Стоит ли заключать договор лизинга на квартиру?

Квартира в лизинг для юридического лица

Стоит ли заключать договор лизинга на квартиру?

Покупка квартиры – событие, которое случается не только у молодых семей, обеспеченных холостяков или папочкиных дочек, переехавших к месту учебы, но пребывающих в шоке от одной только мысли об общежитии. Фирмы и организации с разным уровнем экономической эффективности тоже приобретают в собственность жилые помещения.

Эта мера оправдана, в случаях, когда квартира покупается для ценного сотрудника на период его работы. Или квартира находится в другом городе, куда сотрудники предприятия часто направляются в командировки для решения служебных вопросов.

Чтобы не терять время на поиск жилья и не нести все риски, связанные с арендой, предприятие приобретает квартиру, которая в дальнейшем зачисляется на баланс.

Технически, приобрести квартиру в собственность юридическое лицо может несколькими способами: купить, взять в ипотеку и заключить договор финансовой аренды (так называемого лизинга). В реальности все немного сложнее. Не каждая организация владеет нужной суммой для прямой покупки жилой недвижимости.

Вариант с ипотекой тоже спорный – банки придирчиво изучают доходы фирмы, ее репутацию, требуют внушительный первый взнос и залоговое обеспечение кредита. И даже если фирма предоставит всю запрошенную информацию, нет гарантии, что заявка на ипотеку будет одобрена. Поэтому для юридических лиц хорошим выходом из ситуации стала возможность заключить договор лизинга квартиры.

Этот способ покупки имеет преимущества как для акул бизнеса, так и для организаций, делающих первые шаги.

Другими словами это соглашение называется договором финансовой аренды. Взаимоотношения, возникающие после его заключения, регулируются Федеральным законом №164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде».

Само понятие частной собственности в нашей стране существует не так давно, поэтому многие действия с недвижимостью до сих пор недостаточно проработаны с точки зрения действующих правовых норм. Вопросы лизинга не исключение из правил, а скорее подтверждение несовершенства законодательства.

Закон, регулирующий эту сферу деятельности, принят не так давно. А поскольку желающих реализовать эту форму договорных отношений было немного, рационализировать лизинговую сферу не было необходимости.

Договор лизинга подразумевает аренду недвижимого имущества с одновременным выкупом по истечении срока действия договора. Другими словами, если у вашей фирмы нет сразу всей суммы для приобретения квартиры, лизингодатель может купить ее для вас.

За это организация ежемесячно выплачивает лизингодателю стоимость аренды помещения, часть стоимости квартиры и так называемый процент удорожания – сумма, которая составляет вознаграждение собственнику за труды и финансовую поддержку.

По истечению действия договора в соответствии с его условиями, оформляется переход права собственности на квартиру от лизингодателя к лизингополучателю.

Не всегда в договоре указывается обязательное переоформление собственности на лизингополучателя. Иногда организации не ставят своей целью непременно получить в собственность данный объект недвижимости, их вполне устраивает владение и использование до конца оговоренного срока.

Лизинговый договор базируется на трех обязательных условиях:

  • платность услуги. За использование денежных средств и имущества третьих лиц лизингополучатель платит вознаграждение – процент удорожания.
  • возвратность услуги. Все затраченные средства необходимо возместить лизингодателю.
  • срочность услуги. Договор имеет обязательные сроки начала и окончания действия.

Что должен включать в себя договор лизинга

Закон №164-ФЗ регламентирует при составлении договора указывать пункты, которые могут присутствовать в соглашении. И при этом одновременно допускает, что при желании стороны их могут опустить.

Таким образом, действие договора лизинга, как и большинства договоров, попадает в сферу гражданско-правовых отношений, регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации.

Но в целом подобные договоры унифицированы и имеют примерно одинаковую основу, включающую в себя:

  • подробное описание объекта лизинга. Если по описанию квартиры невозможно установить имущество, то договор считается недействительным;
  • срок действия договора (обычно он устанавливается в пределах от 3 до 10 лет);
  • размер авансового взноса лизингополучателя (может варьироваться от 0 до 30 процентов в зависимости от стоимости имущества и срока, на который заключен договор);
  • график погашения платежей. Преимущество лизинговых сделок заключается в том, что сумма, прописанная в договоре, не изменяется в течение всего срока его действия.
  • способ выплаты:
  1. аннуитетные платежи (равные на весь период действия договора);
  2. уменьшающиеся со временем (основная масса платежей приходится на начало периода и сокращается к концу)
  3. по индивидуально разработанному графику (возможно, прибыль у предпринимателя сезонная, тогда платежи формируются с учетом динамики заработка организации)
  4. грейс-платеж (платеж с льготным периодом, или с периодом неоплаты)
  • условия внесения изменений в конструктивные особенности объекта. Договором должны быть установлены правила – кто финансирует эти изменения. В случае, если это лизингополучатель, необходимо указать, как затраченные средства будут компенсированы при досрочном расторжении договора;
  • размер арендной платы (она неизменная в течение всего периода действия договора);
  • размер вознаграждения лизингодателя (процент удорожания). Обычно эта величина зависит от следующих условий:
  1. желания лизингодателя
  2. сумма авансового платежа лизингополучателя
  3. выбранного графика погашения стоимости объекта
  4. срока действия договора
  5. стоимости объекта

Процент удорожания по сделкам лизинга в российских компаниях начинается от пяти и выше. Практически во всех случаях эта величина рассчитывается под каждого клиента.

  • условия досрочного расторжения договора и ответственность за его несоблюдение;
  • в некоторых случаях, чтобы избежать лишней бюрократической волокиты, в договор лизинга включаются данные о страховании объекта. Тогда договор становится трехсторонним, а третьей стороной по договору является страховая компания.

Какие фирмы используют лизинг?

Несмотря на то, что в прежние времена финансовая аренда не была столь популярна среди предприятий и организаций, в последнее десятилетие спрос на лизинговые сделки вырос. Это удобный инструмент получения недвижимости в собственность для широкого круга организаций:

  • Молодые организации, не имеющие значительных средств для самостоятельной покупки жилья, а также активов для залога по кредиту;
  • Организации, в том числе и крупные, все свободные средства которых участвуют в производственном обороте, а вывод средств из хозяйственной деятельности которых может повлечь за собой убытки;
  • Организации, желающие снять себя налоговое и прочее бремя как с собственника недвижимости, и высвободить значительную сумму для развития. В таких случаях жилое помещение компании продается лизингодателю, а потом уже берется в возвратную аренду, как лизингополучателем. Право пользования имуществом остается у компании, но при этом все расходы будет нести собственник имущества. Кроме того, выплаты по лизингу сокращают налогооблагаемую базу предприятий;

Требования к объекту лизинга

Организация, которая планирует купить квартиру в лизинг, должна быть готовой к тому, что не каждая квартира может стать объектом договора финансовой аренды. Обычно у лизинговых компаний выработана система оценки годности квартиры для подобных сделок.

Критерии у большинства организаций схожие:

  • Квартира, выбранная как объект договора, должна быть свободна от любых обременений. Это понятие включает в себя ипотеку, арест, ренту, запрет на совершение сделок, притязания третьих лиц и прочие действия.
  • Не должно быть долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт, задолженности по налогам и сборам и прочим обязательным платежам.
  • Техническая документация на квартиру должна быть в порядке – наличие всех правоустанавливающих документов и технического паспорта квартиры.
  • Квартира должна полностью соответствовать техническим характеристикам, заявленным органами технической инвентаризации или Росреестром.
  • Квартира должна быть без «темного прошлого» в виде судебных тяжб, споров и других разбирательств.

Требования к организациям-лизингополучателям

Несмотря на то, что договор лизинга заключить в целом проще, чем взять кредит в банке, у лизинговых фирм есть свои требования к организациям – потенциальным клиентам. И компания, которая собирается быть лизингополучателем, должна отвечать установленным требованиям:

  • Срок работы компании на рынке не должен быть менее года (в некоторых случаях – менее трех лет);
  • Подтвержденный доход компании (cash-flow, или денежный поток) должен иметь положительную динамику и тенденцию к росту;
  • У организации не должно быть долгов и убытков в текущей финансово-экономической деятельности, а также задолженности по оплате налоговых и прочих обязательных платежей.
  • Деятельность организации должна соответствовать учредительным документам.

Как и любой способ оптимального использования капитала организации, договор лизинга имеет свои положительные и отрицательные стороны. Всестороннее изучение вопроса позволит принять решение – стоит ли заключать подобные сделки, и насколько польза от них перевешивает возможные недостатки.

Положительные аспекты заключения договора финансовой аренды

  • Разумные требования лизинговых компаний к уровню дохода предприятия. К примеру, для одобрения кредита прибыль должна быть значительно выше средней;
  • Нет необходимости в поручителях при заключении сделки;
  • Для обеспечения сделки не предоставляется залоговое имущество;
  • Индивидуальный подход к составлению договора. Типовых договоров в этой сфере не существует – срок, размер выплат, процент за использование денежных средств – все параметры подбираются для каждого отдельного клиента;
  • Бремя содержания лизингового имущества несет собственник. А это значит, что лизингополучателю не придется дополнительно оплачивать капитальный ремонт, налоги и прочие обязательные выплаты;
  • Стартовые затраты (авансовый платеж) минимальные или отсутствуют вообще;
  • Обычно договор вступает в силу после реальной передачи имущества от лизингодателя к лизингополучателю. Кредитные же договоры начинают действовать с момента подписания.
  • Сокращение налогооблагаемой базы организации, поскольку выплаты по договору лизинга считаются прямыми расходами. А в соответствии с действующими нормами, эти платежи снижают размер прибыли. В отдельных ситуациях практикуют возврат НДС.

Негативные моменты покупки жилой недвижимости в лизинг

  • Закон не в полной мере регулирует интересы сторон по договору лизинга. Существующие нормы скорее обеспечивают защиту прав лизингодателя, чем лизингополучателя.
  • Окончательная стоимость объекта недвижимости в конечном итоге обходится процентов на 30-40 дороже, чем если бы она приобретена в ипотеку. Но это расплата за упрощенный подход к проверке платежеспособности организации.
  • При заключении договора лизинга квартира обязательно должна быть застрахована на весь период действия договора. Такой вид страховки обходится организации дорого.
  • Лизинговые компании, как правило, сотрудничают с определенными страховыми компаниями. Поэтому выбрать на страховом рынке компанию с подходящими параметрами вряд ли получится.
  • Квартира находится в собственности лизингодателя до момента поступления самого последнего платежа от лизингополучателя. Собственник на законном основании может заложить это имущество или совершить с ним иные, вполне законные действия. В конечном счете, такие действия могут ущемить права арендатора.
  • В случае расторжения договора квартира остается в собственности лизинговой компании. При этом вопрос возмещения арендатору затраченных средств на законодательном уровне не проработан.
  • На рынке лизинг-компаний сложно определить, какая из них более надежная;
  • При банкротстве лизингодателя его собственность (в том числе лизинговую квартиру) изымают;
  • Процедура регистрации договора в Росреестре обязательна для вступления договора в законную силу.

Несмотря на то, что лизинговые сделки – не самый распространенный вид взаимодействия юридических лиц на российском рынке, свою нишу это вид сотрудничества надежно удерживает. При этом число желающих получить недвижимость в лизинг постепенно растет.

Это говорит о том, что постепенно организации осознают все преимущества финансовой аренды по договору, а недостатки, которые препятствовали увеличению спроса на услугу, постепенно отходят на второй план. При такой динамике весьма вероятно, что лизинговое законодательство будет уточнено и оптимизировано для современных реалий.

Следовательно, получить квартиру в лизинг станет еще проще и безопаснее.

Источник: https://novostroev.ru/other/kvartira-v-lizing-dlya-yuridicheskogo-litsa/

Жилье в лизинг: что нужно знать, прежде чем покупать

Стоит ли заключать договор лизинга на квартиру?

Сегодня граждане Беларуси могут приобрести жилье в лизинг. Но у людей остается масса вопросов на этот счет.

Не все еще понимают, как это работает, в чем отличие лизинга от кредита, на что следует обратить внимание при заключении договора лизинга жилого помещения и т.д.

В очередном материале проекта «Финансовая грамотность» разобраться с этими вопросами поможет главный специалист управления методологии небанковских операций Главного управления регулирования некредитных финансовых организаций Национального банка Юлия ГЕРАСИМЧИК.

Юлия Владимировна, приобрести квартиру в кредит и в лизинг – в чем разница?

– В первом случае гражданин обращается в банк с заявлением на выдачу кредита и указывает в нем нужную ему сумму. Далее банк анализирует платежеспособность потенциального клиента. Он также потребует обеспечение по кредиту.

Чаще всего в качестве обеспечения выступает приобретенная квартира. Когда решение о выдаче кредита принято, заключается кредитный договор, за счет средств которого и оплачивается выбранное кредитополучателем жилье.

Главное, что в результате гражданин  становится собственником квартиры.

Во втором случае заключается договор финансовой аренды (лизинга) с лизинговой организацией. Предметом его становится квартира. Причем гражданин может как сам выбрать ее, так и предоставить это право лизинговой организации по определенным требованиям.

Лизингодатель, то есть лизинговая организация, заключает с продавцом квартиры договор купли-продажи и становится ее собственником. Далее жилье передается физическому лицу – лизингополучателю во временное владение и пользование. Срок их оговаривается договором лизинга.

Однако человек имеет право выкупить квартиру, в том числе досрочно (по истечении 1 года). Стоимость предмета лизинга определяется по согласованию между сторонами и может отличаться от стоимости квартиры.

В итоговую цену могут включаться расходы лизингодателя по страхованию имущества, доведению его до состояния, пригодного для использования (например, ремонт квартиры, сигнализация, кондиционирование и т.д.

) и другие.

Только после исполнения всех обязательств и подписания акта о передаче прав собственности гражданин становится собственником квартиры.

Какие организации могут быть лизингодателями?

– Только те, которые Нацбанк включил в реестр лизинговых организаций. При этом к ним предъявляются жесткие требования. Например, уставный фонд должен быть сформирован в размере не менее 250 тыс. рублей, а объем собственного капитала на каждое 1-е число месяца, следующего за истекшим кварталом, должен составлять не менее 2,5 млн рублей.

При этом такие организации должны обеспечить безубыточную деятельность за последний календарный год. Их руководители, кроме прочего, не могут иметь непогашенную или неснятую судимость за преступления против собственности и порядка ведения экономической деятельности.

К тому же эти организации обязаны создать фонд для покрытия возможных убытков по договорам лизинга жилья.

Любую ли недвижимость человек может приобрести в лизинг?

– Это могут быть объекты частного жилищного фонда – квартиры в многоквартирном или блокированном доме, одноквартирный жилой дом.

При этом к предмету лизинга могут относиться и иные недвижимые вещи (например, машино-место, забор, гараж, сарай и т.д.), связанные с квартирой или одноквартирным жилым домом.

Приобрести в лизинг квартиры и одноквартирные дома государственного жилфонда, часть квартиры (комнату), а также объекты незавершенного строительства нельзя.

Учесть важные моменты

На что следует обратить внимание при заключении договора?

– Договор лизинга – это соглашение сторон. Условия его заключения определяются самостоятельно сторонами. При этом следует обратить внимание на важные моменты, из-за отсутствия которых договор может быть признан ничтожным (недействительным).

Во-первых, нужно четко определить предмет лизинга (его наименование, количественные и иные характеристики), указать на сторону договора, сделавшую выбор жилья и продавца, стоимость, а также размер, способ и периодичность внесения лизинговых платежей.  Кроме того, необходимо отразить выкупную стоимость, если условие о выкупе предусмотрено договором; срок временного владения и пользования предметом лизинга; указать сторону, ведущую учет предмета лизинга на балансе в составе активов.

Во-вторых, обязательно следует определить существенные условия, относящиеся только к договору лизинга жилого помещения. Необходимо указать, какая из сторон должна заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, приобретение электроэнергии, потребляемой на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, а также вносить плату за все эти услуги.

Потребуется ли при этом справка о доходах и обязателен ли первоначальный взнос?

– Законодательство не определяет требование предоставлять справку о доходах и уплачивать первоначальный взнос. При этом установлен предельный размер аванса (40%), который лизингополучатель должен внести до начала срока лизинга.

По графику и согласно тарифам

Что включают в себя платежи по договору лизинга жилого помещения?

– Это плата лизингодателю, согласно графику, за приобретение, предоставление во временное владение и пользование предмета лизинга. То есть человек возмещает организации стоимость квартиры (частного дома), иные инвестиционные расходы, если они есть и оговорены, и вознаграждение (доход) лизингодателя.

По каким тарифам оплачиваются коммунальные платежи по жилью, приобретенному в лизинг?

– Так как лизингополучатели в нашем случае – физические лица, то размер платы определяется согласно тарифам, устанавливаемым для населения.

Может ли повыситься цена на квартиру, если вырастет рыночная стоимость аналогичных квартир?

– Факторы и обстоятельства, не влияющие на размер фактически понесенных лизингодателем затрат, связанных с заключением и исполнением договора, не приводят к увеличению размеров лизинговых платежей и (или) стоимости предмета лизинга. К таковым, например, относятся изменение средней цены квадратного метра, ставок арендной платы или рыночной стоимости квартир.

Ирина ЯНУШКЕВИЧ

Источник: https://1prof.by/news/ekonomika-i-biznes/zhile-v-lizing-chto-nuzhno-znat-prezhde/

Аренда с правом выкупа

Стоит ли заключать договор лизинга на квартиру?

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления

Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Главным инструментом приобретения жилья в России считается ипотека, доступность которой в этом году достигла исторического максимума.

Альтернативой ипотеке может быть лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа.

До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими лицами.

По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с учетом юридических лиц) — 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе доля сделок физлиц с недвижимостью составляет около 20%.

Издержки и преимущества

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления: заключить договор можно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС.

Подписав документ, покупатель может сразу переехать в квартиру, а по окончании срока действия договора — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа.

При этом договор о найме квартиры обычно длится до десяти лет, минимальный аванс — 10% от стоимости лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».

Самым существенным недостатком этого инструмента является его дороговизна.

«Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из крупнейших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит основатель и руководитель компании «Право и практика» Алексей Никитин.

— Для расчета мы взяли квартиру стоимостью 10 млн руб., аванс — 2 млн руб., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше почти на 60%».

В первую очередь лизинг жилой недвижимости интересен для бизнеса, он позволяет сократить налоги, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» в первую очередь рассматривает лизинг жилой недвижимости для предпринимательских целей.

Например, при покупке жилой недвижимости стоимостью 100 млн руб. со стандартной системой налогообложения компания сэкономит более 40 млн руб.

за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.

Лизинг недвижимости на сегодняшний день у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее востребован в сравнении с другими видами имущества и составляет всего около 1% от общего портфеля.

По мнению Маргариты Кривчиковой, основными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как финансового инструмента, отсутствие интересных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Основными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие процентные ставки, юридическая защищенность объекта, долгий срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования индивидуальных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет эксперт.

Одна из основных причин такого отличия — налогообложение. «Собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юридических лиц. Например, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз.

Причинами такого отличия Алексей Никитин называет высокий налог для физлиц (собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц).

Вторая причина, по его мнению, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не позволяет лизинговым компаниям секьюритизировать свои портфели и привлекать доступное финансирование для этого сегмента.

Ипотека и лизинг схожи лишь в одном: пока клиент не выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет генеральный директор ГК «Грин Финанс» Наталья Абдулаева. На период действия договора лизинга квартира в большинстве случаев оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, добавляет она.

«Опасность при использовании лизинговой схемы заключается в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней проживать, так и возможности выкупить», — указывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Аналог ломбарда

Пока жилье в лизинг берут в основном клиенты, которые по тем или иным причинам не могут оформить ипотечный кредит.

«В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно жесткие требования, за соблюдением которых пристально следит Центробанк, а лизингу еще только предстоит переход под госрегулирование.

Пока же лизинг недвижимости зачастую носит форму ломбардного кредитования», — рассказывает Алексей Никитин.

Сегодня на рынке существует целый ряд компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент продает свою квартиру с дисконтом к рыночной стоимости от 50% и берет ее же в лизинг.

Для финансирующей структуры этот вариант привлекателен тем, что «ломбард» является сразу собственником квартиры и нет необходимости отдельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов.

Попавших в просрочку заемщиков зачастую просто выселяют из квартиры, поменяв замки, поскольку большинство из них заранее выписаны из квартиры при заключении договора лизинга».

«Появилось достаточно много судебных споров по этому поводу, практика пока разнонаправленная, но есть уже решения Мосгорсуда, в которых такой договор лизинга признан притворной сделкой, прикрывающей собой фактические отношения ипотечного займа.

Думается, что с подобного рода «лизингом» скоро наведут порядок, так как ЦБ в ближайшее время начнет регулировать лизинговую отрасль (пока ЦБ контролирует не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит обязательные требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и многое другие», — говорит Алексей Никитин.

Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в России с тем, что на протяжении многих лет для решения жилищной проблемы активно пропагандируется и предлагается только ипотека.

Перспективы развития лизинга

За то время, что лизинг существует на российском рынке первичного жилья, этот формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не наблюдается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Пока человек не выкупит объект недвижимости, он является арендатором, а право собственности принадлежит лизинговой компании.

«В сегодняшних условиях абсолютное большинство покупателей, не имеющих возможности единовременно выплатить полную стоимость квартиры в новостройке, предпочитают использовать схему «договор долевого участия + ипотечный кредит». И даже вне зависимости от выбранной схемы оплаты ипотека является драйвером спроса на первичном рынке: 80% покупок совершается с привлечением кредита.

В ближайшей перспективе благодаря выгодным условиям кредитования ипотека как способ покупки жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

По его мнению, чтобы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, а также вести планомерную работу по ее популяризации.

В России может получить распространение оперативный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома.

Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для последующей сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Символ» и «Лайнер». По мнению экспертов, выход АИЖК на рынок аренды существенно изменит рынок в Москве.

«Логично, если следующим шагом станет долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости и как раз в сегменте апартаментов, так как там не так существенна разница в налогообложении.

Такой оперативный лизинг будет, возможно, дешевле помесячной аренды и интересен для людей, понимающих, что они, например, в ближайшие пять — десять лет не будут/не могут приобретать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.

В целом перспективы развития лизинга жилья в России зависят от грядущей реформы рынка лизинга и изменений в налогообложении. Возможно, этот вид финансирования превратится из экзотики в понятный и работающий инструмент, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ce4b8f9a794716d17d4608

«На первом этапе в лизинг будет предлагаться жилье эконом- и стандарт-класса в областных центрах»

Стоит ли заключать договор лизинга на квартиру?

Большинство украинских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Но не многие из них в состоянии решить эту проблему за счет собственных сбережений. И если раньше граждане нашей страны обращались в банки за ипотечными кредитами, то теперь эта услуга стала недоступной для большинства украинцев.

Процедура получения жилищного кредита существенно усложнилась, а процентные ставки выросли до небывалого уровня. Но вскоре будет доступна государственная программа лизинга жилья, очень популярного во всех развитых странах.

Кабинет министров Украины одобрил привлечение 500 миллионов долларов кредита от «Китайской национальной корпорации генеральных подрядов» (CCEC) для финансирования государственного инвестиционного проекта «Обеспечение жильем на условиях ипотечного кредитования или финансового лизинга».

Реализацией данного проекта занимается Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) при Кабинете министров Украины.

Что такое лизинг недвижимости, чем он отличается от ипотеки и как им смогут воспользоваться украинцы, «ФАКТАМ» рассказал заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения Дмитрий Могильницкий.

— Лизинг бывает двух видов — с правом выкупа и без него, — говорит Дмитрий Могильницкий.

— В нашем случае мы говорим о лизинге недвижимости, при котором в конце срока лизингового договора право собственности переходит к лизингополучателю, то есть к гражданину. Проще говоря, лизинг — это аренда с правом выкупа.

На протяжении всего срока договора клиент выплачивает частями стоимость предмета лизинга (в нашем случае это квартира) и процентную ставку лизингодателю.

Хочу отметить, что отличие лизинга от ипотеки кардинальное. В случае ипотеки человек берет в банке кредит на покупку недвижимости, приобретает квартиру, а затем эти деньги возвращает банку с процентами.

При этом права собственности на жилье изначально закреплены за клиентом, но кредитор устанавливает запрет на его отчуждение до момента полного погашения долга, включая проценты. А при лизинге лизингодатель (в нашем случае Государственное ипотечное учреждение) приобретает квартиру для клиента.

Но право собственности остается за лизингодателем до полного выполнения всех условий лизингового договора.

— Стоимость недвижимости, которую человек должен постепенно выплатить ГИУ, может меняться?

— Нет. Стоимость жилья зафиксирована в договоре лизинга и меняться не может. Стоит учесть, что стоимость зафиксирована в национальной валюте.

— Кто имеет право претендовать на участие в вашей программе лизинга недвижимости?

— Со временем принять участие в нашей программе сможет каждый гражданин Украины. Но на первом этапе правительством было принято решение заключать договоры лизинга недвижимости с представителями силовых ведомств, где самая большая очередь на получение жилья. Это Министерство обороны, Национальная гвардия, Министерство внутренних дел и Служба безопасности Украины.

— А как долго будет длиться этот первый период и когда в программе лизинга недвижимости смогут принять участие все желающие?

— Все зависит от источников финансирования, за счет которых будет реализовываться программа. На сегодняшний день у нас их несколько. Есть наши собственные средства, имеются привлеченные средства, полученные за счет продажи ценных бумаг ГИУ, а также источник финансирования в виде кредита иностранного инвестора.

Недавно был проведен конкурс на привлечение внешних заимствований в размере 500 миллионов долларов.

Его выиграла «Китайская национальная корпорация генеральных подрядов», которая представила на конкурс гарантийное письмо двух крупнейших мировых банков о готовности профинансировать проект при условии гарантирования возврата кредита государством.

В свою очередь ГИУ провела большую работу для того, чтобы получить государственную гарантию на возврат этих средств китайскому партнеру. Результатом стало принятие в конце 2017 года двух правительственных постановлений. Первое позволяло привлечь иностранный капитал, а во втором были утверждены условия предоставления государственной гарантии.

Но, к сожалению, механизм получения госгарантий настолько сложен, что до конца прошлого бюджетного года Министерство финансов не успело подписать гарантийный договор с китайским кредитором. Поэтому старт программы был перенесен на 2018 год. Тем более что в нынешнем госбюджете у нас прописана возможность получения госгарантий только на обеспечение жильем военнослужащих.

Именно по этой причине в первую очередь полученные средства пойдут на квартиры силовикам. И я считаю такую постановку вопроса справедливой, особенно в нынешних условиях, когда эти парни, рискуя жизнью, защищают нас от внешней агрессии. Тем более что военные, врачи и учителя — одни из самых социально незащищенных профессий.

Но, повторюсь, как только программа заработает в полную силу, жилье в лизинг смогут приобретать все желающие.

— Какие документы должны предоставить претенденты на получение жилья в лизинг?

— Мы ожидаем, что на первом этапе заявки на получение жилья в лизинг будем получать от центральных органов исполнительной власти, то есть от министерств и ведомств. Это позволит упорядочить процесс.

Военнослужащему необходимо предоставить заявление с указанием, где и какое именно жилье он хочет, но с учетом наших ограничений, о которых позже расскажу отдельно. Также он обязан предоставить справку о доходах всех членов семьи.

Мы должны убедиться, что ежемесячный платеж не будет превышать месячный доход семьи.

— А если человек в какой-то момент не сможет осуществлять ежемесячные взносы?

— ГИУ вернет ему стоимость предмета лизинга, то есть все уплаченные им ранее средства за вычетом процентов и определенной суммы, необходимой для приведения квартиры в первоначальное состояние.

— Допустим, у человека возникла необходимость переехать в другой город. Как быть с лизинговым жильем?

— Мы будем предоставлять такую услугу, как приобретение жилья в другом регионе и зачет ранее внесенных платежей. Но необходимо отметить, что новое жилье должно быть равноценно старому — того же класса, близким по площади и цене. Такой вариант особенно интересен и важен для военнослужащих, которые часто перемещаются по стране.

— А если на новом месте нет равноценного жилья, имеется только на 30—40 процентов дороже. Как быть?

— Если объективно других вариантов нет и человек готов заплатить больше, то просто меняются срок и график выплаты. Все предыдущие платежи учитываются при расчете за новый объект. Но при этом подписывается новый договор.

— Другая ситуация. Человек выплатил по лизингу половину стоимости квартиры, и возникла необходимость уехать из страны. Что будет с квартирой и его деньгами?

— Существует два варианта. Первый: человек доплачивает всю необходимую сумму, закрывает договор, получает квартиру в собственность и дальше распоряжается ею на свое усмотрение. Второй вариант: разрывает договор, а мы возвращаем ему ранее уплаченную сумму за вычетом процентов и стоимости приведения жилья к начальному состоянию.

— Можно ли сдавать лизинговую квартиру в аренду?

— Нет. Программа лизинга создана для решения жилищных проблем граждан, а не для создания условий для их дополнительного заработка за счет государства.

— А какова процентная ставка по предоставлению недвижимости в лизинг и на какой срок?

— Срок лизинга — до двадцати лет. Процентная ставка у нас пока утверждена на уровне 15,3 процента годовых. Но для военнослужащих обсуждается возможность компенсации процентной ставки Министерством обороны за счет определенных статей финансирования, которые сейчас идут именно на решение жилищных проблем военнослужащих.

— Предположим, человек заключил договор лизинга на двадцать лет. Но через несколько лет его доход увеличился. Может ли он выплатить всю оставшуюся сумму сразу, до окончания договора, и получить квартиру в собственность?

— Может. В договоре будет предусмотрен вариант досрочного выхода из лизинга, но не ранее чем через три года с момента подписания договора.

— И каков в этом случае либо по окончании срока договора механизм перехода права собственности от ГИУ к гражданину?

— Нужно будет обратиться к государственному регистратору и на основании договора и справки от ГИУ о выполнении клиентом всех условий договора оформить право собственности на жилье. Выполненный договор лизинга фактически станет правоустанавливающим документом, так как дополнительный договор купли-продажи квартиры заключаться не будет.

— Для того чтобы человек мог выбрать, в каком регионе и какую именно квартиру он хочет, у вас должны быть договоренности с застройщиками по всей стране.

— Для начала хочу отметить, что застройщики, участвующие в программе, проходят конкурсную процедуру через систему «Прозоро». Мы работаем с теми застройщиками, которые при выполнении обязательных условий к объектам недвижимости предлагают меньшую цену.

Естественно, что мы заинтересованы в приобретении определенного количества квартир в одном доме, так сказать, пулом.

Если же человек говорит, что ему нужна квартира именно здесь, в этом городе, а у нас нет свободного лизингового жилья, то мы ищем соответствующее предложение на рынке, отвечающее нашим требованиям, и ведем переговоры с продавцом. При этом стараемся максимально снизить цену.

Но есть один важный нюанс. Мы будем устанавливать некоторые ограничения для объектов лизинга. Ведь, если человек выходит из лизинга, ГИУ остается с недвижимостью, которую ему нужно реализовать.

Поэтому мы пока не будем рассматривать приобретение недвижимости в райцентрах, а также дорогие или слишком большие по площади квартиры.

На данном этапе в лизинг будет предлагаться жилье эконом- и стандарт-класса, находящееся в областных центрах.

Сейчас государственная программа по лизингу жилья только разворачивается. На нынешнем этапе мы видим определенные риски, поэтому предполагаем некоторые ограничения.

После того как она полноценно заработает, лет через пять-шесть, возможны отказы от определенных объектов недвижимости, будет сформирован поток людей, желающих участвовать в данной программе, и мы начнем обеспечивать не только военнослужащих, но и других граждан. Я уверен, что участвовать в нашей программе захотят очень много людей.

Соответственно, банк лизингового жилья будет только расширяться, а значит, риски ГИУ по приобретению жилья в районных центрах и небольших городах уменьшатся. Тогда мы сможем рассматривать любые варианты.

— Какие требования выдвигаются к застройщикам? В чем их интерес?

— Требования к застройщикам будут формироваться, исходя из каждого конкретного случая. Например, Министерство обороны говорит, что в Хмельницком у него есть потребность в жилье для 100 военнослужащих.

Следовательно, мы ищем застройщиков, у которых в активе есть сдающийся в эксплуатацию или недостроенный жилой многоэтажный дом либо несколько домов, в которых имеются квартиры, отвечающие нашим критериям.

Если предложений несколько, мы на конкурсной основе отбираем наиболее приемлемое по соотношению между ценой и качеством. Естественно, учитывается и репутация застройщика.

— Новостройки на стадии котлована будут рассматриваться?

— Думаю, нет. И дело даже не столько в возможных рисках, сколько в экономической целесообразности. Если объект не готов к тому, чтобы туда заехали люди, мы не можем заключить договор лизинга.

За период между приобретением нами квартир и передачей их в лизинг мы несем затраты. А значит, это время должно быть максимально коротким.

Соответственно, мы будем рассматривать объекты, наиболее близкие к завершению строительства и сдаче в эксплуатацию.

— Когда ваша программа начнет работать и первые клиенты смогут взять квартиры в лизинг?

— Для того чтобы массово запустить нашу программу, не хватает заключенного кредитного договора с китайскими партнерами. А этого не произойдет, пока не будет обеспечения в виде государственных гарантий.

Надеюсь, этот бюрократический вопрос удастся решить в течение года. Если говорить о запуске пилотных проектов по нашей программе, финансируемых за счет собственных средств ГИУ, то это может произойти гораздо раньше.

Более точные сроки я пока назвать не готов, так как решение некоторых вопросов не в нашей компетенции.

Кстати, сейчас мы ведем переговоры с киевскими властями. Готовится меморандум с КМДА по обеспечению ветеранов АТО жильем с помощью программы лизинга. Ранее столичные власти неоднократно декларировали свое желание найти пути для решения жилищных проблем ветеранов, а мы предлагаем механизм такого решения.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/260695-na-pervom-etape-v-lizing-budet-predlagatsya-zhile-ekonom--i-standart-klassa-v-oblastnyh-centrah

Ветка права
Добавить комментарий