Заключение договора аренды нежилого помещения в иностранной валюте

Как юридически правильно оформить договор аренды (найма) жилого помещения?

Заключение договора аренды нежилого помещения в иностранной валюте

Все юристы мечтают о достижении высокой цели — составлении идеального договора, который бы предусматривал решение всех возможных ситуаций, его бы все точно выполняли и одинаково понимали.

 Отличным примером такой работы можно назвать договор Гиннесса, заключенный в 1759 г. в Германии Альфредом Гиннесом на 9000 лет, который составлен настолько просто и понятно для сторон, что успешно функционирует по сегодняшний день и не вызывает споров.

Но, на практике такое встречается крайне редко, особенно в существующих нестабильных украинских реалиях.

Как же достигнуть такого идеала при составлении договора аренды? Таким вопросом часто задаются владельцы недвижимости, арендаторы и юристы.

В данной статье мы не пытаемся создать формулу идеального договора, но, тем не менее, сегодня специалисты Юридической компании-Легал  постарались пролить свет на некоторые ключевые моменты составления договора аренды недвижимости.

Надеемся, что наша статья будет для Вас полезной!

Договор аренды жилого помещения, как и любой другой договор, является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 638 ГКУ).

Гражданскаий кодекс Украины к существенным условиям относит:  условия о предмете договора, о цене и сроках действия договора. 

Кроме этого стороны могут дополнительно предусмотреть и другие желаемые условия. Это предусмотрено ст.

627 ГКУ: стороны в договоре имеют право урегулировать те отношения, которые не определены в положениях актов гражданского законодательства, а также отступать от положений, определенных этими актами, и самостоятельно урегулировать свои отношения, кроме случаев, когда в актах законодательства содержится прямой запрет отступлений от предусмотренных ими положений или если обязательность для сторон положений актов гражданского законодательства вытекает из их содержания или сути отношений между сторонами.

Сейчас не будем вдаваться в фантазии некоторых лиц, а просто рассмотрим основные моменты, на которые в первую очередь следует обратить Ваше внимание. Итак.

Предмет договора. В договоре аренды недвижимости необходимо четко прописать адрес, по которому находится арендуемая недвижимость, ее тип, площадь, кто является собственником и на основании каких документов.

Особое внимание следует обратить на проверку владельца недвижимости. Для того, чтобы убедиться, кто же является собственником жилья, можно заказать информационную справку из реестра прав на недвижимое имущество.

Для этого следует обратиться в ЦПАУ, при себе имея лишь паспорт и зная точный адрес недвижимости.

Также можно воспользоваться электронным порталом Минюста в Кабинете электронных сервисов и получить информацию не отходя от экрана монитора.

Срок аренды. Также важным условием составления договора является установление срока аренды. Необходимо четко прописать прописать, на какой период сдается помещение и условия продления договора.

При этом следует помнить, что ст. 631 Гражданского кодекса Украины оперирует именно термином «срок», а не «дата» (ст. 251 ГКУ).

Это означает, что в договоре, срок действия которого является его существенным условием, должно быть указание на определенный период, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами (ч. 1 ст.

252 ГКУ), а не на календарную дату или на событие, которое должно неминуемо наступить. Другими словами, правильным будет указать срок договора таким, например, образом: «Срок договора составляет 1 год и 4 месяца».

Размер и порядок оплаты. В договоре необходимо зафиксировать размер оплаты, ее периодичность (как правило, ежемесячно) с указанием конкретных дат, необходимости предоплаты, внесение гарантийного депозита и условий его возвращения, условия оплаты по счетам за электроэнергию, газ, воду, коммунальные платежи.

Следует обратить внимание на то, что закон требует расчета в национальной валюте, но также возможна привязка и к иностранной валюте, при которой расчеты между сторонами будут осуществляться в гривнах по курсу иностранной валюты, утвержденным НБУ.

Такое упоминание зарубежной валюты (как правило, доллара) в договоре не является нарушением закона.

Закон требует расчет в национальной валюте, но трактуется это таким образом: купюры, которые получает владелец квартиры, должны быть национальными, то есть в гривнах.

Еще один немаловажный момент — кто будет получать плату. Обычно это владелец квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать/перечислять деньги.

Права и обязанности сторон.

Также необходимо предусмотреть в договоре раздел о правах и обязанностях сторон, в котором следует четко прописать для каких целей недвижимость будет использована арендатором, наличие или отсутствие возможности сдавать ее в субаренду, ответственность за порчу имущества, запрет на вход в помещение владельца без присутствия арендатора, а также уточнить должен ли арендатор осуществлять текущий ремонт квартиры, имеет владелец жилья право осуществлять контроль объекта аренды; если да, то каким образом и множество других аспектов.

Иногда случается неприятная ситуация: собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и довольно часто. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд.

Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет визиты в ваше отсутствие.

Вопросы проведения ремонта также следует зафиксировать в договоре.

Обычно в нем есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено».

Поэтому сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет. Но капитальным ремонтом должен заниматься только арендодатель, и все траты возлагаются на на него, если в договоре не указано обратное.

Обратите внимание, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Нотариальное заверение договора.

Нотариальное заверение договора аренды недвижимости не является обязательным условием.

Согласно ч. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Украины, к договорам аренды жилья есть только одно требование: «Договор найма жилья заключается в письменной форме». По своему желанию стороны договора аренды жилья всегда могут, в соответствии с ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, нотариально удостоверить договор.

В этом случае у них появляются дополнительные гарантии, которые вытекают из обязанности нотариуса предусмотренной ч. 2 ст.

54 ЗУ «О нотариате»: «Нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемой ими сделки требованиям закона и действительным намерениям сторон».

Помните, что если вы арендуете квартиру более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации, согласно Гражданского кодекса Украины, путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр правоотношений.

При несоблюдении такого порядка, договор аренды является недействительным.

Кроме этого, Вы оплатите госпошлину за нотариальное оформление в размере 0,01 % от суммы договора. И согласно, Налогового Кодекса Украины, владелец квартиры должен будет уплатить 18 % налога с дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Если владелец квартиры не является субъектом предпринимательской деятельности или резидентом, тогда согласно ст. 168.2.1 и 168.2.2 НКУ, сумму полученного дохода обязан включить в ежегодную декларацию о доходах и по результатам уплатить налог.

Досрочное расторжение или изменение условий договора в случае существенного изменения обстоятельств.

Согласно ст.

652 Гражданского кодекса Украины: «В случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства.

Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях».

Таким существенным изменением условий многие владельцы могут посчитать колебания курса гривны по отношению к доллару. Если в договоре аренды жилья оплата указана в гривнах, а курс резко взлетает, арендодатель может захотеть пересмотреть условия оплаты. Также возможна и обратная ситуация, когда договор заключен с привязкой к доллару, требовать пересмотра оплаты может уже арендатор.

Прекращение договора до момента истечения срока его действия может быть связано с отказом от него, т.е. с его расторжением.

В договоре или законе (в том числе ГКУ) могут быть предусмотрены ситуации, при которых допускается односторонний отказ от договора (ч. 3 ст. 651 ГКУ).

Если такой оговорки нет, рас­торжение договора допускается лишь с согласия сторон (ч. 1 ст. 651 ГКУ).

Из этого правила есть исключение: в случае существенного нарушения договора одной из сторон другая сторона может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор (ч. 2 ст. 651 ГКУ).

Подписи сторон. Договор набирает силу с момента его подписания, и при необходимости государственной регистрации.

Здесь важно обратить внимание на полномочия лица на подписание такого договора. Это касается тех случаев, когда договор подписывает не собственник, а доверенное лицо. В данном случае убедитесь, что такие права предусмотрены соответствующей нотариальной доверенностью. Во избежание в дальнейшем непредвиденных ситуаций копию доверенности лучше приложить к договору.

Кроме того, если собственников несколько, а переговоры ведет один из них, убедитесь, что у него есть в наличии согласие от второго собственника на сдачу жилья в аренду. Как правило, такое согласие должно быть оформлено в виде соответствующей доверенности либо отдельного заявления.

Описание материальных ценностей. В дополнение к договору должен прикреплятся  перечень мебели, бытовой техники, а так же иных ценностей, которые есть в данной квартире.

 Перед подписанием договора необходимо обязательно проверить наличие всего, что указано в перечне, а так же их состояние.

Т.к. после окончания договора с вас могут спросить все, что есть в этом списке.

В договорных отношениях, как в хороших фильмах, самые интересные повороты сюжета никогда не происходят в начале. Всегда нужно время, чтобы недочеты дали о себе знать. И в основном это происходит в разгар конфликта сторон. Разумным будет подумать об этом заранее и предупредить большинство возможных казусов, поберечь свои силы и нервы.

Необходимо очень внимательно подходить к заключению договора и его выполнению, особенно если речь идет о крупных суммах. Надежнее будет обратиться к квалифицированному юристу, нежели рисковать крупными денежными средствами в сомнительных сделках.

 Юристы юридической компании—Легал предоставляют услуги по составлению договоров, их правовому анализу, а также готовы помочь в любых возникающих трудностях.

Источник: http://www.uk-legal.od.ua/kak-yuridicheski-pravilno-oformit-do/

Аренда помещений | Экономическая газета

Заключение договора аренды нежилого помещения в иностранной валюте

Заключение договора аренды

Основными документами, регулирующими арендные отношения, являются Гражданский кодекс, Закон “Об аренде” и письменно оформленный договор аренды.

В соответствии со ст. 402 ГК договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, а именно: общей площади, месторасположению, планировке и составу (перечень, нумерация) арендуемых помещений, размере арендной платы.

Постановление Минэкономики от 2002-07-25 г. N 162 конкретизирует: договор аренды считается заключенным с момента его подписания, а в случае регистрации — со дня регистрации.

Расчеты при его исполнении осуществляются по цене, установленной сторонами с соблюдением норм законодательства (ст. 394 ГК).

Согласно ст.8 Закона “Об аренде” в договоре аренды должны предусматриваться:

выполнение договорных обязательств;

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора аренды арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

право арендатора на выкуп арендованного имущества.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие их арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. В акте должны отражаться все особенности передаваемого объекта, его недостатки, отделимые улучшения и т.д.

В зависимости от принадлежности имущество может находиться в государственной собственности — республиканской (собственность РБ) и коммунальной (собственность административно-территориальных единиц) — и частной. Исходя из этого заключается договор аренды и формируются ставки арендной платы.

Порядок сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности

Объекты, относящиеся к республиканской собственности, сдаются в аренду на основании Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утв. постановлением Совмина от 2002-05-31 г. N 710.

Указом Президента от 21.08.96 г. N 302* (с изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности.

Документом установлено, что такая ставка включает в себя амортизационные отчисления по арендуемым помещениям и не содержит соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налоги на недвижимость, на землю и другие платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения.

* С 2002-10-14г. вступил в силу Указ Президента от 2002-09-30г. N 495 (см. “НЭГ” N 75 за 2002г.).

Минимальные ставки арендной платы установлены в твердой сумме за 1 кв.м общей площади в месяц в долларах США.

К ним могут применяться понижающие коэффициенты в зависимости от месторасположения здания, комфортности, освещения, отопления, водоснабжения и водоотведения, наличия телефона, цокольных или подвальных помещений.

Также определены льготные минимальные ставки арендной платы для некоторых категорий арендаторов. НДС выделяется в пределах ставки арендной платы, а не сверх нее.

Согласно Указу целевое назначение помещений должно быть определено в договоре аренды, исходя из их характеристик. Также должны предусматриваться условия о штрафах и взимание арендной платы в повышенном размере за использование помещений не по целевому назначению.

Арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день уплаты, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством платежи производятся в иностранной валюте.

С 1 ноября 2002 г. вступит в силу Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности (утв. постановлением Минэкономики, Минфина и МНС от 2002-07-29 г. N 165/104/78) (см.

“НЭГ” N 63 за 2002 г.). В соответствии с ним рассчитываемая арендная плата должна будет включать амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателем.

Его расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту производственных зданий, сооружений и помещений, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам будут оплачиваться арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических сумм.

Могут применяться показания приборов. С этой целью можно будет заключить отдельный договор.

Нормы Положения будут являться обязательными для всех арендодателей, сдающих в аренду производственные здания, сооружения и помещения, в т.ч. при сдаче их в субаренду. Арендная плата будет взиматься с даты передачи объектов арендатору согласно передаточному акту до даты прекращения (расторжения) договора аренды включительно.

Министерство экономики устанавливает базовую ставку арендной платы за 1 кв.м, дифференцируемую с учетом административной значимости городов и населенных пунктов. Положение предусматривает ряд коэффициентов как повышающих, так и понижающих, применение которых также позволит увязать размер арендной платы с месторасположением объектов, наличием в них удобств и другими факторами.

Обязательства по внесению арендной платы будут выражаться в белорусских рублях.

При этом арендная плата будет вноситься в белорусских рублях в размере, эквивалентном сумме в евро, определенной в соответствии с Положением, по официальному курсу белорусского рубля по отношению к евро, установленному Нацбанком на день платежа. Внесение арендной платы в иностранной валюте допускается в случаях, порядке и на условиях, определенных законодательством.

Действие Положения будет распространяться и на все договоры, заключенные до 1 ноября.

Указ Президента N 495 также заменил минимальные ставки арендной платы на базовые и упорядочил структуру арендной платы.

Постановлением Минэкономики от 2002-07-25 г. N 162 утверждена форма договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

Предоставление в арендное пользование помещений в Минске регламентирует Положение о порядке распределения и предоставления в арендное пользование служебных (нежилых) и жилых помещений коммунальной собственности г.Минска, утв. решением Мингорисполкома от 27.06.96 г. N 444. Ставки арендной платы установлены решением Минского облисполкома от 2002-02-20 г. N 103.

Порядок сдачи в аренду имущества, находящегося в частной собственности

Источник: https://neg.by/novosti/otkrytj/arenda-pomeschenij-1317

Как «ВымпелКом» выгодно перевел доллары в рубли

Заключение договора аренды нежилого помещения в иностранной валюте

из личного архива

Экономический кризис — достаточный повод, чтобы пересмотреть договор аренды, номинированный в долларах, решил арбитражный суд. Как «ВымпелКому» удалось победить своего арендодателя?

Резонансное решение

В конце прошлого года Арбитражный суд города Москвы вынес знаковое решение по иску ПАО «ВымпелКом» об изменении договора аренды нежилых помещений. Событие породило живое обсуждение — для российских арендаторов недвижимости это важный прецедент.

Суд первой инстанции удовлетворил требования оператора связи к арендодателю ЗАО «Тизприбор», направленные на изменение условий договора аренды нежилого помещения, стоимость которого была номинирована в долларах США.

В новом договоре зафиксирован валютный коридор (30 руб. — нижняя граница, 42 руб. — верхняя граница) без привязки к официальному курсу рубля к доллару США. Правда, в течение месяца ответчик может подать апелляцию.

Подаче искового заявления предшествовали долгие переговоры, в рамках которых «ВымпелКом» пытался добиться более справедливых для себя условий. Сложившаяся в экономике ситуация, повлекшая в том числе серьезные изменения на рынке коммерческой недвижимости, на наш взгляд, поставила стороны в абсолютно неравные условия.

Так, арендодатель, неся львиную долю расходов по содержанию своего единственного актива — принадлежащего ему здания в российских рублях, с учетом растущего курса рубля к доллару США практически удваивал свою выручку, в то время как арендатор, получая доходы от основного вида деятельности (оказание услуг мобильной связи) также в национальной валюте, получал непрогнозируемый рост операционных издержек, не укладывающихся ни в одну рациональную бизнес-модель.

К сожалению, заключенный сторонами договор был крайне жестким и не предоставлял арендатору каких‑либо возможностей для изменения ни арендной ставки, ни валюты платежа. В итоге переговоры закончились ничем, а мы обратились за защитой своих интересов в суд.

Существенные изменения в экономике

Формат и условия договора аренды, как правило, устанавливаются арендодателем. Это очень специфический и сугубо профессиональный рынок, на котором есть свои правила и подводные камни, где арендатору, как правило, предлагается лишь подписать составленный экспертами арендодателя договор. Именно так «ВымпелКом» вынужден был в прошлом подписать предложенный арендодателем договор.

В основу позиции «ВымпелКома», изложенной в исковом заявлении, легли такие соображения. При заключении договора аренды компания исходила из существовавшего на тот момент понимания режима «управляемого плавающего курса», установленного финансовыми властями РФ после дефолта 1998 года.

Действующая денежно-кредитная политика, направленная на сглаживание резких колебаний национальной валюты, включающая в себя регулярные валютные интервенции Банка России, макроэкономические прогнозы, регулярно публикуемые финансовыми властями, рост ВВП, а также иные факторы, свидетельствующие о положительных изменениях в российской экономике, формировали как у инвесторов, так и у остальных участников рынка обоснованные ожидания предсказуемости динамики курса национальной валюты.

Однако на фоне геополитических обстоятельств, режима санкций, введенных против РФ рядом государств, реакции нашей экономики на мировые цены на нефть ситуация изменилась в ноябре 2014 года, когда Банк России упразднил ранее действующий механизм денежно-кредитной политики и отказался от режима «управляемого плавающего курса».

Данный факт, по нашему мнению, явился существенным изменением обстоятельств, в результате которых произошел переход к «неуправляемому рыночному курсу» национальной валюты, новым экономическим реалиям и правилам, нежели те, из которых стороны разумно исходили в прошлом при определении условий договора. В итоге это привело к увеличению размера арендных платежей более чем в два раза.

Мы видим в этом нарушение баланса интересов сторон договора аренды.

Подписав договор с включением в него «валютной оговорки», «ВымпелКом», исходя из имевшегося на тот момент понимания денежно-кредитной политики, принял на себя обязательство по компенсации инфляционных рисков второй стороны в пределах устанавливаемого Банком России валютного коридора и в условиях финансовой стабильности. В нынешних же реалиях налицо получение арендодателем сверхприбыли на курсовой разнице, к тому же на фоне стабильно падающих ставок аренды на рынке недвижимости. Это и принял во внимание арбитражный суд.

Неуниверсальный рецепт

Дело не было простым. В ходе подготовки к судебному разбирательству мы привлекали научных консультантов в области экономики, в том числе представителей Высшей школы экономики и Московского государственного университета им. Ломоносова, экспертиза которых была необходима для понимания принципиально важных вопросов.

Означает ли наша победа, что теперь все участники рынка недвижимости могут пересмотреть свои договоренности? Вряд ли. При рассмотрении споров, например, вытекающих из сделок ипотечного кредитования, необходимо прежде всего учитывать предмет соответствующих правоотношений и особенности его правового регулирования.

Мы считаем, что рынок валютных заимствований, к которому относится ипотечное кредитование, имеет свою специфику.

В вопросах кредитования баланс интересов сторон может не нарушаться вследствие изменения курса рубля, например, в силу наличия у банка собственного валютного обязательства, связанного с выданным валютным ипотечным кредитом.

Мы полагаем, что в спорах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, судом подлежат исследованию и оценке фактические обстоятельства конкретной сделки, в том числе экономический баланс интересов сторон, наличие у сторон дохода и иных обязательств в иностранной валюте и прочее.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник: https://www.rbc.ru/newspaper/2016/01/21/56bc84209a794713b4171324

1.7. Арендная плата: Договор аренды является возмездным, поэтому одна из основных

Заключение договора аренды нежилого помещения в иностранной валюте

Договор аренды является возмездным, поэтому одна из основных обязанностей арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом, т. е. арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре (ст.

614 ГК РФ).Существуют специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта.Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»).ГК РФ допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень (ст. 614 ГК РФ) не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т. д.Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой – например, деньги и услуги, работы и имущество.Стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом.1. Арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. По договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора. Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (EURO, доллар США и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.2. Арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.3. Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг.4. Арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.5. Арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

6. Арендная плата в виде постоянной и переменной составляющей. Например, стороны заключили договор аренды транспортного средства.

Арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 5 тыс. руб. и суммы, определяемой исходя из стоимости эксплуатационных расходов на содержание автомобиля.При установлении платы за пользование имуществом участники договора могут указать лишь условия, исходя из которых определяется конкретный размер арендной платы.Например, арендодатель и арендатор заключили договор аренды транспортного средства без экипажа. В соответствии с условиями договора арендная плата за пользование арендованным имуществом составляет 5 % от стоимости имущества, указанной арендодателем в акте приемки-передачи объекта аренды.Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.Так, на рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что их применение приводит к изменению (при инфляции – к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Однако Президиум ВАС РФ признал подобные иски, не подлежащими удовлетворению (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66).В одном из таких случаев арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. ВАС РФ разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Этот способ не противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. арендная плата должна быть уплачена арендатором в размере, обычно уплачиваемом при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.Однако при заключении договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в договоре такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным.Несмотря на тот факт, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев целесообразно четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре.Если размер арендной платы не оговорен в договоре, порядок ее исчисления, предложенный ГК РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между сторонами договора, но и с налоговыми органами при формировании в налоговом учете расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.Когда в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.Сроки внесения арендной платыСроки внесения арендной платы определяются сторонами и указываются в договоре.Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год.Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты.Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой либо периодом времени.Если арендная плата установлена в виде денежных платежей, уплачиваемых арендатором арендодателю, то платежи могут вноситься как наличными деньгами, так и путем перечисления денежных средств на его расчетный счет. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами. Согласно указанию ЦБР от 20 июня 2007 г. № 1843-У, расчеты наличными деньгами в РФ между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.Изменение размера арендной платыВ зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При этом размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы. Это может произойти в следующих случаях.1. Когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например, явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия.Например. Предприятие арендует нежилое помещение и использует его под склад. В помещении не по вине арендатора произошел пожар. Состояние помещения значительно ухудшилось. В этом случае арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы.2. Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ).Например. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан грузовой автомобиль с прицепом. Арендатор предполагал использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем он заранее уведомил арендодателя. Впоследствии выяснилось, что для использования в этих целях прицеп непригоден. При наличии данных обстоятельств арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении размера арендной платы.3. Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).Например. Арендодатель не уведомил арендатора при заключении договора о том, что торговое оборудование является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.4. Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).Например. Во время весеннего паводка помещению, расположенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор обратился к арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за пользование имуществом.Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы по договору, подлежащему государственной регистрации, необходимо иметь в виду, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с п. 3 ст. 433 и ст. 452 ГК РФ считается незаключенным.Если при наличии приведенных выше обстоятельств арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды.В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Источник: Галина Корнийчук. Договоры аренды, найма и лизинга.. 2007

Источник: https://inlib.biz/vse-predprinimatelstve_758/arendnaya-plata-44424.html

Ветка права
Добавить комментарий