Разрешено ли переоборудование жилых комнат в подсобные помещения?

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Разрешено ли переоборудование жилых комнат в подсобные помещения?

Жилищным Кодексом Российской Федерации (далее ЖК РФ) дано определение понятиям переустройство и перепланировка жилого помещения.

Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, например: установка бытовых электроплит вместо газовых, установка душевой кабины в санузле, который до этого не предусматривал наличие данного сантехприбора, переоборудование ванной комнаты.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.п.

Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут производиться для повышения уровня комфортности и благоустройства проживания.

Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств.

Правила предусматривают и примерный перечень работ, проводимых при перепланировке и переустройстве.

Иногда эти работы связаны с переводом помещения из жилого в нежилое.
Лица, виновные в самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.

21 КоАП РФ, которая предусматривает предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб.

Часть 2 названной статьи предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 руб.

При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий.

Не допускаются самовольные мероприятия, искажающие архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.

) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:

  •  переоборудование и перепланировка помещений, нарушающие прочность несущих конструкций здания или разрушающие их, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, нарушающие противопожарные устройства, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или некоторых жильцов дома или квартиры;
  •  установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
  • перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
  •  увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
  • переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
  • переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;
  • переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
  • перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет пакет документов, по результатам рассмотрения которого получает разрешение на производство работ.
Данный документ служит основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).

В г. Чите эти вопросы регулируются Решением Думы городского округа «Город Чита» от 28.04.2005г. № 84. «О ПЕРЕВОДЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫЕ И О ПЕРЕУСТРОЙСТВЕ И ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА “ГОРОД ЧИТА”

Источник: http://ravnovesie-chita.ru/stat-i-specialistov/nedvizhimost-/replanning/

Перепланировка подсобного помещения

Разрешено ли переоборудование жилых комнат в подсобные помещения?

Основным условием правильного устройства любой квартиры считается ее соответствие жизненному укладу и потребностям проживающей в ней семьи. От того, насколько разнообразен состав помещений и удобна их планировочная структура, зависит качество квартиры.

Помимо жилых комнат, кухни, коридора и санузла в состав квартиры могут входить и вспомогательные помещения, например, подсобки, где хранятся сезонная одежда, спортинвентарь, банки с соленьями, детские игрушки и другие предметы быта.

Подсобные помещения могут быть предусмотрены автором дома еще на этапе проектирования жилого здания или устроены в ходе перепланировки в квартире, где их изначально не было. Иногда функцию хранилища различных вещей принимают на себя другие помещения. Это в том случае, если подсобка в квартире отсутствует.

Несмотря на всю свою функциональность, отношение к подсобным помещениям у людей неоднозначное. Кто-то считает подсобку очень важным помещением, так как она не позволяет захламлять кухонную и жилую территории. А потому на полном серьезе рассматривает возможность увеличения ее размера за счет прилегающих помещений

А кто-то наоборот, видит в подсобке настолько малозначащую площадь, что готов при необходимости использовать ее для решения более важных вопросов, связанных, например, с расширением жилой зоны.   

Как бы там ни было, в обоих случаях мы будем иметь дело с перепланировкой подсобки, а, вернее, с одним из ее возможных вариантов. 

Поскольку подсобка в любой квартире выполняет лишь вспомогательную функцию, то она тесным образом связана с прилегающим к ней помещением. Для более правильного понимания всех нюансов перепланировки подсобки, рассмотрим каждое смежное с подсобкой помещение в отдельности. 

Пример проекта перепланировки с устройством подсобки (9) на части площади коридора (1) и санузла (2)

Кухня

Очень часто перепланировку подсобки проводят с целью увеличения размеров кухни. При этом присоединить к кухонному помещению площадь подсобки можно только если выход из подсобки ведет на кухню или в коридор.

В ситуации, когда попасть в подсобку можно непосредственно из жилой комнаты, расширять на нее кухню законодательно запрещено за исключением квартир первых этажей и при условии, что на кухне используется электрическая плита. 

Одним из вариантов перепланировки квартиры является перенос кухни и устройство на освободившемся месте подсобного помещения. В этом случае его площадь можно увеличить за счет смежной комнаты.

Совмещенный санузел, туалет, ванная комната

Примерно 80% перепланировок направлены на увеличение размеров санузла или помещения ванной. Увеличить площадь мокрых зон квартиры можно только с помощью подсобок, имеющих выход в коридор. 

Если доступ в подсобное помещение обеспечивается из жилой зоны, за счет такой подсобки ни туалет, ни ванную, ни санузел расширить нельзя (опять же кроме первых этажей), так как такую перепланировку не согласует жилищная инспекция

В некоторых случаях, делая перепланировку квартиры, вместо санузла устраивают подсобку. Такое подсобное помещение можно затем расширять на жилое пространство.

Гардеробная, встроенный шкаф

Еще один вариант перепланировки подсобки – переоборудовать ее под современное гардеробное помещение или шкаф, где можно хранить обувь, одежду и головные уборы. Это позволит не заставлять квартиру громоздкой мебелью – гостиным гарнитуром, комодами, стандартными шкафами и шифоньерами, что сделает жилое пространство более свободным, просторным и современным. 

Спальня, гостиная

Чтобы увеличить площадь жилой комнаты, достаточно присоединить к ней смежное подсобное помещение. Такая перепланировка подсобки осуществляется путем демонтажа ненесущей стены с проемом. После этого бывшая площадь подсобки включается в жилую площадь квартиры.

В этом случае иногда прибегают к устройству перегородки, которая «разобьет» увеличенную жилую комнату на зону отдыха и небольшой кабинет. А вот устроить кабинет непосредственно в подсобном помещении вам вряд ли удастся, ведь рабочая зона при таких изменениях не будет иметь естественного освещения.

Коридор

Квартиры в типовых домах и современных новостройках эконом-класса традиционно испытывают дефицит жилой площади. Да и габариты кухонных помещений оставляют желать лучшего. Поэтому в таких жилых зданиях редко прибегают к устройству подсобки в этих помещениях.

А вот площадь коридора для этих целей подходит, как нельзя лучше. Устраивают подсобки в коридорах с помощью строительства ненесущих перегородок.

Согласование перепланировки подсобки

Как можно увидеть из приведенных вариантов перепланировки подсобки, использование вспомогательных и, на первый взгляд, второстепенных помещений позволяет минимальными усилиями избавиться от маленьких спален, тесных кухонь и санузлов и неудачной базовой планировки квартиры.  

При этом любая перепланировка подсобки должна быть согласована с жилищной инспекцией города. Приступать к ремонту можно только при наличии распоряжения. Для его получения в инспекцию через МФЦ подается комплект документов, куда входят проект, план квартиры с экспликацией (БТИ), свидетельство о праве собственности и заявка на перепланировку.

После ремонта перепланировку подсобки должна проверить комиссия, которая составит акт приемки работ. На основе акта и проведенных обмеров квартиры, БТИ начертит новый план квартиры с обновленными помещениями.

Заказать проект перепланировки подсобки вы можете в нашей компании. Помогаем с получением разрешения на перепланировку в жилищной инспекции (Москва) и местной администрации (Московская область).

Источник: https://www.apb1.ru/pereplanirovka-podsobnogo-pomeshcheniya.html

Что считается переоборудование в коммунальных квартирах?

Разрешено ли переоборудование жилых комнат в подсобные помещения?

Переоборудование и перепланировка жилого помещения чаще всего производится одновременно, если в квартире делается новый ремонт. Разберемся в каких случаях считается перепланировка, а в каких переоборудование, что разрешено делать, а что нет.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений, в последнее время стала популярной из-за желания собственников и нанимателей жить в комфортном  и современном жилье, чаще с индивидуальными дизайнерскими решениями. И.. это хорошо!

Например, помимо замены и перемещения внутренних стен, затрагивается электропроводка, либо ванна заменяется на душевую кабину.. Примеров масса, поэтому разберем по-порядку.

Понятия переоборудования и перепланировки

Сначала определимся с терминами: что такое перепланировка и переустройство, тогда поймем, что мы сделали и что надо узаконить.

Перепланировка — ее мы подразумеваем в том случае, когда были перенесены, снесены стены и перегородки в квартиры, обозначенные в техплане (техпаспорте) квартиры, в связи с чем поменялись жилая и нежилая площади квартиры.

Посмотрите техплан (техпаспорт)  вашей квартиры, прежде чем делать перепланировку и если обнаружите изложенные выше признаки, то вы осуществляете перепланировку квартиры.

Переоборудование — ее подразумеваем, если убрали, заменили или перенесли коммуникации в квартире.

Под коммуникациями понимаем:

  • проводку, водопроводные трубы и трубы канализации;
  • электро- и газовые плиты, бойлер, газовая колонка;
  • стояки, батареи отопления;
  • ванна, душ, биде, унитаз, раковина, мойка, умывальник;
  • двери с проемами, ниши, расширение проемов.

Цель переоборудования и перепланировки жилого помещения

Переоборудование и перепланировка имеет целью улучшить и сделать комфортными условия нашего проживания в квартире. Однако, при этом не следует забывать про соседей, а так же нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Что относится к переоборудованию квартиры:

  • если вы решили поменять на электрическую плиту, вашу старую газовую, то это будет являться переоборудованием;
  • либо при производстве ремонта перенесли газовый или сантехнический прибор;
  • установили в санузле душевую кабину вместо ванны, поменяли или проложили новые трубы водопровода, установили в ванной комнате «джакузи», поменяли расположение проводки, приобрели и установили в санузле стиральную машинку большого объема (как в прачечных), переоборудование вентиляции;
  • изменили функционал помещения, например, был коридор, стала комната

Что относится к перепланировке:

  • любые перемещения, снос и возведение внутренних стен в квартире;
  • оборудование и перенос дверей с проемами, а также замуровывание или перенос расположения окон;
  • объединение комнат в многокомнатной квартире;
  • оборудование дополнительной кухни или санузла, а так же увеличение жилой площади за счет кухни, коридора и других помещений;
  • заделывание дверных проемов на кухни через жилые комнаты;
  • оборудование нового тамбура ил переоборудование существующего;
  • застекление балкона или лоджии;

Условия переоборудования и перепланировки жилых помещений

1. С разрешения межведомственной комиссии (создается органом местного самоуправления) на основании проектов от лицензированных проектных организаций;

2. Без разрешения межведомственной комиссии при наличии письменного разрешения руководителя организации, которая  имеет в собственности,  оперативном управлении или хозяйственном ведении этот дом.

Но здесь есть нюанс, перепланировка и переоборудование жилого помещения должна осуществляться в рамках ремонта жилого фонда дома и не затрагивать несущие стены. Эти работы осуществляются за счет нанимателей, арендаторов или собственников данных жилых помещений, без привлечения ремонтных бригад.

При переоборудовании и перепланировке запрещено

  • сносить несущие стены дома;
  • портить внешний вид фасада;
  • делать переоборудование и перепланировку жилого помещения без соблюдения противопожарных норм;
  • ухудшать условия проживания остальных жильцов квартиры и дома;
  • осуществлять переоборудование и перепланировку жилого помещения для использования его под офис, магазин, склад и т.д. (как нежилое) предварительно не переведя в статус нежилого фонда;
  • не допускать образования в процессе переоборудования комнат без окон и батарей отопления;
  • не допускается переоборудование, которое может исключить или затруднить доступ к инженерным сетям;
  • не допускается образование жилой комнаты шириной менее 2,25 метра и площадью меньше 9 кв. метров;
  • переносить кухню или санузел в жилую комнату, т.к. под ней у соседей находится жилая комната.

Примечание: если ваш дом относится к памятникам архитектуры, то для согласования переоборудования и перепланировки жилого помещения, понадобится заключение Департамента культуры и искусства администрации вашего города.

Пути узаконивания переоборудования и перепланировки

Вы узнали о переоборудовании и перепланировке квартиры: понятие, условия, содержание, что разрешено и запрещено при переоборудовании и перепланировке жилого помещения. У также вы получили ссылки на статьи из которых узнаете, как узаконить перепланировку квартиры через суд и без суда.

Если у вас есть что добавить — прошу в комментарии!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/planiroa/pereplaniroa-i-pereoborudovanie-kvartiryi.html

Переустройство квартиры

Переустройство квартиры следует отличать от перепланировки. В первом случае происходит изменение, установка или перенос инженерных сетей и оборудования, а во втором — строят или разрушают стены. В обоих случаях запрещено нарушать устойчивость и прочность здания, а также эксплуатационные и иные характеристики помещения.

Переустройство требует обязательного согласования со стороны целого ряда органов, а в случае несоблюдения этого на гражданина может быть наложен штраф и обязанность восстановления квартиры в первоначальный вид.

Чтобы переустройство было законным, необходимо обратиться к специальной организации для составления проекта переустройства и собрать целый пакет документов для получения разрешения.

Если уже имеется неузаконенное переустройство, его можно оформить в административном или судебном порядке.

Что такое переустройство жилого помещения?

Переустройство квартиры — это перенос, замена или установка инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования, который требует внесения в технический паспорт изменений.

Ст. 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а также п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает такие виды переустройств:

  1. Замена сантехнического, технологического и инженерного оборудования.
  2. Переустановка приборов (газовых, отопительных или сантехнических). Исключением является перенос радиаторов в лоджии или балконы.
  3. Устройство и переоборудование кухни, туалета или ванной комнаты.
  4. Замена газовой плиты электроплитой.
  5. Установка или замена оборудования, увеличивающего потребление воды или электричества.
  6. Демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.

При перепланировке квартиры разрушают или строят стены, объединяют комнаты и квартиры, это является главным отличие от переустройства, где изменяется электрическое, инженерное или техническое оборудование.

Категорически запрещено при переустройстве квартиры:

  • Делать проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках.
  • Проделывать штробы в горизонтальных стеновых швах панелей (для проводки или труб).
  • Заделывать естественную вентиляцию.
  • Делать недоступными выключающие устройства или инженерные коммуникации.
  • Устанавливать устройства регулировки на инженерных или общедомовых сетях.
  • Увеличивать за счет жилой площади подсобную площадь.
  • Создание оконных проемов в несущих стенах.
  • Создание кирпичных печей.
  • Замуровывание газовых труб и центрального отопления.
  • Переустройство, нарушающее противопожарную безопасность.

Запрещено снижать прочность, устойчивость здания и ухудшать условия проживания, эксплуатации в доме.

Пример

Гражданину П., проживающему в многоквартирном жилом доме, показался неэстетичным вид газовой трубы, идущей к его плите. Поэтому он решил замуровать ее и залить цементным раствором, поверх которого он наклеил обои.

О данном факте стало известно газовой службе и управляющей компании. Они обратились в суд. Судья встал на их сторону, наложил на гражданина П.

штраф за незаконное переустройство квартиры и обязал привести ее в первоначальное состояние, так как его действия делали недоступными инженерные коммуникации.

Согласование переустройства

Все изменения по переустройству квартиры нужно согласовывать еще до того момента начала переоборудования. Как правило, этим занимаются специально созданные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях районов и муниципалитетов.

Важно помнить, что все виды работ по переустройству квартиры требуют того, чтобы были внесены изменения в технический паспорт данного жилого помещения.

Если по правилам оформления такого паспорта, какой-либо элемент не должен отображаться в нем, то значит это не переустройство или перепланировка. А значит и согласование не нужно. Для получения разрешения на переустройство необходимо предоставить:

  • заявление о согласовании переустройства помещения в жилом доме;
  • проект переустройства (в 2-х экземплярах);
  • письменное согласие всех собственников жилого помещения и иные документы.

Проект переустройства квартиры

При переустройстве квартиры проектирование будет одним из основных моментов строительства. На этом этапе учитываются все особенности квартиры и здания, а также требования нормативов.

Сначала составляется эскизный проект (наработки и представления по переустройству). А затем на его основе путем уточнения и детализации создается рабочий проект.

Уже с ним и работают строители, стараясь максимально точно осуществить задумки заказчика и проектировщика.

Когда имеются точные документы и чертежи строители могут начать слаженную и безопасную работу, позволяющую избегать нестыковок и различных инцидентов.

Источник: https://krasovolaw.com/chto-schitaetsya-pereoborudovanie-v-kommunalnyh-kvartirah/

Перепланировка и переустройство

Разрешено ли переоборудование жилых комнат в подсобные помещения?

Собственники жилья часто стремятся улучшить условия проживания в стандартных квартирах при помощи изменения их конфигурации и дооснащения жилых помещений современным бытовым оборудованием.

При перепланировке и переоборудовании жилых помещений необходимо соблюдать ряд требований, главным из которых является необходимость согласований своих действий с соответствующими надзорными организациями.

Определение

При перепланировке жилого помещения изменяется его конфигурация. Это требует внесения изменений в паспорт жилого помещения, который имеется в Бюро технической инспекции (далее – БТИ).

Типичными примерами перепланировки квартир являются перенос или разборка внутренних перегородок, расширение жилой площади при помощи подсобных помещений, ликвидация темных комнат или кухонь, изменение конфигурации холлов и коридоров.

Перепланировка должна быть безопасна, соответствовать требованиями санитарных и строительных норм, не нарушая при этом права других жильцов дома.

С перепланировкой не следует путать переустройство жилых помещений. В этом случае в них устанавливаются или меняются инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование. Эти изменения также требуют их внесения в паспорт жилого помещения.

Как правило, переустройство жилья связано с серьезным изменением системы коммуникаций в квартире в случаях, например, замены бытовых плит с газовых на электрические, устройства и переоборудования туалетов или ванных комнат, прокладки новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, замены бытовой электротехники на более современную или мощную.

Когда не требуется согласование

Остекление балкона, замена окон без изменения оконного проема, установка кондиционера или демонтаж встроенных шкафов не являются перепланировкой и не потребует дополнительных согласований.

Работы, связанные с косметическим ремонтом, отделкой, заменой встроенной мебели также не требуют предварительного согласования с государственными органами.

Не нужно получать специальных разрешений для замены электрических плит, антенн, кондиционеров или установки телевизионных тарелок.

Даже смену газового отопительного прибора можно провести полностью самостоятельно, если нет необходимости прокладывать новые шланги или трубы.

Перепланировка или переустройство, не затрагивающие безопасность, здоровье или имущество других жильцов и не влияющие на конструктивные особенности дома, требует только уведомления.

Например: объединение ванной с уборной без увеличения площади, монтаж или демонтаж ненесущих перегородок, заделка или устройство дверных проемов в ненесущих стенах.

Владельцу помещения необходимо лишь вызвать специалиста БТИ для оформления акта о завершенных переустройстве или перепланировке, после чего оформляется новый технический паспорт и документы сдаются в Росеестр для внесения изменений в ЕГРН.

Запрещенная перепланировка

В соответствии с действующим законодательством перепланировка в принципе невозможна если она изменяет внешний вид зданий, влияет на жизненные условия или ограничивает доступ жильцов к коммуникациям. Для проведения работ по перепланировке необходимо согласие всех собственников, в том числе и собственников, которые не достигли совершеннолетия.

Эксперты называют более тридцати случаев, при которых перепланировка или переоборудование жилья невозможны. Большая часть из них связана скорее с весьма эксцентричными способами улучшения жилищных условий: устройство дровяных каминов, саун и др. Однако есть ограничения и для вполне рядовых на сегодняшний день ремонтов.

Среди прочего, запрещены работы, которые лишают жильцов возможности нормального проживания в указанном помещении в принципе. Нельзя разрушать несущие стены и коммуникации, включенные в состав общедомового имущества. Запрещено расширять лоджии и балконы за счет жилых комнат и устанавливать на них отопительные устройства.

Не следует перемещать туалеты в те места, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты. Невозможно устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, как, впрочем, и объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

В результате перепланировки не должны появиться комнаты площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.

Список ограничений, как мы уже говорили, весьма широк. Необходимо тщательно изучить соответствующие нормативные акты до начала ремонтных работ в жилом помещении.

Согласование перепланировки

Согласовывать перепланировку и переоборудование жилого помещения с профильными надзорными учреждениями следует до начала ремонтных работ.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения – утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266

В зависимости от существенности планируемых изменений есть три варианта согласования.

Самый простой позволяет согласовать все изменения на основании эскиза самого владельца жилья.

Если планируемые работы не затрагивают безопасность жизни и здоровья граждан, прочность жилого дома и его архитектурный облик, то для согласования достаточно представить эскиз проектного решения в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ. В Москве, например, согласовать проведение перепланировки можно по типовому проекту, размещенному на официальном сайте Мосжилинспекции.

В остальных случаях владельцу жилья необходимо будет заказать проект.

Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то его сможет подготовить компетентная проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации (СРО) и имеющая свидетельство о допуске к таким работам.

Кроме того, проект необходимо будет согласовать в профильных учреждениях: Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре.

Проект перепланировки или переустройства квартиры должен быть выполнен архитектором всего жилого дома в случаях, когда работы затронут его несущие конструкции. Если сведений об авторе проекта дома нет, то его выполняет уполномоченная проектная организация, к примеру, в Москве – это ГУП «МосжилНИИпроект».

Согласование планировки или переустройства жилого помещения осуществляют комиссии при архитектурных отделах районных администраций.

Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения – утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266

Для проведения процедуры потребуются документы на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру, заявления о согласии на перепланировку от всех собственников или жильцов, в случае если они проживают по договору социального найма, а иногда и заключение управляющей компании о возможности согласования.

На основании их анализа комиссия издаёт распоряжение о разрешении перепланирования помещения. По окончании ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом техник БТИ фиксирует изменения и выдаёт соответствующую справку.

Комиссия проверяет соответствие проекта и полученной техдокументации изучая акты выполненных работ, и через 45 (сорок пять) дней владелец квартиры получает подписанный ей акт. На основании этого акта БТИ оформляет новый техпаспорт помещения.

В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после подачи заявления о перепланировки Росреестр вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости с учетом проведённой перепланировки.

Перепланировка при ипотеке

ППеред тем, как приступить к перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо согласовать все свои действия с кредитором. Для начала рекомендуется изучить условия договора. В нем может быть указано, что изменение планировки помещений запрещено или допускается с разрешения кредитора.

В большинстве случаев банки с неохотой дают разрешение на перепланировку ипотечной недвижимости, опасаясь негативных последствий для стоимости заложенного имущества. Если в договоре нет дополнительных ограничений по этому вопросу, можно начинать получать разрешения.

В противном случае работы нельзя начинать до полного погашения ссуды.

Как правило, для согласования работ с кредитором необходимо соблюсти некоторые несложные формальности. Каждый банк руководствуется собственными правилами, поэтому их лучше уточнить у компетентных лиц. В некоторых случаях кроме разрешения кредитора могут потребоваться дополнительные документы.

Длительность процесса согласования необходимо уточнять у кредитора.. В полученном разрешении будет говориться, что кредитор дает свое согласие на реконструкцию/перепланировку квартиры при условии соблюдения закона о перепланировке жилья.

Получение документа о разрешении на реконструкцию позволяет приступить к последнему этапу, согласованию с Бюро технической инвентаризации (БТИ).

По завершению работ необходимо будет уведомить банк о проведенных изменениях, предоставив выписку из ЕГРН или новый технический паспорт, а также известить страховую компанию. В процессе реконструкции может измениться метраж или стоимость жилья. В некоторых случаях страховая компания может потребовать провести переоценку ипотечной недвижимости.

Необходимо иметь в виду, что сотрудники банка могут быть уполномочены проводить систематические проверки состояния ипотечной недвижимости, а заемщик обязан обеспечить им свободный доступ в квартиру.

В некоторых банках есть даже специальные структуры, осуществляющие надзор за состоянием залоговой недвижимости. При обнаружении нарушений договора банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Самовольная перепланировка

Переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенная без разрешения органа местного самоуправления, или с нарушением соответствующего проекта, является самовольной.

В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается административным штрафом в размере от 2000 (двух тысяч) до 2 500 (двух тысяч пятисот) рублей. Кроме того, нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние. .

При перепланировке без существенных нарушений существует возможность согласовать уже выполненные работы. Если не нарушены права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, такое решение могут вынести муниципальные или судебные органы.

Источник: https://vk.com/@association.lawyers-pereplanirovka-i-pereustroistvo

Согласование перепланировок: понятие, запреты, порядок

Разрешено ли переоборудование жилых комнат в подсобные помещения?

Согласование перепланировок: понятие, запреты, порядок

Понятие перепланировки. Итак, первое с чего нужно начать, это определить, что собственно является перепланировкой, которую нужно согласовывать? Статья 26 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) говорит о том, что согласованию подлежит переустройство и (или) перепланировка жилого помещения.

В свою очередь, под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ). Конкретные примеры переоборудования и перепланировки приведены в постановлении Госстроя РФ от 27.09.

2003 № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”, а именно, согласно ему переустройство жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (кстати, к приборам с повышенной мощностью относятся те, у которых паспортная мощность превышает максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения (пп. “а” п.53 постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам”). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п.1.7.1). При этом следует отдавать себе отчет в том, что это только примеры переустройств и перепланировок, главное же во всем вышесказанном то, что согласно действующему законодательству согласованию подлежит любое изменение элементов жилого помещения, перечисленных в статье 25 ЖК РФ по сравнению с тем, что зафиксировано в техническом паспорте на жилое помещение. Форма технического паспорта на жилое помещение и указания по его заполнению утверждены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (далее Инструкция). Согласно этой Инструкции технический паспорт включает в себя 4 раздела: сведения о принадлежности, экспликацию площади квартиры, техническое описание квартиры и стоимость квартиры. Нас в аспекте рассматриваемой темы интересует разделы – экспликация площади квартиры, техническое описание квартиры. Итак, в разделе “экспликация” указана – жилая площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат (п.3.35 Инструкции)); площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров, при этом к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей (п.3.36 Инструкции)); общая площадь квартиры (сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0 (п.3.37 Инструкции)). В разделе “техническое описание” дается описание конструктивных элементов квартиры, так в обязательном порядке указывается:

  • стены (наружные и перегородки) – материал и толщина стен (для кирпичных – толщина, а для рубленных из бревен указывается средний диаметр бревен в см);
  • перекрытия – материал и конструкция (плоские, сводчатые);
  • полы – материал, конструкция основания и покрытия. Для дощатых – окрашены, не окрашены;
  • окна – количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), створчатые или глухие, для дверных заполнений – простые или филенчатые, а также наличие окраски;
  • отопительные печи и кухонные очаги – наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурка, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);
  • отопление – источник поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь;
  • внутренняя отделка – вид отделки стен, потолков, перегородок;
  • электроосвещение – проводка открытая или скрытая;
  • телевидение – наличие коллективных антенн;
  • газоснабжение – сетевой (природный) или баллонный;
  • водопровод – от городской центральной сети или местного источника;
  • канализация – сброс в городскую сеть или местный отстойник;
  • ванны – чугунные, стальные, пластиковые и т.п.;
  • горячее водоснабжение – централизованное или от местных водонагревателей.

Отсюда приходим к выводу, что, при буквальной трактовке закона согласованию подлежит любое мероприятие в рамках Вашей квартиры, влекущее изменение указанных выше элементов либо площадей, по сравнению с тем, что указано в Техническом паспорте Вашей квартиры, даже, например, замена чугунной ванны на пластиковую без изменения ее размеров и местоположения. Таков закон! Другое дело, что в реальности на некоторые такие “несущественные изменения” уполномоченные органы закрывают глаза и требуют согласовывать, как раз только то, что было указано в качестве примера для обязательного согласования в ст.25 ЖК РФ и постановлении Госстроя РФ, но при этом закон знать нужно, чтобы адекватно оценивать ситуацию и реально представлять себе то, что с точки зрения закона считается перепланировкой и подлежит официальному согласованию.

Запреты при перепланировке.

Итак, после того, как мы внесли ясность в понятие “перепланировки, подлежащей согласованию” возникает следующий вопрос: существуют ли какие-либо запреты при выполнении перепланировки, либо можно делать все, что хочется, главное официально все согласовать? Проанализировав действующее законодательство, можно прийти к выводу, что да, такие запреты есть, и при их нарушении официально узаконить перепланировку не удастся. Трудность здесь заключается в том, что единого нормативного акта, в котором они были бы прописаны все, в настоящее время нет. Изучив различные правовые акты, удалось найти следующие запреты:

  1. запрещаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п.1.7.2 постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”);
  2. запрещается устройство вентиляционной системы, допускающей проникновение воздуха из одной квартиры в другую, либо объединяющей вентиляционные каналы кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами (п.13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47);
  3. запрещается объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных комнат (душевых), совмещенных санузлов, кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений с газоиспользующим оборудованием и автостоянок (п.9.7 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);

Источник: https://www.gradiz.ru/posts/soglasovanie-pereplanirovok-ponyatie-zaprety-poryadok

Перепланировка квартир и нежилых помещений, согласование перепланировки

Разрешено ли переоборудование жилых комнат в подсобные помещения?

Единые правила к перепланировке квартир и нежилых помещений, запреты и ограничения на перепланировку, Глоссарий перепланировки

1. Перепланировка квартир

Стремление приспособить собственную квартиру «под себя», чтобы было максимально удобно и комфортно, свойственно любому человеку. Зачастую для удобства нужно перенести в квартире дверной проем, стену или сделать что-то еще – все это можно назвать емким словом «перепланировка».

На протяжении последних 10 лет вокруг перепланировки квартир и нежилых помещений было сломано много копий, а вступивший в силу с 1 марта 2005 года новый Жилищный кодекс расставил точки над «i», жестко регламентировав и правила перепланировки квартир и процедуру согласования перепланировки.

2. Единые правила перепланировки квартир

Перепланировкой квартир жильцы занимались и раньше, в советское время, но особенный размах все приобрело с того момента, когда разрешено было приватизировать квартиры. И граждане решили: раз квартира – моя собственность, то я что хочу, то и делаю. А это не так. В 1993-1995 годах перепланировки квартир приобрели массовый характер: ломали ванны, ставили бани, переносили кухни в комнаты.

Доходило даже до того, что в многоэтажных домах ломали вентиляционные каналы на кухне, чтобы поставить, к примеру, холодильник. И при этом горе-строители даже не задумывались над тем, что оставляют без вентиляции всех, кто живет ниже.

В 1998 году было выпущено постановление, согласно которому при оформлении купли-продажи нужно обязательно проводить обследование на предмет отсутствия несогласованной перепланировки квартиры.

Раньше единых регулирующих постановлений по перепланировкам квартир не существовало.

С 1 января 2005 г. правила перепланировки квартир регламентирует Жилищный кодекс. Правила переоборудования и перепланировки квартир закреплены на федеральном уровне. На местном уровне готовятся соответствующие изменения в уже принятое постановление, чтобы привести его в соответствие с федеральным законодательством.

 

3. Процедура перепланировки квартиры

Закон регламентирует, что гражданин, решивший сделать переоборудование или перепланировку квартиры, обращается в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением, форма которого утверждается Правительством РФ.

4. Запреты и ограничения на перепланировку квартиры и помещения

Самое главное ограничение на перепланировку квартир состоит в том, что, в квартире нельзя сносить несущие стены. Это особенно важно для конструктивной целостности панельных домов.

В кирпичных домах есть стены, на которые опираются плиты, остальные же стены выполняют функции перегородок, и их роль не настолько критична.

В панельных же домах, где прочность конструкции зависит от прочности панелей в каждой квартире, снос несущей стены может привести к обрушению всего дома.

Что касается перепланировки подсобных помещений – одно время жильцы квартир на первых этажах обкладывали пространство под балконом кирпичом, получая в итоге нечто вроде кладовки.

Эта процедура требует разрешения не только в администрации района, но и в архитектуре города и земельном комитете, поскольку затрагивает фасад здания, его архитектурный облик.

Такие проекты трудно оформить, но если архитектура посчитает, что архитектурный облик здания в результате перепланировки балкона не пострадает, то его можно реализовать.

Еще один популярный сегодня метод перепланировки квартиры – увеличение ее пространства за счет лоджии. Убирают оконный блок и продлевают комнату. Этого делать тоже нельзя, поскольку затрагивается структура отопления всего стояка, увеличивается тепловая нагрузка, не предусмотренная первоначальным проектом. Как результат – кто-то будет сидеть в теплой комнате, а кто-то мерзнуть.

В процессе перепланировки квартиры недопустимо увеличивать площадь за счет мест общего пользования. Нельзя размещать кухню, туалет, ванную над жилыми помещениями. С некоторыми оговорками.

Суть здесь в следующем: для ванной комнаты и туалета предусмотрен более высокий уровень гидроизоляции, а для кухни – лучшая вентиляция.

Если проект перепланировки квартиры будет выполнен и реализован с учетом всех требований СНиПА, то подобную перепланировку можно будет оформить, если же нет – хозяину квартиры придется вернуть все к первоначальному виду.

5. Требования к перепланировке основных элементов квартиры

Источник: http://www.npk.perm.ru/clients/22/

Ветка права
Добавить комментарий