Признание сделки купли продажи недействительной из за неисполнения обязательства по выделению доли

– Верховный Суд Республики Беларусь

Признание сделки купли продажи недействительной из за неисполнения обязательства по выделению доли

Экономическим судом г. Минска в соответствии с планом работы суда на 1-е полугодие 2017 г. проведен анализ практики рассмотрения дел о признании сделок недействительными по основаниям статей 109,110 Закона Республики Беларусь от 13 июля 2012 года «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Целью анализа является проверка правильности применения норм материального и процессуального законодательства при рассмотрении дел указанной категории, выявление характерных ошибок, наличие неясных вопросов в правоприменительной практике.

Общие положения

В период после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) сделки должника могут быть признаны недействительными по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК), а также по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве.

Специальные основания признания сделок недействительными, предусмотренные Законом о банкротстве, закреплены в ст. 100 «Распоряжение имуществом должника», ст. 109 «Недействительность сделок должника», ст. 110 «Признание недействительным договора дарения и недействительность сделок, которые противоречат интересам государства», ст. 114 «Признание договора о залоге недействительным».

Такие сделки, являются:

– оспоримыми, то есть недействительными в силу признания их таковыми судом, – в случаях, предусмотренных ст.ст. 109, 110, 114 Закона о банкротстве, кроме случая, указанного в ч. 5 ст. 110 названного закона;

– ничтожными, то есть недействительными независимо от такого признания, – в случаях, предусмотренных ч. 9 ст. 100 и ч. 5 ст. 110 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 5 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.04.

2010 №14 «О некоторых вопросах признания недействительными сделок должника в деле об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — постановление Президиума №14) под сделками должника, которые могут быть оспорены по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве, понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также действия, выразившиеся в исполнении обязательств (погашение должником долга в пользу кредитора, передача должником имущества в собственность кредитора) или иные действия, влекущие такие же правовые последствия (зачет, новация, отступное). По указанным основаниям могут быть оспорены действия (сделки), совершенные кредитором в одностороннем порядке (например, зачет).

Судебная практика по рассмотрению дел по искам о признании сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 109 Закона о банкротстве

Требование в суд о признании сделки недействительной, как оспоримой сделки, по основаниям статьи 109 Закона о банкротстве, может быть заявлено только управляющим от имени должника.

Обращение в суд с подобными исками корреспондирует с установленной ст.

77 Закона о банкротстве обязанностью управляющего предъявлять в суд требования о признании сделок недействительными, о применении последствий их недействительности.

Так, в соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве могут быть признаны недействительными сделки должника, совершенные в течение шести месяцев до начала производства по делу о банкротстве или после возбуждения в суде производства по делу о банкротстве, если эти сделки повлекли предпочтительное удовлетворение имущественных требований одних кредиторов перед другими кредиторами, возникших до совершения этих сделок, или эти сделки связаны с выплатой члену кооператива (лицу), выходящему (исключенному) из кооператива, стоимости пая, выдачей иного имущества либо осуществлением иных выплат, установленных уставом кооператива, или эти сделки связаны с получением (отчуждением) либо выделом доли в имуществе должника – юридического лица или ее стоимостного либо имущественного эквивалента участнику должника в связи с его выходом из состава участников должника.

На основании абзаца 3 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве могут быть признаны недействительными также сделки должника, совершенные в течение одного года до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) или после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), если этими сделками должник умышленно нанес вред интересам кредиторов, а другие стороны сделок знали или должны были знать об этом.

В силу абзаца 4 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве признаются недействительными сделки должника, совершенные в течение трех лет до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) или после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), если должник вызвал свою неплатежеспособность уголовно наказуемым деянием, установленным вступившим в законную силу приговором суда, а другие стороны сделок знали или должны были знать об этом или если должник путем совершения таких сделок умышленно нанес вред интересам кредиторов, а другие стороны сделок были заинтересованными в отношении должника лицами, которые, как предполагается, знали о том, что должник совершением этих сделок умышленно нанес вред интересам кредиторов.

Диспозиция ст. 109 Закона о банкротстве в зависимости от периода совершения сделок (шесть месяцев, один или три года до начала производства по делу о банкротстве или после его возбуждения) разграничивает три вида оспоримых сделок, которые признаются недействительными судом при наличии определенных в статье 109 Закона о банкротстве условий.

Признание сделок недействительными на основании абзаца 2 ч. 1 ст. 109 Закона о банкротстве

На практике наиболее часто судом рассматриваются дела о признании недействительными сделок, которые:

– совершены в течение шести месяцев до начала производства по делу о банкротстве (или после возбуждения судом такого производства);

– влекут предпочтительное удовлетворение имущественных требований одних кредиторов должника перед другими.

В силу части 3 пункта 7 постановления Президиума № 14 к предпочтительному удовлетворению требований может привести сделка, направленная на обеспечение исполнения обязательства должника перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки; сделка, которая привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, возникшим до ее совершения.

Наиболее часто такие требования рассматриваются при наличии у должника задолженности перед бюджетом, например в случае удовлетворения требований, вытекающих из гражданско-правовых договоров, вместо погашения задолженности по налогам.

Так, по делу № 396-26/2015 предметом рассмотрения явилось требование управляющего о признании недействительным договора перевода долга от 21.07.2014, заключенного между ООО «А», ООО «И» и ОДО «Г», на основании абзаца 2 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве, как сделки, влекущей предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора истца, являющегося должником по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), перед требованиями других его кредиторов.

Источник: http://www.court.gov.by/ru/ekonomicheskij/sud/goroda/minska/sudebnaya/praktika/1b39ad7bf9e74a91.html

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания

Признание сделки купли продажи недействительной из за неисполнения обязательства по выделению доли

«Проблемные вопросы, возникающие при рассмотрении сделок в делах о банкротстве»

(обобщение судебной практики за 2017г.)

Целью обобщения судебной практики, сложившейся в суде при рассмотрении споров, связанных с обжалованием сделок в рамках дел о банкротстве, является выявление и анализ теоретических  проблем правоприменительной практики суда, выделение и устранение ошибок и различий применения судом законодательства, выявление причин и условий, способствовавших этому.

Об актуальности темы свидетельствует тот факт, что только за 2017г. в суд поступило 138 заявлений об оспаривании сделок в рамках дел о банкротстве.

Добросовестные кредиторы, в интересах которых выступают конкурсные управляющие, обжалуя в рамках дел о банкротстве  сделки, ранее заключенные между должником и его отдельными контрагентами с целью незаконного выведения имущества должника из конкурсной массы, имеют возможность реально пополнить конкурсную массу и получить удовлетворение своих имущественных требований.

Правовым инструментом по борьбе с недобросовестным поведением должника является оспаривание совершенных им сделок в порядке главы III.1 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, данных в  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”

Следует отметить, что сделками, которые оспариваются в рамках дел о банкротстве чаще остальных, являются договоры поручительства, залога, купли-продажи, цессии.

В настоящем обобщении приведены отдельные вопросы, вызвавшие затруднения при разрешении споров указанной категории.

  1. При признании недействительной сделкой соглашения об отступном, права требования одной из сторон по которому было обеспечено залогом, применении последствий его недействительности необходимо проверить наличие залогового имущества, установить его стоимость, разницу между стоимостью имущества и размером обязательств кредитора, погашенных с предпочтением, учесть размер требований кредиторов первой и второй очереди при установлении разницы между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств кредитора, погашенных с предпочтением.

В рамках дела о банкротстве Общества – застройщика конкурсный управляющий должника обратился в суд со следующими требованиями: признать недействительной сделкой соглашение об отступном, заключенным между Должником и Банком ( ст. 61.2,61.3 Закона о банкротстве) ; применить последствия недействительности сделок в виде возврата Обществу нежилых помещений.

Из материалов дела усматривается, что в результате заключения соглашения об отступном Общество взамен исполнения обязательств, вытекающих из договоров о кредитной линии, передало Банку спорное недвижимое имущество ( несколько объектов недвижимости), находившееся у Банка в ипотеке.

Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

Суды, признав отсутствие оснований для применения статьи 61.2 Закона о банкротстве и, удовлетворили заявленные требования по статье 61.3 Закона о банкротстве.

В качестве последствий признания сделки недействительной применена двусторонняя реституция в виде  возврата Обществу спорного недвижимого имущества; восстановления задолженность Общества перед Банком по кредитным договорам.

Постановлением арбитражного суда округа названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты, суд округа указал на неправильное применение последствий недействительности сделки.

В соответствии с пунктом 29.3 постановления N 63 при оспаривании на основании статьи 61.

3 Закона о банкротстве сделок по удовлетворению требования, обеспеченного залогом имущества должника, уплаты денег (в том числе вырученных посредством продажи предмета залога залогодателем с согласия залогодержателя или при обращении взыскания на предмет залога в исполнительном производстве) либо передачи предмета залога в качестве отступного (в том числе при оставлении его за собой в ходе исполнительного производства) – необходимо учитывать следующее.

Такая сделка может быть признана недействительной на основании абзаца пятого пункта 1 и пункта 3 статьи 61.

3 Закона о банкротстве, лишь если залогодержателю было либо должно было быть известно не только о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества заемщика, но и о том, что вследствие этой сделки залогодержатель получил удовлетворение большее, чем он получил бы при банкротстве по правилам статьи 138 Закона о банкротстве, а именно хотя бы об одном из следующих условий, указывающих на наличие признаков предпочтительности: а) после совершения оспариваемой сделки у должника не останется имущества, достаточного для полного погашения имеющихся у него обязательств, относящихся при банкротстве к первой и второй очереди, и (или) для финансирования процедуры банкротства за счет текущих платежей, указанных в статье 138 Закона о банкротстве; б) оспариваемой сделкой прекращено, в том числе обеспеченное залогом обязательство по уплате неустоек или иных финансовых санкций, и после совершения оспариваемой сделки у должника не останется имущества, достаточного для полного погашения имеющихся у должника обязательств перед другими кредиторами в части основного долга и причитающихся процентов.

Принимая решения, которые были в дальнейшем отменены, судебные инстанции не учли следующее.

Из материалов дела следует, что обязательства должника перед Банком по кредитным договорам обеспечены залогом имущества должника.

В соответствии пунктом 29.3 постановления N 63 последствия признания недействительной сделки по передаче предмета залога в качестве отступного, согласно пункту 1 статьи 61.

6 Закона о банкротстве, заключаются в возложении на залогодержателя обязанности по возврату его в конкурсную массу и восстановлении задолженности перед ним; также восстанавливается право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применяя последствия недействительности оспариваемых сделок, в нарушение положений указанного пункта постановления N 63, суды  не восстановили банку право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требования залогового кредитора в части, обеспеченной залогом, погашаются в приоритетном порядке перед остальными кредиторами, за изъятиями, установленными законом. Такие изъятия предусмотрены законодательством о банкротстве.

В силу статьи 131 Закона о банкротстве после открытия конкурсного производства заложенное имущество включается в конкурсную массу. Статьей 134 Закона о банкротстве определена очередность удовлетворения требований кредиторов, а статьей 138 названного Закона – особенности погашения требований кредиторов, обеспеченных залогом.

В силу положений пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога, гарантированно направляется на погашение требований кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника (в пределах непогашенных сумм кредита и процентов за пользование кредитом).

Оставшиеся 20 процентов резервируются на специальном банковском счете должника для погашения: требований кредиторов первой и второй очереди (независимо от момента возникновения указанных требований) на случай недостаточности иного имущества должника для проведения расчетов по этим требованиям (15 процентов средств), а также названных в Законе видов текущих платежей (5 процентов средств).

Из разъяснений, содержащихся в предпоследнем абзаце пункта 29.

3 постановления N 63, следует, что при оспаривании полученного залоговым кредитором платежа суд признает его недействительным только в части, соответствующей размеру обязательств, погашенных с предпочтением. По смыслу указанного абзаца пункта 29.

3 постановления N 63 оспариванию в судебном порядке в качестве сделки подлежит именно фактически полученный залоговым кредитором платеж в части, соответствующей размеру обязательств, погашенных с предпочтением.

Таким образом, применяя последствия недействительности сделки, суды должны были указать, в какой части сделка совершена с предпочтением (с учетом наличия или отсутствия первой и второй очереди кредиторов), в какой части следует применить последствия недействительности сделки.

Кроме того, если залоговому кредитору передано в качестве отступного несколько разных заложенных вещей, то, руководствуясь положениями предпоследнего абзаца пункта 29.3 постановления N 63, суд может в рассматриваемом споре признать недействительной передачу собственности только на некоторые из них в пределах предпочтения.

Таким образом, двусторонняя реституция, в случае если она должна быть применена,  может состояться в том числе, в форме восстановления залога и возврата имущества, составляющего 20% залоговой стоимости. Если это множество объектов, то возвращается один из объектов, чья стоимость составляет 20% от стоимости всего заложенного имущества, а не все имущество.

Судом округа указано, что при новом рассмотрении дела суду необходимо проверить наличие либо отсутствие кредиторов первой и второй очереди, предмета залога; при наличии залогового имущества установить его стоимость, а также определить разницу между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств ответчика, погашенных с предпочтением; учесть размер требований кредиторов первой и второй очереди при установлении разницы между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств ответчика, погашенных с предпочтением.

{Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.11.2017 N Ф08-8369/2017 по делу N А61-3413/2015 {КонсультантПлюс}}

  1. В признании недействительным совместного заявления банка и должника о прекращении регистрационных записей и восстановлении права залога (ипотеки) по договору отказано, поскольку пропущен срок исковой давности для оспаривания сделки. При оценке начала течения срока исковой давности оценивается также  эффективность действий конкурсного управляющего.

В рамках дела о признании акционерного коммерческого банка  несостоятельным (банкротом) в суд обратился конкурсный управляющий должника в лице государственной корпорации “Агентство по страхованию вкладов” (далее – конкурсный управляющий, Агентство) с заявлением: о признании недействительным совместного заявления Банка и Общества о прекращении регистрационной записи  в отношении предмета ипотеки. Кроме того, Агентство просило применить последствия недействительности сделки, обязав восстановить право залога (ипотеки) банка по договору ипотеки

Определением суда,  оставленным без изменения постановлением апелляционного суда и кассационной инстанции  в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано исходя из следующего. 

Как видно из материалов дела, Банк (кредитор) и Общество (заемщик) заключили кредитный договор, по условиям которого Обществу предоставлен кредит. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору Банк и Общество заключили договор ипотеки и зарегистрировали его в установленном порядке.

До возбуждения дела о банкротстве на основании совместного обращения Банка и Общества Управлением Росреестра в ЕГРП погашена зарегистрированная в пользу банка ипотека в отношении спорных объектов недвижимости.

В дальнейшем Общество заключило договор купли – продажи с гражданином К, а тот, в свою очередь перепродал объект бывшей ипотеки гражданину Г.   Договор купли-продажи недвижимости с Г. зарегистрирован.

Решением арбитражного суда от 27.12.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

Источник: http://alania.arbitr.ru/node/13489

Использование материнского капитала ставит под угрозу действительность сделок с недвижимостью?

Признание сделки купли продажи недействительной из за неисполнения обязательства по выделению доли

Владимир Алистархов, эксперт по вопросам правового характера

v.alistarhov@mail.ru

Законотворческие органы в постоянном режиме пытаются исправлять недостатки в жилищном законодательстве, которые не дают в полной мере пользоваться своими правами как российским гражданам, так и представителям бизнеса.

Несмотря на попытки исправить тенденцию внесения постоянных изменений в законодательство, появляются все новые и новые вопросы, которые необходимо решать в срочном порядке с целью защиты сторон сделки, в том числе интересов добросовестных приобретателей.

Придет время, и наше жилищное законодательство будет в том виде, когда все учтено, ну а пока хотелось бы обратить внимание на вопрос, который грозит обернуться большой проблемой для добросовестных приобретателей недвижимости, так как первые звоночки уже начали звучать.

Как известно, собственник недвижимости, который приобрел свои метры в кредит, в связи с чем оформляется ипотека, вправе погасить кредиторскую задолженность за счет средств материнского капитала.

При этом количество ипотеки, которое закрывается за счет средств материнского капитала, увеличивается в геометрической прогрессии, что вполне логично.

Отсюда возникает вопросы.

Есть ли риски для покупателей недвижимости, если объект был в ипотеке, и она погашена за счет средств материнского капитала? То же самое касается и объектов недвижимости, изначально купленных за счет средств материнского капитала.

Может ли сделка купли-продажи недвижимости быть оспорена, если нарушены права несовершеннолетних детей или второго супруга при использовании материнского капитала?

Какую правовую позицию займет суд, выбирая между законными интересами добросовестных приобретателей и интересами несовершеннолетних детей?

Перечисленные вопросы являются важными с практической точки зрения как для сторон сделки, так и для различного рода специалистов, деятельность которых связана с оформлением сделок с недвижимостью, в том числе путем использования средств материнского капитала, но обо всем по порядку.

Реальные вопросы, появившиеся после совершения сделки купли-продажи недвижимости

Покупатель квартиры, ответственно подойдя к решению вопроса о покупке недвижимости, нашел объект, который был в единоличной собственности физического лица.

Объект недвижимости изначально продавцом покупался на кредитные денежные средства, соответственно, квартира была оформлена в ипотеку. Ипотека была погашена своевременно, задолженности перед банком у продавца квартиры не было.

В рамках проведения сделки продавец квартиры предоставил покупателю весь необходимый пакет документов, в том числе свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, а также другие документы, которые свидетельствовали, что жилое помещение готово к продаже.

В объекте недвижимости отсутствовали зарегистрированные лица.

Сделка купли-продажи недвижимости состоялась в назначенное время, и, после проведения необходимых процедур, покупателем было получено свидетельство о праве собственности на объект уже на свое имя.

К сожалению, после совершения сделки, то есть после передачи денежных средств продавцу недвижимости и оформления права собственности на покупателя, покупателю стало известно, что продавец квартиры, погашая ипотеку, частично сделал это за счет средств материнского капитала, и этот факт был скрыт от покупателя.

Можно только себе представить, какие мысли посетили покупателя недвижимости с учетом того, что у продавца были несовершеннолетние дети, права и интересы которых при использовании материнского капитала должны быть учтены.

Нормативное регулирование использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, в том числе путем погашения ипотеки

Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает выделение средств в виде материнского капитала для семей, родивших второго и последующих детей, которые можно использовать на улучшение жилищных условий, получение образования или на повышение уровня пенсионного обеспечения.

Согласно пункту 2 Правил подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала, утвержденных приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26.12.2008 № 779н соответствующее заявление подается в Пенсионный фонд РФ по месту жительства.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?625

Ветка права
Добавить комментарий