Может ли застройщик голосовать на собрании собственников жилья?

Голосование наследников на ОСС за умершего собственника

Может ли застройщик голосовать на собрании собственников жилья?

Вопросы о том, как правильно провести общее собрание собственников (далее — ОСС) многоквартирного дома (МКД), чтобы его не признали недействительным в суде, возникают постоянно. Все нюансы предусмотреть в нормативно-правовых актах (НПА) невозможно. В судах рождается толкование норм, которые потом законодатели вносят в законы. По крайней мере, так всегда происходит в нашей стране.

Одним из таких спорных моментов является право на участие в ОСС наследников умершего собственника. Ведь наследство оформляется ими не мгновенно, и это требует определенного времени, а в этот период может уже проходить общее собрание собственников в доме.

Например, в силу норм законодательства об акционерных обществах наследники-акционеры имеют право на ание на общем собрании акционеров общества-эмитента через одного из участников данной общей собственности либо их общего представителя (п. 3 ст. 57 ФЗ об АО). То есть, это правомочие прямо прописано в законе, чего нет в Жилищном кодексе.

С начала 2018 года внесены изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) – добавлен пункт 1.

1, согласно которым лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Ранее в ЖК РФ имелась только норма п. 1 ст. 48 ЖК РФ, в соответствии с которой, правом ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, обладали только собственники помещений в данном доме.

Как видим, в ЖК речи не идет о праве на участие в ОСС наследников умершего собственника. Хотя раньше не шло речи и о лицах, принявших квартиры у Застройщика (далее — дольщики), но суды признали их право на участие в общем собрании как «титульных» собственников.

Понятие «титульного» собственника в законе отсутствует. Оно имеется только в теории государства и права. Но толкование этого понятия вытекает из ст.

305 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ): Права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

То есть, суды указанное понятие «титульный» собственник из теории перенесли в практику, как и придуманное судами понятие «целевые средства собственников», которое в законе также отсутствует. По сути, «целевые средства» собственников в виде платы за содержание дома в пользу управляющей организации являются платежом по договору возмездного оказания услуг.

Но ГК и ЖК не содержат ни одной нормы, которая позволяла бы считать оплату по договору оказания услуг (договору управления) после их поступления на расчетный счет или кассу УО «целевыми деньгами» собственников. Оплата за выполнение работ – это вознаграждение Исполнителя, которое переходит в его собственность.

Понятие «целевые средства» используется в основном в бюджетном законодательстве. Но наши суды решили иначе.

Как часто бывает, суды забывают о приоритете норм жилищного законодательства перед иными нормами. В ЖК, например, было прописано ранее о праве ания только собственника. И в решении собственника (бюллетене для ания) в силу п. 5.1. ст. 48 ЖК должны быть указаны в обязательном порядке:

  1. сведения о лице, участвующем в ании;
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
  3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Так всегда и трактовалось ранее и вопросов не возникало. Потом начали активно проводиться конкурсы, а у Застройщиков – плодиться свои управляющие организации (УО).

И чтоб свои большие и хорошие (главное – новые!) МКД не отдавать на конкурс, а далее – иметь дополнительный бизнес и, соответственно, деньги, и была «продавлена» судебная практика о праве ания «титульных собственников» – дольщиков.

Хотя вышеназванная статья 305 ГК РФ предусматривала совсем иное применение, не относящееся к собраниям собственников многоквартирных домов. Но в нашем современном «загнивающем капитализме» и не такое увидишь. И правовым наше государство давно назвать нельзя, когда «строгость законов компенсируется их неисполнением или извращенным толкованием (можно дополнить афоризм).

Таким образом, судя логике судов должны иметь право ания на ОСС и иные «титульные» собственники: не только дольщики, но и наследники. Вопрос в том, где же управляющая организация (которая обязана вести реестр собственников по ЖК РФ) должна взять сведения о наследниках.

Ведь законопослушных граждан, которые сообщают сведения о себе в УО – меньшинство. В Росреестре сведения о наследниках отсутствуют, пока они не придут со свидетельством о праве на наследство оформлять право собственности.

Нотариус же в силу закона и нотариальной тайны не будет сообщать сведения о наследниках.

Согласно ст. 16 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.

1993 № 4462-1) нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности.

Суд может освободить нотариуса от обязанности сохранения тайны, если против нотариуса возбуждено уголовное дело в связи с совершением нотариального действия.

Получается, что взять информацию о наследниках законным способом совершенно негде. Закон не содержит обязанности нотариуса сообщать какую-либо информацию третьим лицам, если это не суд или иные уполномоченные органы.

Если только сами наследники не сообщат ее в управляющую организацию, когда захотят принять участие в ании. Формально, на основании вышеуказанных норм ЖК РФ, они не могут участвовать в ОСС. Но как «титульные» собственники по версии судов — вполне.

Конечно же, если у них есть на руках подтверждающий их права документ — свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ).

Пунктом 4 ст.

1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

День открытия наследства — день смерти наследодателя. В силу ст. 1153 ГК РФ наследство принимается путем подачи заявления или совершения действий, свидетельствующих о принятии наследства. То есть, с момента смерти наследодателя, наследник становится «титульным» собственником и может принять участие в ОСС.

Судебная практика в основном касается споров по участию наследников умерших участников в собраниях ООО и акционерных обществ. По общим собраниям собственников помещений МКД правовые системы выдают единичные решения по спорам об участии в них наследников.

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 августа 2018 г. по делу № 33-38102: «…В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Допрошенная в качестве свидетеля *** показала, что является собственником квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, по праву наследства по закону после своей матери *** и ала на общем собрании собственников многоквартирного дома лично как наследник.

Документы о вступление в наследство имеет. Также показала, что информацию о том, что общее собрание собственников многоквартирного дома было проведено с нарушениями, узнала в феврале 2017 года от Истца. Ответы, отмеченные в ее решении собственника, соответствуют данным ею при ании.

Свое решение подтверждает.

…Действующее законодательство РФ содержит единственный критерий признания решения собственника недействительным – пометка двух и более ответов при ании (п. 6 ст. 48 ЖК РФ). Таких нарушений в решениях собственников помещений в многоквартирном доме не выявлено. Иные нарушения носят незначительный характер и не влияют на волеизъявление собственников.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 44, 44.1, 45, 46 ЖК РФ, принимая во внимание Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу абзаца второго пункта 1 ст. 181.3, ст. 181.

5 ГК РФ, исходил из того, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, более того судом при рассмотрении дела обоснованно учтено заявление ответчика об истечении сроков исковой давности и о применении последствий ее истечения».

Как видим, голоса наследников не исключались из кворума и нарушений суд не нашел.

Апелляционное определение Омского областного суда от 14.06.2017 по делу № 33-4031/2017: «...Мнение истца о необоснованном учете ответчиками и судом листов ания по квартире № , в которых от имени собственника квартиры – Б.А.Д. али ее наследники – Б.Л.Г. и К.С.Г., не может быть принято судебной коллегией во внимание исходя из следующего.

На основании ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В ст. 1152 ГК РФ указано, что для приобретения наследства наследник должен его принять.

Статьей 1153 ГК РФ предусмотрено два способа принятия наследства – путем подачи наследником заявления нотариусу о принятии наследства (либо о выдаче свидетельства о праве на наследство), а также путем фактического принятия наследственного имущества.

При этом принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Применительно к указанным нормам права, с учетом наличия нотариально удостоверенного завещания Б.А.Д., согласно которому последняя завещала свое имущество в том числе квартиру , гражданкам Б.Л.Г. и К.С.Г.

, принявшими в установленный законом срок наследство путем обращения в нотариальный орган, суд правомерно пришел к выводу о том, что данные лица имели право участвовать в ании как сособственники квартиры №».

Таким образом, суды считают, что наследники, в законном порядке вступившие в наследство после умершего собственника помещения в МКД, имеют право на участие и ание на общем собрании собственников МКД при наличии подтверждающих документов — свидетельства о праве на наследство. И это несмотря на отсутствие прописанного в нормах ЖК РФ такого правомочия наследников умершего собственника помещения в МКД. Судебной практики, подтверждающей обратное, я не нашла.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги УО и ТСЖ. Вся необходимая информация по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/golosovanie-naslednikov-na-oss-za-umershego-sobstvennika/

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

Может ли застройщик голосовать на собрании собственников жилья?

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам ать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Кто может инициировать ОСС в новостройке и ать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право ать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

  • УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме.

Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право ать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

  • Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

  • При определении кворума и результатов ания следует учитывать количество каждого участника ОСС, имеющего право ать.

В новостройке ать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

  • Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для ания неприсутствовавшим участникам.

  • Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут ать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

  • Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

  • Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
  • Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.
  • Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
  • Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).
  • Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги ания (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
  • Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
  • Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.

Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/kak-provesti-sobranie-sobstvennikov-po-vyboru-uo-v-novostroike-5ba103be0727cc00aa1c3c33

Как провести общее собрание собственников по выбору управляющей организации в новостройке

Может ли застройщик голосовать на собрании собственников жилья?

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам ать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ.

При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч.

    5 ст. 162 ЖК РФ);

  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Ветка права
Добавить комментарий