Приватизация мест общего пользования в многоквартирном доме

Право на недвижимость. Кто и как может пользоваться помещениями в жилых домах

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном доме

Когда в вашем доме неожиданно появляются соседи, обустроившие офис в подвале, магазин на первом этаже или мастерскую на чердаке, сразу возникает вопрос, законно ли это, кто это допустил и, что более важно, кто зарабатывает на общей собственности жильцов.

По закону жильцы дома могут пользоваться общими помещениями, но не получать с них коммерческую выгоду.

Коммунальная распродажа

С приходом весны в Киеве стартовала малая приватизация, первые результаты которой показали, что даже за небольшие помещения и не в самом центре города можно выручить хорошие деньги. Так, за два помещения (подвал в жилом доме на улице Василия Тютюнника, 58/1 и здание бывшей аптеки на бул. Верховной Рады) покупатели отдали свыше пяти миллионов гривен.

Перечень подобных коммунальных объектов, которые можно взять в аренду, например, в Печерском районе, можно найти на сайте этой райадминистрации.

А чтобы получить представление о том, сколько их уже перешло в частные руки, достаточно взглянуть на дома вокруг оживленных транспортных развязок, у станций метро. Где почти все первые этажи и подвалы превращены в ломбарды, химчистки, парикмахерские, букмекерские конторы, стоматологические кабинеты и прочие офисы.

Появление нового бизнеса в доме – всегда заметное событие. Константин Ильянок, «Большой Киев»

При этом сами жители этих домов чаще всего узнавали о появлении бизнес-соседей уже постфактум. Хотя и сами были бы не прочь получить в свое пользование часть подвала или чердака.

Кто-то хотел бы в подвале хранить вещи или продукты, а кому-то за счет чердака нужно оборудовать дополнительный уровень квартиры. Тем более что закон им такую возможность предоставляет. Хотя, по словам юристов, порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.

Что говорит закон

Прежде всего отметим, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет. Так гласит закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (ст. 10).

Список общего имущества многоквартирного дома перечислен в законе «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и 382-й статье Гражданского кодекса Украины. В частности, это:

  • помещения общего пользования, в том числе вспомогательные;
  • несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома для обслуживания его помещений;
  • здания и сооружения на придомовой территории, которые обеспечивают потребности жильцов.

Жильцы имеют право не только на подвалы, но и придомовую территорию. Константин Ильянок, «Большой Киев»

А также права на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Но эта территория может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю.

К сожалению, на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимался, а потому земля в центре города под домом и для его обслуживания часто не оформлена и остается на балансе города или района.

Кстати, как отмечает , основатель Investment Development Property Игорь Черненко, закон запрещает разделять общее имущество многоквартирного дома  между совладельцами в натуре. Такая норма утверждена в ст. 5 закона об особенностях осуществления права собственности. Каким же образом райадминистрации или управляющие компании могут продавать или сдавать в аренду совместное имущество жильцов?

Нюансы приватизации

Действующий Жилищный кодекс  гласит, что нежилые помещения в многоквартирных домах, предназначенные для торговых, бытовых и прочих потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4).

Следовательно, помещения, которые не используются для обслуживания потребностей жильцов (например, в каком-то подвальном помещении нет инженерных коммуникаций), могут быть проданы или сданы в аренду без согласия 100% владельцев жилья.

Кроме того, по словам партнера АО «Юрис Феррум» Надежды Гниздовской, нормы закона о приватизации жилья касательно того, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактуются чиновниками и судами.

Чиновники долго пытались делать вид, что не понимают закон. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Некоторые из них считали, что владельцы приватизированных квартир автоматически стали собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. Поэтому без их согласия нельзя продавать, сдавать в аренду и перестраивать такие помещения.

Другие полагали, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения владельцы приватизированных квартир должны были создать ОСМД и обязательно вступить в него. Затем принять дом на баланс, заключить договоры на поставку коммунальных услуг и зарегистрировать в БТИ эти технические помещения как вспомогательные для обслуживания дома.

Понадобилось решение Конституционного суда от 2004 года, чтобы установить: вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность одновременно с приватизацией квартир. И для этого не нужно создавать ОСМД или вступать в него.

Мало того, жильцы неприватизированных квартир также являются сособственниками.

Но и после этого некоторые суды считали, что право собственности на вспомогательное помещение было только у того, кто приватизировал жилье. Поэтому продажа квартиры, ее дарение и прочее давали новому собственнику только право на купленные жилые метры.

Поэтому в 2011 году КСУ еще раз растолковал, что приватизация и переход собственности по любым гражданско-правовым соглашениям имеют одинаковые последствия в пользовании подвалами и чердаками.

Общая собственность – не место для заработка

По всему выходит, что создание ОСМД и оформление всего дома на его баланс – это лучший способ распорядиться совместным имуществом. По словам юристов, четкой процедуры в законе нет, но процесс отчасти был унифицирован письмом МинЖКХ № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Без согласия всех жильцов по закону не может быть ни одного коммерческого предприятия в доме. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Как сообщают в управлении развития ЖКХ департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА, участникам ОСМД разрешено на общем собрании принимать решения о сдаче в аренду, например, подвала.

Если все жильцы дома, в том числе не входящие в ОСМД, соглашаются отдать помещение на время или навсегда, то размещение офиса, салона красоты или чего-то еще (кроме производственных площадок, что запрещено законом) будет вполне законным.

Правда, нужно помнить еще об одном нюансе: ОСМД – неприбыльная организация. Поэтому надо обязательно прописать в его решении, что все деньги от продажи или аренды помещения пойдут на нужды дома.

Там, где ОСМД нет, жильцам и вовсе запрещено вести коммерческую деятельность. Но если кто-то хочет заработать, то выход всегда найдется. Самый простой вариант – перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Чем активно пользуются киевские предприниматели.

Правила перевода

Для организации бизнеса на первом или даже втором этаже жилого дома по закону достаточно выкупить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, обратившись в БТИ. Или найти помещение, которое уже переведено в нежилой фонд.

Закон разрешает владельцам перевод квартиры в нежилой фонд, если это не приведет к сокращению площади жилья, которая приходится на каждого члена семьи по государственным нормам.

Перевод жилья в нежилой фонд в Украине регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, законы Украины, постановления КМУ, ведомственные приказы, Государственные строительные нормы (ГСН).

Открыть в квартире бизнес можно, только переведя помещение в нежилой фонд. Константин Ильянок «Большой Киев»

Эти нормативные акты стали основой для правил, утвержденных местными органами самоуправления. Так, Киевский городской совет 23 июля 2015 года утвердил решение № 781/1645

Заключать договор на аренду с ЖЭКом можно, но в случае чего он не будет иметь никакого значения, если помещение принадлежит жильцам. Как рассказал юрист Владимир Грушка, ЖЭК не является собственником помещения. В таких условиях нет юридических оснований находиться в этом доме.

Даже если помещение перепродадут несколько раз, в суде можно будет доказать, что оно было незаконно выведено из собственности совладельцев дома, и новый владелец потеряет право собственности.

К примеру, год назад киевские ОСМД начали активно возвращать через суд в собственность жильцов приватизированные нежилые и вспомогательные помещения. Шансы на победу увеличиваются, если арендаторы или новые «владельцы» помещений перекрывают свободный доступ к коммуникациям дома и никого туда не пускают, что напрямую противоречит действующему законодательству.

По словам юристов, любая приватизация таких помещений, без разрешения на то самих жителей, вне закона и может быть обжалована в суде.

Источник: https://bigkiev.com.ua/pravo-na-nedvizhimost-kto-i-kak-mozhet-polzovatsya-pomeshheniyami-v-zhilyh-domah/

Инструкция Properm.ru. Что делать, если подвал вашего дома хотят отдать под бизнес?

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном доме

В середине ноября 2016 года, состоялось первое заседание «инвестиционного» комитета Пермской городской Думы. Основным вопросом, рассматриваемым депутатами, стало утверждение Прогнозного плана приватизации муниципального имущества.

Этот план включает реализацию подвальных помещений, принадлежащих муниципалитету в жилых домах. Депутаты и представители администрации сошлись во мнении, что перед выставлением объекта на торги необходимо ознакомиться с мнением жильцов многоквартирных домов.

«Подвал — это часть жилого дома, и у города уже была масса проблем с неправильным использованием подвалов. Все дальнейшие расходы в итоге ложатся на город. А с управляющими компаниями и жильцами администрация работает, чтобы они, например, не только в суд обращались, а выкупали помещения?»

Павел Фадеев, депутат Гордумы

На свой вопрос депутат получил отрицательный ответ. Тогда поступило еще одно предложение — безвозмездно передать подвалы жильцам или предоставить им преимущественное право выкупа.

Однако начальник Департамента имущественных отношений Александ Хаткевич пояснил, что сегодня передать такие помещения можно только двумя способами — через приватизацию или по решению суда.

«Просто по желанию передать подвал жителям мы не можем, правового механизма нет»,  — цитирует слова Хаткевича «Коммерсантъ-Прикамье».

Еще раньше обеспокоились вопросом передачи подвалов пермские градозащитники.

Авторы коллективного письма в адрес Игоря Сапко и Дмитрия Самойлова предлагали «либо признать эти помещения общим имуществом жильцов и исключить их из муниципальной собственности, либо при продаже таких помещений обязывать новых собственников проводить комплекс мер по реконструкции».

Пермский общественник Денис Галицкий тогда отметил, что «если предложенные меры будут учтены, то это предотвратит возможные реконструкции подвалов без проверки на безопасность». На заседании прошедшем 2 декабря, депутаты вновь подняли вопрос приватизации.

«Мне кажется, что жильцы — это наиболее заинтересованные лица в том, чтобы подвал в здании, в котором они проживают, содержался в надлежащем состоянии», — заметил депутат Дмитрий Малютин. Вопрос передачи подвальных помещений жителям многоквартирных домов решили перенести до «создания рабочей группы с включением туда депутатов городской Думы для проработки вопроса».

Пока этот вопрос решается на муниципальном уровне, жители задаются вопросами — как быть и что будет дальше. Properm.ru вместе с экспертами постарались выяснить, что же делать, если ваш подвал отдали или планируют отдать под бизнес.

Вариант №1. Власти пойдут навстречу жильцам

Как отмечалось ранее, муниципалитет разрабатывает механизм безвозмездной передачи подвальных помещений в собственность жильцов. Если подобный механизм будет реализован, ситуация для собственников жилья заметно упростится.

Собственникам будет необходимо обратиться с иском в суд о признании общедолевой собственности на эти подвалы. Если муниципалитет эти исковые требования признает, то судебное решение станет основанием для регистрации права общедолевой собственности. Подвальное помещение перейдет в пользование жильцов, согласно жилищному кодексу.

ЖК РФ, Статья 36. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становятся совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Случай подобного судебного решения был во время приватизации подвала на Екатерининской 98. «Мы просто подали иск от нескольких собственников Ленинский райсуд, который признал подвал общим имуществом собственников.

Соответственно зарегистрированное право собственности муниципалитета было аннулировано по решению суда»,  — рассказывает председатель правления Ассоциации ТСЖ «Пермский стандарт» Александ Зотин.

Вариант №2. Муниципалитет не захочет передавать подвальные помещения безвозмездно

 — До приватизации первого помещения собственник был один — муниципалитет. Как только квартиру получил гражданин, собственника стало два. В этих условиях возникает режим общедолевой собственности.

Не стоит забывать, что в случае приватизации, городской бюджет ждет пополнение.

Здесь, как и в первом случае, необходимо идти в суд, где придется доказывать, что право собственности на спорный подвал принадлежит жильцам.

Если помещение использовалось для обслуживания всего дома (скорее всего в техпаспорте будет запись — «подвал»), значит на него распространяется режим общедолевой собственности. Для разрешения подобного спора суду необходимо только установить, когда была приватизирована первая квартира в доме. В таком случае подвал достанется собственникам дома.

Но если помещение использовалось, например, под мастерскую, то скорее всего суд сделает вывод о самостоятельном назначении и режим общедолевой собственности на него не распространяется. «Необходимо тщательно изучить всю историю дома», — подчеркивает Шестаков.

В техпаспорте помещения инженер мог сделать отметку об использовании подвала под мастерскую, но эта запись могла появиться в результате самовольного использования помещения, а «режим использования» подвала не изменялся в правовом порядке.

«Техники или инженер, сделавший запись мог не вникать в правовые нормы, а действовать по факту: вижу — пишу. Но если поднять документацию ЦТИ (центральная техническая инвентаризация, — прим. Properm.

ru), то окажется, что в установленном порядке помещение в мастерскую не переводилось», — замечает юрист.

На ноябрьском заседании депутаты отметили, что все 88 подвалов были проверены и в состав общедолевого имущества не входят.

«Невозможно, чтобы все помещения не входили в общедолевое имущество. Будут исключения. Но даже если большая часть не является таковым (имуществом), то власти должны отдать подвалы гражданам — они наиболее эффективные собственники.

В краткосрочной перспективе продажа подвалов — выгода для муниципалитета. Но в долгосрочной нет. Бизнес приходит на время и для получения прибыли. Мы видим, как потом начинается увеличение потолков, снос несущих стен.

Все это может сказаться на ухудшении состояния дома».

Станислав Шестаков

По словам Зотина, несколько сотен подвалов уже продали в нулевых годах. Теперь они переданы в частные руки. Собственники их перестраивают, неправильно эксплуатируют. Но некоторые подвалы местная впасть продать не может — нет спроса.

Потенциальные собственники понимают, что по закону их реконструировать нельзя. А с выходом в подъезд нежилые помещения площадью в сотни квадратов никому не нужны.

Так, например, случилось с подвалом в доме по адресу Комсомольский проспект, 77.

 — У мэрии частные лица купили подвал под 1–2 подъездом. В планах было открыть гастроном. Вроде бы все удобно: тапки надел, спустился — и уже в магазине. Только гастроном должен быть с выходом в подъезд и без запасного хода. Потому что проводить реконструкцию в доме 1942 года постройки никто не даст — и так старенький он.

Окончательный расчет так и не был оплачен, подвал вернулся обратно в муниципальную собственность. «И получается «собака на сене». Подвал в собственности у мэрии, но ни сдать, ни продать его она не может. А деньги за содержание, капремонт платить должна».

Источник: https://properm.ru/realty/news/132975/

Приватизация нежилых помещений в жилом доме

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном доме

Приватизировать можно как жилую недвижимость, так и нежилые помещения. Приватизация нежилых помещений — это долгий и затратный процесс. Кроме того, высока вероятность отказа в приватизации нежилых помещений в жилом доме. Негативных последствий можно избежать, если вы обратитесь за помощью к профильному юристу.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 66 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Возможность приватизации государственного и муниципального имущества установлена статьей 217 ГК РФ. Под приватизацией в общем смысле понимают преобразование формы государственной или муниципальной собственности частному лицу.

По аналогии, приватизация нежилых помещений — это передача нежилой недвижимости в частные руки.

Переоформление квартиры или иного жилья — это бесплатная процедура, тогда как передача нежилого помещения проводится исключительно на платной основе.

Помимо приватизации, действующее законодательство допускает куплю-продажу на правах арендатора и выкуп по аукциону таких помещений. Особенности отчуждения на платной основе прописаны в ст. 2 159-ФЗ от 22.07.2008 г. Порядок возмездной приватизации помещений описан в ст. 4 159-ФЗ.

Чтобы понять, какие нежилые помещения в жилом доме можно приватизировать, нужно разобраться в составе нежилого фонда в многоквартирном доме. Помещения подразделяются на места общего пользования (лифт, общий балкон, подвал, лестничная площадка) и на объекты, которые могут использоваться третьими лицами.

Переоформить места общего пользования не получится, так как они предназначены для эксплуатации строго по назначению.

Приватизации подлежат только те места, которые могут быть использованы третьими лицами. К таким помещениям относятся нежилые квартиры на первых и цокольных этажах жилых домов. Они переоформляются в нежилое помещение и используются по потребностям своих владельцев — как магазины, офисы, склады, салоны, образовательные центры и иные места социального характера.

Весь состав возможных приватизированных нежилых помещений приведен в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Порядок приватизации нежилых помещений в жилом доме

Договор аренды позволяет арендатору в дальнейшем приватизировать нежилое помещение в жилом доме.

Собственник квартиры в многоквартирном доме также имеет полное право претендовать на приватизацию неиспользуемого помещения — подвала или чердака.

Такое отчуждение требует корректных последовательных действий от будущих собственников. Сама процедура переоформления состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор документов. Подготовкой пакета документов занимается инициатор приватизации. Инициировать процедуру может физическое лицо, являющееся собственником жилой недвижимости в доме, или же юридическое лицо, которое планирует использовать помещение для ведения бизнеса. Арендаторы должны предоставлять договор аренды. Тем арендаторам, которые арендуют помещение от трех лет и более, предоставляются преимущества и льготы.
  2. Подача заявления в государственный или муниципальный орган исполнительной власти (территориальная администрация). Заполненное заявление и собранный пакет документов подаются в муниципалитет. Допускается личное обращение, подача заявления через представителя по доверенности и отправка документов заказным письмом.
  3. Ожидание решения по вопросам приватизации нежилого помещения в жилом доме. Решение о переходе права собственности принимает коллегиальное собрание. Если представители администрации откажут в обращении, заявитель вправе обратиться в суд.
  4. Определение кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость фиксированная и окончательная. Цена на приобретаемый объект не может быть снижена.
  5. Приобретение объекта недвижимости у собственника. Нежилое помещение можно купить за наличные деньги или по безналичному расчету. Для физических лиц допускается приобретение объекта по договору рассрочки, который заключается на три года.
  6. Оформление и выдача постановления и акта передачи по сделке. Постановление о передаче нежилого помещения в частную собственность и акт приема-передачи выдаются после поступления денежных средств за объект недвижимости.
  7. Регистрация прав собственности в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Новый собственник должен обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о регистрации прав собственности.

Покупатель должен предоставить пакет документов в две инстанции — местную администрацию и отделение Росреестра. К заявлению нужно прикладывать копию паспорта для физических лиц и индивидуальных предпринимателей и уставных документов для юридических лиц. При подаче заявления необходимо иметь при себе оригиналы документов, удостоверяющих личность и подтверждающих правомочия заявителя.

Также нужно предоставлять копию договора аренды и техпаспорт объекта. Этот список может быть дополнен, так что перед подачей заявления о приватизации нежилого помещения лучше обратиться в локальный административный орган или же за профессиональной юридической помощью.

Сроки и стоимость процедуры

Точный срок переоформления помещения определить невозможно, все зависит от индивидуальных особенностей сделки. Приватизация длится минимум три месяца, из которых два месяца занимает рассмотрение обращения покупателя в администрацию с последующим вынесением решения, и еще месяц — оформление права собственности в Росреестре.

На подготовку документов может уйти не меньше месяца, если заявитель собирает необходимые регистры самостоятельно.

Если процедура переоформления нежилой собственности рассматривается в суде, то процесс может растянуться на полгода.

Расходы на приватизацию включают кадастровую стоимость самого помещения и государственную пошлины. Госпошлина для физических лиц — 2 000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Аукционные процедуры

Несмотря на правильно оформленную документацию, арендатору могут отказать в приватизации нежилого помещения.Вердикт зависит только от решения коллегиального собрания местной администрации. В некоторых ситуациях кадастровая стоимость объекта может быть существенно завышена и не соответствовать текущему техническому состоянию и эксплуатационным характеристикам помещения.

В любом случае, отказ — это не всегда окончание приватизации. Покупатель может оспорить решение муниципалитета в суде или же приобрести необходимое ему нежилое помещение посредством электронного аукциона.

Порядок проведения электронного аукциона прописан в статьях 59-71 закона о Федеральной контрактной системе № 44-ФЗ от 05.04.2013 г.

Местная администрация выставляет на торги объект недвижимости по определенной цене. В данном случае аукцион работает в обратном направлении — покупатели не снижают, а повышают цену на нежилое помещение.

Информацию о закупке можно найти в Единой информационной системе (ЕИС), на различных электронных торговых площадках, а также в других официальных источниках средств массовой информации.

Каждый участник должен внести залог в качестве обеспечения своей заявки. Размер обеспечения фиксирован и составляет 10% от указанной стоимости объекта. По итогам торгов побеждает тот покупатель, который предложит наибольшую цену.

Всем остальным участникам обеспечение возвращают на их счета.

Победитель электронного аукциона должен выплатить остаток стоимости для приватизации нежилого помещения в полном объеме.

Сделать это необходимо одномоментно, рассрочка в данном случае не допускается.

Для того чтобы принять участие в публичном открытом аукционе на нежилую недвижимость в жилом доме, нужно подготовить следующие документы:

  • заявление об участии;
  • заявление в письменной форме о приватизации нежилого помещения;
  • копии паспорта и ИНН покупателя, заверенные у нотариуса;
  • квитанция об уплате залога в размере 10% от стоимости объекта;
  • прочие документы по требованию муниципалитета.

Торги проводятся на официальном сайте местной администрации. Время процедуры может занимать от 10 минут до часа. Предложения участников торгов обрабатываются в течение 10 минут.

После оплаты полной стоимости объекта и получения постановления нужно обратиться в Росреестр для переоформления прав собственности. Госпошлина выплачивается в аналогичном размере. Сроки также не меняются. Администрация рассматривает обращение около месяца, Росреестр оформляет выписку в течение 30 дней.

Решение вопроса через суд

Если объект находится в частной собственности, или же само помещение не может быть переоформлено в частные руки в силу его назначения, нет никакого смысла обращаться в суд. Не удастся приватизировать фонд и в тех случаях, когда все жильцы дома написали официальный протест или отказ по переводу недвижимого имущества.

При получении необоснованного отказа на переоформление нежилого фонда в многоквартирном доме от местной администрации покупатель имеет полное право обратиться в суд. Судебные разбирательства проводятся и при отказе муниципалитета переоформлять объект из-за статуса заявителя, и при существенном завышении стоимости актива.

Для возбуждения судебного производства необходимо подать исковое заявление в суд, собрать все требуемые документы и доказательства и заплатить государственную пошлину. Судья примет во внимание все обстоятельства и вынесет обоснованное решение.

Источники:

О приватизации государственного и муниципального имущества

О приватизации государственного и муниципального имущества

Об особенностях отчуждения арендуемого имущества

О порядке права реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

Об аукционе в электронной форме

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/privatizatsiya-nejilyh-pomeshchenii-v-jilom-dome/

Приватизация общего имущества

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном доме

Возможность приватизации общего имущества в многоквартирном доме. Возможно ли это? На что следует обратить свое внимание?

Согласно принятого Постановления Правительства РФ от 13.08.

2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются:

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, в состав общего имущества входят вспомогательные помещения, непосредственно созданные для обслуживания собственников жилых помещений в указанном доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

  1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, в состав общего имущества собственников многоквартирного дома входят различного рода технические и вспомогательные помещения, в связи с чем обязанности по содержанию общества имущества, как мест общего пользования определяются за всеми собственниками-жильцами дома. Таким образом, как таковое право собственности за отдельным собственником в жилом доме на общее имущество не закреплено. Распоряжаться и пользоваться данным имуществом имеют все без исключения собственники жилого дома.

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

С согласия всех собственников многоквартирного дома в результате проведения ания в установленном законом порядке, в соответствии со ст.

45-48 ЖК РФ осуществить передачу объектов общего имущества в пользование иным лицам (жильцы дома или третьи лица), если передача имущества, в данном случае не нарушает права и законные интересы граждан.

Таким образом, законодатель предусматривает передачу в пользование общего имущества, но никак не осуществления его приватизации за кем-либо из собственников или иных лиц.

Стоит принимать во внимание, что приватизация — это форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи-продажи государственной или муниципальной собственности другой стороне.

Таким образом, приватизация общего имущества, находящегося в многоквартирном доме невозможна. Собственники — жильцы дома наделены правом передать в пользование места общего пользования третьим лицам, предварительно проав за передачу общего имущества, а также обязанностью по содержанию общего имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

 Кристев Велян Дариевич, юрист-эксперт ЭПОД юридической компании ООО «Волжский гарант»

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/privatizaciya-obshego-imyshestva

Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Приватизация мест общего пользования в многоквартирном доме

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том,чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы ихчасть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения,кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать этопомещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведьзаконодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить?Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на путик получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что совсем этим делать.  

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положенияправа собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир инежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общегоимущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этомотносятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательныепомещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома,механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или запределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилогопомещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения,предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирногодома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок,на котором расположен дом , и придомовая территория.

Аналогичные нормы закреплены и в ч.2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилогофонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатнопередаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельнойприватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательныепомещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местногосамоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживалисьмнения, что собственники приватизированных квартир являлись такжесобственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов ичердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с моментаприватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какиебы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещенопродавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что дляприобретения права общей собственности на вспомогательные помещениясобственники приватизированных квартир должны совершить дополнительныедействия:

– Создать общество или объединение совладельцевмногоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальныхуслуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюротехнической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помогКонституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленноустановил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаютсябесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией имиквартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательныепомещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в томчисле и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являютсясовладельцами вспомогательных помещений наравне с собственникамиприватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным СудомУкраины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общейсобственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждогособственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственностина квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи,дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности являетсятолько квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещенияпринадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял ещеодно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 ЗаконаУкраины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В своем решении Судпостановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иныегражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимымиоснованиями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов,независимо от оснований приобретения права собственности на них, являютсясовладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементоввнешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления правасобственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, чтовспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

Вэтом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения,предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания егожильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинныеотделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и техническиепомещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество являетсяобщей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений вмногоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить междусобственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного изсобственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре иобратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательнымпомещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещенияимеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспеченияэксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов.

Например, если в подваленаходятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательнымпомещением.

Если же он не несет указанного функционального предназначения, товопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением,является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.  

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД –объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точкизрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалови чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры наданный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалыйинтерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить этипомещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерствапо вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединениисовладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общегособрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общегоимущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров,заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров,предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцевили их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество присоблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирногодома;

– есть согласие всех собственников квартир инежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли оничленами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение оботчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученныхденег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного домаможно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя бытьуверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторыеюристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор являетсяспорным моментом.

Источник: https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/29197

Ветка права
Добавить комментарий