Нужно ли жене арендовать долю совместного нежилого помещения у мужа для открытия магазина в нем?

правовых инцидентов

Нужно ли жене арендовать долю совместного нежилого помещения у мужа для открытия магазина в нем?

Политика взыскания долгов через имущественное обременение и запрет на распоряжение личной собственностью довольно эффективно действуют на должников.

Наложение ареста широко применяется в судебном и исполнительном производстве. К этому прибегают не только банки при работе со своими долговыми активами, но и налоговые органы и даже физические лица.

Адвокат Олег Сухов составил топ-5 самых популярных правовых инцидентов, касающихся ареста недвижимости

1. Если заведено уголовное дело

Судебные органы могут наложить арест на квартиру и другое имущество, если его владелец попал под уголовное преследование — например, за мошенничество, должностное правонарушение или тяжкое экономическое преступление, предусматривающее в качестве наказания штрафы или конфискацию имущества.

В зависимости от причиненного ущерба и размера инкриминируемых санкций недвижимость арестовывают в качестве обеспечительной меры. То есть собственник не может свободно распоряжаться квартирой, автомобилем или домом, пока приговор в части материальных взысканий не будет исполнен, другими словами — пока обвиняемый полностью не выплатит крупный штраф.

Так, госслужащая, осужденная за взятку в особо крупном размере, была приговорена к штрафу в 3 млн руб. и лишена права занимать руководящие должности в течение пяти лет.

С банковских счетов обвиняемой были конфискованы денежные средства, а также наложен арест на имущество, который позже был снят по решению суда. Однако в апелляционном представлении гособвинитель, пользуясь нормами ст.

115 УПК, настаивал на аресте, поскольку необходимость в нем не отпала. Суд поддержал доводы прокурора и вновь ввел обременение.

Стоит иметь в виду, что отмена ареста не происходит автоматически после перечисления денег в рамках взыскания штрафа. Как и наложение ограничительных мер, решение об их снятии принимает суд на основании ходатайства адвоката или правоохранительных органов, которые занимались расследованием уголовного дела.

2. По иску банка за долги по кредитам

Россияне привыкли жить в кредит, но многие явно переоценивают свои материальные возможности и часто не в состоянии выполнить взятые обязательства. По последним данным ЦБ, доля просроченных кредитов физлиц в общем объеме долгов составляет 10,5%, или 10,3 млрд руб. В этом случае банки охотно включают режим «ответных санкций» и обращаются в суд, ходатайствуя об аресте имущества.

Но если владелец заблаговременно направит в банк уведомление, в котором укажет, например, о потере работы или продолжительной болезни, что явилось причиной его временных неплатежей, то это, возможно, сыграет на руку клиенту.

Банк может принять во внимание его жизненные обстоятельства и разработать график погашения задолженности, но также вправе и проигнорировать их, обратившись с заявлением в суд.

Однако если стоимость объекта явно несоразмерна долгу, то в исковых требованиях о наложении ареста кредитору могут отказать.

В России обременительные меры часто действуют не только в отношении физических лиц, но и индивидуальных предпринимателей, компаний и фирм, которые берут кредиты на развитие бизнеса и вовремя не укладываются в графики погашения долга, а то и вовсе не платят.

3. По иску налоговой за долги по налогам, штрафам, пени

Чуть реже суды накладывают арест по исковым требованиям налоговых органов. Такие действия могут быть предприняты в отношении предпринимателей, которых проверяющие изобличили в уклонении от уплаты налогов, после чего начинается взыскание недоимок, пени и штрафов в пользу государства. В данном случае под обременение могут попасть жилые и нежилые помещения, принадлежащие нарушителю.

Так, одна из предпринимательниц пыталась через суд оспорить действия районной ФНС о наложении ареста на помещение магазина, которым она владеет. В ходе проверки инспекторы выявили у нее большие недоимки по налогам.

Истец настаивала на том, что налоговая не имела права без санкции прокурора ходатайствовать о наложении обеспечительных мер на ее имущество.

Кроме того, по закону, взыскивать неоплаченные суммы и штрафы по ним можно только в пределах стоимости недоимки, а рыночная цена помещения, находящегося под арестом, явно превышает размер долга.

Несмотря на то что суд согласился с претензиями коммерсанта в адрес налоговиков и счел их обоснованными, тем не менее в заявлении все равно отказал, так как в данном случае был пропущен срок исковой давности для подачи заявления без уважительной причины. Восстанавливать его суд не стал.

В подобных ситуациях предпринимателю имеет смысл доказывать в суде свою добросовестность и порядочность — например, гарантировать, что неоплата налогов не является уклонением или умыслом, а вызвано, скорее, нуждой. Не лишним будет заявить суду, что нарушитель не предпринимал и не собирается предпринимать никаких мер по отчуждению объекта недвижимости, который намерены арестовать.

4. Арест супружеской доли в общей собственности

Нередко случается, что взыскание, как и арест, наложен на часть квартиры одного из супругов в составе общего имущества. Закон строго охраняет границы частной собственности и режим равноправия в браке, поэтому разрешает изымать только имущество должника, если его рыночная стоимость сможет покрыть долговые обязательства.

Если брак не расторгнут и, соответственно, раздела не было, а квартира, например, зарегистрирована на мужа, то жене при обременительных мерах нужно будет доказать свое право на половину жилого помещения. По закону, ее доля в совместной собственности не может быть арестована.

Однако если доля должника не покрывает размер требований кредитора, то банк вправе обратиться в суд и ходатайствовать об аресте еще и части имущества супруга. В этом случае муж и жена несут солидарную ответственность. Безусловно, описанный порядок допустим при наличии долга, взятого на нужды всей семьи, а не только одного из супругов.

5. Арест имущества за неуплату алиментов

Судя по официальной статистике Федеральной службы судебных приставов, количество неплательщиков алиментов в России ежегодно снижается, но все-таки эта цифра внушительна — ни много ни мало 906 тыс. человек.

В судебной практике редко встречаются ситуации, когда недвижимость арестовывают за долги по алиментам. Но в отличие от других такие прецеденты не являются первоочередной радикальной мерой. То есть, как правило, аресту предшествуют предупреждающие действия.

Сначала суд выносит решение о принудительном взыскании задолженности по алиментам, дальше дело направляется к судебным приставам, которые открывают по нему исполнительное производство. Должника заваливают письменными предупреждениями.

Если он на них не реагирует, а ревизия его имущественного положения показывает полное отсутствие источников дохода, сбережений и других активов, на которые можно обратить взыскание, суд по заявлению заинтересованных сторон правомочен удовлетворить ходатайство о наложении ареста на квартиру с последующей ее продажей на торгах.

Однако это произойдет при условии, что арестованное жилье у собственника не единственное, а сумма общего долга по алиментам, включая неустойку, настолько внушительна, что ее могут покрыть вырученные от продажи объекта деньги.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58a2b5219a7947c6bf1e1c7c

Договор безвозмездного пользования жилым помещением: бесплатная аренда?

Нужно ли жене арендовать долю совместного нежилого помещения у мужа для открытия магазина в нем?

13.02.2013

Договора безвозмездного пользования квартирой, домом, комнатой, составленные юристами Правильной Аренды
Разработка индивидуального договора безвозмездного пользования, соcтавленного с учетом всех Ваших пожеланий

Данный вид договора часто ошибочно называют “договор безвозмездного найма” или “договор безвозмездной аренды”, понимая под этим что-то вроде бесплатной аренды жилого помещения.

Правильное название данной формы договора – договор безвозмездного пользования. Как следует из названия, предоставляя свою квартиру в безвозмездное пользование, официально вы не получаете за это никакой оплаты.

Отношения, возникающие между сторонами по такому договору, урегулированы гл. 36 ГК РФ. Сами же стороны называются ссудодатель (тот, кто “сдает” квартиру) и ссудополучатель (тот, кто “снимает”) (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Заметим, что “бесплатность” касается только самого проживания в квартире.

В договор безвозмездного пользования могут быть включены обязательства ссудополучателя оплачивать коммунальные платежи и нести иные расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии.

Из-за этих условий договор безвозмездного пользования не может быть переквалифицирован в договор аренды или найма.

Случаи применения договора безвозмездного пользования

На практике такой договор может быть использован для проживания в квартире родственников или знакомых. То есть в случаях, когда плата за проживание не взимается, но есть необходимость документально оформить отношения, например, для регистрации проживающих. Также заключение такого договора снимает вопросы о том, что квартира нелегально сдается в аренду.

Мы крайне не рекомендуем использовать договор безвозмездного пользования, когда в действительности имеет место аренда или наем, то есть наймодатель получает оплату за предоставляемую квартиру. Это несет существенные риски для самого наймодателя. По “договору аренды квартиры бесплатно“законных оснований требовать оплаты за предоставление помещения у него нет!

Договор “аренды квартиры бесплатно”

Можно сказать, во всем, что не касается оплаты, договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные нормы договора аренды:

  1. Срок договора. Договор заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2. ст. 610 ГК РФ).
  2. Пользование имуществом. Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если ссудополучатель использует имущество не по назначению, ссудодатель в праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).
  3. Преимущественное право ссудополучателя при заключении договора на новый срок. Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
  4. Улучшение безвозмездно предоставленной квартиры. Если иное не предусмотрено договором, то все отделимые улучшения квартиры, произведенные ссудополучателем, являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если же ссудополучатель произвел неотделимые улучшения без согласования с ссудодателем, то стоимость этих улучшений ему возмещена не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Другие права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жильем

Как уже было сказано выше, по содержанию статьи гл. 36 ГК РФ похожи на статьи, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ (Аренда).

Как и по договору аренды, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора. (п. 1 ст. 691 ГК РФ). В случае же непредоставления квартиры ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба (ст. 691 ГК РФ).

Также ссудодатель несет ответственность за недостатки квартиры, которые не были оговорены при заключении договора (п. 1 ст. 693 ГК РФ).

Поэтому составление акта приема – передачи квартиры будет не лишним и при заключении договора безвозмездного пользования. В этом документе стоит описать и состояния самой квартиры, и все имущество, находящееся в ней.

За оговоренные недостатки имущества ссудодатель ответственности не несет (п. 3. ст. 693 ГК РФ).

Обязанностью ссудополучателя является поддержание квартиры в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта и оплата всех расходов по эксплуатации квартиры. Заметим, что в договоре может быть прописан и иной порядок распределения расходов по содержанию квартиры (ст. 695 ГК РФ).

Досрочное расторжение и отказ от договора безвозмездного пользования

Случаи, в которых стороны могут потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

  • пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества;
  • не выполняет своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии;
  • существенно ухудшает состояние имущество;
  • передал имущество третьему лицу без согласия ссудодателя.

Для ссудополучателя же предусмотрены следующие случаи, когда он может потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 699 ГК РФ):

  • при обнаружении недостатков имущества, препятствующих нормальному использованию имущества (при условии, что ссудополучатель не знал об этих недостатках в момент заключения договора);
  • если имущество окажется в непригодном для использования состоянии;
  • если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о наличии прав третьих лиц на квартиру;
  • при неисполнении ссудодателем обязанности предоставить имущество.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ вправе отказаться от договора (заключенного без указания срока), известив об этом другую сторону за месяц. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок извещения. Для договора, заключенного с указанием срока, такое право отказа есть только у ссудополучателя.

Резюме

Как видно, договор безвозмездного пользования жилым помещением в чем-то похож на договор аренды, но не подразумевает оплату за предоставление этого самого помещения.

Но в отличие от договора аренды, регистрировать договор безвозмездного пользования нет необходимости, вне зависимости от срока, на который он заключен. Заверение договора у нотариуса также не требуется – достаточно простой письменной формы.

Важно: единственный правомерный способ использования такого договора – предоставление квартиры без взимания оплаты.

Использование же этого договора для сокрытия своих доходов и уклонения от налогов несет весьма значительные риски для обеих сторон – “наймодатель” может остаться без оплаты, а “наниматель” лишается значительной части своих прав, гарантированных ему по договору найма в соответствии гл. 35 ГК РФ.

Тем более что с 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Нужна помощь?

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-bezvozmezdnogo-pol-zovaniya-zhily-m-pomeshheniem/

Ветка права
Добавить комментарий