Продать часть квартиры

Продажа части квартиры

Продать часть квартиры

Как осуществляется продажа квартиры? Что делать, если на жилплощади прописаны дети? Какие действия предпринимать, если владелец квартиры сменил фамилию? Деталей проведения сделок очень много, и мы хотим осветить их, чтобы у вас не возникло проблем в любой из перечисленных ситуаций.

Сразу следует оговориться: разделяйте понятие продажи комнаты в общежитии и комнаты в коммунальной квартире.

Кстати, предложение о продаже комнаты в общежитии появилось после того, как на законодательном уровне было разрешено приватизировать такой тип жилья.

Если речь идет о продаже комнаты в общежитии, то она будет осуществляться практически по такому же принципу, как и самостоятельная квартира – вам понадобятся документы на конкретный объект недвижимости, в которых будет указываться, что вы имеете право на «комнату № «N», имеющую фактический адрес «Y».

Продажа комнаты в коммуне предполагает иную ситуацию – у вас на руках находятся документы, подтверждающие ваше владение долей в квартире. Т.е.

квартира находится в совместном владении у всех собственников, которые обладают правоустанавливающими документами.Изначально, каждый, кто включен в долю владения, имеет преимущественное право выкупа вашей доли.

Если же покупателем является человек, не относящийся к владельцам этой жилплощади, то вам нужно будет собрать дополнительный пакет документов:

  • Получить отказ в письменной форме от каждого из владельцев о выкупе вашей доли. Это бывает сделать крайне сложно, особенно, если держателей недвижимости много.
  • Можно обратиться к нотариусу, переложив на него право отослать каждому собственнику письмо с предложением выкупить вашу долю. Если по истечении месяца не будет получено согласие на сделку, вы можете заняться продажей вашей доли на условиях, которые ничуть не хуже, чем для собственников.
  • Конечно, вы можете просто продать свою долю, не уведомляя никого из совладельцев о факте продажи. Но в этом случае вы рискуете получить иск о переводе права собственности. Некоторые идут этим путем, но это случается весьма редко, так как для инициации процесса нужно внести на депозит сумму, за которую была продана доля в недвижимости.

В любой из ситуаций надо сделать одну важную вещь – здраво оценить свои возможности, а также предусмотреть реакцию собственников, учтя их возможности с точки зрения финансов. Случается, что принцип оказывается важнее, чем сумма, необходимая для начала процесса.

Чтобы обойти систему получения отказов от владельцев, некоторые риелторы используют схему с дарением недвижимости. Итогом становится притворная сделка, которая, по своей сути, противоречит законодательству. Этот шаг владельцы доли в квартире совершают строго на свой страх и риск.

Список документов для продажи доли квартиры

Чтобы произвести сделку продажи, вам нужно собрать следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость, в которых будет содержаться решение о регистрации права собственности.
  2. Вам понадобится свидетельство, распоряжение о приватизации и техпаспорт, если комната была приватизирована и не отчуждалась.
  3. Нотариус затребует у вас паспорт и ИНН. При этом, проверьте актуальность вашего паспорта – на 25 и 45 лет в него должны быть вклеены фотографии. Иначе сделка будет недействительна до тех пор, пока вы не совершите необходимые действия с паспортом.
  4. Если продавец состоит в браке, понадобится предоставить паспорт и ИНН второй половинки. Если же супруг(а) не может присутствовать при заключении сделки, заблаговременно оформите у нотариуса согласие на сделку, так как этот документ будет являться одним из основополагающих для законности сделки.
  5. Если одним из владельцев недвижимости является ребенок, не достигший 18 лет, вам дополнительно понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства об отчуждении. Примите к сведению: процедура весьма долгая, и достаточно бюрократизированная. Как правило, согласие на проведение сделки можно получить при условии, что на имя ребенка будет куплен другой объект, имеющий условия проживания не хуже, чем в продаваемой недвижимости.
  6. Понадобится предоставить справку о составе семьи. Если в списке присутствуют несовершеннолетние, будьте готовы предоставить тут же справку, о которой шла речь в предыдущем пункте.

Важно: все 3 документа являются в совокупности вашими правоустанавливающими бумагами, и отсутствие одного делает невозможным проведение сделки – придется восстанавливать утерянную справку.

Если комната приобреталась посредством схемы «биржевого договора», то, возможно, вам придется обратиться в суд для того, чтобы подтвердить право собственности.

Но это требуется не всегда, и о том, является ли приведенная ситуация вашим случаем, лучше уточнять у нотариуса.

Кстати, даже развод не является основанием для игнорирования мнения супруга(и), если право собственности на объект сделки было получено в браке. Поэтому вам придется все равно получать согласие на отчуждение у бывшего супруга(и).

Существует несколько ситуаций, в которых не понадобится согласие вашей второй половинки:

  • недвижимость была приобретена до брака на собственные средства владельца,
  • объект был получен в наследство или дар в период действия брака,
  • приватизирован во время брака.

Существуют и другие условия, однако, они более редки, и о них лучше уточнять у юриста.

Источник: https://od.van.ua/news/articles/prodazha-chasti-kvartiry/

Как правильно продать долю в квартире

Продать часть квартиры

28 мая 2018

В рамках гражданского права Беларуси, каждый собственник, в том числе – участник долевой собственности, может продать принадлежащую ему долю в квартире, самостоятельно определив условия ее возмездного отчуждения.

Сегодня долевая собственность во владении недвижимостью – явление не редкое, и может возникнуть в случае:

  • покупки квартиры в совместное владение двумя и более лицами
    • пример: выставленную на продажу квартиру приобретают родственники или не состоящие в родственных связях лица при совместном финансовом участии. В таких случаях доля в квартире может быть определена:
      • по равному делению квартиры на количество участников покупки,
      • по согласованию между участниками покупки,
      • соответственно части финансового участия каждого из участников покупки;
  • завещания квартиры двум и более наследникам, с равным, или определенным завещателем долевым участием каждого из них
    • пример: завещатель может указать в своем распоряжении конкретную долю для каждого наследника. К примеру, завещание составлено на четырех членов семьи завещателя, и в нем указано: половина квартиры – дочери (сыну), вторая половина – трем внукам. В этом случае в собственность дочери (сына) переходит доля в 50% квартиры, а трое внуков будут владеть долей в 16.;% каждый;
  • предшествовавшего продаже раздела имущества в судебном порядке
    • пример: в результате развода, сопровождающегося разделом имущества, суд определяет долю собственности в квартире для каждого участника процесса;
  • покупки доли в квартире в рамках сделки по продаже недвижимости
    • пример: владелец доли в квартире перепродает свою часть недвижимости третьему лицу.

В чем отличие доли от комнаты

Фактического отличия «доли» от «комнаты» в квартире, как собственности, нет. По сути эти два понятия различает величина принадлежащей собственнику площади в квартире.

Но одно отличие между ними есть – долю собственника, которая по количеству квадратных метров приближена к площади, пригодной для проживания, либо приравнена к площади одной из комнат в квартире, продать участнику долевой собственности или иному лицу гораздо проще, чем продать долю незначительной величины третьему лицу.

На сколько долей можно делить квартиру

Нормами действующего жилищного законодательства, количество дольщиков квартиры и величина долей им принадлежащих, не ограничивается. О чем говорят эти сухие юридические формулировки?

Они определяют два основных положения, которые влияют на ценоопределение общей стоимости квартиры и квадратных метров в ней, а также порядка ее продажи:

  • Первое: участниками долевой собственности в квартире может одновременно являться два и более человека.
  • Второе: величина доли участника долевой собственности может варьировать в любом пределе от 99,9% до 0,1%.

Рассмотрим пример: участниками долевой собственности квартиры по завещанию становятся одновременно пять человек. Величину их долей определил наследодатель, выделив в собственность сыну и дочери 60% квартиры в равных долях (по 30%), и разделив оставшиеся 40% собственности между родными внуками и племянником, завещая доли в 15% и 20% внукам, и долю в 5% племяннику.

Доли или комнаты в квартире могут быть перепроданы собственниками, как участникам долевой собственности, так и третьему лицу.

Особенности продажи и оценки стоимости доли квартиры

Право и процедура возмездного отчуждения доли в квартире регулируются нормами ст.ст. 249 и 253 ГК Республики Беларусь.

При возмездном отчуждении действует преимущественное право на покупку выставленной на продажу доли в квартире, в рамках которого первоочередное право на покупку доли имеют сособственники квартиры.

Учитывая эти законодательные требования:

  • собственник отчуждаемой доли, определившись с ее стоимостью, обязан:
    • уведомить долевых участников о намерении продать принадлежащую долю;
    • указать ее предполагаемую стоимость и условия продажи;
    • указать граничный срок согласований по сделке, после которого, в случае непринятия обоюдовыгодного решения, доля будет выставлена на продажу третьим лицам.
  • долевые участники:
    • в течение одного календарного месяца с момента получения уведомления о намерениях продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности, должны принять решение о покупке отчуждаемой доли или отказе от покупки;
    • в случае заинтересованности покупки приступить к согласованию условий сделки.

Если намерения купить отчуждаемую долю изъявляют все сособственники квартиры, продавец вправе самостоятельно выбрать долевого участника, которому она будет продана.

При отказе долевых участников от покупки отчуждаемой доли в квартире либо нарушении ими установленных сроков на согласование условий сделки, продавец имеет право выставить свою часть собственности на открытые торги – для третьих лиц.

Совет опытных риелторовЕсли долевыми участниками не было реализовано право преимущественной покупки ввиду расхождения мнений в вопросах стоимости отчуждаемой доли, засвидетельствуйте этот факт письменно, с подписанием документа всеми сособственниками.Для чего это необходимо?Если по истечении некоторого времени на долю, выставленную в открытую продажу, не появится покупатель, продавец может снизить ее стоимость, и преимущественное право покупки снова вступает в силу, а продавец обязан уведомить долевых участников согласно стандартной процедуре. В случае если продавец умышленно скроет от сособственников информацию об изменении одного из условий сделки, либо откажется от установленной процедуры, наличие такого документа поможет дольщикам отстоять свои права в судебной инстанции.

При продаже своей доли в квартире, стоимость квадратного метра собственник определяет самостоятельно. Как правило, торги начинаются с цены, приближенной к средней стоимости квадратного метра на рынке жилья.

При переводе процентного показателя доли в соответствующий ей размер площади, полученный результат умножается на установленную продавцом стоимость квадратного метра. Таким образом, определяется общая стоимость доли для ее продажи.

Рассмотрим пример определения ориентировочной стоимости доли в квартире:

  • общая площадь квартиры составляет 78 м2;
  • доля собственника:
    • в процентном отношении – 15%;
    • в квадратных метрах – 11,7 м2;
  • стоимость м2 на рынке жилья – 20 000;
  • общая рыночная стоимость доли – 234 000.

Источник: https://www.hata.by/articles/kak_pravilno_prodat_dolju_v_kvartire-8864/

Как продать долю в квартире: можно ли оформить без нотариуса, без согласия родственников, какие нужны документы, пошаговая инструкция

Продать часть квартиры

Купля-продажа квартиры – ответственный шаг, требующий от участников знания всех тонкостей в вопросах передачи недвижимого имущества. Ситуация дополнительно осложняется, если возникает необходимость задуматься, как правильно продать долю в квартире. Существует отдельный порядок для управления частями недвижимой собственности.

Пошаговая инструкция

Крайне не рекомендуется продавать имущество в спешке. Собственник должен знать законодательные особенности передачи части имущества. Продажа доли – это поэтапная процедура.

Если решается вопрос, как продать долю в квартире, поможет пошаговая инструкция:

  1. Определите стоимость доли и порядок оплаты.
  2. Обратитесь к нотариусу.
  3. Соберите необходимые документы.
  4. Составьте и заверьте у нотариуса договор о купле-продаже доли.
  5. Подайте документы на регистрацию.
  6. Зарегистрируйте договор.
  7. Оплатите услуги нотариуса.

Перечисленные действия – это внешняя сторона всего процесса оформления. Каждый этап имеет при этом свои особенности. Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

Определение стоимости доли и порядка оплаты

Согласно ст. 555 ГК РФ, стоимость недвижимости должна быть закреплена в договоре. Правило распространяется в том числе и на доли. По общему правилу цена определяется сторонами соглашения. К какой сумме пришли контрагенты – такой и будет стоимость. На практике подобные договоренности встречаются редко, и на то есть причины.

Первое, что стоит отметить: стоимость доли зависит не только от цены квартиры в целом. К примеру, если недвижимость стоит 1 000 000 рублей, это не означает, что половина будет продаваться за 500 000 рублей.

На практике на стоимость влияют следующие факторы:

  • наличие порядка пользования общей собственностью;
  • количество комнат;
  • число совладельцев;
  • степень износа;
  • тип жилой недвижимости;
  • этажность;
  • наличие развитой инфраструктуры.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то крайне важно наличие установленного порядка пользования объектом. Без решения данного вопроса цена доли будет занижена. Количество сособственников также влияет на стоимость доли. Многое зависит от адекватности содольщиков, так как совладельцы могут попросту не допустить продажи.

Не менее важно состояние квартиры и здания в целом. Цена доли в новостройке будет выше, чем стоимость аналогичной части имущества в хрущевке.

:  Продажа квартиры с прописанным человеком

Размер жилья и количество комнат относятся к ключевым условиям ценообразования. К примеру, пятая часть однокомнатной квартиры – это крайне мало. Никто попросту не заинтересуется таким предложением. Цена за продажу ни в коем случае не будет идеальной. А вот половина двухкомнатной может заинтересовать многих.

Список не ограничивается перечисленными условиями. Самостоятельная оценка доли – это долгий процесс, так как владельцу придется учитывать множество обстоятельств. На рынке популярны услуги профессиональных оценщиков недвижимости. В частности, такой работой занимаются риелторы.

Порядок оплаты также должен быть зафиксирован. Каждый конкретный пункт может решить множество неясностей в будущем. К примеру, стороны могут договориться о внесении оплаты сразу или в течение определенного периода. Важно также решить вопрос о форме оплаты – через банк или наличными.

Смотрите видео-обзор, в котором освещается решение данного вопроса:

Обращение к нотариусу

Если квартира сама по себе может быть продана и без предварительного нотариального заверения, то распоряжение долей однозначно требует присутствия нотариуса. Требование о нотариальном заверении появилось в законодательстве в 2016 году.

Все, что связано с частями квартиры, может быть продано только при предварительном заверении сделки у нотариуса. Процедура заверения не бесплатна – сторонам рекомендуется заранее согласовать расходы на заверение договора.

Собрать необходимые документы

При оформлении соглашения и для оформления нотариального удостоверения от сторон потребуется собрать следующие документы:

  • паспорта контрагентов;
  • документы на собственность;
  • справка о зарегистрированных лицах;
  • письменные отказы других содольщиков;
  • техническую документацию.

Нотариус должен удостовериться в личностях сторон. Помимо этого потребуется предоставить и документальную информацию о продаваемой недвижимости. Право собственности также должно быть подтверждено выпиской из Росреестра, свидетельством о праве собственности и договором (если доля была подарена или куплена).

Согласно ст. 250 ГК РФ, у совладельцев есть преимущественное право покупки. Это означает, что собственник доли должен сначала сделать предложение своим содольщикам, прежде чем обращаться к третьим лицам.

Отказ каждого совладельца от покупки доли должен быть закреплен письменно. В противном случае сособственники могут отменить сделку через суд.

Составление и заверение у нотариуса договора о купле-продаже доли

У сторон есть два способа заключения сделки: либо самостоятельно составить документ, либо сразу же обратиться к нотариусу. Собственноручное составление потребует от участников юридической грамотности и знания того, что именно нужно включить в сделку.

Подача документов на регистрацию

Нотариус – не последняя инстанция, которую нужно посетить контрагентам. Договор и переход права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта сторон;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • правоустанавливающая документация;
  • техническая документация;
  • договор купли-продажи доли.

Заявление о государственной регистрации

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

Квитанция об оплате государственной пошлины

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

В Росреестр необходимо обращаться только после нотариального удостоверения договора – орган попросту не примет документы без печати от удостоверителя. Как и в случае с нотариусом, сторонам необходимо подтвердить собственные личности и предоставить информацию о квартире и доле.

Центральное место занимает заявление – письменная просьба лица зарегистрировать долю и переход права. В заявлении указывается следующая информация:

  • сведения о заявителе;
  • данные о доле;
  • данные о договоре купли-продажи.

Заявление не должно содержать ошибок и ложной информации. Документ пишется от руки непосредственно в офисе Росреестра.

Регистрация договора

После подачи документов сотрудники регистрирующего органа проверяют бумаги на правильность и полноту заполнения. Срок рассмотрения документации и принятия решения – от 5 до 12 рабочих дней.

Стоимость государственной регистрации зависит от статуса заявителя. Для физических лиц процедура обойдется в 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей.

После рассмотрения документов, Росреестр уведомляет контрагентов о прошедшей регистрации. Стороны могут обратиться в офис государственного органа и получить выписку – свидетельство о регистрации.

:  Нужна ли выписка из ЕГРН для продажи квартиры

Оплата услуг нотариуса

Помимо государственной регистрации, сторонам придется заплатить и за обращение к нотариусу. Цена нотариального удостоверения зависит от стоимости доли и величины нотариального тарифа.

Примерный, усредненный прайс-лист по стране:

  • 3 000 рублей – за составление документа купли-продажи;
  • 7 000 рублей – нотариальное удостоверение сделки;
  • 10 000 рублей – полное сопровождение процесса.

Величина тарифа разнится от региона к региону. Чтобы узнать конкретную сумму, необходимо обратиться в нотариальную контору.

Можно ли оформить сделку без нотариуса?

Самостоятельное составление договора сопряжено с определенными рисками. Если контрагенты не имеют опыта в оформлении юридической документации, то велика вероятность появления ошибок и неточностей. Но для лиц, которые способны самостоятельно составить текст документа и правильно его оформить, нет никаких препятствий.

Смотрите видео-обзор о всех нюансах купли-продажи недвижимости:

У вас есть вопрос, который необходимо решить? Задайте его нашим юристам и получите бесплатную консультацию уже через 10 минут.

Источник: https://newssome.ru/prodaja/prodat-chast-kvartiri-v-dolevoy-sobstvennosti.htm

Продав часть своей квартиры, человек рискует вскоре лишиться всего жилья

Продать часть квартиры

В стране действуют хорошо организованные группы мошенников, которые завладевают недвижимостью, выкупая ее долю, а затем вынуждая людей продать за бесценок остальную жилплощадь «Продам треть квартиры», «куплю комнату в коммуналке» — такие объявления иногда встречаются на страницах специализированных рекламных изданий. Все они — либо результат конфликта соседей, распада семьи, либо желание обрести хоть какой-то угол, лишь бы свой. Но, оказывается, продажа части квартиры или дома может вылиться в огромную проблему для остальных жильцов. В стране действуют хорошо организованные группы мошенников или, как их называют, квартирных рейдеров, которые под прикрытием закона лишают людей их собственности. Рассказать о том, как можно продать одну комнату в квартире и какие возможны последствия, «ФАКТЫ» попросили юриста-консультанта агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Максима Дячкова.

– В каких случаях люди продают комнату в своей квартире?

– Еще со времен Советского Союза нам осталось несовершенное законодательство, по которому мы вынуждены жить. Когда в 1992-1994 годах шла массовая приватизация жилья, все свидетельства выписывались без указания доли каждого собственника. Семья получала приватизированную квартиру как общую собственность.

Но в жизни бывают разные ситуации, люди сходятся, расходятся, состав семей меняется, и в этих условиях возникает ряд проблем. Например, в трехкомнатной квартире живут родители и сын, который решил отделиться, но никаких сбережений у него нет, только право на треть квартиры (идеальная доля). Чтобы продать комнату, нужно сначала выделить долю каждого владельца.

Кстати, в коммунальных квартирах продажа комнаты зачастую становится результатом конфликта между соседями.

– Существует ли разница между понятиями «доля» и «комната в квартире»?

– Конечно. Доля может не совпадать с размерами комнаты. Тогда она распространяется и на другие жилые помещения. Кроме того, в общем пользовании остаются кухня, ванная, коридор. Хорошо, если площадь и планировка позволяют разделить квартиру, выделив каждому жилое помещение. Но так бывает редко, да и площади комнат в наших домах отличаются.

Поэтому найти взаимовыгодный вариант очень сложно. Хуже, когда доля меньше площади одной комнаты. Если один из собственников не согласен с разделом по помещениям, например, ему предлагают только маленькую комнату, то его доля может быть выделена в судебном порядке. После этого он может реализовать свое имущество.

Чаще всего переход права собственности на часть квартиры или дома осуществляется путем дарения.

– А почему бы не провести обычную сделку купли-продажи?

– Независимо от того, выделена доля по суду или путем обычного раздела имущества, каждый совладелец квартиры, согласно закону, имеет приоритетное право на приобретение этой доли. В соответствии с процедурой, нотариус отправляет всем собственникам специальное письмо с уведомлением. Они обязаны расписаться в получении.

В письме сообщается, что часть квартиры выставлена на продажу и они имеют первоочередное право на ее выкуп. Решение они обязаны принять в течение месяца с момента получения уведомления.

Если совладельцы никак не отреагировали, то продавец отправляется к нотариусу, предъявляет все необходимые документы, в том числе квитанции о том, что письма доставлены, и реализует свою долю постороннему человеку.

Но тут есть множество уловок. Совладельцы стараются не принимать письмо и не расписываться в уведомлении.

Если даже они получили предложение о покупке доли, они могут заявить, что в отпущенный законом период были в больнице, отсутствовали в стране, находились в командировке и так далее.

На этом основании обойденный сособственник может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

А вот если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетное право не действует. Ибо по закону каждый гражданин волен сам решать, что и кому он дарит. Именно поэтому чаще продажа проводится путем подписания договора дарения, который всегда гораздо труднее оспорить, чем договор купли-продажи.

– Может ли часть квартиры или дома являться залогом при получении ссуды?

– Юридически может. Но нормальные банки часть квартиры в залог не берут и кредиты под нее не выдают. Хотя существуют схемы, с помощью которых квартирами завладевают именно при поддержке финансовых учреждений. Механизм прост.

Один из собственников договаривается с банком или кредитным союзом и берет ссуду под залог своей доли. Долг он не возвращает, и финансовая организация на абсолютно законных основаниях получает право распоряжаться частью квартиры.

Первое, что она делает, это выставляет имущество на продажу, и покупателем выступает заранее определенная группа людей, которые, скупая такие проблемные доли за небольшую цену, затем начинают на вполне законных основаниях выживать владельцев остальной части жилья.

На самом деле сегодня существует хорошо организованный теневой бизнес: квартирами и домами завладевают, выкупая их части и в дальнейшем вынуждая людей продать за бесценок оставшуюся жилплощадь.

«Мошеннические компании имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, разрабатывающих «сценарий», при котором закон не нарушается»

– Какие именно существуют схемы выживания соседей из квартиры?

– Любые законные. Подчеркиваю, о прямом насилии в таких случаях речь не идет. Приведу пример. Трехкомнатная квартира в центре Киева. Одна из комнат была продана.

Новый владелец сам жить там не собирается, но сдает помещение в аренду, например, некой якобы благотворительной организации, оказывающей помощь бездомным, наркоманам и алкоголикам.

Уже через несколько дней квартира превращается в проходной двор, причем «сердобольные» арендаторы постоянно оставляют на ночлег бомжей, которые желают помыться, воспользоваться санузлом, приготовить нехитрую снедь на общей кухне.

Другой вариант: комнату снимает радикальная политическая группа, постоянно проводящая там собрания и митинги. Нередко часть жилья за смешную сумму сдают компании студентов или полулегальных рабочих из Юго-Восточной Азии или Африки. Такие договоры аренды могут быть оспорены в суде, но на это уходит много сил и времени.

Не меньшей популярностью пользуется схема «капитальное строительство». Допустим, семья жила в двухэтажном доме. Сын продал свою долю — две комнаты на верхнем этаже. Новый владелец заявляет, что у него протекает потолок, и затевает капитальный ремонт крыши.

Кровлю разбирают и… на этом работы приостанавливаются. Объяснить простой можно чем угодно, хоть тем же отсутствием денег. А тут наступают холода, выпадает снег. Новый владелец не появляется, крыша разобрана, жильцы нижних этажей мерзнут.

К середине зимы люди уже готовы на все.

Или в одной из комнат городской квартиры разворачивается ремонт: срываются полы, сбивается со стен штукатурка, по всей квартире распространяется пыль и грязь, туда-сюда снуют рабочие. Затем псевдоремонт замораживается, хотя рабочие периодически продолжают бесцеремонно ходить туда-сюда, не давая хозяевам расслабиться и привести квартиру в порядок.

Естественно, в таких условиях остальные совладельцы чувствуют себя, мягко говоря, неуютно. В какой-то момент они уже готовы уехать из этой квартиры. Вот тогда и возникает «выгодное» предложение от нового совладельца, имеющего приоритетное право на покупку всего жилья. Конечно, найти альтернативного покупателя в таких условиях почти невозможно.

Ведь вряд ли какой-либо здравомыслящий человек по своей воле купит комнату в квартире, превращенной в ночлежку или стройплощадку. Есть еще один нюанс. Практика показывает, что в такой ситуации чем дольше длится конфликт, тем больше сторона, желающая заполучить всю недвижимость, вкладывает в это денег. Ведь не секрет, что «массовке», тем же бомжам, надо платить.

И с увеличением расходов уменьшается сумма, на которую могут рассчитывать остальные собственники недвижимости. Квартирные рейдеры, начиная процесс захвата, рассчитывают на определенный срок, например, на один-два месяца. Не заполучив жилье быстро, впоследствии они все свои затраты вычтут из суммы, которую готовы заплатить совладельцам.

Если жильцы дома с разобранной крышей сразу не захотят продать свою часть недвижимости за 100 тысяч долларов, то после зимовки без кровли они, скорее всего, согласятся и на 50 тысяч.

– Но ведь, чтобы прокручивать такие схемы, нужно хорошо знать законы.

– В том-то и дело. За это не берутся одиночки-любители.

Группы, занимающиеся таким, с позволения сказать, бизнесом, имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, которые разрабатывают «сценарий», а затем консультируют исполнителей, как себя вести, чтобы ни на йоту не нарушить закон и не дать жильцам квартиры шанса на получение помощи от суда или правоохранителей. Не говоря уже о том, что вся документация оформлена безукоризненно с точки зрения закона.

– Какие документы необходимы при продаже комнаты в коммунальной или приватизированной квартире?

– В первую очередь — нотариальное подтверждение уведомления сособственников о продаже и доказательство их нежелания участвовать в сделке. В остальном пакет мало чем отличается от стандартного, подаваемого при продаже всей квартиры.

Потребуются: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизационное свидетельство, дарственная и так далее), справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект, справка из жэка «форма Ь 3» с указанием, кто прописан в данной части квартиры, паспорта, идентификационные коды всех собственников, разрешение опекунского совета в случае, если в семье есть несовершеннолетние.

– На что нужно обратить внимание добропорядочному покупателю, решившему купить комнату?

– По моему мнению, сегодня люди практически не покупают отдельные комнаты. Еще в середине и конце девяностых годов прошлого века многие шли на это из-за финансовых проблем. Сейчас такое бывает очень редко. Да и все объявления о продаже комнаты в первую очередь отслеживают квартирные рейдеры.

Кстати, при нынешних ценах это даже экономически невыгодно. Цена комнаты в «хрущевке» на столичных Нивках соизмерима с ценой нормальной однокомнатной квартиры в Борисполе или Броварах. Продавец желает получить максимальную цену, чтобы купить хотя бы «гостинку» на окраине.

Соответственно покупатель, имеющий такую сумму, лучше приобретет ту же «гостинку» или квартиру в пригороде, чем отдаст деньги за комнату с соседями.

Вот тогда-то и появляются рейдеры, которые, оценив привлекательность квартиры (например, она в центре или рядом с метро) и убедив продавца в бесперспективности его затеи, предлагают свою цену или даже находят ему вариант покупки жилья где-нибудь за чертой города.

– Кому, кроме мошенников, может быть выгодна продажа не всей квартиры, а лишь одной комнаты?

– Никому. В ситуации с продажей части квартиры теряют все. Тот, кто реализует, как правило, вынужден соглашаться на цену ниже рыночной. Тот, кто остается, получает в своем доме, где он привык чувствовать себя хозяином, в лучшем случае постороннего человека, а в худшем и наиболее распространенном — перекупщиков, которые будут делать все возможное, чтобы выжить людей из их квартиры.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/40766-prodav-chast-svoej-kvartiry-chelovek-riskuet-vskore-lishitsya-vsego-zhilya

Собственная доля – Как продать часть дома или квартиры

Продать часть квартиры

Aвтор: Юлия КОРНИЛОВА

У жилья, как и у любой другой собственности, может быть не один владелец, а несколько. Люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность. При этом владелец доли в квартире или доме имеет полное право продать или обменять ее в любой момент. Однако сам процесс продажи подчинен определенным нормам и правилам.

«Сделки по купле-продаже доли в квартире или доме – явление не самое распространенное, тем не менее, встречающееся на рынке жилой недвижимости. На практике достаточно ситуаций, когда люди вынуждены прибегать к подобного рода сделкам.

Например, взрослый сын-собственник женился, а родители не хотят разъезжаться, либо в право наследства вступили сразу несколько родственников, или при разводе один из бывших супругов хочет продать свою долю в квартире.

Как правило, к продаже долевой части квартиры или дома приводят либо жизненные трудности, либо это попытка улучшить свои жилищные условия», – комментирует руководитель отдела продаж АН «Новая жизнь» Сергей Талагаев.

Если необходимость продажи доли все-таки возникла, то ее владельцу следует знать и соблюдать определенные правила. Так, продать общедолевую собственность можно, но преимущественное право покупки предоставляется другим сособственникам этой квартиры.

Поэтому, если человек решается на продажу своей доли квартиры, то первое, что он должен сделать, – это известить об этом остальных сособственников и предложить им первоочередное право выкупа. Гражданский кодекс предусматривает обязательное письменное извещение в течение месяца.

Если же этого не было сделано, сособственники имеют право подать иск в суд. В случае, если сособственники откажутся от покупки или вообще ничего не ответят (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать ее кому хочет (третьим лицам).

При продаже доли следует учитывать, как формируется ее стоимость.

Продажа происходит по рыночной цене, но сумма от продажи доли в квартире значительно меньше, чем деньги, полученные за эту долю в результате продажи всей квартиры целиком и разделения полученных средств между собственниками в соответствии с размером их долей. «Поэтому всегда выгоднее продать квартиру целиком», – отмечает Сергей Талагаев.

Все выше сказанное относится к продаже доли в общей долевой собственности, т.е. когда один из собственников наряду с остальными собственниками пользуется всей квартирой или домом.

Однако возможен вариант, когда общая долевая собственность прекращается (в основном это касается продажи части жилого дома), а вместо нее возникает собственность на части жилого дома по отдельности, независимые друг от друга, которые впоследствии возможно продавать как самостоятельный объект. На юридическом языке это называется выделение доли в натуре.

«Самостоятельная» доля
«Продать часть дома возможно лишь после предварительного раздела объекта.

Реальный раздел дома по фактическому пользованию возможен только при технической и правовой возможности и может произойти лишь в том случае, если эти части будут отвечать всем признакам, характеризующим «жилое» помещение», – поясняет юрист юридической фирмы «РБЛ» Елена Калашникова.

Жилищный кодекс устанавливает следующие признаки жилого помещения: изолированность – жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений; принадлежать к категории недвижимых объектов – жилое помещение представляет собой строение (здание), перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения; пригодность для проживания – жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Также раздел не должен привести к нарушению прав и законных интересов других правообладателей.

«Если порядок пользования домом уже сложен, и каждый участник общей долевой собственности пользуется изолированной частью дома с отдельным входом, то по взаимному согласию составляется соглашение о разделе дома, в последующем по данному соглашению будет необходимо зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе на отдельные части дома. В случае если согласия о способе и условиях раздела общего имущества не достигнуто, участник общей долевой собственности может в судебном порядке требовать выдел в натуре своей доли либо раздела общего имущества», – разъясняет Елена Калашникова.

Регистрации соглашения о разделе дома в натуре предшествует сбор необходимых документов, подаваемых вместе с соглашением в регистрирующий орган.

В самом соглашении в обязательном порядке указываются все собственники, их доли и то обстоятельство, что прекращается право общей долевой собственности и иные необходимые для регистрации данные. С этим соглашением необходимо обратиться в БТИ, где составляются отдельные технические паспорта на каждую часть жилого дома.

В дальнейшем на основании технических паспортов объекты ставятся на кадастровый учет в ФБУ «Кадастровая палата». Основанием для регистрации части жилого дома будут являться соглашение о разделе и кадастровые паспорта на каждую часть дома.

После получения свидетельства о праве собственности на часть дома эту часть можно смело продавать. Для этого вместе с покупателем необходимо обратиться в органы регистрации. Единственный документ, который понадобится, – договор купли-продажи части дома.

При невозможности выдела доли в натуре компенсация за стоимость доли может определяться соглашением сособственников, а при недостижении соглашения размер такой компенсации устанавливается судом по иску выделяющегося сособственника.

«На сегодняшний день критерии, по которым определяется размер компенсации, определены Верховным судом РФ применительно к жилому дому. Чтобы интересы выделяющегося сособственника не были ущемлены, компенсация должна соответствовать реальной, рыночной стоимости имущества на момент разрешения спора.

При определении компенсации должны учитываться все имеющие значение факторы: объяснения сторон, отчет оценщика, заключение экспертов, а также все обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки, такие, как имеющиеся удобства, местоположение жилого помещения», – заключает Елена Калашникова.

Источник www.online.ru

Мы рекомендуем
Произвесту оценку наследуемого имущества в оценочной компании Аплайн Быстро и качественно! Большой опыт работы с нотариусами. Удобное расположение на м. Юго-Западная. Тел. (495) 724-75-82
Вопрос-ответ
Вы спрашиваете, специалисты отвечают

Источник: http://www.enasled.ru/docs/494.html

Ветка права
Добавить комментарий