Проверка квартиры перед покупкой

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Проверка квартиры перед покупкой
Статья обновлена: 18 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Здесь я расскажу вам как я проверяю квартиру на юридическую чистоту для своих клиентов, на что нужно обращать внимание и какие документы изучить. Некоторые моменты позаимствовала у своих коллег риэлторов.

Инструкция подходит только для квартир на вторичном рынке. При покупки квартиры у застройщика другие совсем рекомендации, их я опишу в другой статье.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной).

Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры.

Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение. Например, квартира находится в залоге у банка.

Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём.

Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался)

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ.

Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту.

Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору.

Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа.

Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года.

Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года.

На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял.

Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник.

Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права.

И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverka-na-juridicheskuju-chistotu

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Проверка квартиры перед покупкой

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

DOM.RIA – Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Проверка квартиры перед покупкой

Каждая квартира на вторичном рынке недвижимости имеет свою историю. Смена владельцев, перепланировки, аресты или не выписанные родственники. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке желательно проверить объект до момента подписания договора купли-продажи.

Свои средства хочется вкладывать с минимальными рисками, как в случае с квартирами в новостройке, так и в случае с «хрущевками» или «сталинками». Рассмотрим подробнее, как выбрать и проверить понравившуюся квартиру при покупке, на какие документы обратить внимание, и что должен предоставить продавец во время оформления сделки.

Выбор квартиры и проверка «на месте»

Для начала необходимо определить перечень важных критериев к недвижимости: стоимость, месторасположение, инфраструктура, транспорт, школы или что-то другое. Потом найти на карте населенного пункта улицы или даже дома, в которых квартиры наиболее подходят необходимым критериям. Далее дело за малым – найти ту самую недвижимость.

Для получения наиболее детальной информации об объекте можно воспользоваться разделом «Перевірені квартири» на DOM.RIA. Благодаря возможностям панорамы 360, вы можете детально рассмотреть комнаты, планируя новую расстановку мебели, перепланировку или полноценный ремонт. Инспектор RIA лично проверяет документы, метраж, цену, адрес, этаж и состояние ремонта.

Выбрав, квартиру необходимо предварительно посмотреть. Для этого лучше выбрать солнечный день и заранее обговорить с собственником или риелтором точное время и дату. Покупатель сможет еще раз убедиться в правдивости информации, размещенной в объявлении, оценит состояние дома, подъезда и инфраструктуры.

В ходе осмотра стоит внимательно осмотреть комнаты, проверить исправность коммуникаций (трубы, сантехника, розетки), окон, дверей, осветительных приборов, мебели, если она идет в комплекте.

Осмотров квартиры может быть несколько, не нужно стесняться задавать вопросы о наличии документов, арестов, соседях, оставляемых вещах и других важных нюансах.

Проверка документов при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:

  • фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
  • прописанные дети или лица, выписанные временно;
  • передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
  • покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
  • незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.

Избежать большей части рисков может помочь специалист по недвижимости, он проверит документы и не допустит неточностей в оформлении сделки.

Покупаем квартиру с риелтором: как поможет специалист?

Важный момент при покупке жилья – проверка необходимой документации. Покупатель имеет право требовать у продавца именно оригиналы документов, даже нотариально заверенные копии не дают абсолютной гарантии. Проверить документы можно еще и на этапе просмотра недвижимости, и во время заключения сделки у нотариуса.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Граждане Украины получают право собственности на недвижимое имущество на основании таких документов:

  • договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, пожертвования или пожизненного содержания;
  • акт о приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • завещание;
  • решение суда и другие.

Каждый из документов стоит проверить на предмет соответствия украинскому законодательству из-за своей юридический специфики.

Продавец также предъявляет документ о праве собственности на недвижимость – бумажную копию электронного извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество о записи на право владения квартирой.

Он с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Другие документы на квартиру

Помимо правоустанавливающей документации необходимо изучить технический паспорт квартиры. Документ оформляется БТИ и профильными частными организациями.

В техническом паспорте есть описание и параметры объекта – они должны совпадать с реальными размерами и формой помещений.

Учтите, что с декабря 2018 года разрешены перепланировки квартиры, если не производились вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования.

Документы и личность продавца

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверяется паспорт и идентификационный код владельца или совладельцев, свидетельство о браке или разводе. Данные в них должны совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.

Паспорт еще проверяется на наличие вклеенных фото 25-ти или 45-ти летнего возраста, отметок о заключении брака или смены фамилии. Если квартира приобреталась в браке, для оформления сделки купли-продажи потребуется нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго из супругов.

Если у жилья несколько совладельцев, часть которых будет отсутствовать во время сделки, то также необходимо их письменное согласие.

Форму №3 с информацией, о прописанных в квартире лицах, обычно готовят непосредственно к моменту сделки. Но по договоренности продавец может подготовить документ по запросу покупателя. Если владелец или кто-то из совладельцев ведет себя неадекватно, то нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья.

Процедура оформления покупки квартиры

При наличии нетрудоспособных граждан, малолетних или несовершеннолетних детей среди владельцев или совладельцев недвижимости для заключения сделки потребуется разрешение на отчуждение из государственного органа опеки и попечительства.

Проверка недвижимости через открытые источники

Покупатель имеет возможность самостоятельно или с помощью нотариуса проверить законность документов и легитимность предыдущих сделок с этим объектом. Для этого подойдут такие ресурсы:

  • Госреестр вещных прав на недвижимое имущество (проверка права собственности, отсутствия отягощений, ареста или запрета отчуждения) – по ссылке;
  • Единый реестр должников (проверка долговых обязательств продавца) – по ссылке;
  • Единый государственный реестр судебных решений (проверка на наличие судебных споров) – по ссылке.

Учитывайте, что решение суда по снятию ареста с квартиры, принятое за несколько дней до сделки, может быть отменено. В таком случае договор купли-продажи признают недействительным. Помимо этого, продавец предъявляет справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ и акт независимой оценки, их подлинность удостоверяет нотариус во время подписания договора.

Покупая квартиру, очень важно проверить каждый документ. Именно так вы сможете обеспечить успешную и безопасную сделку.В полной проверке квартиры перед покупкой помогут профессиональные юристы и специалисты по недвижимости.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke-na-vtorichnom-rynke-242436.html

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Проверка квартиры перед покупкой

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться.

Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором.

Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе.

Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс.

Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд.

Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  • выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
  • снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  • признанные безвестно отсутствующими;
  • несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс.

Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов.

Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной.

Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя.

Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  • Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  • Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • Срок действия доверенности не истёк.
  • В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  • Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Что запомнить

  • Проверяйте все документы. Не бойтесь быть навязчивым или занудным: вы рискуете миллионами.
  • Если сомневаетесь, обращайтесь к специалисту. Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.
  • В случае, если с каждым шагом сомнения не улетучиваются, а крепчают, отказывайтесь от сделки.

UPD.

Текст обновлён 17 ноября 2019 года: в него добавили больше актуальных данных из проверенных источников.

Источник: https://lifehacker.ru/pokupka-zhilya-na-vtorichnom-rynke/

Проверка квартиры перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой

Перед приобретением квартиры необходимо позаботиться о проверке ее юридической чистоты. Доверять эту процедуру нужно опытным риелторам и юристам, которых вы найдете в нашей компании. Вы можете попытаться самостоятельно проверить объект недвижимости, но это чревато неприятными последствиями и крупными финансовыми потерями.

Что входит в процедуру?

Чтобы оценить юридическую чистоту квартиры, следует обратить внимание на несколько важных фактов. Информация должна быть проанализирована очень внимательно, поэтому данные лучше предоставить специалисту. Наш юрист проводит проверку чистоты квартиры по определенной схеме.

Осмотр документов, устанавливающих право собственности продавца

Владельцем жилья должны быть предоставлены договор купли-продажи или дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство, договор мены. Иногда собственник показывает вступившее в силу решение суда, по которому он является законным правообладателем. Специалист изучает бумаги на предмет незаверенных исправлений, фальсификаций и подчисток.

Анализ госрегистрации договора и истории квартиры

Из Единого государственного реестра недвижимости следует получить выписку. В ЕГРН собрана подробная информация по объектам недвижимости с 1998 года: имущественные споры, переходы прав собственности, аресты имущества, запреты на проведение сделок.

Выписка позволяет проверить квартиру по следующим параметрам:

  • зарегистрированные права на недвижимое имущество;
  • правопритязания на объект;
  • действующие ограничения и обременения;
  • частые перепродажи (настораживающий фактор);
  • наличие арестов и споров с обозначением срока давности.

Сделки, связанные с покупкой квартиры, могут быть признаны недействительными в течение 3-х лет, но в особых случаях срок исковой давности могут продлить до 10 лет. Если срок давности конфликта не истек, на пороге у покупателей с большой вероятностью объявятся законные собственники, которые имеют право на квартиру по решению суда.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Мы самостоятельно заказываем данный документ, так как должны лично убедиться в его подлинности. Получение бумаг Покупателем самостоятельно является настоящей проблемой. Потребуются кадастровый номер объекта, удостоверение личности, заявление в письменной форме и квитанция об оплате счета за госуслугу.

Выписку из ЕГРН для старой квартиры, не зарегистрированной в Росреестре, может заменить запрос в Департамент жилищной политики.

Оценка договора купли-продажи

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры заключается в поиске нашим юристом условий, которые могут привести к расторжению соглашения. Специалист проконтролирует соблюдение всех договоренностей.

Также делается акцент на наличии несостыковок. Например, дарственная или завещание от постороннего лица и желание собственника срочно продать объект недвижимости сразу после получения.

Выявление перепланировок

Продавца просят обратиться в бюро технической инвентаризации. Бумаги из БТИ позволят обнаружить незаконные переустройства и перепланировки. Также устанавливается, не подлежит ли дом сносу (особенно актуально для жилья на вторичном рынке).

Проверка собственника

В данном вопросе юристу придется стать практически следователем. В первую очередь необходимо оценить подлинность паспорта. Процедура осуществляется на официальном сайте ФМС (Федеральной Миграционной Службы РФ) или в территориальных подразделениях.

Дальше выясняется дееспособность продавца. Сделка по продаже квартиры может быть аннулирована, если владелец недееспособен.

Проверяется подлинность выданной доверенности (нотариально заверенный документ). Изучаются полномочия представителя: возможно, он имеет право только подписать договор, но не получать деньги.

Проверяется, не состоит ли Продавец в числе банкротов, так как все сделки, произведенные банкротом в течение года, могут быть аннулированы.

Проверка прав третьих лиц

Мы проверяем информацию, содержащуюся в архивной выписке из домовой книги (документ содержит данные о людях, зарегистрированных и снятых с регистрационного учета из квартиры, с момента постройки дома или за ближайшие 25 лет и их правах на дальнейшее проживание (иногда даже после продажи)).

Проверка юридической чистоты включает поиск граждан, которые могут предъявить законные права на пользование недвижимостью после длительного отсутствия. Причины попадания в категорию временно выписанных лиц:

  • длительное лечение (например, в психиатрическом диспансере);
  • отбывания тюремного заключения;
  • служба в армии;
  • содержание в доме престарелых;
  • пребывание в учреждениях воспитательного характера.

Выселить таких «посторонних» нельзя. Наш специалист выяснит, есть ли в числе собственников и прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Несоблюдение интересов данной категории собственников может привести к дальнейшему аннулированию сделки.

Также к числу причин для расторжения договора купли-продажи относятся возражения супруга или супруги (в том числе бывших супругов) владельца против сделки с недвижимостью.

Если продавец состоит в браке, согласие второго собственника должно быть заверено нотариально.

Бывает, что продавец намеренно скрывает наличие супруга, который имеет право претендовать на собственность в продаваемой квартире.

Проверка квартиры на обременение

При наличии какого-либо осложнения сделка признается недействительной, или на проживание претендуют другие лица. К числу обременений относятся арест, залог, аренда, рента, сервитут.

Арендатор может проживать в квартире до окончания срока действия аренды. Наложение ареста на объект запрещает проведение всех операций с недвижимостью. Обременения по Договору ренты прекращаются только после смерти получателя ренты, и все права по распоряжению на жилье переходят к плательщику ренты.

Помимо прочего наш юрист проверит недвижимость на наличие долгов. Если квартира была выставлена на продажу с неоплаченными задолженностями по коммунальным услугам, все обязательства по погашению долгов возлагаются на нового владельца. Негативного расклада можно избежать только путем внесения соответствующих уточнений в договор и погашения долгов продавцом.

Юридическая проверка квартиры на чистоту отнимает много времени и сил. На разных этапах требуются специальные знания, подкованность в вопросе и умение отстоять свои права. Также довольно обременительно собрать все документы для проверки квартиры перед покупкой самостоятельно.

Зачем проверять квартиры?

На рынке недвижимости вас поджидают мошенники, желающие нажиться на вашей невнимательности. При покупке квартиры вы можете потерять деньги или дополнительно обрести множество проблем, но мы поможем вам этого избежать.

Когда мы проверяем юридическую чистоту квартиры, мы выясняем, является ли продавец законным собственником недвижимости. Зачастую собственниками оказываются сразу несколько человек, поэтому заключив сделку с кем-то одним, вы не обретете полные права на недвижимость.

Когда квартира продается в короткие сроки с момента получения прав наследования, возможен риск возникновения новых наследников. Наследники имеют право в течение трех лет оспорить сделку в суде, а это сулит вам лишние неприятности.

Иногда мошенники продают жилье по поддельным, отозванным или выданным умершими людьми доверенностям. Юристы выявляют это до того, как будет заключена сделка. Существуют и многие другие риски, избежать которых позволяет профессиональная проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой. Мы обо всем позаботимся и подготовим документацию для заключения сделки.

Какие неприятные ситуации могут возникнуть?

Покупка вторички может принести своему новому владельцу массу проблем. Если не был проведен именно дотошный анализ объекта недвижимости, возможен целый ворох неприятных сценариев:

  • Объявились наследники, которые собираются отстаивать свои права в судебном порядке. Итог: вы можете потерять квартиру.
  • Продавец скрыл, что состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Итог: договор купли продажи теряет юридическую силу и может быть признан недействительным, при этом продавец может не вернуть полученные деньги.
  • Доверенность на продажу квартиры была отозвана. В результате вы заключили сделку с лицом, которое не имело права продавать недвижимость. Итог: жилье отнимут через суд.
  • За квартирой закреплены временно выписанные граждане. Итог: к вам приедет жить бабушка-пенсионерка, бывший заключенный или пациент психиатрической лечебницы.
  • Несовершеннолетние дети владельца недвижимости не отказывались от права приватизации и долевой собственности. Итог: они тоже имеют законное право проживать в квартире и оспорить сделку.
  • Собственник утаил, что жилье находится в залоге. Итог: в судебном порядке квартиру заберет займодатель.
  • За квартирой имеется задолженность по коммунальным услугам. Итог: вы будете расплачиваться за чужую денежную беспечность.
  • На жилплощади проведена незаконная перепланировка. Итог: узаконивать изменения и оплачивать штрафы придется вам. Также от вас могут потребовать привести квартиру в изначальный вид.

От перечисленных неприятностей можно избавиться, если заблаговременно обратиться за проверкой квартиры к нашим специалистам.

Что мы предлагаем?

Чтобы не оказаться на крючке мошенников, обращайтесь к опытным и квалифицированным риелторам и юристам. Они помогут избежать ситуаций, при которых недвижимость могут изъять, и покупатель может потерять свои деньги. После проверки мы предоставим вам информацию о выявленных юридических рисках и дадим юридическое заключение, которое поможет избежать неприятностей.

Наши опытные специалисты имеют за плечами огромный опыт в проверке юридической чистоты жилья и сопровождении сделок в Москве и Московской области. Мы работаем оперативно и делаем все в оговоренные сроки.

Стоимость проверки квартиры на чистоту при ипотеке или покупке определяется индивидуально. Звоните нам или оставляйте на нашем сайте заявку. Менеджеры свяжутся с вами и проведут подробную консультацию, включая расчет стоимости услуги.

Наши цены

Наименование услуги Стоимость
Юридическая проверка недвижимости продавцаот 30 000 рублей
Проведение сделки (составление ДКП и регистрация)от 50 000 рублей
Полное сопровождение сделки: осмотр недвижимости, проведение всех переговоров, заключение договора аванса, выявление возможных рисков и по итогам выдача юридического заключения, проверка задолженностей по коммунальным и другим платежам за недвижимость, проведение сделки(проведение расчетов, составление ДКП, регистрация), передача квартиры (по акту приема передачи)от 80 000 до 100 000 рублей

Оставить заявку

Источник: http://www.votchina.com/proverka-kvartiry-pered-pokupkoy/

Ветка права
Добавить комментарий