Могут ли другие собственники не пускать меня в квартиру, если у меня в собственности 1/3 доля?

О квартирном рейдерстве и как с ним бороться

Могут ли другие собственники не пускать меня в квартиру, если у меня в собственности 1/3 доля?

“Квартирное рейдерство” – термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе.

Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан.

Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.

Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила).

После этого нехитрыми способами – от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, – соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю.

Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 – 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.

Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать – собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.

Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).

Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.

По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен – “Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь”.

Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других – весьма решительный) суд ему не подмога.

В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом.

А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.

Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: “Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам”. Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, “квартирным рейдерством”.

Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.

Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля).

Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал “альтернативных” способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев.

Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.

И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что “без согласия других собственников никому передать долю нельзя”.

Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями “юристов”, увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет.

В том числе и через куплю-продажу.

Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности.

В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки.

Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства).

НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.

После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц.

И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.

Но у многих граждан опять “особое мнение”. Я такое называю “крестьянская хитрозадость”. Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: “а я считаю, что его доля столько не стоит”); другие считают, что если они ответили “я согласен”, то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.

Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один.

Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не “на деревню дедушке, Константину Макарычу”.

В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.

Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник.

Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности.

Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.

Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.

Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд…

А самый лучший вариант – это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой.

Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. “Авось, не продаст” и “Небось, не сумеет”.

Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует.

Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!

Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата – ноль. Законопроекты, в силу их “с плеча рубательского” характера законами не становятся.

Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших – так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых – откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам “запретительно-охранительный” подход.

Легче всего “врубить” “запрет на всё”, не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется.

А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты – вопрос серьёзный.

Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.

Надо выделить два направления:

1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности (“защита права собственности на долю”);

2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер “выживания” (“защита жилищных прав собственника доли”).

Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.

В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант – это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:

1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);

2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;

В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.

3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);

4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;

5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.

Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.

Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно – конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.

Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.

Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:

1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),

либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.

2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.

3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть  наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с “антисталкерскими” законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).

Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.

Источник: //zakon.ru/blog/2018/8/16/o_kvartirnom_rejderstve_i_kak_s_nim_borotsya

Верховный суд РФ разъяснил права собственников долей в одной квартире

Могут ли другие собственники не пускать меня в квартиру, если у меня в собственности 1/3 доля?

Верховный суд РФ сделал очень важные разъяснения, которые касаются прав граждан, ставших собственниками небольших долей в одной квартире.

Судебная коллегия ВС пересмотрела спор соседей по квартире, в которой постоянно жила семейная пара, владевшая в ней большей частью квадратных метров. Потом совсем небольшую долю в той же “трешке” купил некий посторонний гражданин.

Вот он и потребовал от жильцов отдать ему ключи, вселить его в квартиру и убрать любимую собаку постоянных жильцов.

Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках.

Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения.

Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.

Верховный суд растолковал, как стать собственником чужого жилья

Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.

А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.

Что необходимо знать собственнику недвижимости об оценке его имущества

Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился.

Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение – вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи.

Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.

Проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках

Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой.

Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования – не основание отказывать человеку во вселении.

Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном – 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей.

Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон.

А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.

Почему элитные особняки на Рублевке не нужны покупателям и за полцены

В нашем случае ответчики – супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника.

Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли.

Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса.

Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.

Как наследуются дачные участки

Источник: //rg.ru/2017/09/18/reg-sibfo/verhovnyj-sud-rf-raziasnil-prava-sobstvennikov-dolej-v-odnoj-kvartire.html

Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать

Могут ли другие собственники не пускать меня в квартиру, если у меня в собственности 1/3 доля?

Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?

О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.

Доля в квартире: как разделить совместную квартиру

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М.

столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку.

Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби.

По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд.

Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»? 

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них.

Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки.

Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>

Права и обязанности владельца доли в квартире

Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

  • если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
  • если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
  • вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
  • если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Как продать долю в квартире 

Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

2. Предложите совладельцам купить свою долю

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.

И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику.

Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е.

непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети?  Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей.

Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается.

Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.

д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.

Как делится наследство?

В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

  • первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
  • вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
  • третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
  • наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Обязательная доля в наследстве

Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

  • несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».

Информационная служба kn.kz

Источник: //www.kn.kz/article/8184/

Мне досталась доля в недвижимости

Могут ли другие собственники не пускать меня в квартиру, если у меня в собственности 1/3 доля?

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону ​местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.​

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде. 

Источник: //realty.rbc.ru/news/5c6bc5169a79475b6f3c79d4

Ветка права
Добавить комментарий