Порядок оформления договора купли продажи квартиры с физическим лицом

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Порядок оформления договора купли продажи квартиры с физическим лицом

Последнее обновление: 19.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см.

приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами.

А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести через нотариуса (вместо аренды банковской ячейки – см. по ссылке как это делается).

Сколько времени занимает продажа квартиры? Зависит от нескольких факторов. Примеры – см. в этой заметке.

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ)договора нам могут предложить составить специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все существенные условия договора, а также (не обязательно) те дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом в справочниках, посмотреть образцы договоров, или получить на эту тему дополнительную консультацию юриста.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКПдолжны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …).

Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право».

И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем доступе к ячейке банка.

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Подробно о налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (или более 5-ти лет, если купили ее после 01 января 2016 года), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть нами уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

При продаже квартиры, не напиши лишнего в документах. В чем здесь подвох – смотри по ссылке.

Перед подписанием Договор купли-продажи квартиры внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права.

Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для УФРС.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Порядок оформления договора купли продажи квартиры с физическим лицом

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Оформление договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Порядок оформления договора купли продажи квартиры с физическим лицом

Договоры купли-продажи чаще всего оформляют физические лица, однако иногда физические лица тоже заключают такие сделки. Сделка о покупке квартиры связана с определёнными рисками, особенно если одной из сторон выступает юридическое лицо. О том, как обезопасить себя при осуществлении такой сделки, читайте в статье.

Особенности сделки

Покупка квартиры для любой из сторон является крупной сделкой. Законодательством РФ предусмотрен специальный порядок оформления подобных соглашений для юридических лиц. Крупной сделкой считается та, стоимость которой превышает 25% от основных активов компании. Также внутренний устав организации может определять свои рамки крупных соглашений, но не выше тех, что предусмотрены законом.

Для совершения подобной сделки, директор компании обязан обсудить сделку со всеми участниками сообщества и заручиться их согласием. Для оформления договора он должен иметь при себе протокол заседания совета директоров или сообщества учредителей с согласием и подписями всех участников собрания.

Законодательством предусмотрен процент , при котором решение будет иметь юридическую силу. Следует знать, что директор фирмы является лишь представительным лицом и не имеет права единолично заключать подобные сделки.

При отсутствии этого документа договор купли-продажи будет считаться недействительным и его легко разорвать в судебном порядке.

Если продает физическое лицо

При покупке квартиры юридическим лицом у физического важно удостовериться в том, что частник владеет недвижимостью единолично.

Регистрационные органы, оформляющие и регистрирующие недвижимость, при продаже квартиры отдают прежним владельцам документы, подтверждающие собственность.

Но если раньше на этих документах проставлялась соответствующая печать, что они более недействительны, то сейчас эта процедура не обязательна, чем и пользуются мошенники.

Таким образом компания может приобрести квартиру у человека, который не является её собственником. Чтобы обезопасить себя, необходимо заказать в регистрационных органах справку о владельце недвижимости. В справке, помимо подтверждения о владельце квартиры, будет указана вся необходимая информация об обременениях и ограничениях на эту недвижимость.

Список необходимых документов для оформления сделки о купле-продаже квартиры:

  • Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт продавца и покупателя). Если покупатель юридического лицо, то необходимо наличие доверенности и согласия всех владельцев компании для удостоверения полномочий представителя;
  • Устав предприятия;
  • Справка для подтверждения права собственности на жильё;
  • Документ-основание, подтверждающий каким образом недвижимость досталась нынешнему владельцу (куплено, обменено, получено в дар, унаследовано или получено по решению суда в результате имущественного спора);
  • Выписка из кадастровой книги с актуальной планировкой квартиры;
  • Справка из ЖЭКа;
  • Справка из управляющей домом компании об отсутствии долгов по квартире за коммунальные услуги;
  • Справка из налоговой службы, подтверждающей отсутствие долгов по налогам;
  • Финансово-лицевой счёт компании, если платёж будет осуществляться безналичным переводом.

Если продает юридическое лицо

При осуществлении продажи квартиры юридическим лицом появляется множество нюансов, связанных с тем, что фирма, продающая недвижимость, не обладает документами, подтверждающими право собственности.

Однако такая ситуация является нормальной, потому что крупные компании нередко передают права по управлению недвижимостью другим фирмам, связанным с ними. Подобная доверенность по управлению недвижимостью аналогична доверенности на сотрудника компании.

В таком случае на свидетельстве о регистрации права собственности должна стоять соответствующая отметка.

Также следует обратить внимание на то, каким образом юридическая фирма получила право на недвижимое имущество. Вы можете покупать квартиру непосредственно у компании застройщика.

В таком случае вместо договора-основания потребуются другие документы:

  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий право на владение земельным участком;
  • свидетельство о завершении строительства и введения дома в эксплуатацию.

На подготовительном этапе, до заключения сделки, следует обратить внимание на следующие нюансы:

  • Проверьте, если квартира не является в залоге или кредите, потому что приобретая её, вы должны будете оплатить штрафы или остатки кредита;
  • Удостоверьтесь, что квартира не находится в субаренде, потому что юридические лица могут приобрести недвижимость, находящуюся в аренде. В таком случае договор будет недействительным;
  • Уточните, если квартира не фигурировала в судебных разбирательствах.

При заключении сделки с представителем компании, запросите у него копию протокола или устава организации, где подтверждается его право на заключение сделки.

Облагается ли налогом?

Налоговый кодекс РФ устанавливает, что налог на покупку квартиры отсутствует, при осуществлении сделок на жилые объекты на территории страны.

Случаи, когда покупатель квартиры обязан платить налог:

  • Купленная квартира не будет далее реализовываться, а останется на балансе основных средств компании;
  • Компании работают по общей системе налогообложения.

Оформление договора

договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом может варьироваться в зависимости от обстоятельств, однако следует обратить внимание на обязательные положения документа:

  • Договор должен быть составлен в письменной форме, иначе он считается недействительным;
  • Стороны, заключающие договор, должны быть чётко идентифицированы и обладать правами на заключение сделки;
  • Предмет договора должен быть подробно оговорён. Необходимо указать подробные сведения о продаваемой квартире и приложить все соответствующие документы;
  • Стоимость квартиры, а также условия и сроки передачи денежных средств;
  • Условия передачи прав на владение имуществом;
  • Список лиц, проживающих в квартире, если есть таковые, а также те, кто, согласно закону, сохраняет право пользования помещением;
  • Права и обязанности сторон;
  • Условия расторжения сделки и последствия невыполнения условий договора;
  • Порядок регистрации договора и всех сопутствующих документов в государственных структурах.

Купля-продажи квартиры считается заключённой и права собственности переходят новому владельцу только после регистрации соответствующего договора и всех необходимых документов в Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии. Служба рассматривает документы и в течении 10 дней с момента их подачи принимает решение о регистрации сделки или отказе.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-fizicheskim-i-yuridicheskim-licom.html

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами в 2019 году (ДКП) – скачать, бланк, пример, МФЦ, нюансы, цена

Порядок оформления договора купли продажи квартиры с физическим лицом

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами позволяет самостоятельно составить документ перед заключением сделки с недвижимостью и учесть все существенные факторы достигнутого соглашения.

Образец договора: бланк и заполненный пример

За дополнительную плату договор может быть составлен квалифицированными юристами.

Чтобы правильно составить документ и зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры в Росреестре необходимо учитывать следующие аспекты:

  • документ должен содержать полную информацию о сторонах сделки и передаваемой квартире;
  • в договоре должна быть отражена сумма сделки, так как доход от продажи недвижимости облагается налогом;
  • договор должен быть составлен в трех экземплярах (продавцу, покупателю, в Росреестр) и подписан обеими сторонами сделки.

В стандартном документе указываются:

  • номер, дата и место подписания документа;
  • реквизиты сторон соглашения;
  • подробное описание квартиры, являющейся предметом соглашения;
  • стоимость жилья и порядок проведения расчетов;
  • порядок и сроки передачи недвижимого имущества покупателю;
  • права и обязанности сторон, к которым относятся:
  • обязанность продавца оплатить все коммунальные услуги, сохранить имущество до момента передачи в надлежащем виде и передать квартиру в указанные сроки;
  • покупатель обязан принять имущество и своевременно произвести оплату;
  • стороны имеют право взыскать потраченные на исполнение договора средства, если по инициативе одной из сторон соглашение не было исполнено в установленные сроки;
  • порядок разрешения споров. В большинстве случаев разногласия между сторонами договора устраняются в ходе переговоров, а если это не возможно, то путем обращения в судебные органы.

По согласованию стороны могут самостоятельно дополнять документ. Например, при использовании при приобретении недвижимого имущества средств материнского капитала необходимо включить соответствующие пункты.

1 СКАЧАТЬДоговор купли-продажи квартиры между физическими лицами

Предмет и стороны договора

Основными пунктами соглашения, подтверждающего куплю-продажу квартиры, являются:

  • стороны договора;
  • предмет соглашения.

Сторонами договора являются физические лица, одно из которых является продавцом, а другое покупателем недвижимого имущества. После заключения договора право собственности на квартиру переходит к покупателю.

Чтобы четко установить стороны договора в документе указываются:

  • ФИО;
  • год и место рождения;
  • паспортные данные, включая код подразделения;
  • гражданство;
  • адрес прописки.

Предметом договора является квартира, передаваемая в собственность покупателю. Для описания квартиры в документе указываются:

  • адрес расположения объекта недвижимости;
  • общая и жилая площадь;
  • количество комнат.

Дополнительно требуется указать реквизиты документа, которым подтверждается право собственности продавца недвижимости на указанный предмет договора.

Какими документами дополняется

Чтобы договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в Росреестре к нему необходимо приложить:

  • копии паспортов сторон соглашения;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • кадастровый паспорт жилого помещения, выданный БТИ (при наличии);
  • выписку из домовой книги;
  • передаточный акт, подтверждающий реальную передачу имущества покупателю;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины за проведение регистрационных действий.

Обязанность уплаты пошлины, как правило, возлагается на покупателя квартиры, но по взаимному соглашению может быть оплачена и иными сторонами или в равном объеме.

Размер пошлины устанавливается статьей 333 Налогового Кодекса и в 2019 году составляет 2 000 рублей.

В отдельных ситуациях пакет необходимых документов должен быть дополнен:

  • нотариальным согласием супруга, если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом;
  • согласием всех членов семьи, а при наличии несовершеннолетних детей или использовании средств материнского капитала согласием, выданным органами опеки и попечительства;
  • документом, подтверждающим право на наследство (при отчуждении наследственного имущества);
  • кредитным договором, если недвижимость приобретается за счет заемных средств (ипотека);
  • выпиской из Пенсионного фонда и согласием органов опеки, если покупка объекта недвижимости осуществляется с привлечением средств материнского капитала;
  • нотариальная доверенность, если сделка с одной стороны совершается представителем покупателя (продавца);
  • предварительный договор (при наличии).

Составление и заверение у нотариуса, цена

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен и пописан:

  • в отделении Росреестра, занимающимся регистрацией сделок с недвижимостью;
  • в многофункциональном центре;
  • у нотариуса.

При составлении и подписании документа в Росреестре и МФЦ достоверность и правомочность сделки, а так же дееспособность сторон не проверяется, что может привести к отказу в проведении сделки или оспариванию.

Для минимизации возможных рисков заключить договор и произвести расчет можно в присутствии нотариуса, который обязан проверить:

  • правомочность заключения соглашения сторонами;
  • возможность реализации квартиры с предоставленным пакетом документов;
  • дееспособность сторон.

Однако услуги нотариуса необходимо оплачивать дополнительно. Стоимость услуг варьируется в зависимости от стоимости квартиры и лиц, принимающих участие в сделке.

Тарифы нотариальной палаты указаны в следующей таблице:

Стоимость квартиры, руб.Стоимость удостоверения сделки, заключенной между родственниками, руб.Стоимость удостоверения сделки, заключенной между иными гражданами, руб.
До 1 000 0003 000 + 0,2% от оценки квартиры3 000 + 0,4% от суммы заключенной сделки
До 10 000 0007 000 + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн.
Более 10 000 00023 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. (но не более 50 000 рублей)25 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн. (не более 100 000 рублей)

Нюансы оформления

При составлении и оформлении договора купли-продажи квартиры необходимо учитывать следующие аспекты:

  • если документ оформлен на нескольких листах, то они должны быть пронумерованы, скреплены между собой и на каждом листе должны быть подписи продавца и покупателя;
  • в документе не допускается наличие исправлений. В крайнем случае на полях договора иметься сноска «Исправленному верить», заверенная подписями сторон соглашения;
  • в документе недопустимо наличие ошибок (опечаток). Любая ошибка может стать причиной отказа в проведении регистрационных действий;
  • стоимость квартиры рекомендуется прописывать не только цифрами, но и прописными буквами;
  • если договором предусмотрена передача денежных средств путем зачисления на расчетный счет продавца, то в документе должны присутствовать подробные банковские реквизиты, необходимые для осуществления перевода;
  • если договором предусмотрена рассрочка платежа, то в одном из пунктов соглашения должен быть четкий график проведения платежных операций;
  • если документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами вне государственных учреждений, имеющих право проведения регистрации сделки, то подписи сторон желательно дополнить данными и подписями свидетелей, которые могут подтвердить достоверность заключения сделки в случае возникновения споров, решаемых судебными органами.

Источник: https://yurzone.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-fizicheskimi-licami.html

Договор купли продажи квартиры между юридическим и физическим лицом

Порядок оформления договора купли продажи квартиры с физическим лицом

На рынке недвижимости представлены различные категории лиц, реализующих там свои интересы.

В этой связи нередкими становятся случаи заключения договоров купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом.

Какие нюансы следует учитывать при подготовке и оформлении подобного документа? Какая из договаривающихся сторон уплачивает соответствующие налоги? Есть ли риски, присущие такому виду сделок, и как их избежать?

Порядок продажи квартиры юридическим лицом физическому лицу

Договаривающиеся стороны обговаривают условия будущей купчей, при необходимости дополнительного оформления документации для продажи заключается предварительный договор.

Если покупатель имеет сложности с полной оплатой жилплощади своими средствами, то привлекаются заёмные: ипотека, кредит и т.д. При невозможности произвести оплату в день совершения сделки, может быть оформлено соглашение о рассрочке (на усмотрение продавца).

Для подтверждения своего выбора относительно жилья, покупатель может внести определённую сторонами ден. сумму в виде:

Заключается основной договор — купчая, в которой прописываются все основные условия сделки. Её, вместе с соответствующим набором документов, предоставляют в рег. орган/МФЦ для проведения госрегистрации.

Пошлина (для юр.лиц — 22 тыс. руб., для физлиц — 2 тыс. руб.) оплачивается предварительно.

По истечении 7-ми раб. дней (это предельный срок, поэтому возможно ранее) стороны, заключившие соглашение, уведомляются об одном из следующих решений:

  1. Успешное прохождение госрегистрации и внесение соответствующей записи в Реестр;
  2. Отказ в проведении госрегистрации;
  3. Прекращение проведения процесса госрегистрации.

Кроме этого, регистратор может приостановить госрегистрацию по основаниям ст. 26 Фед. закона «О гос. регистрации недвижимости» N 218-ФЗ.

Договор продажи квартиры физического лица с организацией

Вначале указывается наименование такой купчей, место и дата составления, затем:

  • Данные о договаривающихся сторонах: ФИО, данные из паспорта, адрес регистрации физлица и наименование, ФИО представителя и основание его деятельности — для юрлица;
  • Идентификационные характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж расположения, кадастровый номер и т.д. Некоторые покупатели требуют техпаспорт на жильё. Где взять техпаспорт на квартиру, мы уже писали;
  • Сведения о правоподтверждающем документе на жилплощадь;
  • Указывается цена: т.е. оговариваемая стоимость и порядок произведения расчёта между лицами;
  • Обязанности договорившихся;
  • Меры ответственности, которые будут применимы к виновной стороне при нарушении оговорённых условий;
  • Изменение положений соглашения или его дополнение: каков при этом порядок совершения действий заинтересованной стороной;
  • Список приложений (прикладываемых документов);
  • В окончании — дублируются данные о договаривающихся лицах.

Особые условия договора

Обязательно указывается документ, в котором достоверно выражено согласие на продажу установленного законодателем необходимого числа соучредителей/акционеров/и т.п.

При расчётах используется банковский перевод.

Документы

В зависимости от вида продаваемого жилья (первичный или вторичный рынок, ипотека и т.п.) перечень необходимой документации может варьироваться.

Но в общем виде он выглядит так:

  • Договор-купчая;
  • Заявление о госрегистрации (обычно заполняется сотрудником регоргана, ответственным за приём документов);
  • Для граждан — паспорт;
  • Для юр. лиц — паспорт лица-заявителя + учредительные документы (копии, предварительно удостоверенные в нотариате). Помимо них надлежит представить: подтверждение нахождения на учёте в налоговой в качестве плательщика соответствующих сборов, в котором должен быть указан ИНН; выписка из ЕГРЮЛ + документ-подтверждение внесения записи об этом лице в Реестр; справка, свидетельствующая об успешном присвоении кодов статистики;
  • Если участвует представитель — доверенность, обладающая соответствующим объёмом предоставленных правомочий; в случае, если он от юрлица — письменное подтверждение права действовать от его имени (решение учредителя, протокол собрания общества и т.д.);
  • Квитанция совершённого платежа по уплате госпошлины (не обязательный пункт, но лучше всё же будет его предоставить для предотвращения нежелательных последствий в виде приостановления процесса госрегистрации из-за отсутствия в госбазе данных сведений о проведении платежа: это может быть, если прошло небольшое количество времени между непосредственной уплатой и явкой с документами договаривающихся сторон в регорган или МФЦ);
  • Правоподтверждающий документ (т.е. такой, в котором содержатся сведения, позволяющие проследить способ приобретения жилпомещения продавцом), а также документ, подтверждающий нахождение продаваемого объекта на балансе продавца;
  • Акт приёма-передачи (в том случае, если подлежащая фиксации в нём информация не внесена в текст купчей), образец передаточного акта к договору купли продажи квартиры в этой статье;
  • Документ, в котором указывается (по желанию приобретателя), что жилплощадь будет принадлежать исключительно покупателю, но не его супруге/супругу (такая ситуация возможна, например, при составленном брачном договоре);
  • Если того требует правовая форма организации юрлица — положительное решение о совершении сделки его компетентного органа;
  • Если приобретаемая квартира находится во владении государства/ муниципалитета — согласие соответствующего органа;
  • Если покупатель может по закону в первую очередь претендовать на покупку жилплощади экономкласса — соответствующая выписка из списка таких граждан;
  • Если покупатель — несовершеннолетнее лицо, то обязательным будет должным образом оформленное согласие его представителей по закону (родителей, усыновителей и т.п.);
  • Выписка из домовой книги: из неё можно узнать о лицах, обладающих защищаемой законодательством возможностью проживания в продаваемом жилье даже после перехода владения к приобретателю (какие понадобятся документы для выписки из домовой книги узнайте здесь).

Данный перечень не является исчерпывающим: для его уточнения применительно к конкретным обстоятельствам следует обратиться за консультацией к специалисту регоргана или МФЦ.

Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом?

Согласно действующему российскому налоговому законодательству, такой продавец не уплачивает НДС, то есть налогом продажа не облагается.

Порядок продажи квартиры физическим лицом юридическому лицу

Если стоимость приобретаемой жилплощади составляет более 25% от фонда организации, то такая сделка признаётся законодателем крупной и к ней применяются соответствующие положения: например, в таком случае главное должностное лицо фирмы обязано согласовать решение о покупке со своими совладельцами (советом директоров, собранием учредителей и т.п.) и получить от них письменное согласие.

Риск в такой ситуации следующий: физлицу-продавцу затруднительно проверить действительность такого документа, т.к. ни в каких официальных и общедоступных реестрах он не регистрируется. Сделка будет проведена, госрегистрация перехода владения совершена, но через некоторое время результаты этих процедур можно будет отменить, если заинтересованное лицо обратится в судебные органы.

Для предупреждения подобных нюансов не стоит экономить на квалифицированной юридической помощи, оказываемой сотрудниками юр. контор, риелторских агентств, нотариата.

Для подтверждения действительности намерения юрлица приобрести данную жилплощадь обычно вносится залог, который, судя по сложившейся практике, составляет от 30 до 50% (расчётная база — цена недвижимости).

Оформление договора купли-продажи квартиры физического юридическому лицу

Купчая оформляется обязательно в письменной форме. Договаривающиеся стороны должны чётко определяться и обладать достаточными полномочиями. Сведения о продаваемой жилплощади: чем подробнее, тем лучше.

Расчёты по сделке производятся безналичным способом. Наличные не запрещены, но усложнят бухгалтерскую и финансовую отчётность. Оптимальным будет также использование при продаже квартиры юридическому лицу аккредитива.

Оформление договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами и образец

Эта процедура отличается тем, что обе договаривающиеся стороны представляют для госрегистрации дополнительную документацию (при условии, что одно юр лицо — продавец, второе — покупатель):

  • об основании организаций;
  • подтверждение нахождения продаваемой жилплощади на балансе продавца, а также его правоподтверждающий документ.

Если организация-продавец не обладает всеми правами на продаваемый объект, то понадобится представление документа-основания: о доверительном управлении, переуступке прав и т.д. Образец договора купли продажи квартиры между юридическими лицами можно скачать прямо здесь.

Как исключить риски признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, смотрите здесь:

Процедура продажи жилплощади, если как минимум одной стороной в ней является юрлицо, заметно усложняется: это связано с возрастающим риском мошеннических действий. Потому здесь требуется предоставление дополнительных сведений и документов.

Какие документы нужны, чтобы заказать кадастровый паспорт на квартиру читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/mezhdu-yuridicheskim-i-fizicheskim-litsom.html

Ветка права
Добавить комментарий