Сдача в наем квартиры лицом, у которого она находится в безвозмездном пользовании

Аренда и субаренда жилого жилья

Сдача в наем квартиры лицом, у которого она находится в безвозмездном пользовании

Физическое лицо заключила договор с матерью, которая является предпринимателем, на безвозмездное пользование квартирой. Как правильно заключить договор аренда данной квартиры между матерью и третьим лицом – читайте в статье.

Вопрос: У физического лица имеется в собственности 2 жилые квартиры, которые оно хочет передать в безвозмездное пользование своей матери на неопределенный срок с её согласием, оформленным письменным договором, для последующей их сдачи в аренду.

Допускает ли законодательство заключение одного договора на обе квартиры? Требуется ли его регистрировать? На мать оформлено ИП.

Может ли ИП (мать) передать помещения другому ИП по договору найма с целью сдачи комнат в наем (мини-отель) и получать по договору плату? Или в данной ситуации возможен только договор аренды? Допускает ли законодательство заключение одного договора найма (аренды) на обе квартиры?

Ответ: 1. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление одного договора безвозмездного пользования на несколько объектов. Государственной регистрации такой договор не подлежит независимо от срока, на который он заключен.

2. Стороной договора найма (нанимателем) может быть только физическое лицо (ст. 671 ГК РФ). Так как индивидуальный предприниматель является физическим лицом, то для передачи ему жилого помещения по договору найма препятствий нет. Наниматель также может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднаем.

3. Запрета на заключение одного договора найма на две квартиры в действующем законодательстве нет.

Обоснование

Чем договор безвозмездного пользования (договор ссуды) отличается от иных договоров

Если организация передает свое имущество во временное пользование бесплатно, такую передачу оформляют договором безвозмездного пользования. Другое название таких сделок – договор ссуды. Часто их заключают между собой дружественные компании или организации, которые входят в один холдинг.

Такая сделка имеет много общего с иными договорами о передаче имущества – арендой, хранением, наймом, беспроцентным займом. Поэтому есть риск, что суд может переквалифицировать договор безвозмездного пользования в другую сделку или признать притворным.

Например, Московской городской суд установил, что сторона договора безвозмездного пользования стремилась достигнуть не того правового результата, который должен возникнуть из сделки, и совершила ее с целью прикрыть истинную сделку.

Поэтому он удовлетворил иск о признании сделки недействительной (определение от 16 марта 2012 г. по делу № 33-6239/2012).

Чтобы избежать таких последствий, важно понимать, чем именно договор безвозмездного пользования отличается от иных договоров.

Отличие договора безвозмездного пользования от аренды

Отличие 1: возмездность. Основное отличие состоит в условии о встречном предоставлении, то есть плате за пользование имуществом.

 Договор аренды носит возмездный характер, тогда как из самого названия договора безвозмездного пользования следует, что имущество передается безвозмездно.

Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона предоставляет что-либо другой без встречного предоставления (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Если предусмотреть в договоре ссуды условие о плате за пользование вещью, то суд может переквалифицировать его в аренду.

В то же время суд может признать такую сделку смешанным договором аренды с элементами ссуды.

Это допускается, если стороны согласовали безвозмездное пользование в течение определенного срока, а по истечении этого срока – пользование на условиях аренды за плату.

Такое условие, по мнению суда, не противоречит нормам гражданского законодательства (постановление ФАС Уральского округа от 31 июля 2013 г. № Ф09-6736/13 по делу № А60-44249/2012).

Отличие 2: ремонт. По договору безвозмездного пользования ссудополучатель обязан проводить и текущий, и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). Однако в арендных отношениях, по общему правилу, обязанности по ремонту разделены между сторонами: капитальный ремонт – обязанность арендодателя, а текущий – арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Это различие имеет значение только в том случае, если стороны решат использовать диспозитивные нормы Гражданского кодекса РФ и не договорятся о ином распределении обязанностей по ремонту.

Отличие 3: ответственность.

 В отличие от аренды ответственность ссудодателя ограничена возмещением реального ущерба, то есть размером расходов, которые ссудополучатель произвел или должен будет произвести для восстановления права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Это означает, что он не может требовать возмещения упущенной выгоды. Например, ссудополучатель вправе потребовать возместить только реальный ущерб, если контрагент (ст. 692, абз. 2 п. 1 ст. 693, ст. 694 ГК РФ):

  • не исполнил обязанности передать принадлежности;
  • не оговорил недостатки имущества или
  • не предупредил о правах третьих лиц.

Отличие 4: расторжение договора. Стороны договора аренды могут согласовать иные основания его расторжения помимо тех, что названы в законе (ст. 619, 620 ГК РФ).

Однако для соглашения о безвозмездном пользовании установлен исчерпывающий перечень таких оснований. Это означает, что стороны договора ссуды не вправе предусмотреть какие-либо иные основания его расторжения (ст. 698 ГК РФ).

Однако при этом всегда можно расторгнуть договор в общем порядке, то есть (ст. 450, 450.1, 451 ГК РФ):

  • по соглашению сторон;
  • в связи с существенными изменениями обстоятельств;
  • при одностороннем отказе, когда такой отказ допускает закон или договор;
  • по требованию одной из сторон в судебном порядке, если одна из сторон существенно нарушает договор.

Общее у договоров безвозмездного пользования и аренды. На договор безвозмездного пользования распространяются многие правила, которые регулируют аренду, а именно нормы о (п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • объектах сделки – передавать можно только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, например земельные участки, транспорт, здания, сооружения, оборудование и др. (ст. 607 ГК РФ);
  • сроке пользования имуществом – его нужно определить в договоре, иначе договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ);
  • возобновлении договора – если сторона продолжает пользоваться вещью после истечения срока его действия и контрагент не возражает, то соглашение считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
  • порядке использования имущества – его необходимо использовать только в соответствии с условиями договора и по назначению, иначе собственник может потребовать расторгнуть договор и возместить убытки (п. 1 и 2 ст. 615 ГК РФ);
  • улучшениях имущества – отделимые улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не указано в договоре, а стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия ссудодателя, не возмещается (п. 1 и 3ст. 623 ГК РФ).

Есть сходство и в том, как закон регулирует право следования при аренде и безвозмездном пользовании имуществом (см. ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» и ст. 700 «Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования» ГК РФ). Договор ссуды не прекращается, а продолжает действовать, если:

  • ссудополучатель передал третьему лицу в собственность или в возмездное пользование имущество, которое находится в безвозмездном пользовании;
  • гражданин-ссудодатель умер;
  • организация-ссудодатель или организация-ссудополучатель провела реорганизацию;
  • организация-ссудодатель ликвидировалась.

Пример из практики: суды защищают право следования при смене собственника имущества, переданного в безвозмездное пользование

Пример 1: «Смена ссудодателя, как стороны договора, по действующему гражданскому законодательству (пункт 1 статьи 700 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является основанием для прекращения договора безвозмездного пользования» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 марта 2014 г. по делу № А70-5188/2013).

Пример 2: в случае смерти гражданина его права и обязанности как ссудодателя переходят к наследникам в порядке наследования по закону или по завещанию (апелляционное определение Московского городского суда от 18 сентября 2014 г. по делу № 33-23648).

Пример 3: реорганизация ссудополучателя не прекращает действия договора, если иное не предусмотрено самим договором. Правомочия ссудополучателя переходят к правопреемнику (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 марта 2012 г. по делу № А19-6335/2011).

Если ссудодатель решил продать имущество, переданное в безвозмездное пользование, или передать его другому лицу в возмездное пользование, не требуется получать согласие ссудополучателя.

Это связано с тем, что для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не нужно (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2015 г. по делу № А21-10547/2014, Арбитражного суда Уральского округа от 10 декабря 2014 г.

№ Ф09-7746/14 по делу № А60-6053/2014, определением Верховного cуда РФ от 15 апреля 2015 г. № 309-ЭС15-2086 отказано в передаче дела для пересмотра).

Отличие безвозмездного пользования жилым помещением от договора жилищного найма

Отличие 1: возмездность. По договору безвозмездного пользования собственник предоставляет жилое помещение для проживания безвозмездно, а жилец проживает в нем и обязан вернуть в таком же состоянии, в котором его получил.

Договор найма жилого помещения в отличие от безвозмездного пользования является возмездным. То есть он предполагает, что наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение для проживания за плату (ст. 671 ГК РФ).

Несмотря на отсутствие оплаты, в договоре безвозмездного пользования можно предусмотреть обязанность ссудополучателя платить за коммунальные услуги и нести иные расходы по обслуживанию помещения.

Договор, который включает условия о такой оплате, не может быть переквалифицирован в наем или аренду, так как эти платежи являются расходами на содержание жилья.

Ссудополучатель их вносит не в качестве платы по договору и не собственнику помещения, поэтому они не могут рассматриваться как вознаграждение ссудодателю.

Отличие 2: срок и преимущественное право на продление. Безвозмездное пользование может продолжаться в течение любого срока: договор ссуды можно заключить как на определенный период, так и бессрочно.

Никаких ограничений на этот счет закон не содержит (п. 2 ст. 689, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Договор жилищного найма можно оформить только на срок до пяти лет.

Если стороны срок не определили, договор все равно считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок после того, как истечет срока найма (ст. 684 ГК РФ). Пользователь жилого помещения по договору безвозмездного пользования такого права не имеет. Он может только возобновить соглашение на неопределенный срок, если продолжает пользоваться помещением, а ссудодатель не возражает (п. 2 ст. 689, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отличие 3: ремонт. По договору найма жилого помещения текущий ремонт проводит наниматель, а капитальный – наймодатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 681 ГК РФ). По договору безвозмездного пользования и текущий, и капитальный ремонт проводит ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ).

Отличие 4: расторжение договора. Наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, уведомив наймодателя в письменной форме за три месяца. Также договор можно расторгнуть в судебном порядке по требованию наймодателя или любой из сторон при условиях, которые указаны в пунктах 2, 3 и 4 статьи 687 ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования каждая из сторон вправе потребовать досрочного расторжения на основании статьи 698 Гражданского кодекса РФ.

Как ссудодатель, так и ссудополучатель вправе отказаться от договора, который был заключен на неопределенный срок, известив об этом другую сторону за один месяц.

Если стороны предусмотрели срок действия договора, то по общему правилу отказаться от него может только ссудополучатель (ст. 699 ГК РФ).

Что необходимо проверить при оформлении и составлении договора безвозмездного пользования имуществом

Если у организации недостаточно денежных средств, чтобы купить или арендовать движимое или недвижимое имущество, она может получить его в безвозмездное пользование.

Для этого нужно найти организацию, которая его готова предоставить, и заключить с ней договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды).

Часто такие договоры используют для передачи имущества внутри одного холдинга (между аффилированными компаниями).

Форма договора

Договор безвозмездного пользования можно заключить по общим правилам о форме сделок (гл. 9 ГК РФ), используя предусмотренные законом способы.

Единственное исключение установлено для случаев, когда в безвозмездное пользование передают объект культурного наследия. Такие договоры с 22 января 2015 года подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 689 ГК РФ).

Наличие такого обременения объекта культурного наследия, как безвозмездное пользование, вносится в ЕГРП (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/206691-arenda-i-subarenda-jilogo-jilya

Безвозмездное пользование имуществом: налоговые последствия сторон

Сдача в наем квартиры лицом, у которого она находится в безвозмездном пользовании

Гражданское законодательство дает возможность пользоваться чужим имуществом как на платной основе (договор аренды), так и без уплаты денег (договор ссуды).

Стороной договора ссуды могут быть не только физические лица, но и организации, в том числе коммерческие, благодаря чему он получил достаточно широкое распространение в бизнес-практике. Конечно, чаще всего такой договор заключается между «своими» организациями и (или) физическими лицами.

В этой связи актуальным становятся вопросы налоговых последствий его заключения для организации. Причем сложности с налогами могут возникать у обеих сторон договора.

Прежде чем углубляться в вопросы налогового законодательства, обратим внимание на наличие ограничений на заключение договора ссуды. Следует иметь в виду, что:

1) по договору ссуды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые в процессе использования сохраняют свои свойства. Ведь в обязанности ссудополучателя согласно п. 1 ст.

689 ГК РФ входит возврат именно той вещи, которая была получена (а не такой же).

Поэтому по договору ссуды нельзя передавать материалы, энергию всех видов, ГСМ и прочие потребляемые вещи, вернуть которые после их использования получающей стороной будет уже невозможно;

2) правом заключать договор ссуды и передавать вещь в безвозмездное пользование обладает ее собственник. Если же планируется передать в безвозмездное пользование вещь, которая арендуется либо получена также по договору ссуды, нужно заручиться разрешением собственника на эту операцию (п. 1 ст. 690 ГК РФ);

3) пункт 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческой организации передавать имущество в безвозмездное пользование ее учредителям и участникам, а также руководителю, членам ее органов управления или контроля.

Здесь нужно учитывать, что данная норма не уточняет, что речь идет только о физических лицах.

А значит, организация не может передавать свое имущество в безвозмездное пользование и другим организациям, если они являются ее учредителями и (или) участниками.

Если передается основное средство

Бухгалтеру организации-ссудодателя нужно помнить, что если в безвозмездное пользование передается объект из состава основных средств, то после подписания с ссудополучателем акта приемки-передачи компания утрачивает право начислять по переданному основному средству амортизацию.

Ведь с этого момента такой объект больше не используется ни в деятельности организации, ни для извлечения дохода, как того требуют п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ. Более того, законодатель решил не ограничиваться косвенными признаками и прямо указал в п. 3 ст.

256 НК РФ: основные средства, переданные по договорам в безвозмездное пользование, исключаются из состава амортизируемого имущества.

Прекратить начислять амортизацию для целей налогового учета нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором был подписан акт приемки-передачи (п. 2 ст. 322 НК РФ).

Заметим, что этим же правилом должны руководствоваться и налогоплательщики на УСН, если объект основных средств передается в безвозмездное пользование до того, как его стоимость учтена в расходах. Ведь п. 4 ст. 346.

16 НК РФ четко оговаривает, что состав основных средств для целей УСН формируется с учетом правил главы 25 НК РФ о составе амортизируемого имущества. Да и в подп. 4 п. 2 ст. 346.

17 НК РФ также прямо сказано, что расходы на приобретение основных средств учитываются только по объектам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Выходит, что если договор ссуды заключить до того, как стоимость объекта будет учтена в расходах, то «упрощенец» потеряет право на учет расходов на все время действия этого договора. При этом правила п. 2 ст.

322 НК РФ тут уже применить не получится, так как они касаются именно начисления амортизации, а не отнесения объекта к амортизируемому имуществу. Да и в предпринимательской деятельности этот объект перестанет использоваться с даты передачи.

Выходит, что упрощенец утратит право на учет расходов с того месяца, когда был подписан акт приемки-передачи основных средств. А значит, в соответствующем отчетном (налоговом) периоде (квартале) налогоплательщик уже не сможет уменьшить налоговую базу на стоимость этих расходов.

Ведь при УСН расходы на основные средства учитываются не помесячно, а ежеквартально на последнее число отчетного (налогового) периода (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Поскольку срок учета расходов на основные средства, купленные в период УСН, ограничен одним годом с момента ввода в эксплуатацию (подп. 1 и абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ), то упрощенцам надо очень внимательно подходить к передаче в ссуду новых объектов. Иначе вполне можно вообще потерять право на учет соответствующих расходов.

Аналогичную осторожность нужно проявлять и при передаче в ссуду основных средств, купленных до перехода на УСН. Ведь независимо от срока полезного использования таких объектов для них в п. 3 ст. 346.

16 НК РФ приведен конкретный алгоритм учета расходов с разбивкой по годам.

Соответственно, если в какой-то из них имущество будет передано в безвозмездное пользование, учесть расходы целиком уже не получится.

К примеру, если купленное до перехода на «упрощенку» основное средство со сроком полезного использования от 3 до 15 лет на второй год после перехода на УСН передать в безвозмездное пользование, то упрощенец потеряет право учесть 30% стоимости этого объекта (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Схожие последствия будут и при передаче в ссуду основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет, так как для них НК РФ требует учета равными долями в течение первых 10 лет.

И если отдать такой объект в ссуду на год и более, то приходящиеся на эти годы доли расходов учтены не будут — иначе нарушится принцип равенства долей.

Не получится «обмануть» НК РФ и в том случае, если основные средства передать в ссуду на срок менее года. Связано это с тем, что п. 3 ст. 346.

16 НК РФ содержит общее требование о том, что в течение налогового периода расходы на основные средства принимаются за отчетные периоды равными долями. А значит, «перекинуть» часть расходов (в пределах, установленных подп. 3 п. 3 ст. 346.

16 НК РФ) с того отчетного периода, в котором объекты были в ссуде, на другие, когда имущество уже вернулось к налогоплательщику, не получится, так как опять же нарушится принцип равенства долей.

Помимо вышеуказанного обстоятельства, ссудодателям, применяющим УСН, нужно также учитывать положения последнего абзаца п. 3 ст. 346.16 НК РФ.

Эта норма устанавливает обязанность налогоплательщика пересчитать расходы на приобретение основных средств с учетом требований главы 25 НК РФ, если объекты, расходы на приобретение которых были учтены при УСН, в течение трех лет (10 лет по основным средствам со сроком полезного использования более 15 лет) реализуются или передаются третьим лицам.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/385707/

Безвозмездное пользование жилым помещением: оформление договора, условия | Правоведус

Сдача в наем квартиры лицом, у которого она находится в безвозмездном пользовании

Согласно юридической классификации договор безвозмездного пользования квартирой является договором ссуды, в котором в качестве ссудодателя выступает собственник жилого помещения, а в роли ссудополучателя – пользователь этого помещения.

Порядок и условия безвозмездного пользования жилым помещением регулируется нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. В соответствии со ст. 288 ГК РФ в права собственника жилого помещения входит возможность его сдачи только для проживания третьими лицами и на основании письменного договора.

Глава 36 гражданского законодательства РФ регулирует порядок безвозмездного пользования имуществом, в частности, объектами жилой недвижимости.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением имеет значительное сходство с договором аренды квартиры, согласно которому ссудодатель передает свое имущество во временное пользование ссудополучателю (арендатору), последний обязуется вернуть вверенное ему имущество в том же состоянии с учетом естественного износа. Кроме того, договор безвозмездного пользования жильем регулируется основными нормами и правилами арендных отношений:

  • ст. 607 ГК РФ устанавливает объекты аренды;
  • п. 1-2 ст. 610 ГК РФ – определяет сроки договора;
  • п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ – устанавливает порядок пользования имуществом;
  • п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ – определяет судьбу улучшений арендованного имущества, произведенных нанимателем;
  • п. 2 ст. 621 ГК РФ – определяет порядок дальнейшего пользования жильем по окончании срока действия договора.

При отсутствии возражений со стороны собственника договор может быть пролонгирован на неопределенный срок.

Правом передачи в безвозмездное пользование квартиры обладает собственник, а также уполномоченные на то лица при наличии нотариальной доверенности, договора или иного документа. Правом безвозмездного пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника квартиры, временные жильцы, в отдельных случаях бывшие члены семьи собственника.

Юридическое лицо не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование учредителям организации, другим участникам, руководителю, а также членам ее органов управления.

Ссудодатель (собственник) предоставляет жилое помещение ссудополучателю в состоянии, обусловленном договором безвозмездного пользования (ст. 691 ГК РФ), данный объект недвижимости может быть использован только для проживания (ст. 288 ГК РФ).

Квартира (дом, дача) передается ссудополучателю со всеми документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг, целевых и иных сборов, предусмотренных договором.

В момент заключения договора безвозмездного пользования квартирой или иным жилым помещением ссудодатель обязан проинформировать ссудополучателя обо всех правах, которыми обладают третьи лица на данное имущество, в том числе, право ограниченного пользования (залог, сервитут и иное).

В случае нарушения данного условия ссудополучатель имеет право выставить требование к ссудодателю о расторжении договора и компенсации понесенного ущерба.

Передача объекта жилой недвижимости по договору безвозмездного пользования не является основанием для прекращения прав третьих лиц на данное имущество.

Ответственность собственника помещения при передаче квартиры в безвозмездное пользование

В соответствии со ст. 693 Гражданского кодекса РФ ссудодатель несет ответственность за не предоставление сведений о наличии недостатков имущества, передаваемого ссудополучателю по договору безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель вправе потребовать от собственника:

  • безвозмездного устранения недостатков;
  • возмещения расходов, которые ссудополучатель понес при устранении этих недостатков;
  • досрочного расторжения договора безвозмездного пользования с возмещением фактически понесенного ущерба.

Собственник квартиры (ссудодатель) не отвечает за недостатки, которые имели место быть и о которых ссудополучатель был проинформирован при заключении договора. Если ссудополучатель готов устранить недостатки жилого помещения своими силами за счет средств собственника, в случае его согласия, ссудополучатель должен быть официально уведомлен о данной возможности (п. 3 ст.

693 ГК РФ). В случае, если возникшие неисправности в жилом помещении являются неустранимыми, то есть являются следствием неравномерной усадки фундамента, образования трещин и деформаций в несущих конструкциях и другие существенные недостатки, угрожающие жизни и здоровью жильцов, ссудополучатель вправе расторгнуть договор безвозмездного пользования в одностороннем порядке.

Ответственность ссудополучателя по содержанию жилого помещения после принятия его в безвозмездное пользование

После передачи жилого помещения по договору безвозмездного пользования ссудополучатель приобретает ряд обязанностей, в числе которых поддержание квартиры (дачи, дома) в надлежащем состоянии, нести все расходы по содержанию, включая оплату капитального и текущего ремонта, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). Кроме того, ссудополучатель несет риск случайного повреждения имущества, полученного после передачи по договору безвозмездного пользования (ст. 696 ГК РФ) в случаях:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

  • если недостатки жилого помещения возникли вследствие использования его ссудополучателем не в соответствии с договором и назначением;
  • если жилое помещение было передано ссудополучателем в пользование третьим лицам без согласия на то собственника;
  • если возникновения неисправностей можно было избежать, использовав для предотвращения какое-либо собственное имущество.

Вред, причиненный третьему лицу вследствие пользования жилым имуществом, предполагает несение ответственности собственником этого помещения. При этом, согласно ст. 697 ГК РФ собственник помещения может быть освобожден от ответственности, если он сможет доказать факт причинения вреда имуществу по грубой неосторожности ссудополучателя.

Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования жилым помещением

В соответствии со ст. 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть расторгнут в одностороннем порядке, если ссудополучатель:

  • использует переданное ему жилое помещение не по назначению;
  • не исполняет своих обязанностей по содержанию имущества и поддержанию его в исправном состоянии;
  • осуществляет действия, существенно ухудшающие состояние помещения;
  • выполнил передачу квартиры (дачи, дома) третьим лицам без согласия на то собственника.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 698 ГК РФ основаниями для требований со стороны ссудополучателя досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в одностороннем порядке могут являться:

  • обнаружение недостатков, о которых он не был проинформирован собственником жилья, и которые делают нормальное пользование имуществом невозможным или обременительным;
  • возникновение обстоятельств, за которые ссудополучатель не несет ответственности, но данные обстоятельства делают имущество непригодным для проживания;
  • обнаружение прав третьих лиц, о чем ссудополучатель не был проинформирован при заключении договора.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ обе стороны соглашения имеют право отказаться от договора безвозмездного пользования, который был заключен без указания срока действия. При этом одна сторона должна известить другую сторону о прекращении действия договора не позднее, чем за 1 месяц.

В случаях, когда при досрочном расторжении договора безвозмездного пользования по требованиям одной из сторон другой участник соглашения имеет возражения, решение данного вопроса производится в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).

Кроме вышеназванных причин для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, существенным основанием для прекращения договора является смерть ссудополучателя (ст. 701 ГК РФ), в данном случае закон исключает переход права пользования к наследникам или правопреемникам.

В случае смерти ссудодателя (собственника помещения) его права и обязанности передаются наследнику вместе с правами и обязанностями, определенными договором безвозмездного пользования, а имущество в свою очередь, как предмет договора, остается обремененным правами и обязанностями ссудополучателя.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением образец

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/bezvozmezdnoe-polzovanie-zhilyim-pomeshheniem/

Безвозмездная аренда жилого помещения у физического лица

Сдача в наем квартиры лицом, у которого она находится в безвозмездном пользовании

Оформленный договор безвозмездной аренды жилого помещения, используется, когда хозяин разрешает жильцам проживать в квартире без оплаты. Несмотря на безвозмездный характер отношения нужно оформить письменно, чтобы избежать возможных рисков. Сегодня разберем, как это правильно сделать.

Какой закон регулирует

Данная конструкция регулируется главой 36 ГК РФ, а если какие-то нормы отсутствуют, то дополнительно применяются правила, отраженные в главе об аренде – гл. 34 ГК. Глава 8 ЖК РФ посвящена правам нанимателя по соглашению соцнайма, которые применяются, если в пользование (поднаем) передается муниципальная квартира.

Следует сразу подчеркнуть юридическую ошибочность популярного определения «договор безвозмездной аренды жилого помещения». В данном случае речь идет о предоставлении объекта недвижимости в пользование. Подразумевается полное отсутствие оплаты за получение соответствующих прав. Точнее будет – «договор безвозмездного пользования».

Следующим отличием от стандартного арендного соглашения являются названия сторон соглашения. Здесь применяют термины:

  • «ссудодатель» – владелец жилья;
  • «ссудополучатель» – человек, получивший права пользования квартирой.

Важно! Кроме владельца жилья договор безвозмездной аренды вправе заключить наниматель социального жилья либо члены его семьи. Соответствующее поручение может выполнить третье лицо, получившее доверенность

Зачем оформлять письменно, если живут бесплатно

Основная задача контракта – закрепить официально договоренности по проживанию в квартире, обосновать право временного пользования тех людей, которые не являются собственниками жилья, возложить определенные обязанности на бумаге.

Основой договора безвозмездной аренды является типовое соглашение о передаче квартиры во временное пользование. Стандартными являются обязанности ссудополучателя оплачивать в полном размере потребленную электроэнергию, иные коммунальные услуги, стационарное подключение телефонной линии.

Также оговаривают в тексте договора безвозмездной аренды жилого помещения, пользуясь типовым образцом:

  • запрет на проживание посторонних лиц;
  • разрешение занимать только часть общей площади, пользоваться определенным оборудованием;
  • ответственность при затоплении, в иных аварийных ситуациях;
  • срок действия договора безвозмездной аренды.

Ссудополучатель при наличии такого письменного подтверждения получает правовые основания для временно регистрации по данном адресу. Его не выселят до завершения установленного срока действия.

Подписанный акт приема-передачи нужен двум сторонам. Этот документ фиксирует действительное техническое (эстетическое) состояние объекта недвижимости на определенную дату. Он предотвращает необоснованные претензии, помогает получить достаточную компенсацию убытков при рассмотрении спора в судебных инстанциях.

Риски хозяина квартиры

Риски могут быть следующие:

  • Несвоевременная оплата коммунальных услуг.
  • Разрушение имущества.
  • Если требования соглашения выполняется – выселить граждан трудно.
  • Если передача квартиры по договору безвозмездного пользования скрывает обычную аренду, то ссудодатель рискует получить доначисление налога от ФНС. Но доказать этот момент очень трудно.

В целом риски тем выше, чем меньше доверия между сторонами договора.

Заключение договора

Безвозмездный договор аренды квартиры между физическими лицами не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса. Законодательно не запрещено даже устное соглашение. Однако письменная форма лучше для предотвращения конфликтов и решения спорных вопросов.

Что прописать

Ниже приведены пункты, которые рекомендуется указать в договоре при безвозмездной аренде жилого помещения у физического лица:

  • При отсутствии даты завершения соглашения договор признается бессрочным.
  • Сделанные ссудополучателем улучшения никак не компенсируют без согласования соответствующих действий с владельцем.
  • Целевое назначение – для проживания.
  • При отсутствии возражений договорные отношения продлеваются автоматически на неопределенное время по завершении оговоренного срока.
  • Описывают обязательное состояние объекта при обратной передаче.
  • В отдельных пунктах перечисляют права и обязанности сторон, штрафные санкции.

Образец договора

Дополнительные требования и условия можно разместить в основном тексте, либо оформить приложениями. Образец стандартного договора безвозмездной аренды поможет по примеру жилья добавить собственные коррекции. В частности, допустимы особые условия для досрочного расторжения и выполнения проверок.

Скачать договор аренды квартиры для безвозмездного пользования можно по этой ссылке

Регистрация

Если квартира оформлена в социальном найме, надо передать уведомление о новом жильце в местную администрацию. Получать специальное разрешение на подобные действия не нужно. Однако возможны проблемы, если нарушаются установленные для данного региона нормы по площади на одного человека. Разумеется, необходимо оформление временной прописки в специализированном подразделении МВД.

Регистрация по стандартной схеме, как обычного договора аренды, не нужна. Срок действия письменного соглашения в данном случае не имеет значения.

Расторжение

Досрочное прекращение действия договора безвозмездной аренды жилого помещения предусмотрено для обеих сторон нормами статей 698 и 699 ГК РФ. Ссудодатель вправе воспользоваться этим в следующих случаях:

  • нецелевое использование жилого объекта (для производственной, коммерческой или иной деятельности);
  • значительное ухудшение параметров квартиры при сравнении с исходным состоянием по акту приема-передачи;
  • передача имущества в пользование посторонним лицам;
  • не выполнение обязательств по своевременной оплате коммунальных услуг.

Основания для расторжения договора безвозмездной аренды жилого помещения ссудополучателем:

  • выявлены существенные недостатки, скрытые на момент подписания соглашения и акта;
  • непригодность квартиры для проживания в результате форс-мажорных обстоятельств;
  • предъявление законных прав третьими лицами на распоряжение данным объектом недвижимости.

К сведению! Стандартным является уведомление не менее другой стороны чем за месяц до расторжения договора. Однако законом не запрещено указать в тексте другой временной интервал.

Скачать бланк уведомления о расторжении договора можно здесь.

Налоговый вопрос

При безвозмездной аренде жилого помещения отсутствует база для применения стандартной схемы налогообложения по ставке 13%. Однако некоторые юристы рекомендуют обратить внимание на статью 250 НК РФ.

В пункте 8 есть ссылка на внереализационные доходы, полученные в результате получения имущественных прав на безвозмездной основе. Имеются тематические пояснения о применении НДС в письме Министерства финансов РФ № 03-07-11-204 от 29 июля 2011 г.

Эти требования относятся к нанимателю. При доказательстве соответствующих фактов ему придется заплатить налог.

Читать еще:  Запрос пенсионного фонда о подтверждении трудового стажа

Следует помнить о том, что соседи или ссудополучатель могут сообщить в ФНС о действительности арендных отношений. В этом случае кроме оплаты налогов не исключены дополнительные штрафные санкции.

Подходящий вариант оформления выбирают с учетом реальных условий. Представленным безвозмездным механизмом пользуются, чтобы обеспечить законность проживания, упростить трудоустройство и решение других бытовых задач. Коммерческие отношения с чужими людьми лучше регулировать стандартным контрактом. «Белая» оплата подоходного налога исключает претензии со стороны проверяющих органов.

Дополнительные сведения представлены в тематическом разделе.

Источник: https://sunapse.ru/bezvozmezdnaja-arenda-zhilogo-pomeshhenija-u/

Договор безвозмездного пользования жилым помещением: бесплатная аренда?

Сдача в наем квартиры лицом, у которого она находится в безвозмездном пользовании

13.02.2013

Договора безвозмездного пользования квартирой, домом, комнатой, составленные юристами Правильной Аренды
Разработка индивидуального договора безвозмездного пользования, соcтавленного с учетом всех Ваших пожеланий

Данный вид договора часто ошибочно называют “договор безвозмездного найма” или “договор безвозмездной аренды”, понимая под этим что-то вроде бесплатной аренды жилого помещения.

Правильное название данной формы договора – договор безвозмездного пользования. Как следует из названия, предоставляя свою квартиру в безвозмездное пользование, официально вы не получаете за это никакой оплаты.

Отношения, возникающие между сторонами по такому договору, урегулированы гл. 36 ГК РФ. Сами же стороны называются ссудодатель (тот, кто “сдает” квартиру) и ссудополучатель (тот, кто “снимает”) (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Заметим, что “бесплатность” касается только самого проживания в квартире.

В договор безвозмездного пользования могут быть включены обязательства ссудополучателя оплачивать коммунальные платежи и нести иные расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии.

Из-за этих условий договор безвозмездного пользования не может быть переквалифицирован в договор аренды или найма.

Случаи применения договора безвозмездного пользования

На практике такой договор может быть использован для проживания в квартире родственников или знакомых. То есть в случаях, когда плата за проживание не взимается, но есть необходимость документально оформить отношения, например, для регистрации проживающих. Также заключение такого договора снимает вопросы о том, что квартира нелегально сдается в аренду.

Мы крайне не рекомендуем использовать договор безвозмездного пользования, когда в действительности имеет место аренда или наем, то есть наймодатель получает оплату за предоставляемую квартиру. Это несет существенные риски для самого наймодателя. По “договору аренды квартиры бесплатно“законных оснований требовать оплаты за предоставление помещения у него нет!

Договор “аренды квартиры бесплатно”

Можно сказать, во всем, что не касается оплаты, договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные нормы договора аренды:

  1. Срок договора. Договор заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2. ст. 610 ГК РФ).
  2. Пользование имуществом. Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если ссудополучатель использует имущество не по назначению, ссудодатель в праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).
  3. Преимущественное право ссудополучателя при заключении договора на новый срок. Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
  4. Улучшение безвозмездно предоставленной квартиры. Если иное не предусмотрено договором, то все отделимые улучшения квартиры, произведенные ссудополучателем, являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если же ссудополучатель произвел неотделимые улучшения без согласования с ссудодателем, то стоимость этих улучшений ему возмещена не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Другие права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жильем

Как уже было сказано выше, по содержанию статьи гл. 36 ГК РФ похожи на статьи, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ (Аренда).

Как и по договору аренды, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора. (п. 1 ст. 691 ГК РФ). В случае же непредоставления квартиры ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба (ст. 691 ГК РФ).

Также ссудодатель несет ответственность за недостатки квартиры, которые не были оговорены при заключении договора (п. 1 ст. 693 ГК РФ).

Поэтому составление акта приема – передачи квартиры будет не лишним и при заключении договора безвозмездного пользования. В этом документе стоит описать и состояния самой квартиры, и все имущество, находящееся в ней.

За оговоренные недостатки имущества ссудодатель ответственности не несет (п. 3. ст. 693 ГК РФ).

Обязанностью ссудополучателя является поддержание квартиры в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта и оплата всех расходов по эксплуатации квартиры. Заметим, что в договоре может быть прописан и иной порядок распределения расходов по содержанию квартиры (ст. 695 ГК РФ).

Досрочное расторжение и отказ от договора безвозмездного пользования

Случаи, в которых стороны могут потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

  • пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества;
  • не выполняет своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии;
  • существенно ухудшает состояние имущество;
  • передал имущество третьему лицу без согласия ссудодателя.

Для ссудополучателя же предусмотрены следующие случаи, когда он может потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 699 ГК РФ):

  • при обнаружении недостатков имущества, препятствующих нормальному использованию имущества (при условии, что ссудополучатель не знал об этих недостатках в момент заключения договора);
  • если имущество окажется в непригодном для использования состоянии;
  • если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о наличии прав третьих лиц на квартиру;
  • при неисполнении ссудодателем обязанности предоставить имущество.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ вправе отказаться от договора (заключенного без указания срока), известив об этом другую сторону за месяц. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок извещения. Для договора, заключенного с указанием срока, такое право отказа есть только у ссудополучателя.

Резюме

Как видно, договор безвозмездного пользования жилым помещением в чем-то похож на договор аренды, но не подразумевает оплату за предоставление этого самого помещения.

Но в отличие от договора аренды, регистрировать договор безвозмездного пользования нет необходимости, вне зависимости от срока, на который он заключен. Заверение договора у нотариуса также не требуется – достаточно простой письменной формы.

Важно: единственный правомерный способ использования такого договора – предоставление квартиры без взимания оплаты.

Использование же этого договора для сокрытия своих доходов и уклонения от налогов несет весьма значительные риски для обеих сторон – “наймодатель” может остаться без оплаты, а “наниматель” лишается значительной части своих прав, гарантированных ему по договору найма в соответствии гл. 35 ГК РФ.

Тем более что с 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Нужна помощь?

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-bezvozmezdnogo-pol-zovaniya-zhily-m-pomeshheniem/

Ветка права
Добавить комментарий