Можно ли по болезни не платить за аренду индивидуальному предпринимателю?

Патент или НДФЛ

Можно ли по болезни не платить за аренду индивидуальному предпринимателю?

В Москве существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какой из вариантов будет наиболее выгодным и удобным для арендодателя

YAY/TASS

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.

Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.

По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%.

В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз.

Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс.

квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)  РФ.

Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.

При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы.

«Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции.

Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.

Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.

Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве.

Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.

Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб.

, плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв.

м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы.

Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.

С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может.

Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.

Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58b5a8de9a794774e6c44751

Сколько клиентов должно быть у ИП, чтобы не получить штраф от налоговой

Можно ли по болезни не платить за аренду индивидуальному предпринимателю?

Хочу задать вопрос о минимальном количестве клиентов для ИП. Мой знакомый утверждает, что налоговая штрафует индивидуальных предпринимателей, у которых всего один источник дохода. То есть если я открыл ИП и заключил только один договор с любой организацией, то меня могут оштрафовать по причине «ухода от налогов».

Никаких ссылок на статьи федеральных законов и налогового кодекса я не услышал. Только истории о том, что «парней вызвали в налоговую и оштрафовали, потому что источников дохода должно быть более одного».

Но я знаю огромное количество предпринимателей, которые работают с одним контрагентом, и никаких претензий к ним не было. Помогите разобраться в этом вопросе.

Благодарю!
Дмитрий

Но ваш знакомый тоже отчасти прав: ИП, которые получают весь доход из одного источника, в зоне риска. Налоговая считает, что это — один из признаков схемы уклонения от уплаты налогов.

Скажу сразу: риски связаны только с оказанием услуг и выполнением работ для организаций или других ИП. Если работаете с физлицами, вам ничего не грозит.

Директор организации думает, думает и наконец придумывает: а давайте откроем на сотрудника ИП и оформим его так, как будто он оказывает услуги компании, а не работает по трудовому договору.

Как вести бизнес без штрафовЗарабатывать больше и не нарушать закон. Раз в месяц — в нашей рассылке для предпринимателей

Некоторые компании в стремлении обмануть ФНС доходят до безумия: в штате остается только директор, а остальная работа как будто бы передается на аутсорсинг.

ИП Мария Сергеевна оказывает комплексные услуги по сопровождению бизнеса: сидит на ресепшене, принимает звонки и варит кофе. ИП Любовь Тихоновна отвечает за клининг: моет полы и выносит мусор.

ИП Федор Алексеевич занимается разработкой и реализацией маркетинговой стратегии — в костюме хот-дога раздает рекламные листовки на улице.

Налоговая посчитает подозрительным, если индивидуальный предприниматель:

  1. Постоянно находится в офисе клиента, где ему безвозмездно выделено рабочее место.
  2. Бесплатно пользуется имуществом клиента: компьютером, станками, программами.
  3. Подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка: приходит в офис и уходит в определенное время.
  4. Получает оплату за сам процесс работы, а не за результат: в договоре нет конкретной задачи, которую он должен выполнить, а сумма его вознаграждения примерно одинакова в каждом месяце.
  5. Подчиняется клиенту: выполняет поручения руководства организации.
  6. Подписал договор о материальной ответственности.
  7. Привлекался к дисциплинарной ответственности, писал объяснительные, получал выговоры.
  8. Не может объяснить, как он зарегистрировал ИП, какую отчетность сдает, на какой системе налогообложения находится и какую деятельность осуществляет.
  9. Обязан все услуги оказывать лично: не может передоверить никому свои обязанности или привлечь кого-нибудь себе на помощь.
  10. Выполняет функции, которые соответствуют определенной штатной должности: например, водителя, бухгалтера, офис-менеджера.
  11. Проходил инструктаж, расписывался в журналах инструктажа, знакомился под подпись с нормативными документами организации.
  12. Оказывает услуги не разово, а постоянно. Например, договор составляется на год, а потом подписывается такой же новый.

Если налоговая решит, что на самом деле ИП — это работник, а его клиент — работодатель, то достанется всем. Организация получит штрафы и пени, а еще ее заставят заплатить страховые взносы. Индивидуальному предпринимателю начислят НДФЛ — 13% от доходов.

Сумму, которую ИП заплатил в качестве налога на УСН, могут не принять в зачет. Тогда придется подавать уточненную налоговую декларацию, чтобы вернуть эти деньги.

Проверьте договор: он не должен содержать признаков, по которым его можно отнести к трудовому. При составлении договора не стоит скачивать первый попавшийся документ из интернета, лучше воспользоваться помощью юриста.

Общительная секретарша с радостью поделится с проверяющими информацией: «Да это ж Вася — наш сисадмин. Он тут работает: каждый день приходит к девяти, а в шесть уходит домой. В прошлом месяце у нас сервер сломался, вся работа встала, так шеф его оштрафовал».

Закон не ограничивает минимальное число клиентов, с которыми может работать индивидуальный предприниматель.

Есть схема, когда организация оформляет своих сотрудников как ИП и экономит на налогах и взносах. Это незаконно.

Если ИП получает весь доход от одного клиента, налоговая может заподозрить неладное. Но это лишь один из признаков схемы по уходу от налогов, который сам по себе еще ни о чем не говорит. Если остальное не про вас, беспокоиться не о чем.

Если ФНС признает, что договор подряда или оказания услуг маскирует трудовые отношения, то насчитает налоги, взносы, штрафы и пени. Тогда придется отстаивать правоту в суде.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/ip-riski/

Аренда рабочего места в салоне красоты

Можно ли по болезни не платить за аренду индивидуальному предпринимателю?

Если вы подумываете о том, как открыть салон красоты, но не уверены что готовы к большим финансовым вложениям, аренда рабочего места в салоне красоты может стать хорошим выходом.

Этот вариант подойдет для парикмахера или мастера ногтевого сервиса, который не хочет или не имеет возможности устроиться на работу в салон по трудовому договору.

Насколько законна аренда рабочего места в парикмахерской или маникюрном кабинете, как решаются здесь вопросы налогообложения и кадровых отношений?

Чем отличается аренда салона красоты от аренды рабочего места?

При аренде салона красоты арендатор получает в пользование весь имущественный комплекс – помещение, оборудование, интерьер. Если салон на момент сдачи в аренду уже работал, то у него могут быть работники, наработанная база клиентов, определенная репутация.

Аренда «раскрученного» салона не будет стоить дешево, поэтому для одного частного мастера такие затраты могут оказаться не под силу. Кроме того, не каждый парикмахер или мастер маникюра готов стать предпринимателем и управлять бизнесом самостоятельно.

Практика показала, что удобным и достаточно выгодным способом обслуживания клиентов для частных мастеров оказалась аренда парикмахерского кресла или другого рабочего места в салоне красоты.

В этом случае индивидуальный мастер заключает с собственником салона договор аренды, но не всего объекта, а только одного рабочего места. Арендодатель предоставляет в пользование оговоренную небольшую площадь зала, мебель и оборудование для обслуживания клиентов.

Вопросы применения профессиональной косметики и инструментов мастера решаются по-разному, чаще всего арендатор обеспечивает их наличие самостоятельно.

Так же, по-разному, решается вопрос с клиентской базой – мастер может иметь свою клиентуру или же работать с клиентами салона.

Плюсы и минусы аренды рабочего места в салоне красоты

Когда мастер работает в салоне или парикмахерской по трудовому договору, то его зарплата редко превышает 35% от стоимости услуги. Например, с 1000 рублей, заплаченных клиентом, работник получит 300-350 рублей, с которых еще будет удержан подоходный налог. Если же взять в аренду одно рабочее место в салоне красоты, то чистый доход мастера может быть значительно выше.

Например, из тех же 1000 рублей, заплаченных клиентом за стрижку, за аренду парикмахерского места надо отдать 150-200 рублей, а остальную сумму можно забрать себе.

Правда, такая хорошая доходность будет только в услугах, не требующих применения дорогой профессиональной косметики (краска для волос, средства для укладки и завивки и др.).

В любом случае, основной плюс аренды рабочего места в салоне красоты – это получение мастером более высокого дохода, чем его зарплата по трудовому договору.

К дополнительным плюсам такой аренды можно отнести:

  • Гибкая система расценок для разных клиентов, которую не контролирует собственник салона;
  • Самостоятельный выбор линии косметики для применения;
  • Возможность пригласить в салон своего постоянного клиента, который не хочет обслуживаться на дому;
  • Свободный график работы и записи клиентов, который мастер устанавливает самостоятельно.

Минусы у такого варианта тоже есть:

  • Снять в аренду рабочее место можно далеко не в каждом салоне красоты;
  • Необходимо платить за аренду, даже за то время, когда мастер не работал из-за болезни или отсутствия клиентов;
  • Мастер несет самостоятельную ответственность перед официальными органами (налоговая инспекция, фонды, Роспотребнадзор), надо самому вести учет доходов, платить налоги и взносы;
  • Если мастера-арендаторы в одном салоне работают по разным расценкам, то возможен уход клиентов к более выгодному варианту обслуживания;
  • Ограничены возможности рекламы, приходится самому искать клиентов.

Сами собственники салонов далеко не всегда приветствуют вариант аренды рабочего места, чему тоже есть свои причины:

  • Прибыль от сдачи в аренду рабочего места меньше, чем доход, который получает владелец от одного мастера, работающего по трудовому договору;
  • Невозможность полноценно руководить своим салоном и развивать бизнес;
  • Низкая ответственность мастеров за качество услуг, из-за чего в разбирательства с клиентами может быть втянут и собственник салона;
  • Разные расценки мастеров, в результате чего салону приходится удовлетворить потребности клиентов разного уровня, и, чаще всего, это получается плохо;
  • Низкая трудовая дисциплина арендаторов, срывы графиков работы и обслуживания клиентов;
  • Негативная мотивация работников салона, которые видят более высокие доходы свободных мастеров и тоже стремятся к такому варианту;
  • Проблемы с надзорными органами по учету доходов мастеров и салона в целом, качества услуг и материалов.

Совмещать в одном салоне работу мастеров по трудовому договору и арендаторов рабочих мест достаточно проблематично, поэтому сейчас развивается тренд, когда салон организуется только под аренду рабочих мест.

Это можно даже назвать совершенно другим бизнесом – не индустрия красоты, а специализированная аренда, своего рода коворкинг-центр, только не для офисных работников, а для парикмахеров и мастеров ногтевого сервиса.

Как легально оформить аренду рабочего места в салоне красоты

Не всегда собственник салона красоты и самостоятельно работающий мастер стремятся легализовать свои отношения и заключить официальный договор. Такая аренда даже имеет свое название – «тихая аренда», т.е. со стороны может быть непонятно, что мастер работает на себя, выплачивая собственнику оговоренную сумму. В таком варианте есть значительные риски для обоих сторон.

Любая проверка (а они бывают не только плановые раз в три года, но и внеплановые по любому анонимному запросу потребителя) будет требовать объяснения того, на каких основаниях работают мастера: трудовому договору, гражданско-правовому или имеют место быть такие арендные отношения.

Собственник может быть привлечен к ответственности за сокрытие получаемых от мастера доходов и нарушение трудового законодательства, а мастер – за незаконную предпринимательскую деятельность.

Дополнительный риск таких внедоговорных отношений заключается в том, что если мастер нанесет ущерб салону (помещению, оборудованию, мебели, инструментам), то взыскать его в официальном порядке будет трудно.

Таким образом, чтобы избежать рисков штрафов и споров о сохранности имущества, собственнику салона и мастеру надо оформить договор аренды рабочего места. Что при этом надо учесть?

  1. Мастер должен быть зарегистрирован в качестве ИП. Получение доходов на постоянной основе без оформления и уплаты налогов – это незаконная предпринимательская деятельность. Кроме того, если мастер не является предпринимателем, то за качество его услуг в салоне несет ответственность собственник. Если же арендатор – ИП, то всю ответственность за обслуживание клиентов, уплату взносов за себя и налогов с полученных доходов несет мастер.
  2. Наличие медицинской лицензии у салона не дает права мастеру, не имеющему собственной лицензии, оказывать такие услуги в рамках аренды рабочего места.
  3. Если салон красоты работает при оказании парикмахерских и косметических услуг на ЕНВД или ПСН, то для передачи в аренду рабочих мест салона необходимо будет дополнительно перейти на УСН или ОСНО и вести раздельный учет доходов.

За более подробной информацией по вопросу легального оформления и учета доходов при аренде рабочего места в салоне красоты рекомендуем обращаться к специалистам 1С:БО. Консультация проводится бесплатно!

Источник: https://www.regberry.ru/malyy-biznes/arenda-rabochego-mesta-v-salone-krasoty

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Можно ли по болезни не платить за аренду индивидуальному предпринимателю?

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Как не платить налоги

Можно ли по болезни не платить за аренду индивидуальному предпринимателю?

Как-то раз я сдуру купил автомобиль на 277 лошадиных сил и платил за него огромный транспортный налог, пока не продал.

Никита

разобрался с налогами

Я закрыл ипотеку, но не стал получать вычет с процентов — было лень разбираться, как это работает.

Эта статья о том, как не быть как я. Расскажу, как законно не платить ФНС лишнего.

НДФЛ. Этим налогом облагаются практически все доходы гражданина. Есть исключения, они перечислены в статье 217 налогового кодекса. Например, НДФЛ не нужно платить с алиментов, грантов, стипендий, вознаграждений донорам, пособий по безработице.

Например, Сергей устроился на работу. Его оклад по трудовому договору — 30 тысяч рублей, но на руки он получит только 26 100 Р. Сергей может не возмущаться, все законно: работодатель удерживает 13% НДФЛ и перечисляет в бюджет.

Чтобы не было сюрпризов, Сергею следовало уточнить при трудоустройстве: обещанная сумма зарплаты — это то, что он получит на руки, или из нее еще заберут налог. Если начальник выпишет Сергею премию, то из этих денег тоже удержат НДФЛ.

Например, вы продали квартиру. Есть минимальный период владения — когда он истекает, уже не нужно платить налог с продажи. Этот период — 3 или 5 лет, смотря когда и как вы получили права на недвижимость.

Если человек сдает имущество в аренду, 13% от дохода он обязан отдать государству. Когда арендатор — физлицо, отчитываться и платить НДФЛ нужно самостоятельно. Если арендатор — организация или индивидуальный предприниматель, обязанность удерживать и перечислять налог ложится на них.

Базовые ставки такие:

  • за дом, квартиру, хозяйственное строение площадью не более 50 м², гараж или комнату — 0,1% от стоимости имущества;
  • все остальное — 0,5%;
  • недвижимость стоимостью больше 300 млн рублей — 2%.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообщеРассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Есть исключения: например, налогом не облагаются весельные лодки, моторные лодки мощностью не более 5 л. с., автомобили для инвалидов, транспортные средства, которые находятся в розыске.

Как и в случае с налогом на имущество, делать ничего не нужно. Вот вы купили машину, зарегистрировали в ГИБДД и спокойно себе катаетесь. ФНС сама получит информацию о регистрации, узнает мощность двигателя, посчитает налог и пришлет уведомление.

Размер налога зависит от мощности транспортного средства. Например, для автомобиля берется количество лошадиных сил и умножается на ставку. Причем чем выше мощность двигателя, тем выше ставка.

В Москве для автомобиля с двигателем свыше 125 л. с. до 150 л. с. включительно каждая сила обходится в 35 Р в год. А вот владельцу более мощной машины — свыше 250 л. с. — каждая лошадка будет стоить уже 150 Р.

В справочном разделе на сайте ФНС можно узнать, какие ставки по налогу на имущество, транспортному и земельному налогам действуют там, где вы живете. А ставки НДФЛ по всей стране одинаковые.

На сайте ФНС есть удобный справочник. Например, можно быстро узнать ставки по транспортному налогу в МосквеВот такие ставки по транспортному налогу в Москве.

Чем мощнее автомобиль, тем больше денег придется отдать государству

Вычеты и льготы — вот вполне законные способы, которыми можно ослабить или даже полностью снять налоговую нагрузку. Если у вас нет прав на льготы, можно оформить имущество на человека, у которого они есть.

Но тогда появляется риск остаться без всего, если «льготник» окажется не очень порядочным или попадет в долговую яму.

Земельный и имущественный налог платится от кадастровой стоимости недвижимости или участка. Это не та стоимость, что на «Авито», и не та, что написана в договоре купли-продажи, — кадастровую стоимость определяют специалисты Росреестра, но они иногда ошибаются. Если кадастровая стоимость кажется завышенной, ее можно оспорить. Почитайте, как это сделать:

Транспортный налог на машину зависит от мощности ее двигателя. Поэтому даже если хочется мощи и доминирования, лучше взять 249 л.с. или 250 л. с., потому что потом идёт резкое повышение налоговой ставки.

Вообще перед покупкой имущества нужно хорошо подумать, по карману ли налог за него.

Вычет называется так, потому что он вычитается из доходов и уменьшает их. Его применяют люди, которые платят НДФЛ — 13% от доходов. С помощью вычета можно уменьшить сумму налогов или вернуть часть НДФЛ, которая уже уплачена.

Мы уже рассказывали про разные виды вычетов и о том, как их получить:

Кроме перечисленных есть еще стандартные вычеты НДФЛ и вычеты при продаже имущества.

После того, как совокупный доход с начала года превысит 350 тысяч рублей, вычет уже не применяется. Но со следующего года он возобновится.

Например, Анна зарабатывает 50 тысяч рублей в месяц. У нее трое детей. За первого и второго полагается вычет 1400 Р, за третьего — 3000 Р, а всего — 5800 Р. Именно на такую сумму будет уменьшен ее налогооблагаемый доход.

Ежемесячно работодатель будут удерживать НДФЛ с зарплаты Анны:

(50 000 Р − 5800 Р) × 13% = 5746 Р

Она будет получать вычет на ребенка с января по июль, а с августа — уже нет, ведь ее доход превысит 350 тысяч рублей.

Если бы Анна не подавала заявление на вычет работодателю, то налог бы составил:

Итого ежегодно она экономит:

(6500 Р − 5746 Р) × 7 месяцев = 5278 Р

Также стандартный вычет получают пострадавшие в аварии на заводе «Маяк», чернобыльцы, участники испытаний ядерного оружия, инвалиды Великой Отечественной войны, военнослужащие, которые получили инвалидность на службе, ликвидаторы ядерных аварий. Сумма вычета для них — 3000 Р в месяц.

На ежемесячный вычет в 500 Р могут претендовать герои СССР и РФ, владельцы орденов Славы, блокадники, узники концлагерей, инвалиды с детства либо первой или второй группы, доноры костного мозга, родители и супруги военнослужащих и госслужащих, погибших на службе, и другие. Полный список смотрите в пункте 1 статьи 218 НК РФ.

Обращаться за стандартным вычетом нужно к работодателю — он учтет его при расчете НДФЛ. Соответственно, отчисления в налоговую уменьшатся, а зарплата, которую вы получаете на руки, увеличится. Мы уже писали, как получить стандартный вычет, — почитайте на досуге.

Вычеты при продаже недвижимости и другого имущества. Если вы продали имущество, государство рассчитывает получить с дохода свои 13% процентов.

С 2020 года вступают в силу поправки в налоговый кодекс: минимальный срок владения для единственного жилья — неважно, каким образом и когда оно было получено, — снизится до 3 лет.

Для другого имущества, например автомобилей, минимальный срок владения 3 года. Если продаете раньше срока, придется заплатить налог. Но вот хорошая новость: его можно уменьшить за счет имущественного вычета.

Вот родственники подарили Пете квартиру в 2018 году. Через год он ее продал за 3 млн рублей. Тогда с учетом вычета Петя заплатит НДФЛ:

(3 000 000 Р − 1 000 000 Р) × 13% = 260 000 Р

Вычет не нужен, если есть документы, подтверждающие расходы на покупку имущества. Налоговая разрешает уменьшить доходы от продажи на сумму этих расходов. Вычесть расходы, а потом еще и получить имущественный вычет нельзя. Нужно выбрать что-то одно — как будет выгоднее.

Например, Петя исполнил мечту детства — купил красный феррари за 20 млн рублей. Поездил месяц, но ему не понравилось. Выставил на продажу, поторговался и отдал за 15 млн рублей. При сдаче декларации 3-НДФЛ Петя приложил договоры купли-продажи. ФНС увидела, что Петя оказался в минусе, и не взяла с него налог.

Вы можете платить меньше налогов, если имеете право на льготы. Льготы бывают федеральные, региональные и местные. Первые действуют по всей стране, вторые — устанавливаются на региональном уровне, а третьи — местными органами власти. Узнать, какие льготы есть там, где вы живете, можно на сайте ФНС.

Кроме льгот бывают еще вычеты. Это не те вычеты, о которых я писал до этого, а совсем другие. Они положены всем — независимо от возраста и статуса.

Например, кадастровая стоимость дома — 3 млн рублей. Его площадь 150 м². Значит, 1 м² стоит 20 тысяч рублей, а часть в 50 м² — 1 млн. Тогда налог на дом с учетом вычета будет считаться от 2 млн рублей.

Для многодетных родителей — тех, у кого трое несовершеннолетних детей или более, — есть дополнительный вычет на каждого ребенка: по 5 м² от квартиры, ее части или комнаты и 7 м² от целого дома или его части.

К примеру, у владельца квартиры четверо детей. Вычет для него — 40 м²: 20 м², как для всех, и дополнительно по 5 м² на каждого ребенка.

Льготы не отменяют вычеты, а вычеты не мешают льготам — их разрешается применять вместе.

Направить заявление на льготу удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой. Там же можно отслеживать все объекты налогообложения, проверять правильность начислений, заполнять 3-НДФЛ и уплачивать налоги

Льготы на транспортный налог устанавливают региональные власти, поэтому в разных субъектах РФ они различаются.

Льгота заключается в полном освобождении от имущественного налога по одному из объектов каждого вида.

Например, у человека есть две квартиры и гараж. Тогда ему положена льгота на одну из квартир на выбор, а еще — на гараж.

Список лиц, которые получают льготы, большой. Например, льгота полагается пенсионерам, чернобыльцам, афганцам, инвалидам первой и второй групп, родителям и супругам военнослужащих и госслужащих, погибших на службе. Полный список смотрите в пункте 1 статьи 407 НК РФ.

Это все федеральные льготы на имущественный налог, но есть еще дополнительные льготы, которые устанавливают местные власти.

Т—Ж писал подробные инструкции про льготы — почитайте:

Вместо 13% НДФЛ можно платить всего 6% с доходов от профессиональной деятельности, если открыть ИП.

К примеру, Сергей работает и получает по трудовому договору 40 тысяч рублей в месяц. За год Сергей заработает примерно 480 тысяч. С этих денег работодатель удержит и перечислит НДФЛ — 62 400 Р.

Еще работодатель платит за Сергея страховые взносы. За год получится немало:

  • 22% на пенсионное страхование — 105 600 Р;
  • 5,1% на обязательное медицинское страхование — 24 480 Р;
  • 2,9% на случай болезни и материнства — 13 920 Р;
  • 0,2%, как минимум, на травматизм — 960 Р.

Всего — 144 960 Р.

Кроме налога ИП должен заплатить за себя страховые взносы. Это фиксированная сумма — ее придется отдать в любом случае, даже если предприниматель не будет работать.

Если компания согласится прибавить половину от сэкономленных страховых взносов к вознаграждению, Сергей будет зарабатывать не 40 000 Р, а 46 040 Р в месяц, или 552 480 Р в год.

За 2020 год он заплатит взносов:

40 874 Р + (552 480 Р − 300 000 Р) × 1% = 43 399 Р

Налог:

552 480 Р × 6% = 33 149 Р

Взносы больше налога — если их правильно распределить по кварталам, 6% на УСН можно не платить совсем.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/stop-nalog/

Ветка права
Добавить комментарий