза на все риски которые могут произойти в последствии.

Текущая российская ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости составляет 13 % от суммы указанной в договоре купли продажи.

Много это или мало? Когда речь идёт о продаже недвижимости — а средняя стоимость квартиры в Ялте на вторичном ранке сегодня составляет около 5 миллионов рублей — налоговая нагрузка по сделке может составить сотни тысяч, а в некоторых случаях и миллионы рублей.

Неудивительно, что с первых лет работы вторичного рынка недвижимости продавцы квартир пытаются разными способами уклониться от уплаты НДФЛ — частично или полностью.

Покупатели в этой ситуации чаще всего входят в положение своего контрагента и готовы пойти ему навстречу, особенно если продавец предлагает скидку при условии, что в договоре будет прописана неполная стоимость квартиры. Иногда в объявлениях о продаже квартир прямо говорится о том, что договор будет заключаться не на всю цену, а только на часть суммы.

Расскажу, чем чревато занижение стоимости квартиры в договоре, как минимизируют НДФЛ продавцы квартир, какие риски в этих случаях берёт на себя покупатель, и каковы могут быть последствия таких сделок.

Чтобы их оценить, надо знать, какие возможности уменьшить подоходный налог или не платить его вообще предоставляет закон.

Статья 217 Налогового кодекса РФ освобождает от уплаты НДФЛ с выручки от продажи жилья, если на дату продажи собственник владеет квартирой не менее 3 лет. Те, кто купил недвижимость и зарегистрировал право собственности после 1 января 2016 года, продать квартиру без уплаты налога смогут только спустя 5 лет после вступления в право собственности.

Почему эту информацию важно знать покупателю? Если продавец владеет квартирой достаточно долго более 3 лет, чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ, но при этом предлагает занизить стоимость квартиры в официальном договоре, якобы чтобы заплатить меньше налогов — с большой вероятностью вы имеете дело с мошенником.

Предположим, что собственник продаёт квартиру раньше, чем истекли 3 или 5 лет владения, необходимые для освобождения от НДФЛ. Есть ли законные способы уменьшить налоги в этом случае? Безусловно. Сумма, за которую он купил квартиру, полностью засчитывается для уменьшения налогооблагаемой базы.

Рассмотрим первый пример: есть квартира в Ялте, купленная в 2014 году за 4 миллиона рублей, которую в 2016 году владелец решает продать за 5 миллионов.

Он уплачивает налог 13% со своего дохода от этой сделки, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи — в данном случае это миллион рублей налогооблагаемой базы и 130 000 рублей налога к уплате. Если бы продавец продавал квартиру за те же 4 миллиона, которые ранее заплатил за неё, налоговая нагрузка для него была бы равна нулю.

Предположим, он просит вас, покупателя, указать в договоре сумму 4 миллиона, а пятый миллион заплатить ему неофициально. Что может произойти дальше, — расскажу после второго примера.

Есть и второй способ уменьшить налоги при продаже квартиры: при отсутствии подтверждённых расходов на её покупку, налогооблагаемую базу разрешено уменьшить на 1 миллион рублей.

Кто пользуется данным вычетом? Это люди (подчеркну только резиденты), получившие квартиру в наследство, в дар или по приватизации, и продающие её до истечения 3-летнего срока владения. И здесь предлагаю второй пример: наследственная квартира рыночной стоимостью 5 миллионов рублей выставлена на продажу.

При фиксации этой цены в договоре сумма налога с учётом вычета была бы равна 4 000 000 рублей. Больше полумиллиона ушло бы государству. Новые собственники считают, что их покойный родственник честно заработал свою квартиру, и они — его дети — в этой ситуации вовсе не обязаны делиться с бюджетом крупной суммой.

Они настаивают на том, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры 1 миллион рублей — в этом случае НДФЛ с учётом вычета для них будет равен нулю.

Хорошо — скажете вы — продавец ищет возможность оставить себе несколько сотен тысяч рублей, и по-человечески его можно понять. Если в законодательстве есть лазейки, если при купле-продаже квартиры стороны могут по согласию указать в договоре любую стоимость без прямого нарушения закона — то в чём, собственно, проблема?

Говоря о последствиях занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, в первую очередь нужно понимать, что государство борется с уходом от налогов, хотя прямого контроля за тем, какую именно сумму покупатель передал продавцу, у него пока нет. Однако есть способ наказать покупателя рублём за занижение цены, если тот решит продать новую квартиру до истечения пяти лет владения.

Возвращаясь к ялтинским квартирам из примеров: представим, что в 2017 году вам потребовалось продать их, и вы готовы сделать это за те же 5 миллионов, за которые купили ранее. Предъявить государству фактически уплаченные за квартиру 5 миллионов и выйти в ноль по налогу вы не можете.

В первом случае ваш НДФЛ составит 13% от 1 миллиона — разницы между текущей ценой продажи и заниженной суммой из договора покупки. Это 130 000 рублей.

При этом реально вы платите налог не за себя, а за того человека, который год назад уговорил вас пойти ему навстречу и скрыть от государства часть суммы по сделке.

В случае второй квартиры ситуация может оказаться ещё печальнее. Фактически вы заплатили за неё 5 миллионов, но для государства вы купили её за один миллион. С точки зрения налоговых органов ваш доход от сделки составляет 4 миллионов рублей, они ожидают от вас уплаты 520 000 рублей налога.

Эти два сценария — самые распространённые, когда речь идёт о потерях покупателя при занижении цены квартиры в договоре. Финансовые убытки в этих случаях болезненны, но с ними можно смириться.

Однако есть и третий негативный сценарий — и при его наступлении покупатель может потерять полностью всю сумму, которую он согласился вывести за рамки договора купли-продажи и передать продавцу неофициально. Я говорю о расторжении договора купли-продажи по суду.

Такое происходит, если сделка нарушила права третьих лиц, и они обратились в суд для защиты своих интересов. В этих случаях Гражданский кодекс РФ предусматривает реституцию — т.е. возврат сторонами друг другу того, что они получили по сделке. Квартира возвращается продавцу, уплаченные за неё средства — покупателю.

Если стоимость недвижимости в договоре была показана не полностью — покупатель может вернуть только часть фактически уплаченных средств.

Насколько часто возникают такие ситуации? Каждое пятое наследство оспаривается в суде, при отсутствии завещания или при наличии договора пожизненной ренты процент споров ещё выше. При каждой смене собственников квартиры, особенно если мы говорим о наследовании или о договоре ренты, могут быть нарушены чьи-то права.

Законодательство устанавливает стандартный срок исковой давности 3 года, но есть целый ряд случаев, когда иски принимаются и удовлетворяются и после истечения этого срока. Занижение стоимости в случае квартиры с “богатой” историей — это риск, даже если наследование происходило давно.

А уж в случае “свежего” наследства — это колоссальный риск для покупателя.

Наконец, помимо различных форс-мажорных ситуаций, и покупатели, и продавцы могут столкнуться с мошеннической схемой, построенной на занижении цены квартиры в договоре.

При обмане покупателя мошенники оформляют куплю-продажу с указанием в договоре заниженной стоимости (условно, миллион), затем сделка оспаривается, после чего покупателю возвращается миллион, а себе продавец в порядке реституции возвращает квартиру.

При обмане продавца мошенники закладывают в банковскую ячейку или передают нотариусу сумму денег, прописанную в договоре, без обещанной “неофициальной” части. Бывшему владельцу, который уже зарегистрировал переход права собственности, остаётся только пытаться доказать мошеннический характер сделки в суде.

Я призываю своих клиентов воздержаться от занижения стоимости квартир, даже когда это позволяет выиграть в деньгах. Если занижение официальной цены является обязательным условием со стороны продавца — обратитесь за помощью к специалисту-риэлтору, который изучит основания для возникновения прав собственности и сможет оценить риски такой сделки, и найти оптимальное решение вопроса.

Источник: http://ubk-yalta.ru/news/43-nepolnaya-tsena-v-dogovore-kupli-prodazhi-riski-prodavtsa-i-pokupatelya-kvartiry

Важная информация для покупателей жилья

Могу ли я указывать в договоре сумму которую просит покупатель?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

    ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

  • Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

    Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

    По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

  • Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

  • В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

  • В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

  • При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

  • Финансово-лицевой счет,

  • Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

    О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

    Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

  • обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

    Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

    Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

    а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

    б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

    в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

    г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

    д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

    е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

    з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

    и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

    и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

    к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

    При этом

    Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

    С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

  • Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important

    Ветка права
    Добавить комментарий