Перевод квартиры в панельном доме в нежилое помещение под магазин

Как законно сделать из квартиры магазин?

Перевод квартиры в панельном доме в нежилое помещение под магазин

Актуальные проблемы перепланировки помещений в вопросах и ответах

В актовом зале городской администрации возобновились занятия школы «Управдом». Два раза в месяц на семинары школы собираются граждане, желающие сделать проживание в своих домах максимально приятным и комфортным.

Напомним, что муниципальная школа жилищного просвещения «Управдом» создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева четыре года назад. Ее задача – ликвидация безграмотности в вопросах жилищно-коммунального хозяйства среди жителей приморской столицы. Занятия в школе «Управдом» проводятся бесплатно.

Февральский семинар был посвящен проблемам перепланировки и переоборудования помещений. Экспертом выступила специалист управления содержания жилищного фонда администрации города Юлия Трошина.

– Вопрос перепланировки является очень актуальным, ведь зачастую горожане перепланируют помещения без получения на то разрешения, – отметила Наталья Войновская, заместитель председателя Общественного совета по вопросам ЖКХ при администрации Владивостока.

– А в дальнейшем при продаже квартир сталкиваются с тем, что не могут оформить недвижимость, так как кадастровый паспорт помещения не соответствует действительному плану.

Поэтому необходимо объяснять людям, как правильно оформить все необходимые документы, чтобы в дальнейшем не возникало проблем.

В чем удача жителей первых этажей

– Что категорически нельзя подвергать перепланировке в квартире?

– Нельзя менять мокрую зону: переносить кухню или санузел в комнату, если на нижнем этаже под новой кухней располагается жилая зона – спальня, детская, зал. Нельзя расширять кухни за счет жилых комнат. Санузел расширять за счет коридора можно, за счет жилых помещений нельзя.

Что интересно, у жителей нижних этажей гораздо больше возможностей для перепланировки: здесь нет жестких требований по поводу расположения мокрых зон относительно жилых комнат, расположенных этажом выше.

Хотелось бы отметить важную деталь: производить самовольную перепланировку нежелательно изначально. Однако те граждане, которые ее все-таки сделали, не являются преступниками. Кроме того, в Жилищном кодексе предусмотрена возможность сохранения уже проведенной перепланировки в судебном порядке.

– Если перепланировка уже проведена, как ее узаконить?

– С исковым заявлением и экспертным заключением, выданным организацией, занимающейся архитектурным проектированием и имеющей соответствующую лицензию, вы обращаетесь в суд.

В заключении должно быть сказано, что перепланировка соответствует нормам законодательства и не несет угрозы жизни и здоровью жильцов дома. И имейте в виду, что суд сохранит не любую перепланировку.

Требования, выставляемые при проекте перепланировки, обязательны и здесь.

Нужно ли спрашивать совет дома?

– Владелец квартиры на первом этаже хочет перевести ее в нежилое состояние. Требуется ли для этого решение общего собрания собственников?

– Нет, не требуется. Если собственник проводит процедуру по всем правилам: имеет согласованный проект перепланировки, где предусмотрен отдельный вход, закладка двери, выходящей в подъезд, и так далее.

– Необходимо ли возможную перепланировку выносить на обсуждение совета дома?

– В случае если гражданин присоединяет к своим метрам места общего пользования, тогда, конечно, согласие всех собственников, проживающих в доме, необходимо. А вот как собственникам подтвердить или не подтвердить свое согласие? Как вариант – протоколом собрания. Этот вопрос жилищным законодательством жестко не регламентирован.

– Собственник переводит свою квартиру в нежилое помещение и устраивает там пиво-водочный магазин. Для этого требуется разрешение других собственников?

– Нет, решение всех собственников для этого не требуется. Магазин имеет право на существование, если есть соответствующие разрешительные документы. Если вас беспокоит шум от покупателей, пишите заявление главе города – мы проверим магазин на наличие лицензии. Также можно обратиться в прокуратуру.

– Собственник, переводя помещение из жилого в нежилое, обязан сделать отдельный вход. Должен ли он для этого получить согласие соседей? Все-таки, пробивая отдельный вход, он нарушает несущую стену…

– Такие работы можно проводить при положительном решении администрации Владивостока. И, соответственно, при наличии утвержденного проекта. При этом администрация не требует согласия собственников на пробивание стены. Другое дело, что не всегда дополнительный проход можно сделать. В панельном доме, например, нельзя.

То есть, получается, о том, чтобы в панельном доме появилось нежилое помещение с отдельным входом, и речи не идет.

В кирпичном доме это возможно, но за результат несет ответственность проектировщик, который в своем проекте указывает наиболее подходящий вариант организации отдельного входа, а также способ дополнительного усиления стены.

Если же вы считаете, что ваши права нарушаются (например, владелец нежилого помещения захватил часть придомовой территории, организовав там, скажем, парковку для своих клиентов), то в этом случае спор решается в судебном порядке. В нашем городе уже были прецеденты, когда отменялись решения администрации и даже банки выселялись из своих офисов, а сами помещения по решению суда владельцы были обязаны снова перевести в жилое состояние.

Поэтому наш совет: если вы видите, что идут работы, например, по организации отдельного входа, пусть представитель совета дома поинтересуется разрешительными документами.

Если собственник добросовестный и у него все необходимые документы есть, он вам обязательно их представит.

Если же собственник отказывается показать документы, обращайтесь в администрацию города, в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Что недобровольно, то через суд

– В нашем доме подвальное нежилое помещение собственник сдает в аренду. Новые арендаторы открыли цех. Они провели вытяжку по всему дому, подняв ее аж до пятого этажа, закрыли этой вытяжкой адресную табличку…

– Нужно смотреть проект перепланировки. Вытяжная вентиляция и есть элемент перепланировки. Возможно, она сделана самовольно, без согласования с администрацией города. Если это так, то муниципалитет вынесет предписание на демонтаж. Для того чтобы у нас были основания для проверки, вам, собственникам, необходимо написать заявление в управление градостроительства.

– В нашем доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевели в нежилое помещение и открыли там магазин. Сейчас его владельцы выкупили квартиры на втором этаже, расположенные над магазином, и тоже переводят их в нежилой статус. К ним тоже нужно делать отдельные выходы? Или они могут пользоваться подъездом? И куда нам обращаться, если они продолжают пользоваться подъездом?

– Вне зависимости от того, на каком этаже находятся нежилые помещения, у них должны быть отдельные выходы. С жалобой можете обращаться в администрацию города.

Надо отметить, что перевод квартиры в нежилое помещение – процедура достаточно длительная. Человек может купить квартиру, получить решение о переводе ее в нежилое помещение. При этом в решении будет написано: для того чтобы помещение стало нежилым, необходимо в том числе выполнить отдельный вход, заложить двери в подъезд.

Далее следует процедура приемки работ, в которой участвует администрация города. В процессе приемки составляется акт, направляется в кадастровую палату, и только на основании этого акта помещение регистрируется как нежилое.

После этого составляется новый техпаспорт, необходимый хотя бы для того, чтобы в дальнейшем можно было продать помещение.

Однако бывает, что собственник, получив решение, ограничивается частичным проведением работ. А бывает, что люди, получив решение, никакие предписанные действия вообще не проводят.

Есть примеры, когда предприимчивые граждане открывали люксовые магазины прямо в квартирах, так окончательно и не переведя их в нежилое состояние! То есть решение они соответствующее получали, но на этом и успокаивались…

В таком случае сотрудники муниципалитета выносят предписание, обязывающее владельцев либо закончить все необходимые работы, либо перевести помещение снова в жилое. А поскольку заставить человека выполнить предписания добровольно порой не представляется возможным, нам приходится задействовать судебную систему.

Особые права для лоджии

– Можно ли расширять комнаты за счет лоджий?

– Только при наличии проекта. Если дом панельный, то демонтаж подоконного участка стены запрещен. Бывает, что, желая объединить пространство, граждане демонтируют оконное и дверное заполнение (окно и дверь), – это позволительно. Нельзя выносить батареи на лоджии. То есть приборы отопления остаются в пределах жилой комнаты. Комнату и балкон, конечно же, объединять нельзя.

– В нашей пятиэтажке лет 20 назад начали рушиться балконы. Мы обратились в лицензированную организацию, она нам реставрировала балконы, увеличив их площадь на 30 см. Нам объяснили, что законом это разрешено…

– Что ж, вам повезло: сейчас получить разрешение на реконструкцию так же сложно, как разрешение на строительство. Если вдруг найдутся недовольные вашим расширенным балконом и предъявят претензии, вам придется эти 30 см отстаивать в суде. Пока таких нет, живите спокойно.

– К одной из квартир на первом этаже нашего дома приделана капитальная, с фундаментом на 1,5 метра, веранда, которой хозяйка квартиры заняла часть придомовой территории. Мы уже обратились в городскую администрацию с заявлением.

Более того, муниципалитет вынес предписание снести пристройку. Предписание было подтверждено решением суда. Теперь дело только за демонтажом.

В связи с этим вопрос: разбирать пристройку будет дама или муниципалитет? И кто будет отвечать за безопасность дома, ведь стены веранды капитально пристрелены к стене?

– Нужно добиться, чтобы женщина самостоятельно разобрала свою веранду. Хотя бы потому, что у муниципалитета лишних денег в бюджете для подобных целей нет.

Существует целый алгоритм действий по принуждению собственников: с ними работают судебные приставы, штрафуют, запрещают выезд за рубеж… В самом крайнем случае это, конечно, может сделать муниципалитет.

Если за демонтаж будет отвечать муниципальная служба, то, конечно, работы будут вестись строго в соответствии с проектом с последующим восстановлением несущей стены. Впрочем, если демонтаж будет производить собственница, работы все равно будут вестись под наблюдением судебных приставов и наших специалистов.

Лика ТКАЧЕНКО

Источник: https://vladnews.ru/ev/vl/3887/107910/zakonno_sdelat

Стоит ли переводить квартиру на первом этаже в нежилой фонд? – Рынок жилья

Перевод квартиры в панельном доме в нежилое помещение под магазин

07.05.2018 | 08:00 4677

Перевод квартиры на первом этаже в фонд нежилых помещений с последующей сдачей в аренду «под коммерцию» – предприятие выгодное, но чрезвычайно рискованное. А такие дома, где инвесторы не рискуют увязнуть в безнадежных судебных разбирательствах, – почти наперечет.

Инвестиционный объект в данном случае – это малопригодная для проживания квартира с окнами на людную улицу. Самый интересный материал для непрофессионального инвестора – дома, расположенные в оживленном спальнике, недалеко от метро или вдоль проезжих магистралей (чем ближе к остановкам транспорта – тем лучше).

Такие квартиры обычно окупаются быстрее, чем сталинки или старый фонд. Это связано с тем, что в последнем случае требования жильцов при переселении существенно выше, а рентабельность объектов – меньше.

Некоторые из собственников готовы рассматривать такие объекты как реальную альтернативу пенсионным накоплениям. Но все здесь далеко не так гладко, как кажется начинающему инвестору.

Арифметика для рантье

Арифметика, которой оперируют кандидаты в рантье, проста. Например, сдавая жильцам свежую однушку 34 кв. м с окнами в зеленый двор на среднем этаже, можно выручать 22-25 тыс. руб. в месяц.

Если такая же квартира располагается на пыльном первом, из нее едва удастся выжимать 16-18 тыс. руб., а основной круг интересантов – рабочие из ближнего зарубежья, снимающие жилье на четверых.

В то же время, если превратить почти неликвидное с точки зрения жилищной аренды помещение в нежилое, при более или менее удачном местоположении владелец может рассчитывать на ежемесячный доход от 50 тыс. руб.

Приведенные цифры, конечно, округленные (это тот случай, когда местоположение решает почти все), но они дают представление о масштабах. Недавно мы подсчитывали, что покупка однокомнатной квартиры с целью сдачи в аренду сегодня может приносить 5-6% годовых. В сегодняшних условиях это почти предел. При покупке с последующим переводом в нежилой фонд можно рассчитывать на 10-12%.

Заманчивая перспектива, не правда ли? В жизни все намного сложнее. И в этом недавно автору пришлось убедиться лично.

Личный опыт

Мой пожилой родственник одиноко проживал на первом этаже панельки с окнами на автобусную остановку и (с недавних пор) с магазином за стенкой. В последние два года, когда соседние квартиры начали активно расселять под коммерцию, он постоянно обнаруживал разноцветные визитки, подсунутые под дверь и даже забитые в замочную скважину.

«Письма счастья» вбрасывались в почтовый ящик, приоткрытую форточку, приклеивались к окну снаружи. Послания сулили переезд на равноценную или большую жилплощадь с доплатами и даже покупку двух квартир вместо одной. Не умолкали домашний и мобильный телефоны – пришлось сменить номер.

Разумеется, каждый хозяин своего счастья. Родственник никуда переезжать не хотел, а к риэлторам относился, мягко говоря, настороженно. Дело в том, что первый контакт с интересантами оказался для него крайне неудачным. Предложения о денежной компенсации и переезде в неприватизированную квартиру сопровождались то навязчивой заботой, то угрозами.

Нынешней зимой, когда родственника не стало, я собрал свежие визитки и обзвонил авторов посланий, еще не утративших актуальность. Большинство предложений сводилось к варианту «равноценная квартира плюс доплата до 1 млн руб.», что показалось довольно привлекательным.

Хорошие знакомые – специалисты по проектированию и согласованию перепланировок, к которым я обратился и которых трудно заподозрить в заинтересованности, почти все как один давали дружеский совет наследникам: продать, поделить и забыть.

А что, если попробовать?

«У вас два варианта: продать или привлечь юристов и попытаться оформить перевод в нежилой фонд самостоятельно. Однако и в том, и в другом случае вероятен результат, отличный от желаемого», – пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.      

В первом – это растяжимое понятие равноценной квартиры. Чаще всего предлагают такой же первый этаж, но без перспектив расселения. В любом случае это предмет переговоров.

Во втором – все сложнее. Чтобы превратить однушку 34 кв. м в арендопригодный объект нежилого фонда, дающий возможность стабильно зарабатывать на аренде 50-55 тыс. руб. в месяц, придется потратить минимум полгода и 1,1-1,2 млн руб., предупреждает Людмила Синьковская. Однако, по ее словам, риск завязнуть на полпути и не довести дело до конца – значительно выше среднего.

Окно возможностей в отдельно взятом доме

Условия и порядок перевода объекта в фонд нежилых помещений регламентирован третьей главой Жилищного кодекса РФ. Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от подъезда входа.

В случае когда речь о первом этаже жилого дома, оконный проем легко превращается в дверной. Но сегодняшняя практика показывает, что это камень преткновения.

Районные межведомственные комиссии предпочитают решать все вопросы исключительно в судебном порядке. Если речь о панельном доме, от вас потребуется заключение строительно-судебной экспертизы, позволяющее изменить конфигурацию проема, а также оформленное в установленном порядке согласие собственников многоквартирного дома.

Но получить указанные документы, которые будут приняты судом, удается не всем. Палки в колеса вставляют и чиновники, и соседи.

А «упертый» председатель ТСЖ может сделать дом полностью бесперспективным.

То есть в подавляющем большинстве случаев инвестор, желающий переделать квартиру в магазин или офис, должен быть готов к судебным тяжбам, результат которых далеко не всегда желаем и предсказуем.

Как открыть мини-отель в Петербурге

Вот и получается, что спрос на подобные объекты – точечный. Обычно ситуация «на местах» такова.

Окно возможностей для всех открывает первопроходец – действительно пробивной инвестор, который не испугался судебных издержек и прошел весь путь от проекта до воплощения в виде первого крыльца с витриной.

В свою очередь риэлторы и потенциальные инвесторы, увидев, что бастион взят, превращают спрос на первые этажи в отдельно взятом доме в ажиотажный. В то же время соседние дома, ничуть не менее интересные для потенциальных инвесторов, ждут своего часа годами.

Почему нельзя?.

Это вопрос, который пока придется оставить открытым. В прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий для инвесторов и представителей малого бизнеса.

Нынче по каким-то загадочным причинам они используют любые поводы, чтобы остановить процесс формирования коммерческой инфраструктуры шаговой доступности на первых этажах жилых домов.

При этом многочисленные законодательные неувязки открывают для них широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных (то есть, мягко говоря, пристрастных) решений.

Спрос же со стороны арендаторов по-прежнему немаленький: квартиры, которые уже переведены в нежилой фонд, почти никогда не пустуют.

В свою очередь и «сетевики», и представители малого бизнеса стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и готовы делать покупки.

Пенсионные накопления россиян под большим вопросом, поэтому количество желающих сделать из квартиры коммерческое помещение в расчете на пассивный доход также не уменьшается.

Да и городская среда благодаря редевелопменту квартирных «неудобий» первых этажей преображается, становится более дружелюбной.

В самом деле, кому хуже от того, что малый бизнес развивается, а вместо самых неблагополучных квартир с решетками на пыльных окнах и с соответствующим контингентом проживающих появляются аптека, кафетерий, магазин шаговой доступности, оздоровительный центр, пункт выдачи интернет-магазина или салон красоты?

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/245871/

Как перевести квартиру из жилого в нежилой фонд?

Перевод квартиры в панельном доме в нежилое помещение под магазин

Возникают ситуации по необходимости перевода жилого помещения в нежилое. Это в корне изменяет статус недвижимости с юридической точки зрения.

Ведь когда-то в нем проживали люди, а теперь его необходимо оборудовать под офис или магазин. Обычно этот вид перевода используют коммерсанты. Такие люди не обладают собственными денежными средствами для покупки офиса или аренды.

Решение одно — превратить свое жилое помещение в предпринимательскую деятельность.

Как перевести квартиру в нежилое помещение 2018?

Жилищное законодательство Российской Федерации гласит, что собственность, то есть квартиры, должны использоваться для жилья. Но существуют и исключения.

Хотите перевести свою квартиру в офис? Интересы и права иных проживающих граждан не должны быть нарушены. Но формирование из нежилого в жилой фонд — максимально подходящий вариант.

Речь идет не только о работе дома, но и об открытии в бывшей квартире настоявшего помещения с юридическим статусом.

Можно ли перевести квартиру в нежилой фонд в 2018 году?

Расположенные квартиры на первом этаже стоят дешевле, чем на других этажах. Особенно если они находятся в старых зданиях. Немногие хотят смотреть на вид из окна за решеткой, забитый прохожими и машинами двор, гаражами и мусорными баками.

Некоторых предпринимателей и фирм подталкивает приобретение первоэтажной недвижимости для оборудования салона, магазина и офиса из квартиры. Но для этого необходимо перевести ее из жилого в нежилой фонд. Сделать это проблематично.

Следует тщательно подготовиться.

Перевод из жилого в нежилой фонд схема действия

Процедура по переводу квартиры может быть разделена на несколько шагов:

  • Межведомственная комиссия должна собственноручно принять решение о переводе квартиры в нежилой фонд. Подобное действие осуществляется Комиссией по управлению и приватизации жилым фондом;
  • Постановка на учет в регистрационной палате;

Можно сотрудничать с профессиональной организацией. Для этого воспользуйтесь бесплатной консультацией, а затем подпишите договор. Нотариально оформляется доверенность. Она позволяет специалистам действовать от вашего лица. Составляется и согласовывается проект, собирается пакет бумаг, получаются различные ограничения и справки.

Список документов

Подайте бумаги в Межведомственную комиссию. Для этого соберите следующий список документов для перевода из жилого фонда в нежилой:

  • Техпаспорт БТИ, экспликация и поэтажный план;
  • Составьте заявление и укажите причины, которые провоцировали на эти действия. Должна стоять подпись собственника недвижимости;
  • Осуществляется выписка из домовой книги;
  • Различные заключения от государственных инстанций, включая санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора о соответствии помещения;
  • Технический протокол;
  • Учредительные документы (если вы юридическое лицо).

Комиссия одобрила все документы и заявление? Начинается второй этап. Обратитесь в комиссию по управлению и приватизации жилищным фондом. Она определит цену действия по переводу недвижимости в нежилое помещение. Здесь также необходимо представить некоторые документы:

  • Паспорт собственника Российской Федерации или другой документ, удостоверяющий личность;
  • Правоустанавливающие документы на собственность;
  • Справку из протокола межведомственной комиссии, которая была получена на предыдущем этапе сбора документов;
  • Справку из БТИ. Должна быть указана разница в стоимости;
  • Учредительные документы, если вы являетесь представителем организации.

Образец договора на перевод в нежилой фонд

Необходимо дождаться, пока служба строительного надзора даст положительное заключение. Приглашайте работников и приступайте к делу. Подпишите договоры с соответствующей организацией. Они должны заниматься обслуживанием конкретного объекта.

Получение разрешения — финальный этап для ввода в предпринимательскую эксплуатацию. Эксперты говорят о том, что с момента сбора документов до сдачи объекта в среднем проходит один год. Важно правильно составить договор.

Образец договора на перевод в нежилой фонд можете скачать здесь.

Процедура перевода в нежилой фонд

Самый быстрый порядок действий по переводу из жилого фонда в нежилой — собственники незамедлительно начинают строительство и переоборудования помещения. Тем самым они не оформляют разрешение и не согласовывают с администрацией.

Риелторы моментально составляют кадастровый паспорт с пристроенным порогом и поднавесной конструкции, а также регистрируют все документы в специальном порядке. Строительный надзор — служба, которая в любой момент может быть принята без предварительного разрешения. Однако несмотря на самый быстрый вариант, схема считается нелегальной.

Если не удастся вовремя все документы согласовать, придется ежегодно выплачивать штраф. В ином случае, обратитесь в суд.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд 2018

Не знаете, сколько стоит процедура перевода квартиры в нежилой фонд в 2018 году? Стоимость формируется исходя из площади переводимого помещения и административного района, магазинов, офисов и так далее. При этом рассчитывается для каждого индивидуально допустимая цена. Также она может формироваться исходя из статистики стоимости в конкретном регионе.

Разрешение перевода квартиры в панельном доме в нежилой фонд

Статья номер 170 4.2.4.9 гласит о том, что к крупнопанельным зданиям применяются особые правила. Разбить стенку или сделать проем и расширить существующий до размера двери невозможно. Таких домов в городе большинство, но разрешения на осуществление подобных мероприятий перестали выдавать. Проблема владельцев квартир состоит именно в получении подобного разрешения.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, собственником такого помещения доказывается отсутствие нарушения законодательства.

Чтобы получить разрешение на перевод в подобный фонд без согласия собственников, нужно нарушить многие правила и законы. Советуем не идти против них. Попробуйте получить необходимое количество .

Только в таком случае разрешение может считаться обоснованным. В иной ситуации его можно будет без труда обжаловать в судебном порядке.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://classomsk.com/zhilishhnoe-pravo/kak-perevesti-kvartiru-iz-zhilogo-v-nezhiloj-fond.html

Как перевести жилое помещение в нежилое. Этапы, сбор документов и стоимость

Перевод квартиры в панельном доме в нежилое помещение под магазин

Если вы приобрели квартиру, но у вас осталась еще и предыдущая жилплощадь на первом этаже, стоит подумать о переводе ее в нежилое помещение. Особенно, если вы (или кто-то из ваших родственников) занимаетесь бизнесом.

В этом помещении можно открыть свой первый офис или сделать дополнительный, если один офис у вас уже есть. Конечно, стоит оценить перспективы такого перевода.

То есть, если дом находится на оживленной улице, где каждый день ходит много людей, есть вероятность, что в вашем магазине будет большое количество покупателей. Как же перевести жилое помещение в нежилое?

Почему выгодно сделать квартиру нежилым помещением?

Есть несколько причин, почему люди стремятся поменять юридический статус помещения на первом этаже:

  • гораздо надежнее иметь свое помещение для бизнеса, чем арендовать его. Ведь арендная плата часто повышается;
  • можно открыть магазин, офис или маникюрный салон на первом этаже дома;
  • выгоднее купить квартиру на первом этаже и переоборудовать ее в нежилое помещение, чем приобрести уже готовый офис;
  • при грамотной организации бизнеса офис или магазин принесет гораздо больший доход, чем просто получение арендной платы от жильцов, снимающих квартиру.

Каковы условия перевода?

Условия следующие:

  • должен быть отдельный вход в помещение. Если его нет, должна быть возможность его организации (часто вход делают из оконного проема);
  • такое помещение не может быть частью жилого, а должно быть полностью изолированным;
  • в этом помещении нельзя зарегистрировать человека;
  • вы должны быть собственником помещения, то есть никакие другие люди не могут иметь на него прав.

Нежилое помещение в панельном доме — особенности

Жители больших городов часто задаются вопросом: «Как перевести жилое помещение в нежилое в панельном доме?» В этом случае есть свои особенности:

  • в таких зданиях нельзя расширять и пробивать проемы;
  • нельзя проводить переоборудование так, чтобы от этого ухудшался внешний вид фасада и его сохранность, а также нарушалась работа инженерных систем;
  • часто приходится выигрывать свои права через суд. До получения решения суда не нужно начинать перепланировку.

Основные этапы процесса

Перевод происходит в 3 этапа, но каждый из них занимает достаточно много времени. Этапы:

В Межведомственную комиссию по использованию жилого фонда подаются документы

  • заявление. Единой установленной формы такого заявления в Жилищном кодексе нет. Но в некоторых субъектах РФ есть установленные формы, которыми и следует пользоваться. Если в вашем субъекте формы нет, нужно подать заявление в свободной форме;
  • заверенная копия свидетельства о праве собственности;
  • экспликация посещения и его технический паспорт;
  • поэтажный план дома. И план, и технический паспорт выдаются в БТИ. Срок изготовления зависит от субъекта федерации, в котором расположено помещение. В Москве документы готовятся не больше 10 дней. Важно, что у этих документов срок действия только 1 год;
  • проект перепланировки или переустройства помещения;
  • выписка из домовой книги. Она нужна для доказательства того, что в квартире никто не зарегистрирован;
  • справка ДЕЗ, в ней описано назначение других жилых помещений, которые находятся на одном этаже с будущим нежилым;
  • заключение Государственного пожарного надзора;
  • заключение Государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соблюдении необходимых санитарных норм.

В комиссию по приватизации и управлению жилфондом

После положительного ответа из Межведомственной комиссии нужно обратиться в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Многие люди ежедневно обращаются туда с вопросом «как перевести жилое помещение в нежилое?», хотя цена довольно высока, и сам этот процесс не быстрый. Комиссия определит точную стоимость вашего перевода. Список необходимых документов:

  • паспорт или другой документ, удостоверяющий вашу личность;
  • документ, подтверждающий ваше право собственности на помещение;
  • заверенная копия выписки из протокола Межведомственной комиссии;
  • справка из БТИ. В ней должна быть указана разница стоимости квартиры, если она используется для жилья, или как нежилое помещение.

Последний этап – регистрация права собственности на теперь уже нежилое помещение

Обязательно нужно принести все документы, которые указывают на положительное решение. Полный список документов для этого этапа стоит уточнять на месте, но примерно он выглядит так:

  • заявление о государственной регистрации помещения (образец можно скачать здесь);
  • документы из БТИ, которые описывают объект (поэтажный план, экспликация);
  • квитанция, подтверждающая факт оплаты вами государственной пошлины.

Сколько стоит такая процедура?

Человеку, который первый раз занимается решением вопроса «как перевести жилое помещение в нежилое», стоимость услуг специальных фирм может показаться очень высокой. Есть много фирм, которые полностью берут на себя подготовку перевода. Стоимость такой работы в Москве составляет примерно 220 000 руб. за одно помещение.

Но только на первый взгляд это – дорогое мероприятие. Ведь человеку, который никогда раньше не занимался этим вопросом, трудно разобраться во всем самостоятельно. Да и найти время на сбор документов часто бывает затруднительно. Поэтому, обратившись к профессионалам, вы в итоге выиграете финансово.

Время, за которое фирма сделает перевод, составляет от 4 до 6 месяцев.

Почему может поступить отказ?

Запрет на перевод может иметь следующие причины:

  • помещение используется для постоянного проживания;
  • нет технической возможности оборудовать отдельный доступ;
  • помещение является предметом залога, например, для ипотеки.

Конечно, если вы располагаете достаточным количеством времени и средств, можно заняться переводом самостоятельно. При отсутствии большого свободного времени лучше обратиться в фирму. 

Ее стоит выбирать по отзывам знакомых, чтобы знать реальные примеры положительного исхода ситуации перевода обычной квартиры в офис.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/kak-perevesti-zhiloe-pomeschenie-v-nezhiloe-bez-finansovyh-poter.html

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Перевод квартиры в панельном доме в нежилое помещение под магазин

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Ветка права
Добавить комментарий